Wil uw verhuurder renoveren met voortzetting van de huur, dan moet hij u schriftelijk een redelijk voorstel doen (artikel 7:220 lid 2 BW). U houdt daarbij uw recht op huurvermindering, ontbinding en schadevergoeding. Een huurverhoging volgt niet automatisch uit de renovatie: die loopt via artikel 7:303 BW of via een akkoord.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Wat de wet onder renovatie verstaat
Artikel 7:220 lid 2 BW definieert renovatie als zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Dat is iets anders dan onderhoud. Onderhoud is het wegwerken van gebreken en achterstand; renovatie voegt iets toe of vervangt iets. Het onderscheid is niet academisch: bij dringende werkzaamheden geldt lid 1 en moet u gelegenheid geven, bij renovatie geldt lid 2 en heeft u recht op een redelijk voorstel.
Het redelijk voorstel
Wil de verhuurder renoveren en de huurovereenkomst voortzetten, dan moet hij u een voorstel doen dat redelijk is gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders. De wet eist dat dit voorstel schriftelijk wordt gedaan. Een mondelinge aankondiging of een brief zonder inhoudelijk voorstel voldoet niet.
Wat een redelijk voorstel is, hangt af van de omstandigheden. Voor een ondernemer wegen mee: hoe lang duurt de overlast, blijft de zaak bereikbaar en zichtbaar, moet u tijdelijk sluiten, en wat gebeurt er met uw omzet in die periode. Een voorstel dat de gevolgen voor uw bedrijfsvoering niet benoemt, is doorgaans niet compleet.
De 70%-regel bij complexen
Betreft de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen (denk aan een winkelcentrum), dan geldt artikel 7:220 lid 3 BW. Heeft 70% of meer van de huurders met het voorstel ingestemd, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Stemde u niet in, dan kunt u binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving dat die 70% is gehaald een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel.
Die acht weken zijn hard. Laat u ze verlopen, dan staat het vermoeden van redelijkheid feitelijk vast en is uw positie aanzienlijk zwakker. Noteer de datum van de kennisgeving daarom meteen.
Uw rechten blijven bestaan tijdens de renovatie
Artikel 7:220 lid 1 BW, dat via lid 2 ook op renovatie van toepassing is, zegt het met zoveel woorden: u moet gelegenheid geven, onverminderd uw aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Meewerken aan de renovatie betekent dus niet dat u uw rechten opgeeft.
| Situatie | Wat geldt | Grondslag |
|---|---|---|
| Dringende werkzaamheden | U moet gelegenheid geven; aanspraken op huurvermindering, ontbinding en schadevergoeding blijven | Art. 7:220 lid 1 BW |
| Renovatie met voortzetting van de huur | Schriftelijk redelijk voorstel vereist; zelfde aanspraken blijven | Art. 7:220 lid 2 BW |
| Complex van 10+ eenheden, 70% akkoord | Voorstel wordt vermoed redelijk; binnen 8 weken rechterlijke toetsing vorderen | Art. 7:220 lid 3 BW |
| Opzegging wegens dringend eigen gebruik voor renovatie | Blijft mogelijk binnen de geldende opzeggingsgronden | Art. 7:220 lid 4 BW |
| Huurprijs aanpassen aan de markt | Vordering bij de rechter, met verplicht deskundigenadvies | Art. 7:303 en 7:304 BW |
Huurverhoging na renovatie: hoe het echt werkt
Hier gaat het in de praktijk mis. Een renovatie geeft de verhuurder geen zelfstandig recht om de huur te verhogen. Er zijn twee routes. De eerste is overeenstemming: de huurverhoging maakt onderdeel uit van het renovatievoorstel en u gaat ermee akkoord. De tweede is de wettelijke huurprijsherziening van artikel 7:303 BW.
Die tweede route is aan strikte voorwaarden gebonden. Zowel huurder als verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dat kan bij een overeenkomst voor bepaalde tijd na afloop van de overeengekomen duur, en in alle andere gevallen telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste vaststelling. De rechter kijkt naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over een referentietijdvak, niet naar wat de renovatie heeft gekost.
En let op artikel 7:304 lid 1 BW: een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk als daarbij een advies is gevoegd van een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Komen partijen niet tot overeenstemming over die benoeming, dan benoemt de rechter een deskundige op verzoek van de meest gerede partij. Zonder dat advies strandt de vordering op ontvankelijkheid, hoe sterk de inhoudelijke argumenten ook zijn.
Wat u als ondernemer moet doen
- Vraag het voorstel schriftelijk op als u het niet schriftelijk kreeg. De wet vereist dat, en u heeft het nodig om te kunnen beoordelen.
- Bereken de gevolgen voor uw omzet voordat u reageert: sluitingsdagen, bereikbaarheid, zichtbaarheid, verlies van passanten.
- Reageer schriftelijk en gemotiveerd. Stemt u niet in, zeg dan waaróm het voorstel niet redelijk is voor uw bedrijfsvoering.
- Bewaak de achtwekentermijn als het om een complex met de 70%-regel gaat.
- Koppel huurvermindering aan de melddatum. Ondervindt u tijdens de werkzaamheden verminderd huurgenot, meld dat dan direct en schriftelijk.
Veelgestelde vragen
Mag ik een renovatie weigeren?
Bij dringende werkzaamheden moet u gelegenheid geven. Bij renovatie mag u een voorstel afwijzen dat niet redelijk is; de verhuurder kan dan de rechter laten oordelen. Bij een complex met 70% instemming ligt het initiatief bij u: dan moet ú binnen acht weken naar de rechter.
Moet de verhuurder mijn omzetverlies vergoeden?
Artikel 7:220 lid 1 BW laat uw aanspraak op schadevergoeding uitdrukkelijk in stand, maar of die aanspraak slaagt hangt af van de grondslag en van wat uw contract bepaalt. Bij bedrijfsruimte sluiten algemene bepalingen aansprakelijkheid vaak uit. Onderbouw uw omzetverlies hoe dan ook met cijfers uit dezelfde periode van eerdere jaren.
De verhuurder wil de huur verhogen omdat het pand nu beter is. Mag dat?
Niet eenzijdig. Zonder uw instemming loopt het via artikel 7:303 BW, en daar is de maatstaf de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, niet de investering van de verhuurder. Bovendien gelden de termijnen van lid 1 en de deskundigeneis van artikel 7:304 BW.
Geldt de verhuiskostenvergoeding ook voor mij?
Nee. De bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW is geschreven voor woonruimte. Huurt u bedrijfsruimte, dan bestaat die wettelijke minimumbijdrage niet en moet een vergoeding onderdeel zijn van het voorstel of van uw onderhandeling.
Wat als de verhuurder wil opzeggen om te renoveren?
Artikel 7:220 lid 4 BW laat die mogelijkheid open, maar alleen voor zover dringend eigen gebruik voor renovatie onder de wettelijke opzeggingsgronden valt die voor uw type pand gelden. Bij 7:290-bedrijfsruimte is dat een zware toets met eigen termijnen.
Renovatieplannen van uw verhuurder?
Onze huurrechtadvocaten beoordelen of het voorstel redelijk is, bewaken de achtwekentermijn en voeren zo nodig de procedure over de huurprijs. Lees ook over gebreken aan bedrijfsruimte, indeplaatsstelling en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Huurverhoging: wat zijn uw rechten?
- Borg ingehouden zonder begininspectie of opleveringsrapport
- Woningruil: wat zijn uw rechten en waar moet u op letten?
