Bir dükkan, ofis veya yiyecek-içecek işletmesi kiralayan birçok girişimci, er ya da geç kiraya verenin yenileme planlarıyla karşı karşıya kalır. Büyük bakım, tadilat veya sürdürülebilir hale getirme gibi durumları düşünün. Çoğu zaman, kiraya veren bu maliyeti (kısmen) bir kira artışı şeklinde yansıtmak ister. Ama bu her zaman mümkün müdür?

Bu konuda Arslan Avukatlar’ın kiralama hukuku avukatları, bir işyerinin yenilenmesi sırasında kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini açıklar.

Renovasyon nedir?

Kanun, renovasyonu şu hallerde düşünür:

• Bakım çalışmaları (örneğin, gecikmiş bakım onarımı, boyama işleri, yeni borular vb.).

• İyileştirmeler (örneğin, yalıtım, yeni mutfak, iş alanının genişletilmesi vb.).

Bir işyerinde bu durumlar büyük etkiye sahip olabilir: yeniden yapılandırılan bir alışveriş merkezi, veya tadilat nedeniyle geçici olarak kapanan bir yiyecek-içecek işletmesi.

Kiraya veren, yenilemeyi zorunlu tutabilir mi?

Evet, kiraya verenin prensipte yenileme yapma hakkı vardır. Ama:

• Yenileme, kiracı açısından makul olmalıdır.

• Kiraya veren, kiracı ile konuyu görüşmek zorundadır.

• Büyük ölçekli yenilemelerde, kiraya veren eğer kiracı reddederse yasal bir işlem başlatabilir.

Renovasyon sonrası kira artırımı

Kiraya veren, yenileme sonrasında kira artışı talep edebilir, ancak yalnızca belirli koşullar altında:

1. Kiracı ile anlaşma

   • Birçok durumda, kiracının önerilen kira artışını kabul etmesi gerekecektir.

2. Makul olmalı

   • Kira artışı, yapılan iyileştirmelerin değeri ile orantılı olmalıdır.

3. Mahkeme yoluyla işlem

   • Eğer kiracı ve kiraya veren anlaşamazsa, hakim renovasyon ve kira artışının makul olup olmadığına karar verebilir.

Renovasyon sırasında geçici tahliye

Bazen, yenilemeyi mümkün kılmak için geçici tahliye gerekebilir.

• Bu, yalnızca kiraya verenin, çalışmaların tahliye olmadan gerçekleştirilemeyeceğini kanıtlaması durumunda mümkündür.

• Kiracı, renovasyon sonrasında işyerine geri dönebilmelidir, aksi kararlaştırılmadıkça.

• Zarar veya gelir kaybı, duruma bağlı olarak kiraya verenin sorumluluğunda olabilir.

Pratikten örnekler

• Utrecht’deki bir dükkan: kiraya veren, alışveriş merkezini yeniledi ve %30 kira artışını yansıtmak istedi. Hakim, bunun çok yüksek olduğunu, bu yüzden de bunu %10’a indirdi.

• Den Haag’daki bir restoran: renovasyon nedeniyle geçici olarak kapatıldı. Kiraya verenin gelir kaybı için tazminat ödemesi gerekti.

• Amsterdam’daki bir ofis alanı: kiracı, yüksek maliyetler nedeniyle renovasyona karşı çıktı. Hakim, kiraya verene hak verdi, çünkü iyileştirmeler gereklidi ve kira artışı makuldü.

Girişimciler için renovasyon kontrol listesi

• 📑 Yenilemenin gerçekten gerekli olup olmadığını kontrol edin.

• 🧾 Kira artışlarının maliyet özeti ve gerekçelerini talep edin.

• ⚖️ Yenileme veya artış makul olmazsa itiraz edin.

• 💶 Engel veya gelir kaybı durumunda geçici bir kira indirimi konusunda pazarlık yapın.

• 👨‍⚖️ Anlaşmazlık veya tehdit edici bir durum varsa bir avukata başvurun.

Sıkça sorulan sorular (SSS)

1. Kiraya verenim, renovasyon sonrasında ani bir kira artışı yapabilir mi?
Hayır, yalnızca bu durum makul ise ve yapılan iyileştirmelerle orantılı ise.

2. Renovasyona katılmayı reddedebilir miyim?
Yalnızca renovasyon makul olmayan ya da gereksiz ise. Genellikle bu durumda kararı hakim verir.

3. Renovasyon sırasında işyerimi geçici olarak terk etmem gerekiyormuş, doğru mu?
Yalnızca gerçekten başka çaresi yok ise. Bu durumda geri dönmeniz gereklidir.

4. Renovasyon nedeniyle gelir kaybım olduğunda tazminat alır mıyım?
Bazı durumlarda evet. Bu, durum ve yapılan anlaşmalara bağlıdır.

Sonuç

İşyeri alanının yenilenmesi, kira artışına ve geçici bir rahatsızlığa neden olabilir. Kiraya verenler renovasyonları uygulayabilirler, ancak kiracıların aşırı maliyet veya sonuçlara karşı korunma hakları vardır.

Arslan Avukatlar’ın kiralama hukuku avukatları, Girişimcileri renovasyon ve kira artışı hakkındaki müzakerelerde ve işlemlerde destekler.