Een faillissement beëindigt de huurovereenkomst niet. Op grond van artikel 39 Faillissementswet kunnen zowel de curator als de verhuurder tussentijds opzeggen; een termijn van drie maanden is in elk geval voldoende. Vanaf de dag van faillietverklaring is de huurprijs boedelschuld, de huur die daarna vervalt, staat vóór de concurrente schuldeisers.
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor arbeidsrecht en letselschade. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Wat artikel 39 Fw precies bepaalt
De regel wordt vaak te kort samengevat als “de curator mag altijd opzeggen met drie maanden”. De wettekst is preciezer, en die precisie bepaalt uw positie.
Artikel 39 lid 1 Fw bepaalt dat zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds kan doen eindigen, mits de opzegging geschiedt tegen een tijdstip waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Daarbij moet de overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht worden genomen, met dien verstande dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Drie maanden is dus een bovengrens die altijd volstaat, geen vaste termijn.
Er is nog een beperking die vaak wordt overgeslagen: zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag waarop de periode van die vooruitbetaling eindigt. Wie een half jaar vooruit betaalde, houdt dus feitelijk het gebruik tot het einde van die periode.
Het punt dat voor verhuurders het meest uitmaakt
De slotzin van artikel 39 lid 1 Fw luidt: van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld. Dat is een wezenlijk andere positie dan die van gewone schuldeiser. Een boedelschuld wordt uit de boedel voldaan vóór de concurrente vorderingen aan bod komen.
Voor de praktijk betekent dat een scherpe scheidslijn op de datum van faillietverklaring:
| Vordering | Rang | Wat u er in de praktijk van merkt |
|---|---|---|
| Huurachterstand van vóór de faillietverklaring | Concurrente vordering | Indienen bij de curator; uitkering vaak beperkt of nihil |
| Huur vanaf de dag van faillietverklaring | Boedelschuld (art. 39 lid 1 Fw) | Wordt uit de boedel voldaan vóór concurrente schuldeisers, mits de boedel toereikend is |
| Schade door voortijdig eindigen | Doorgaans niet verhaalbaar | Opzegging op grond van art. 39 Fw is rechtmatig; leegstandsschade is in beginsel geen boedelschuld |
Dien uw vordering over de periode vóór het faillissement dus tijdig in, maar houd de huur van ná die datum apart en spreek de curator daar uitdrukkelijk op aan als boedelschuld. Het verschil in uitkomst tussen die twee posten is doorgaans groot.
Welk type bedrijfsruimte huurt u?
Het onderscheid tussen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, winkels, horeca, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven met een publiek toegankelijk lokaal, en het hotelbedrijf, en overige bedrijfsruimte waarop artikel 7:230a BW ziet, zoals veel kantoor- en opslagruimte, bepaalt uw huurbescherming en de ontruimingstermijnen. Artikel 39 Fw werkt op beide soorten, maar wat er ná de opzegging gebeurt verschilt.
Faillissement van de verhuurder
Gaat de verhuurder failliet, dan blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan. Artikel 39 Fw ziet op de gefailleerde huurder en geeft de curator van een failliete verhuurder geen opzeggingsrecht. Wordt het pand verkocht, dan geldt het uitgangspunt dat koop de huur niet breekt: de verkrijger treedt in de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als huurder zit u dus niet automatisch op straat.
Onderhuur
De positie van de onderhuurder is afgeleid van die van de hoofdhuurder. Eindigt de hoofdhuur, dan verliest de onderhuurder in beginsel de titel om in het pand te blijven. Bij onderhuur van 7:290-bedrijfsruimte kent de wet enige bescherming, maar die is beperkt en hangt af van de vraag of de hoofdverhuurder met de onderhuur bekend was en heeft ingestemd. Huurt u onder, ga dan bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst na of de hoofdverhuurder schriftelijk heeft ingestemd; dat document is later uw enige aanknopingspunt.
Wat u direct moet doen
- Stel de datum van faillietverklaring vast. Die datum scheidt de concurrente vordering van de boedelschuld.
- Splits uw vordering in de periode vóór en de periode vanaf die datum, en meld beide afzonderlijk bij de curator.
- Controleer of er vooruitbetaald is. Dat beperkt het moment waartegen kan worden opgezegd.
- Leg de staat van het pand vast zodra de bedrijfsvoering stilvalt. Bij een lege bedrijfsruimte ontstaat snel discussie over oplevering en schade.
- Bespreek een doorstart tijdig met de curator als u het pand aan de doorstartende partij wilt verhuren. Dat is vaak commercieel gunstiger dan leegstand.
Veelgestelde vragen
Kan de curator opzeggen ondanks een langere contractuele termijn?
Ja. Artikel 39 lid 1 Fw geeft een zelfstandige opzeggingsbevoegdheid en bepaalt dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende is. Een langere contractuele termijn staat daaraan niet in de weg. Wel moet worden opgezegd tegen een tijdstip waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen.
Krijg ik als verhuurder mijn achterstallige huur terug?
De achterstand van vóór de faillietverklaring is een concurrente vordering; wat daarop wordt uitgekeerd hangt af van de boedel en is vaak beperkt. De huur van ná die datum is boedelschuld en heeft een aanmerkelijk betere positie.
Kan ik een bankgarantie of waarborgsom inroepen?
Een bankgarantie is een zelfstandige verbintenis van de bank en valt niet in de boedel; die kunt u in beginsel inroepen volgens de voorwaarden van de garantie zelf. Let wel op de daarin opgenomen termijnen. Voor een waarborgsom ligt het genuanceerder en is de vraag hoe de zekerheid is vormgegeven.
Mag ik het slot vervangen als het pand leegstaat?
Niet eigenmachtig zolang de huurovereenkomst loopt en het pand niet is opgeleverd. Overleg met de curator en leg afspraken over sleutels en oplevering schriftelijk vast; anders loopt u het risico van een verwijt van eigenrichting.
Mijn hoofdhuurder is failliet, kan ik als onderhuurder blijven?
Alleen als u een eigen titel heeft of de hoofdverhuurder bereid is rechtstreeks met u te contracteren. Eindigt de hoofdhuur, dan eindigt in beginsel ook uw gebruiksrecht. Neem hierover snel contact op, want de onderhandelingsruimte is het grootst zolang het pand nog draait.
Faillissement en uw huurovereenkomst
Onze advocaten beoordelen uw positie als verhuurder, huurder of onderhuurder, splitsen uw vordering correct en voeren het overleg met de curator. Lees ook over huurachterstand en ontbinding van bedrijfsruimte, onderhuur van bedrijfsruimte en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Renovatie en huurverhoging bij bedrijfsruimte: rechten van huurder en verhuurder
- Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte: wat zijn uw rechten als huurder?
- Incasso bij faillissement: wanneer heeft het nog zin voor ondernemers?
