Onderhuur van bedrijfsruimte is niet automatisch verboden, maar de wettelijke hoofdregel, de huurovereenkomst en mogelijke redelijke bezwaren van de verhuurder moeten samen worden beoordeeld. In veel zakelijke huurcontracten is voorafgaande schriftelijke toestemming vereist.
Controleer daarom eerst het onderhuurverbod, het toegestane gebruik, de bestemming, vergunningen en de gevolgen wanneer de hoofdhuur eindigt. De hoofdhuurder blijft tegenover de hoofdverhuurder verantwoordelijk voor de nakoming van de hoofdhuurovereenkomst.
Wat is onderhuur?
Bij onderhuur geeft de hoofdhuurder de hele bedrijfsruimte of een gedeelte daarvan tegen afspraken aan een derde in gebruik. De hoofdhuurovereenkomst tussen verhuurder en hoofdhuurder blijft bestaan; daarnaast ontstaat een afzonderlijke verhouding tussen hoofdhuurder en onderhuurder.
Artikel 7:221 BW bevat als wettelijke hoofdregel dat een huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik mag geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen gebruik door die ander redelijke bezwaren heeft. De concrete huurovereenkomst kan onderhuur echter verbieden of afhankelijk maken van voorafgaande schriftelijke toestemming.
Wanneer is onderhuur toegestaan?
-
Lees de hoofdhuurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen. Staat daarin een onderhuurverbod of toestemmingsvereiste, volg dat dan.
-
Vraag bij een toestemmingsvereiste vooraf schriftelijke toestemming. Omschrijf de onderhuurder, het gedeelte, het gebruik, de duur en eventuele voorwaarden.
-
Controleer of het beoogde gebruik past binnen de contractuele bestemming, publiekrechtelijke regels en benodigde vergunningen.
-
Leg de onderhuur schriftelijk vast, maar laat duur en beëindiging aansluiten op de hoofdhuur. De hoofdhuurder kan de onderhuurder geen sterker gebruiksrecht geven dan uit de eigen positie volgt.
Bij een wettelijke hoofdregel en een contractueel verbod kan de juridische beoordeling verschillen. Onderverhuur daarom niet alleen op basis van artikel 7:221 BW zonder ook het contract te controleren.
Wat zijn de risico’s van onderhuur?
-
Schending van een contractueel onderhuurverbod kan grond geven voor nakoming, beëindiging of schadevergoeding; de uitkomst hangt af van contract en omstandigheden.
-
De hoofdhuurder blijft de huur aan de hoofdverhuurder verschuldigd en is op grond van artikel 7:219 BW in beginsel aansprakelijk voor gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.
-
Bij einde van de hoofdhuur kan de onderhuurpositie worden geraakt. Voor 7:290-bedrijfsruimte bevat artikel 7:306 BW specifieke regels over het einde van de onderhuur en mogelijke aansprakelijkheid van de hoofdhuurder tegenover de onderhuurder.
-
Een gebruik dat niet past bij bestemming, vergunning of polisvoorwaarden kan aanvullende risico’s opleveren.
Welke documenten bepalen uw positie?
De uitkomst van een onderhuurgeschil is afhankelijk van het huurcontract, de algemene bepalingen, eventuele toestemming, het feitelijke gebruik en het toepasselijke bedrijfsruimteregime. Niet-verifieerbare voorbeeldzaken of een gegarandeerde uitkomst zijn daarom geen betrouwbare maatstaf.
Checklist vóór u bedrijfsruimte onderverhuurt
-
Controleer onderhuurverbod, toestemmingsclausule en boetebeding.
-
Bepaal of het gaat om 7:290-bedrijfsruimte of andere bedrijfsruimte, waaronder 7:230a-bedrijfsruimte.
-
Leg toestemming, gebruik, oppervlakte, huurprijs, duur, opzegging, onderhoud, aansprakelijkheid en oplevering schriftelijk vast.
-
Controleer bestemming, vergunningen, brandveiligheid en verzekeringsvoorwaarden.
-
Regel wat er met de onderhuur gebeurt wanneer de hoofdhuur eindigt.
-
Informeer de onderhuurder correct over de duur en beperkingen van de hoofdhuur.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Mag ik bedrijfsruimte zonder toestemming onderverhuren?
Artikel 7:221 BW bevat een wettelijke hoofdregel, maar de huurovereenkomst kan onderhuur verbieden of voorafgaande schriftelijke toestemming eisen. Controleer daarom altijd het contract en mogelijke redelijke bezwaren van de verhuurder.
Blijft de hoofdhuurder verantwoordelijk?
Ja. De hoofdhuurder blijft gebonden aan de hoofdhuurovereenkomst en kan tegenover de verhuurder aansprakelijk zijn voor gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.
Wat gebeurt er met de onderhuur als de hoofdhuur eindigt?
Dat hangt af van het bedrijfsruimteregime en de wijze waarop de hoofdhuur eindigt. Voor 7:290-bedrijfsruimte bevat artikel 7:306 BW specifieke regels. Leg dit risico vooraf in de onderhuurovereenkomst vast.
Wat moet in een onderhuurovereenkomst staan?
Leg ten minste ruimte, gebruik, duur, huurprijs, opzegging, onderhoud, aansprakelijkheid, vergunningen, oplevering en de gevolgen van het einde van de hoofdhuur vast.
Is onderhuur hetzelfde als indeplaatsstelling?
Nee. Bij onderhuur blijft de hoofdhuurder partij bij de hoofdhuur. Bij indeplaatsstelling kan onder voorwaarden een nieuwe huurder de plaats van de bestaande huurder innemen.
Conclusie
Onderhuur kan mogelijk zijn, maar begin met de hoofdhuurovereenkomst en de concrete bedrijfsruimte. Vraag waar vereist vooraf schriftelijke toestemming, leg de onderhuur volledig vast en regel expliciet wat er gebeurt wanneer de hoofdhuur eindigt.
Officiële wettelijke bronnen
- Artikel 7:221 BW: ingebruikgeving aan een ander
- Artikel 7:219 BW: aansprakelijkheid voor gebruikers
- Artikel 7:306 BW: einde onderhuur bij 7:290-bedrijfsruimte
Lees ook over zakelijke huur
- Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte
- Huurachterstand en ontbinding van bedrijfsruimte
- Huurrecht voor ondernemers
