Onderhuur bedrijfsruimte: toestemming, risico’s en contract

Wilt u uw bedrijfsruimte geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven, dan is de eerste vraag niet wat de wet zegt, maar wat uw huurovereenkomst zegt. In bijna alle zakelijke huurcontracten is de wettelijke hoofdregel namelijk uitgesloten.

Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.

Wat bepaalt de wet, en wat uw contract?

De wettelijke hoofdregel staat in artikel 7:221 BW: de huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben.

Dat klinkt ruim, maar in de praktijk komt u er zelden aan toe. Deze bepaling is bij bedrijfsruimte namelijk van regelend recht: partijen mogen ervan afwijken, en dat gebeurt vrijwel altijd. In de gangbare modelcontracten en de daarbij horende algemene bepalingen staat vrijwel standaard een verbod op onderhuur en op ingebruikgeving aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Zoek daarom eerst deze drie dingen op in uw contract en de algemene bepalingen:

1. Staat er een verbod op onderhuur of ingebruikgeving, en is dat verbod ook van toepassing op gedeeltelijke ingebruikgeving?
2. Geldt het ook voor gelieerde partijen, zoals een dochtervennootschap of een groepsmaatschappij?
3. Is er een boetebeding aan gekoppeld, en zo ja: welk bedrag, per welke overtreding, en per welke dag?

Onderhuur is niet hetzelfde als ingebruikgeving. Bij onderhuur sluit u zelf een huurovereenkomst met een derde. Bij ingebruikgeving laat u iemand het pand of een deel daarvan gebruiken zonder huurrelatie, bijvoorbeeld een samenwerkingspartner die een ruimte deelt. Contractueel worden beide meestal onder hetzelfde verbod gebracht, dus lees het beding letterlijk. Ook een constructie die u "een samenwerking" noemt kan eronder vallen als de derde feitelijk gebruik krijgt.

Toestemming vragen: doe het schriftelijk en volledig

Vraag toestemming vooraf en schriftelijk. Een mondelinge toezegging of een gedoogsituatie is later moeilijk te bewijzen, en stilzwijgen van de verhuurder is geen toestemming.

Zet in uw verzoek in ieder geval:

• Wie de beoogde onderhuurder of gebruiker is: naam, KvK-nummer, en kort de activiteiten
• Welk deel van het gehuurde het betreft, met een plattegrond of oppervlakte
• Welke periode, met begin- en einddatum, en of het aansluit op uw eigen huurperiode
• Welk gebruik, en of dat past binnen de contractuele bestemming van het pand
• Welke vergoeding u ontvangt
• Hoe u de nakoming borgt: wie is aanspreekpunt, wie draagt welke kosten, hoe wordt schade afgewikkeld

Vraag om een schriftelijke bevestiging waarin de toestemming, de voorwaarden en de duur zijn vastgelegd. Wordt toestemming geweigerd, vraag dan om de reden: die is nodig om te beoordelen of de weigering redelijk is.

De risico’s

Let vooral op artikel 7:219 BW. Het is de bepaling die het meest wordt onderschat: u kunt de verantwoordelijkheid niet doorschuiven naar degene die u binnenlaat.

Wat legt u met de onderhuurder vast?

Ook met toestemming van de verhuurder blijft u de schakel tussen beide partijen. Zorg dus dat uw eigen verplichtingen doorwerken in de afspraken met de derde:

• Duur: laat de onderhuur nooit langer lopen dan uw eigen huurovereenkomst, en regel wat er gebeurt als uw huur eerder eindigt
• Gebruik en bestemming: beperk het gebruik tot wat uw eigen contract toestaat
• Doorleggen van verplichtingen: onderhoud, huisregels, toegang, openingstijden en oplevering
• Betaling: vergoeding, servicekosten en energie, met een eigen zekerheid zoals een waarborgsom of bankgarantie
• Oplevering: een beschrijving van de staat bij aanvang, met foto’s, zodat u weet wat u terugkrijgt
• Verzekeringen: welke dekking de gebruiker zelf regelt, en bewijs daarvan
• Beëindiging: op welke gronden en met welke termijn u kunt beëindigen

Let op de kwalificatie. Voldoet de onderhuur aan de kenmerken van een bepaalde categorie huur, dan kan de onderhuurder eigen bescherming toekomen. Laat daarom vooraf beoordelen onder welk regime uw onderhuur valt; dat bepaalt of u de afspraak later kunt beëindigen zoals u voor ogen had.

Uw wettelijke plicht tegenover de onderhuurder

Ook met toestemming van de verhuurder rust er op u een eigen verantwoordelijkheid. Artikel 7:306 BW regelt dat voor bedrijfsruimte.

• Lid 1: de onderhuurovereenkomst eindigt op het tijdstip van ontruiming dat de rechter op vordering van de hoofdverhuurder vaststelt. De onderhuurder is dus afhankelijk van wat er in de relatie tussen u en uw verhuurder gebeurt.
• Lid 2: heeft u de onderhuurder niet of niet juist voorgelicht over de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan, of heeft u bij de beëindiging en de bepaling van het ontruimingstijdstip onvoldoende voor zijn belangen gewaakt, dan bent u verplicht de schade te vergoeden die hij daardoor lijdt.
• Lid 3: wordt tegen u een vordering ingesteld die mede de belangen van de onderhuurder raakt, dan bent u bevoegd hem in het geding te roepen.

Wat u daarom vastlegt: schriftelijk aan de onderhuurder melden tot welke datum uw eigen huurovereenkomst loopt en onder welke voorwaarden die kan eindigen, en de onderhuur nooit langer laten lopen dan uw hoofdhuur. Komt het tot een beëindiging, informeer hem dan tijdig en betrek hem bij de bepaling van het ontruimingstijdstip. Doet u dat niet, dan kan de schade die hij lijdt op u worden verhaald.

Er is al onderverhuurd zonder toestemming

1. Breng de feiten in kaart: sinds wanneer, welk deel, welke vergoeding, en wat staat er precies in uw contract.
2. Kijk of er iets is dat op instemming wijst: correspondentie, een bezoek van de verhuurder, facturen die hij accepteerde. Gedogen is geen toestemming, maar het kan meewegen.
3. Wacht niet af. Meld het en vraag alsnog om toestemming, of beëindig de situatie. Hoe langer het voortduurt, hoe zwaarder een eventuele boete kan oplopen.
4. Beoordeel de boete. Een boetebeding is niet onaantastbaar: de rechter kan een bedongen boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist.
5. Laat de tekortkoming wegen. Ontbinding vereist op grond van artikel 6:265 lid 1 BW een tekortkoming, tenzij die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat is een verweer dat serieus gewicht kan hebben.

Loopt er daarnaast een huurachterstand, of dreigt de verhuurder met ontbinding, zie dan huurachterstand bedrijfsruimte en ontbinding. Is er haast, bijvoorbeeld omdat ontruiming dreigt, dan kan een kort geding aan de orde zijn.

Overweegt u onder te verhuren, of is er al iemand in uw pand? Neem vrijblijvend contact met ons op en houd uw huurovereenkomst en de algemene bepalingen bij de hand.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn bedrijfsruimte onderverhuren zonder toestemming?

Meestal niet. De wettelijke hoofdregel van artikel 7:221 BW geeft de huurder wel de bevoegdheid het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben. Maar bij bedrijfsruimte is die bepaling van regelend recht, en in de gangbare modelcontracten, en de daarbij horende algemene bepalingen, staat vrijwel standaard een verbod op onderhuur en ingebruikgeving zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Uw contract gaat dus voor: zoek het beding letterlijk op, inclusief een eventueel boetebeding.

Wat is het verschil tussen onderhuur en ingebruikgeving?

Bij onderhuur sluit u zelf een huurovereenkomst met een derde, die daarmee huurder van u wordt. Bij ingebruikgeving laat u iemand het pand of een deel daarvan gebruiken zonder dat er een huurrelatie ontstaat, bijvoorbeeld een samenwerkingspartner die een ruimte deelt. In contracten worden beide vrijwel altijd onder hetzelfde verbod gebracht, dus het onderscheid helpt u meestal niet om eronderuit te komen. Ook een constructie die u een samenwerking noemt kan onder het beding vallen wanneer de derde feitelijk gebruik krijgt van het gehuurde.

Blijf ik aansprakelijk voor wat de onderhuurder doet?

Ja. Artikel 7:219 BW bepaalt dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden. Schade die de gebruiker veroorzaakt komt dus in uw relatie met de verhuurder voor uw rekening, en werkt ook door in de eindoplevering. Leg daarom met de gebruiker vast wie welke kosten draagt, laat een beschrijving met foto’s opmaken bij aanvang, en controleer of uw verzekering de situatie dekt.

Wat gebeurt er als ik het verbod heb overtreden?

Dan is er sprake van een tekortkoming, met drie mogelijke gevolgen: een contractuele boete, een vordering tot ontbinding, en aansprakelijkheid voor schade. Bij gebouwde onroerende zaken kan ontbinding op die grond alleen door de rechter worden uitgesproken (artikel 7:231 lid 1 BW). Uw verweer richt zich op twee punten. Ten eerste kan de rechter een bedongen boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Ten tweede rechtvaardigt op grond van artikel 6:265 lid 1 BW niet elke tekortkoming ontbinding: dat is anders wanneer die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Is gedeeld gebruik hetzelfde als onderhuur?

Juridisch niet, maar contractueel meestal wel. Bij onderhuur sluit u zelf een huurovereenkomst met een derde; bij ingebruikgeving laat u iemand het pand of een deel daarvan gebruiken zonder huurrelatie. In de gangbare modelcontracten worden beide doorgaans onder hetzelfde verbod gebracht: geen onderhuur en geen ingebruikgeving zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Ook een constructie die u een samenwerking noemt valt daar dus onder zodra de derde feitelijk gebruik krijgt. Lees het beding letterlijk en controleer of het ook gedeeltelijke ingebruikgeving en gelieerde partijen omvat.

Wat gebeurt er met de onderhuurder als de hoofdhuur eindigt?

Dat is een risico dat u vooraf moet regelen, en de wet legt een deel daarvan bij ú neer. Bij bedrijfsruimte eindigt de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:306 lid 1 BW op het tijdstip van ontruiming dat de rechter op vordering van de hoofdverhuurder vaststelt. Lid 2 voegt daaraan een aansprakelijkheid toe: heeft u de onderhuurder niet of niet juist voorgelicht over de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of heeft u bij de beëindiging en de bepaling van het ontruimingstijdstip onvoldoende voor zijn belangen gewaakt, dan moet u de schade vergoeden die hij daardoor lijdt. Wordt tegen u een vordering ingesteld die mede zijn belangen raakt, dan mag u hem op grond van lid 3 in het geding roepen. Licht de onderhuurder dus schriftelijk in over de looptijd van uw eigen huur, en laat de onderhuur nooit langer lopen dan die.

Lees verder over dit onderwerp

• Renovatie en huurverhoging bij bedrijfsruimte: rechten van huurder en verhuurder
• Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte: wat zijn uw rechten als huurder?
• Faillissement en de huurovereenkomst: wat gebeurt er met uw bedrijfsruimte?

Gerelateerde juridische diensten

• Meer informatie over Huurrecht
• Meer informatie over Verzekeringsrecht
• Meer informatie over Bestuursrecht