Gaat de huurder van bedrijfsruimte failliet, dan eindigt de huur niet automatisch. Artikel 39 Faillissementswet biedt de curator en verhuurder een bijzondere opzeggingsmogelijkheid. De huur vanaf de faillissementsdatum is in beginsel boedelschuld; oudere achterstanden hebben doorgaans een andere positie. Voor waarborgsommen, bankgaranties, onderhuur en opleveringsschade is afzonderlijke beoordeling nodig.
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Onur Arslan is sinds 2009 bedrijfsrechtadvocaat en heeft bij internationale advocatenkantoren in Amsterdam en New York ervaring opgedaan als advocaat en faillissementscurator. Inhoudelijk bijgewerkt op 28 september 2026. Algemene informatie is geen juridisch advies over uw eigen situatie.
Is juist de verhuurder failliet? Dan is de situatie anders: artikel 39 geeft niet zonder meer dezelfde opzeggingsroute. Deze pagina onderscheidt beide gevallen en richt zich op bedrijfsruimte. Bij woonruimte kunnen andere beschermingsregels gelden.
De huurder is failliet: wat doet de verhuurder eerst?
Controleer de juiste huurder, de faillissementsdatum en de curator. Verzamel het huurcontract, aanvullingen, betalingshistorie, inspectierapporten en zekerheden. Bekijk ook wie het pand feitelijk gebruikt; dat kan een onderhuurder of een andere groepsmaatschappij zijn.
Neem contact op met de curator over voortzetting, toegang, huurbetaling en mogelijke beëindiging. Sluit het pand niet eigenmachtig af en voer geen ontruiming uit zonder de juiste juridische basis. In de ruimte kunnen goederen van de boedel én van derden staan.
Leg de staat van het pand tijdig vast. Wacht daarmee niet totdat iedereen is vertrokken en discussie ontstaat over wanneer schade is ontstaan.
Opzegging op grond van artikel 39 Fw
Bij faillissement van de huurder kunnen de curator en de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen volgens artikel 39 Fw. Daarbij moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is. Een kortere geldige termijn kan onder omstandigheden aan de orde zijn.
Voor vooruitbetaalde huur bevat de wet een bijzondere beperking: de huur kan niet eerder worden opgezegd tegen een datum vóór het einde van de periode waarvoor vooruit is betaald. Laat de exacte einddatum daarom berekenen op basis van contract, betalingen en de wettelijke regeling.
Een opzegging moet duidelijk en aan de juiste partij worden gedaan. Vraag bevestiging van ontvangst en leg de einddatum vast. Een gesprek over sleuteloverdracht is niet automatisch een rechtsgeldige beëindiging op de gewenste datum.
Welke huur is boedelschuld?
Vanaf de dag van faillietverklaring kwalificeert de huurprijs op grond van artikel 39 Fw als boedelschuld. Huurachterstanden van vóór faillissement zijn in beginsel faillissementsvorderingen. De precieze toerekening van termijnen en bijkomende posten moet worden gecontroleerd.
| Post | Beoordeling in hoofdlijnen |
|---|---|
| Huur vóór faillissement | Doorgaans aanmelden als faillissementsvordering |
| Huur vanaf faillissementsdatum | In beginsel boedelschuld op grond van artikel 39 Fw |
| Servicekosten en bijkomende posten | Aard, periode, contract en juridische grondslag onderzoeken |
| Schade bij oplevering | Ontstaansmoment en grondslag bepalen; niet automatisch boedelschuld |
| Huur over tijd na geldige beëindiging | Geen gewone doorlopende huurclaim; eventuele schadegrond afzonderlijk toetsen |
Boedelschuld betekent niet dat betaling altijd gegarandeerd is. Bij een ontoereikende boedel kunnen ook boedelschuldeisers geheel of gedeeltelijk onbetaald blijven. De onderlinge rang en afwikkeling kunnen dan relevant zijn.
Kunt u alle resterende huurtermijnen claimen?
Bij een regelmatige beëindiging op grond van artikel 39 Fw kan de verhuurder niet eenvoudig alle gemiste huur over de resterende contractduur als schade op de boedel verhalen. De wettelijke regeling en rechtspraak stellen grenzen aan zulke claims, ook wanneer het contract een schadebeding bevat.
De beoordeling kan anders liggen bij een andere beëindigingsgrond of een aanspraak op een derde. Daarom moeten een bankgarantie, borgtocht en hoofdelijk medeschuldenaar afzonderlijk worden bekeken. De tekst van de zekerheid en eventuele regresgevolgen zijn daarbij belangrijk.
Een ruime garantie is niet zonder meer een manier om iedere wettelijke beperking tegenover de boedel te omzeilen. Laat de volledige zekerheidsconstructie beoordelen voordat u een bedrag afroept.
Waarborgsom, bankgarantie en borgtocht
Een betaalde waarborgsom is juridisch iets anders dan een bankgarantie of borgstelling door de bestuurder. Voor een waarborgsom kunnen verrekeningsvragen spelen. Een bankgarantie kent haar eigen voorwaarden voor afroep. Bij borgtocht zijn de omvang en eventuele beschermingsregels van belang.
Controleer welke posten door de zekerheid worden gedekt, welke stukken nodig zijn en of een verval- of meldtermijn geldt. Een garantie kan een maximum hebben dat niet meegroeit met alle kosten. Meld uw aanspraak daarom tijdig en onderbouwd.
Krijgt u langs een andere route betaling, stem dan de resterende vordering op de boedel daarop af. U kunt dezelfde schade niet zonder meer dubbel ontvangen.
Oplevering en achtergelaten goederen
Maak met de curator afspraken over inspectie, sleuteloverdracht, verwijdering van zaken en meterstanden. Leg verschillen tussen beginstaat en eindstaat met foto’s en rapporten vast. Benoem welke werkzaamheden nog nodig zijn en wie daarvoor volgens u verantwoordelijk is.
Een contractuele opleverplicht van vóór faillissement leidt niet automatisch tot een boedelschuld voor iedere herstelpost. Handelen van de curator en andere wettelijke grondslagen kunnen relevant zijn. Laat daarom onderscheid maken tussen bestaande gebreken, schade tijdens voortzetting en verplichtingen bij ontruiming.
Verkoop of verwijder achtergelaten goederen niet zonder onderzoek. Ze kunnen onder eigendomsvoorbehoud zijn geleverd, geleased zijn of aan een werknemer of onderhuurder toebehoren. Zorgvuldige inventarisatie voorkomt een nieuw aansprakelijkheidsprobleem.
Kan de huur meegaan in een doorstart?
Een doorstarter krijgt niet automatisch het huurrecht doordat hij voorraad of activiteiten koopt. Er kan een nieuw contract worden gesloten of medewerking aan contractsoverneming worden gevraagd. Bij bepaalde bedrijfsruimte kan een wettelijke mogelijkheid van indeplaatsstelling relevant zijn, maar daarvoor gelden eigen voorwaarden.
Als verhuurder kunt u belang hebben bij snelle voortzetting, terwijl u ook zekerheid wilt over de nieuwe huurder. Leg vast vanaf welke datum de nieuwe partij betaalt, welke verplichtingen worden overgenomen en wat met de oude huurachterstand en borg gebeurt.
Een tijdelijke afspraak over gebruik tijdens onderhandelingen moet eveneens duidelijk zijn. Voorkom dat partijen achteraf verschillend denken over huurprijs, looptijd en aansprakelijkheid. Lees ook doorstart na faillissement.
Wat is de positie van een onderhuurder?
De onderhuurder heeft niet vanzelf dezelfde bescherming als de hoofdhuurder. Beëindiging van de hoofdhuur kan zijn gebruikspositie ernstig raken. Tegelijk is de stelling dat uitsluitend toestemming van de hoofdverhuurder enige bescherming kan bieden te algemeen.
Onderzoek het type ruimte, hoofdhuur, onderhuur, eventuele directe afspraken en de toepasselijke wettelijke regeling. Voor winkel- of horecaruimte gelden andere aandachtspunten dan voor kantoorruimte, terwijl woonruimte weer eigen beschermingsregels kent.
Neem als onderhuurder tijdig contact op met de curator en hoofdverhuurder en laat uw positie beoordelen vóór u instemt met vertrek of een nieuw contract. Bewaar betaalbewijzen, toestemmingen en correspondentie over uw gebruik.
De verhuurder is failliet: moet u blijven betalen?
Een faillissement van de verhuurder beëindigt uw huur niet automatisch. Blijf de overeenkomst zorgvuldig nakomen en controleer aan wie rechtsgeldig moet worden betaald. Een mededeling van de curator kan betalingsinstructies wijzigen.
Bij verkoop van het pand speelt onder meer de wettelijke regeling dat overdracht in beginsel de huur niet breekt, met de reikwijdte en uitzonderingen die daarbij horen. Bij hypotheekexecutie of bijzondere bedingen kan aanvullend onderzoek nodig zijn. Trek daarom niet op basis van één algemene regel een conclusie over iedere verkoop.
Heeft u een waarborgsom betaald aan de failliete verhuurder of gebreken aan het pand? De aanspraak en verhaalspositie moeten afzonderlijk worden beoordeeld. Houd niet zonder juridische controle alle huur in; verrekening en opschorting kennen voorwaarden.
Veelgestelde vragen
Eindigt de huur direct wanneer mijn huurder failliet gaat?
Nee. Er is een geldige beëindiging nodig. Artikel 39 Fw biedt een bijzondere opzeggingsmogelijkheid met eigen regels over de termijn.
Is drie maanden altijd de exacte opzegtermijn?
Niet noodzakelijk. De wettelijke regeling, mogelijke kortere termijn en vooruitbetaalde huur moeten worden beoordeeld. Drie maanden is in beginsel voldoende, behoudens de wettelijke bijzonderheid bij vooruitbetaling.
Wordt boedelhuur altijd betaald?
Nee. Ook een boedel kan onvoldoende middelen hebben. De kwalificatie als boedelschuld verbetert niet automatisch de feitelijke betalingsmogelijkheid.
Mag ik de borg direct voor alle schade gebruiken?
Dat hangt af van het soort zekerheid, de voorwaarden en uw rechtsgeldige aanspraken. Controleer ook verrekening, afroepvereisten en eventueel ontvangen betalingen.
Heeft een doorstarter automatisch recht op het pand?
Nee. Een nieuw contract, contractsoverneming of een toepasselijke bijzondere wettelijke route moet worden beoordeeld en geregeld.
Kan ik stoppen met huur betalen als mijn verhuurder failliet is?
Niet alleen vanwege het faillissement. Controleer uw verplichtingen, betalingsinstructies en eventuele afzonderlijke grond voor opschorting of verrekening.
Laat huur, zekerheid en oplevering samen beoordelen
Stuur bij uw verzoek om advies het huurcontract, betalingsschema, garantie en eventuele opzegbrief mee. Vermeld of u huurder, verhuurder of onderhuurder bent en welke datum voor oplevering wordt genoemd.
Verder lezen
- Overzicht faillissement, liquidatie en herstructurering
- Bedrijf liquideren met bezittingen: ontbinding en vereffening van een bv
- Doorstart na faillissement: schulden, contracten, personeel en risico’s
- Faillissement van een contractpartij: doorgaan, stoppen of schade claimen?
- Incasso bij faillissement: vordering indienen, zekerheden en verhaal
- Huurachterstand bedrijfsruimte: ontbinding en verweer
- Onderhuur bedrijfsruimte: toestemming, risico’s en contract
- Huurrechtadvocaat bij huurachterstand, ontruiming en andere huurgeschillen
- Renovatie en huurverhoging bij bedrijfsruimte: rechten van huurder en verhuurder
- Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte: wat zijn uw rechten als huurder?
- Incasso en de deurwaarder: wat mag er, wat kost het, en wat kunt u doen?
Bronnen en actualiteit
Broncontrole: 28 september 2026. Deze uitleg betreft Nederlands recht.
- Faillissementswet — aanvragen, rechtsmiddelen, contracten, rang en WHOA
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 — onder meer artikelen 26, 39–44, 658, 666, 673c en 954
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2018 — artikel 39 Fw en voortijdige beëindiging
