Letsel opgelopen? Dit is belangrijk om te weten.
Een vordering wegens letsel verjaart in beginsel vijf jaar nadat u bekend bent met de schade en de aansprakelijke persoon.
- Was u minderjarig? Dan gaat die termijn pas lopen op uw achttiende verjaardag.
- Bewaar alles: medische stukken, foto’s, het schadeformulier en uw eigen aantekeningen.
- Wij beoordelen kosteloos of u een zaak heeft en zeggen het eerlijk als dat niet zo is.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Bij een gebrek aan uw bedrijfsruimte kunt u herstel vorderen (artikel 7:206 BW), huurvermindering vragen (artikel 7:207 BW) en soms schadevergoeding claimen (artikel 7:208 BW). Anders dan bij woonruimte mag uw huurcontract die laatste twee rechten grotendeels uitsluiten. Controleer daarom eerst wat uw contract bepaalt.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Wanneer is er juridisch sprake van een gebrek?
Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid die niet aan u is toe te rekenen, waardoor het gehuurde u niet het genot verschaft dat u bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van die soort.
Twee dingen vallen op aan die formulering. Het gaat om wat u mocht verwachten, en die verwachting hangt af van het afgesproken gebruik: een horecapand moet kunnen afzuigen, een koelcel moet koelen. En het begrip is ruimer dan alleen bouwkundige mankementen. Een lekkend dak is een gebrek, maar een vergunning die de verhuurder had moeten regelen kan dat ook zijn. Wat géén gebrek is, staat in lid 3: een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht, overlast van een buurman is dus in beginsel geen gebrek van uw verhuurder.
Welke drie rechten heeft u?
| Recht | Voorwaarden in hoofdlijnen | Grondslag | Contractuele beperking |
|---|---|---|---|
| Herstel door de verhuurder | Op uw verlangen, tenzij herstel onmogelijk is of uitgaven vraagt die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Kleine herstellingen en aan u toe te rekenen gebreken vragen een aparte beoordeling. | Art. 7:206 leden 1 en 2 BW | Bij bedrijfsruimte kunnen afspraken afwijken, maar art. 7:209 BW beschermt bij gebreken die de verhuurder bij aanvang kende of had behoren te kennen. |
| Zelf herstellen en redelijke kosten verhalen | De verhuurder moet met het verhelpen in verzuim zijn. Redelijke herstelkosten kunnen dan worden verhaald, desgewenst door aftrek van de huurprijs. | Art. 7:206 lid 3 BW | Van deze bevoegdheid kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit is geen algemene toestemming om iedere betwiste schadeclaim met de huur te verrekenen. |
| Huurvermindering | Evenredig aan het verminderde huurgenot, vanaf behoorlijke kennisgeving of vanaf het moment waarop het gebrek de verhuurder al voldoende bekend was om maatregelen te nemen, tot herstel. | Art. 7:207 BW | Controleer de overeenkomst en de grens van art. 7:209 BW; een contractuele uitsluiting is niet altijd geldig. |
| Schadevergoeding | Onder meer bij een later ontstaan toerekenbaar gebrek, een bij aanvang bekend of kenbaar gebrek, of wanneer de verhuurder bij aanvang heeft meegedeeld dat het gebrek ontbrak. Ook niet-nakoming van de herstelplicht kan relevant zijn. | Art. 7:208 BW | Beoordeel de aansprakelijkheidsbepalingen, art. 7:209 BW en de concrete schadegrondslag. |
De valkuil bij bedrijfsruimte: uw contract mag afwijken
Dit is het punt waarop ondernemers het vaakst worden verrast. Artikel 7:209 BW bepaalt dat van de artikelen 7:206 lid 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.
Lees die zin nauwkeurig: de bescherming is beperkt tot gebreken die bij aanvang al bekend waren of bekend hadden moeten zijn. Voor gebreken die later ontstaan geldt die begrenzing niet, en daar mag het contract dus wél van de wet afwijken. De veelgebruikte modelcontracten voor bedrijfsruimte maken van die ruimte gebruik: zij sluiten huurvermindering en schadevergoeding vaak uit en beperken de mogelijkheid tot verrekening. Bij woonruimte kan dat niet; bij bedrijfsruimte in beginsel wel.
Praktisch betekent dit dat de vraag “welke rechten heb ik” bij bedrijfsruimte niet met de wet alleen te beantwoorden is. Pak uw huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen erbij en kijk wat daar over gebreken, huurvermindering, verrekening en aansprakelijkheid staat. Wist de verhuurder van het probleem toen u tekende, dan houdt zo’n uitsluiting geen stand.
Wat u zelf moet herstellen
Artikel 7:217 BW legt de kleine herstellingen bij u als huurder. De herstelplicht van de verhuurder geldt daar niet voor (artikel 7:206 lid 2 BW), en u heeft er ook geen recht op huurvermindering voor (artikel 7:207 lid 2 BW). Datzelfde geldt voor gebreken waarvoor u zelf jegens de verhuurder aansprakelijk bent. Een kapotte lamp, een verstopte afvoer door eigen gebruik of het ontluchten van radiatoren zijn uw werk; een lekkend dak of een falende constructie niet.
Omzetverlies door uw verhuurder: wanneer kunt u bedrijfsschade claimen?
Een tekortkoming van de verhuurder maakt niet ieder omzetverlies automatisch verhaalbaar. U moet onderscheid maken tussen de aansprakelijkheid van de verhuurder, het verband met de gestelde schade en de berekening van die schade. Huurvermindering wegens minder huurgenot en schadevergoeding voor bedrijfsstilstand zijn verschillende aanspraken. Onderzoek ook welke contractuele beperkingen geldig zijn.
Hoge Raad: een andere mogelijke oorzaak verschuift de bewijslast niet
In een schadestaatprocedure over een café verduidelijkte de Hoge Raad op 16 oktober 2026 dat de huurder volgens de hoofdregel de feiten moet bewijzen waaruit het verband tussen de tekortkoming en de omzetdaling volgt. De verhuurder wees op een concurrerend café en afgenomen belangstelling. Dat was een betwisting van het causale verband, niet automatisch een afzonderlijke stelling waarvan de verhuurder de volledige bewijslast droeg. Lees het arrest van 16 oktober 2026, overwegingen 3.1–3.3.
De klacht over de bewijslast was gegrond, maar leidde in deze zaak bij gebrek aan belang niet tot vernietiging. Het cassatieberoep werd verworpen. De uitspraak betekent dus niet dat de huurder zijn schadevergoeding verloor. Zij onderstreept wel waarom een schadeclaim meer vraagt dan de constatering dat de omzet na een probleem is gedaald.
Hoe bewijst u het verband tussen een gebrek en omzetverlies?
Maak eerst een tijdlijn: wanneer begon het probleem, wanneer wist de verhuurder ervan, welke ruimtes of activiteiten waren niet bruikbaar en wanneer kon u weer normaal ondernemen? Koppel daaraan concrete bedrijfsgegevens. Een jaarrekening alleen laat vaak niet zien wat er tijdens afzonderlijke sluitingsdagen of een gedeeltelijke beperking gebeurde.
| Te onderbouwen punt | Voorbeelden van bewijs |
|---|---|
| Gebrek en reactie verhuurder | Foto’s, inspectierapporten, meldingen, herstelafspraken en correspondentie. |
| Beperking van uw bedrijf | Sluitingsdagen, niet bruikbare verkoopvloer, annuleringen, productie-uitval en verklaringen. |
| Situatie zonder het probleem | Vergelijkbare eerdere perioden, kassadata, boekingen, orders en een toelichting op seizoen en groei. |
| Andere mogelijke oorzaken | Wijzigingen in openingstijden, concurrentie, verbouwing, personeel of marktvraag, met uitleg waarom die wel of niet relevant zijn. |
| Bedrag van de claim | Gemiste opbrengst, bespaarde variabele kosten, aantoonbare extra kosten en eventuele verzekeringsuitkeringen. |
Presenteer ook ongunstige gegevens eerlijk. Een schadeanalyse wordt niet sterker door andere oorzaken weg te laten. Een accountant of andere deskundige kan helpen de feitelijke en veronderstelde situatie te vergelijken, maar een rapport vervangt niet de onderbouwing van wat de verhuurder heeft gedaan of nagelaten.
Is omzetverlies hetzelfde als de te vergoeden schade?
Nee. Als minder omzet ook minder inkoop- of andere variabele kosten betekent, moeten die besparingen worden meegenomen. Daarnaast kunnen redelijke extra kosten spelen, bijvoorbeeld voor tijdelijke bedrijfsruimte of bescherming van voorraad. Tel een kostenpost niet dubbel en houd een verzekeringsclaim en een claim tegen de verhuurder inzichtelijk uit elkaar.
Fictief rekenvoorbeeld: een winkel onderbouwt € 10.000 aan gemiste omzet en bespaart daardoor € 4.000 aan variabele kosten. Het verschil van € 6.000 is dan een vertrekpunt voor de berekening, niet automatisch het bedrag dat de verhuurder moet betalen. Het causale verband, overige kosten, contractuele afspraken en eventuele andere relevante omstandigheden moeten nog worden beoordeeld.
Wat neemt u mee voor een schadeclaim tegen de verhuurder?
Neem het huurcontract met de algemene bepalingen, de melding van het gebrek, een tijdlijn en de beschikbare financiële gegevens mee. Geef aan of herstel, een tijdelijke oplossing, huurvermindering of vergoeding van bedrijfsschade uw eerste doel is. Een voorbehoud in een brief legt nog niet de aansprakelijkheid vast; laat ook verjaring, eventueel verzuim en de noodzaak van een spoedmaatregel beoordelen.
Een verzekeraar die dekking weigert vraagt een andere analyse dan een verhuurder die aansprakelijkheid betwist. Zie daarvoor bedrijfsschadeverzekering betaalt niet. Het onderscheid tussen huurregimes leest u bij 290- en 230a-bedrijfsruimte.
De uitleg over schadebewijs en het arrest van de Hoge Raad is toegevoegd op 22 oktober 2026.
Stappenplan bij een gebrek
- Meld schriftelijk en gedateerd. Voor huurvermindering is de behoorlijke kennisgeving belangrijk. De wet noemt daarnaast het moment waarop het gebrek de verhuurder al voldoende bekend was om maatregelen te nemen. Bewaar bewijs van beide; laat ook beoordelen of een contractuele beperking geldig is.
- Leg de gevolgen vast. Foto’s, een logboek van de overlast, en cijfers over gemiste omzet of extra kosten. Zonder onderbouwing is de omvang van uw vordering later niet vast te stellen.
- Stel een redelijke hersteltermijn en kondig aan wat u doet als die verstrijkt. Zonder verzuim ontstaat het zelfherstelrecht van artikel 7:206 lid 3 BW niet.
- Lees uw algemene bepalingen voordat u huur inhoudt of verrekent. Onderscheid opschorting, verrekening van een schadeclaim en de beschermde aftrek van redelijke zelfherstelkosten onder artikel 7:206 lid 3 BW. Laat de voorwaarden beoordelen: een onterecht beroep kan een huurachterstand veroorzaken.
- Leg het geschil voor aan de kantonrechter als herstel uitblijft. Bij bedrijfsruimte is er geen Huurcommissie: die is er alleen voor woonruimte.
Veelgestelde vragen
Mag ik de huur opschorten zolang het gebrek niet is verholpen?
Opschorting, verrekening en huurvermindering zijn verschillende rechtsmiddelen. Bij bedrijfsruimte kunnen contractuele beperkingen gelden. Daar staat onder meer de beschermde bevoegdheid van artikel 7:206 lid 3 BW tegenover: na verzuim van de verhuurder kunnen redelijke zelfherstelkosten onder de wettelijke voorwaarden op de huur in mindering worden gebracht. Trek niet zonder beoordeling een betwiste schadeclaim of willekeurig huurbedrag af; een onterecht beroep kan een huurachterstand veroorzaken.
De verhuurder zegt dat hij van niets wist. Maakt dat verschil?
Zijn kennis kan belangrijk zijn, maar is niet de enige vraag. Artikel 7:208 BW noemt ook een later ontstaan toerekenbaar gebrek en de mededeling bij aanvang dat de zaak het gebrek niet had; niet-nakoming van de herstelplicht kan eveneens relevant zijn. Artikel 7:209 BW beschermt bij gebreken die de verhuurder bij het sluiten kende of had behoren te kennen. Onderzoek daarom ook toezeggingen, eerdere meldingen, herstelafspraken en het contract.
Geldt dit ook voor een kantoor of opslagruimte?
De gebrekenregeling van artikel 7:204 en volgende BW geldt voor huur in het algemeen, dus ook voor kantoor- en opslagruimte. Het onderscheid tussen 7:290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, ambachtsbedrijven) en overige bedrijfsruimte speelt vooral bij huurbescherming en termijnen, niet bij de gebrekenregeling zelf.
Hoeveel huurvermindering kan ik vorderen?
Artikel 7:207 lid 1 BW spreekt van een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering. Er is geen vaste tabel: het gaat om de mate waarin u het pand niet kunt gebruiken zoals afgesproken. Is een derde van uw verkoopvloer afgesloten, dan is dat het aanknopingspunt.
Kan ik de huur laten ontbinden bij een ernstig gebrek?
Dat kan als de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt en aan de overige voorwaarden, waaronder waar nodig verzuim, is voldaan. Een huurder kan onder de algemene regels ook buitengerechtelijk ontbinden; de rechterlijke tussenkomst van artikel 7:231 lid 1 BW ziet op ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder. Bij betwisting kan alsnog een procedure nodig zijn. Laat vóór vertrek beoordelen of de ontbinding geldig is en welke financiële gevolgen zij heeft.
Hulp bij een gebrek aan uw bedrijfsruimte
Onze huurrechtadvocaten beoordelen uw huurovereenkomst en algemene bepalingen, stellen de verhuurder in gebreke en vorderen zo nodig herstel, huurvermindering en schadevergoeding. Lees ook over huurachterstand en ontbinding van bedrijfsruimte, renovatie en huurverhoging en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden?
- Onderhuur bedrijfsruimte: toestemming, risico’s en contract
- Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte: wat zijn uw rechten als huurder?
