Bir boşanma sürecinde, ipotek veya kira gibi sabit giderleri ödemekten, nihai anlaşmalar yapılana kadar genellikle her iki eş de sorumlu olmaya devam eder. İster bir satın alınmış konut ister bir kiralık konut olsun, ödeme yükümlülüklerinin nasıl paylaştırılacağını bilmek önemlidir. Bu yazıda, boşanma sırasında hem satın alınmış hem de kiralık konutlar için kurallara ve seçeneklere genel bir bakış sunuyoruz.

1. Boşanma sırasında satın alınmış konut

Eğer birlikte bir satın alınmış konutunuz varsa, konut resmi olarak bölüşülene kadar ipotekten her iki partner de hukuken sorumludur. Üç seçenek vardır:

• Evi satmak: Evi satmaya karar verebilir ve satış gelirini ya da kalan borcu paylaşabilirsiniz. Satış tamamlanana kadar her iki taraf da ipoteği ödemeye devam etmelidir.

Kalan borç ve Nationale Hypotheek Garantie (NHG)Bir boşanma sırasında evi satmak zorunda kalmanız ve geride bir kalan borç kalması söz konusu olabilir. İle Nationale Hypotheek Garantie (NHG), o zaman NHG belirli durumlarda bu kalan borca karşı koruma sağlar. Ancak dikkat: bu borç affı yalnızca evin satışının boşanma nedeniyle gerçekten zorunlu olması hâlinde geçerlidir.Bu şu anlama gelir:

• Taraflardan birinin ipoteği tek başına sürdürememesi nedeniyle satış kaçınılmaz hâle geliyorsa, kalan borç affedilebilir.
• Bununla birlikte partnerlerden biri ipotek yükünün tamamını kendi geliriyle karşılayabiliyorsa, ama siz yine de evi satmayı tercih ediyorsanız? O zaman NHG bunu kesin bir zorunluluk olarak görmez ve olası bir kalan borcun ödenmesinden kendiniz sorumlusunuz.

Bu nedenle, satıştan önce şunu iyice kontrol etmek önemlidir: NHG-borç affının sizin durumunuzda mümkün olup olmadığıdır.Kalan borç ve NHG boşanma sonrası satıştaBirçok kişi Ulusal İpotek Garantisi (NHG) ile boşanmadan sonra evinizi satmak zorunda kaldığınızda kalan borcun her zaman karşılandığını düşünüyor, ancak bunun her durumda doğru olmadığını NHG yalnızca evin satışının boşanma nedeniyle gerçekten gerekli olduğu ve tüm koşulların karşılandığı durumlarda devreye girer.Evi birlikte satmaya karar verdiniz, ama içinizden birinin aslında ipoteği tek başına üstlenebilecek yeterli geliri mi var? O zaman NHG bunu boşanma nedeniyle zorunlu bir satış olarak otomatik olarak görmez. Böyle bir durumda, olası bir kalan borçtan kendiniz sorumlu olursunuz, ipoteğiniz NHG kapsamına girse bile. Bu nedenle, NHG-koşullarını karşılayıp karşılamadığınızı, birlikte evin satışıyla ilgili bir karar vermeden önce öğrenmeniz önemlidir.

• Dikkat: Her zaman ipotek danışmanınızla veya NHG senin özel durumun için. Böylece ipoteğin sonuçlandırılması sırasında sürprizlerle karşılaşmazsın.
• Konutu devralmak: Partnerlerden biri diğerinin payını satın alıp konutu kendi üzerine alabilir.

Kredi payının devralınmasında ipotek koşulları

Koşullar, bir partner diğerinin kredi payını devraldığında aynı mı kalır? Bu her zaman böyle değildir. Pek çok kişi, eski partnerlerinden devraldıkları kredi payının, kendi ilk ipotekleriyle otomatik olarak aynı koşullara tabi olduğunu düşünür. Ancak bu doğru değildir.Eski partnerinin kredi payını devralmak istediğinde, çoğu zaman devralma anındaki güncel ipotek kuralları geçerli olur. Bu, örneğin, devralınan kısım için 2013’ten beri geçerli olan annüite veya lineer geri ödeme biçimlerine göre geri ödeme yapmak zorunda olabileceğin anlamına gelir. Bu da eski duruma kıyasla aylık giderinin artmasına neden olabilir.Bunu ipotek danışmanın veya bankanla iyice görüşmen akıllıca olacaktır; böylece eski partnerinin kredi payını devraldığında sonuçların ne olacağını tam olarak bilirsin.

 Evde kalan partner bundan sonra ipotekten tamamen sorumlu olur. Satın alma süreci hukuken tamamlanana kadar, başlangıçtaki ipotek her iki taraf için de geçerli kalır.

Boşanmadan sonra ipotek faiz indirimi: bu tam olarak nasıl işler?

Boşanma durumunda ipotek faizini kimin düşebileceği sorusu her zaman o kadar basit değildir. Siz ikiniz hâlâ ortak maliksiniz ve ipotek taksitlerine ikiniz de (katkı) yapıyorsanız, herkes ödediği ipotek faizinin kendi payını vergi beyannamesinde indirebilir.Ancak bir geçiş düzenlemesi vardır: ayrılıktan sonra en fazla iki yıl boyunca her iki eski eş de, faizi gerçekten kendileri ödüyorlarsa, ipotek faizindeki kendi paylarını indirim konusu yapabilir. Bu sürenin ardından, evden ayrılan kişi için bu hak sona erer; ev bu arada tamamen evde kalan eşin adına geçmişse bunun istisnasıdır.Bu iki yıldan sonra tam ipotek faizi indirimi hakkını korumak istiyorsan, eski eşin payının satın alınması ve devir işlemleri banka ve noter nezdinde tamamlanmış olmalı; böylece konut ve ipotek bütünüyle senin adına kayıtlı olur. Dikkat: banka bu değişikliğe onay vermeden önce her zaman, evi ve yükümlülükleri tek başına karşılayıp karşılayamayacağını değerlendirir.

Devralınan kredi kısmı yeni ipotek kurallarına uymak zorunda mı?

Evet, boşanmadan sonra eski eşinizin ipotek payını devralırsanız, bunun için kendi başlangıçtaki kredi payınıza kıyasla farklı koşullar geçerli olabileceğini bilmek önemlidir. Devraldığınız ipotek kısmı için, o anda yürürlükte olan ipotek kurallarına uymanız gerekir. Bu çoğunlukla devralınan kısım için zorunlu olarak anapara ödemesi yapmanız gerektiği ve kendi payınızda olduğu gibi aynı faiz indiriminden yararlanmaya devam edemeyebileceğiniz anlamına gelir. Bu düzenleme 2013’ten beri geçerlidir ve geri ödemeyi teşvik etmeyi amaçlar. Dolayısıyla bu, krediyi nasıl ödeyeceğinizi ve ipotek giderlerinin vergi açısından nasıl değerlendirileceğini etkileyebilir.

Boşanmadan sonra daha düşük ipotek faizinden yararlanmak

Boşanmadan sonra ortak evi terk edip kendi adına yeni bir konut satın alan kişi, genellikle güncel – ve çoğu zaman daha düşük – ipotek faizine hak kazanır. Bu, mevcut ipotek faizi bankaların şu anda sunduğu oranlardan yüksekse cazip olabilir. Yeni bir ipotek alarak, örneğin Rabobank, ING veya ABN AMRO, evden ayrılan eş için aylık ödeme önemli ölçüde düşebilir. Ancak koşulların duruma göre değiştiğini unutmayın.

Aynı ipotek faizini ödemeye devam eder misiniz?

İçinizden biri diğerinin ipotek payını devraldığında, mevcut ipotek çoğu zaman basitçe devam ettirilir. Bu, mevcut faizin genellikle boşanmadan sonra da geçerli kalacağı anlamına gelir. Dolayısıyla ipoteği tamamen tek bir isim üzerine aldığınızda otomatik olarak daha düşük bir faizden yararlanmazsınız; koşullar genellikle ilk faiz sabitleme döneminin sonuna kadar aynı kalır.Buna karşılık, evden ayrılan eş yeni bir konut satın alıp kredi çekerse, o andaki güncel – çoğu zaman daha düşük – faizden yararlanabilir. Bu faiz farkı bazen kafa karışıklığına veya memnuniyetsizliğe yol açabilir, özellikle de ayrılan taraf çok daha avantajlı durumdaysa.

• Geçici anlaşmalar: Boşanma sürecinde, özellikle eşlerden biri konutta kalıyorsa, ipoteği kimin ödeyeceğine ilişkin geçici anlaşmalar yapmak yaygındır.

Bir satın alınmış konut varsa, finansal yükler yüksek seviyelere çıkabildiği için hızlıca anlaşmalara varmak esastır. İpotek her iki isimde kaldığı sürece her iki eş de sorumludur.

Boşanmadan sonra ipotek faizi vergi indirimi: bu ne kadar süre daha mümkün?

Boşanmadan sonra her iki eski eş, kendi ödedikleri kısım için en fazla iki yıl boyunca ipotek faizini düşmeye devam edebilir. Bu süre, eski eşlerden birinin konutu terk ettiği andan itibaren, ipotek hâlâ her iki isimdeyken geçerlidir. Bu nedenle, bu dönemi yakından takip etmek ve konut ile ipoteğin nihai paylaşımı hakkında zamanında anlaşmalar yapmak önemlidir.

İpotek faizi vergi indirimi ve vergi idaresi: sorunları önleyin

Boşanma sonrasında ipotek faizi indirimiyle ilgili sorun yaşamamak için, iki yıl içinde konut ve ipoteği resmen tek bir isim üzerine aldırmak akıllıcadır. Bunun için bankanın önce, evde kalan kişinin ipotek yükümlülüklerini tek başına gerçekten karşılayıp karşılayamayacağını değerlendirmesi gerekir. Banka onay verdikten sonra noter evi ve ipoteği bir eşin adına tescil edebilir. Böylece gereklilikleri karşılamış olursunuz Belastingdienst ve ipotek faizi indirimiyle ilgili vergi sorunlarını önlersiniz.

2. Boşanma sırasında kiralık konut

Kiralık konutlar için farklı kurallar geçerlidir. Sorumluluklar kira sözleşmesine ve sözleşmede kimin adının yer aldığına bağlıdır. Aşağıdaki durumlar söz konusu olabilir:

• Ortak kira sözleşmesi: Kira sözleşmesi her iki eşin adına kayıtlıysa, sözleşme değiştirilene veya feshedilene kadar her iki eş de kiradan sorumlu olmaya devam eder; eşlerden biri evden ayrılsa bile.
• Kira sözleşmesi tek isimde: Kira sözleşmesi eşlerden birinin adına ise, kiradan o kişi sorumlu olmaya devam eder. Diğer eşin bu durumda hukuki bir yükümlülüğü yoktur, ancak geçici anlaşmalar yapılabilir.
• Kiralık konutun tahsisi: Bazı durumlarda, örneğin çocuklar söz konusu olduğunda, kiralık konutta kimin kalabileceğine hâkim karar verebilir. Çocuklara bakan eşin konutta kalma hakkı tanınabilir; diğer eş ise ayrılır. Kirayı ödemekten kiracı sorumlu olmaya devam eder.

Boşanma sırasında ve sonrasında yapılan anlaşmalar

İster satın alınmış bir konut olsun ister kiralık bir konut, boşanma sürecinde masrafların paylaşımı hakkında net anlaşmalar yapmak önemlidir. Bu anlaşmalar bir boşanma protokolünde kayda geçirilebilir. Birlikte çözemezseniz, boşanma resmen sonuçlanana kadar hangi ödemelerden kimin sorumlu olduğunu hâkim belirleyebilir.

Ayrıca, taraflardan birinin orantısız derecede yüksek masraflarla baş başa kalmaması için nafaka veya diğer mali tazminatlar üzerinde anlaşmak gerekebilir. Bu konularla ilgili anlaşmalar da boşanma protokolünde kayda geçirilebilir.

Yardıma mı ihtiyacınız var?

Boşanma sırasında sabit giderlerin paylaşımı hakkında sorularınız mı var ya da bir boşanma protokolü hazırlama konusunda yardım mı istiyorsunuz? Arslan Advocaten’in aile hukuku avukatları, boşanmanın adil ve özenli bir şekilde sonuçlandırılmasında size yardımcı olmaya hazır. Yükümlülük doğurmayan bir danışma için bizimle iletişime geçin.