Letsel opgelopen? Dit is belangrijk om te weten.
Een vordering wegens letsel verjaart in beginsel vijf jaar nadat u bekend bent met de schade en de aansprakelijke persoon.
- Was u minderjarig? Dan gaat die termijn pas lopen op uw achttiende verjaardag.
- Bewaar alles: medische stukken, foto’s, het schadeformulier en uw eigen aantekeningen.
- Wij beoordelen kosteloos of u een zaak heeft en zeggen het eerlijk als dat niet zo is.
Bel 070 450 0300Stuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Bij een gebrek aan uw bedrijfsruimte kunt u herstel vorderen (artikel 7:206 BW), huurvermindering vragen (artikel 7:207 BW) en soms schadevergoeding claimen (artikel 7:208 BW). Anders dan bij woonruimte mag uw huurcontract die laatste twee rechten grotendeels uitsluiten. Controleer daarom eerst wat uw contract bepaalt.
Wanneer is er juridisch sprake van een gebrek?
Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid die niet aan u is toe te rekenen, waardoor het gehuurde u niet het genot verschaft dat u bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van die soort.
Twee dingen vallen op aan die formulering. Het gaat om wat u mocht verwachten, en die verwachting hangt af van het afgesproken gebruik: een horecapand moet kunnen afzuigen, een koelcel moet koelen. En het begrip is ruimer dan alleen bouwkundige mankementen. Een lekkend dak is een gebrek, maar een vergunning die de verhuurder had moeten regelen kan dat ook zijn. Wat géén gebrek is, staat in lid 3: een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht, overlast van een buurman is dus in beginsel geen gebrek van uw verhuurder.
Welke drie rechten heeft u?
| Recht | Wat het inhoudt | Grondslag | Contractueel uit te sluiten? |
|---|---|---|---|
| Herstel | De verhuurder moet het gebrek verhelpen op uw verlangen, tenzij dat onmogelijk is of redelijkerwijs niet van hem te vergen uitgaven vereist | Art. 7:206 lid 1 BW | Alleen voor gebreken die hij bij aanvang niet kende (art. 7:209 BW) |
| Zelf herstellen op zijn kosten | Is de verhuurder in verzuim, dan mag u zelf herstellen en de redelijke kosten verhalen of verrekenen met de huur | Art. 7:206 lid 3 BW | Idem |
| Huurvermindering | Evenredige vermindering vanaf de dag dat u het gebrek meldde tot de dag van herstel | Art. 7:207 lid 1 BW | Idem, en dit gebeurt in de praktijk vaak |
| Schadevergoeding | Bij een gebrek dat na aanvang is ontstaan en toerekenbaar is, of dat bij aanvang bestond en hij kende of behoorde te kennen | Art. 7:208 BW | Idem |
De valkuil bij bedrijfsruimte: uw contract mag afwijken
Dit is het punt waarop ondernemers het vaakst worden verrast. Artikel 7:209 BW bepaalt dat van de artikelen 7:206 lid 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.
Lees die zin nauwkeurig: de bescherming is beperkt tot gebreken die bij aanvang al bekend waren of bekend hadden moeten zijn. Voor gebreken die later ontstaan geldt die begrenzing niet, en daar mag het contract dus wél van de wet afwijken. De veelgebruikte modelcontracten voor bedrijfsruimte maken van die ruimte gebruik: zij sluiten huurvermindering en schadevergoeding vaak uit en beperken de mogelijkheid tot verrekening. Bij woonruimte kan dat niet; bij bedrijfsruimte in beginsel wel.
Praktisch betekent dit dat de vraag “welke rechten heb ik” bij bedrijfsruimte niet met de wet alleen te beantwoorden is. Pak uw huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen erbij en kijk wat daar over gebreken, huurvermindering, verrekening en aansprakelijkheid staat. Wist de verhuurder van het probleem toen u tekende, dan houdt zo’n uitsluiting geen stand.
Wat u zelf moet herstellen
Artikel 7:217 BW legt de kleine herstellingen bij u als huurder. De herstelplicht van de verhuurder geldt daar niet voor (artikel 7:206 lid 2 BW), en u heeft er ook geen recht op huurvermindering voor (artikel 7:207 lid 2 BW). Datzelfde geldt voor gebreken waarvoor u zelf jegens de verhuurder aansprakelijk bent. Een kapotte lamp, een verstopte afvoer door eigen gebruik of het ontluchten van radiatoren zijn uw werk; een lekkend dak of een falende constructie niet.
Stappenplan bij een gebrek
- Meld schriftelijk en gedateerd. Dit is niet vrijblijvend: de huurvermindering van artikel 7:207 lid 1 BW loopt pas vanaf de dag van de melding. Elke week wachten is een week die u niet terugkrijgt.
- Leg de gevolgen vast. Foto’s, een logboek van de overlast, en cijfers over gemiste omzet of extra kosten. Zonder onderbouwing is de omvang van uw vordering later niet vast te stellen.
- Stel een redelijke hersteltermijn en kondig aan wat u doet als die verstrijkt. Zonder verzuim ontstaat het zelfherstelrecht van artikel 7:206 lid 3 BW niet.
- Lees uw algemene bepalingen voordat u huur inhoudt of verrekent. Is verrekening contractueel uitgesloten, dan levert eigenmachtig inhouden een huurachterstand op, met alle risico’s van dien.
- Leg het geschil voor aan de kantonrechter als herstel uitblijft. Bij bedrijfsruimte is er geen Huurcommissie: die is er alleen voor woonruimte.
Veelgestelde vragen
Mag ik de huur opschorten zolang het gebrek niet is verholpen?
Wettelijk bestaat die mogelijkheid, maar bij bedrijfsruimte is opschorting en verrekening in de algemene bepalingen vaak uitgesloten. Doet u het toch, dan loopt u het risico dat de verhuurder een huurachterstand opvoert en ontbinding vordert. Vraag eerst juridisch advies of laat de huurvermindering door de rechter vaststellen.
De verhuurder zegt dat hij van niets wist. Maakt dat verschil?
Ja, op twee punten. Voor schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW is vereist dat het gebrek hem toerekenbaar is, of dat hij het bij aanvang kende of behoorde te kennen. En de dwingendrechtelijke bescherming van artikel 7:209 BW geldt alleen voor gebreken die hij kende of had behoren te kennen. Wat hij wist bij het tekenen is dus vaak de kernvraag.
Geldt dit ook voor een kantoor of opslagruimte?
De gebrekenregeling van artikel 7:204 en volgende BW geldt voor huur in het algemeen, dus ook voor kantoor- en opslagruimte. Het onderscheid tussen 7:290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, ambachtsbedrijven) en overige bedrijfsruimte speelt vooral bij huurbescherming en termijnen, niet bij de gebrekenregeling zelf.
Hoeveel huurvermindering kan ik vorderen?
Artikel 7:207 lid 1 BW spreekt van een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering. Er is geen vaste tabel: het gaat om de mate waarin u het pand niet kunt gebruiken zoals afgesproken. Is een derde van uw verkoopvloer afgesloten, dan is dat het aanknopingspunt.
Kan ik de huur laten ontbinden bij een ernstig gebrek?
Dat kan als de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Voor gehuurde bedrijfsruimte loopt dat via de rechter. Houd er rekening mee dat u daarmee ook uw locatie en de daaraan verbonden goodwill opgeeft; vaak is herstel plus huurvermindering commercieel gunstiger.
Hulp bij een gebrek aan uw bedrijfsruimte
Onze huurrechtadvocaten beoordelen uw huurovereenkomst en algemene bepalingen, stellen de verhuurder in gebreke en vorderen zo nodig herstel, huurvermindering en schadevergoeding. Lees ook over huurachterstand en ontbinding van bedrijfsruimte, renovatie en huurverhoging en onze pagina over huurrecht.
