Huurt u een woning en niet een bedrijfsruimte? Deze pagina gaat over bedrijfsruimte. Voor woonruimte gelden andere, dwingender regels: zie huurachterstand en dreigende ontruiming bij een huurwoning en, bij een opzegging of aangezegde ontruiming, opzegging en aangezegde ontruiming.
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten en bij de Raad voor Rechtsbijstand ingeschreven voor het rechtsgebied huurrecht. Redactioneel bijgewerkt: 13 oktober 2026.
Er is een huurachterstand op uw bedrijfsruimte en de verhuurder dreigt met ontbinding en ontruiming. Dat is een reëel risico, maar het gaat niet vanzelf: bij een gebouwde onroerende zaak moet de rechter eraan te pas komen, en de rechter toetst of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
Hieronder staat wat er speelt, welk verweer serieus gewicht heeft en wat u nu moet doen.
Ontbinding kan niet buiten de rechter om
Artikel 7:231 lid 1 BW: ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter. Er zijn beperkte uitzonderingen, waaronder de situatie van artikel 7:231 lid 2 BW rond ernstige verstoring van de openbare orde en het geval van artikel 7:210 BW.
Een brief van de verhuurder waarin staat dat de huurovereenkomst "hierbij is ontbonden" heeft dus in beginsel geen effect. Neem zo’n brief wel serieus: het is doorgaans de opmaat naar een dagvaarding.
De toets: rechtvaardigt de tekortkoming ontbinding?
Artikel 6:265 lid 1 BW: iedere tekortkoming geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Die tenzij-clausule is uw belangrijkste verweer. De rechter weegt de ernst van de achterstand af tegen de gevolgen van ontbinding voor u. Bij bedrijfsruimte zijn die gevolgen vaak zwaar: verlies van uw locatie, klantenkring, investeringen in de inrichting en soms uw hele bedrijfsvoering.
Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, verlangt artikel 6:265 lid 2 BW verzuim. Een ingebrekestelling is daarvoor niet altijd nodig: bij een overeengekomen fatale betaaltermijn kan verzuim zonder aparte aanmaning intreden (artikel 6:83 BW). Controleer daarom de betaaldatum, de betekenis van die termijn en de ontvangen brieven. Ga er niet van uit dat een ontbrekende sommatie ontbinding onmogelijk maakt.
Verwar dit niet met ontruimingsbescherming
Twee dingen die vaak door elkaar lopen, terwijl ze een heel andere werking hebben.
| Verweer tegen ontbinding | Ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW) | |
|---|---|---|
| Waartegen | Tegen de vordering van de verhuurder om de huur te ontbinden wegens uw tekortkoming | Tegen de ontruiming ná het einde van de huurovereenkomst |
| Voor welk pand | Alle gebouwde onroerende zaken | Alleen gebouwde ruimte die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van de betreffende titel is, bijvoorbeeld een kantoor of loods |
| Wat het oplevert | De huur blijft bestaan als de rechter oordeelt dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt | Alleen verlenging van de ontruimingstermijn; de huurovereenkomst herleeft niet |
| Termijn | Verweer in de procedure die de verhuurder aanhangig maakt | Verzoek indienen binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd |
| Toets | Artikel 6:265 lid 1 BW: rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding? | Worden de belangen van huurder en bevoegd onderhuurder door ontruiming ernstiger geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting? |
Twee beperkingen bij artikel 7:230a BW. De regeling geldt niet wanneer u zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk met de beëindiging heeft ingestemd, of bent veroordeeld tot ontruiming wegens niet-nakoming van uw verplichtingen. Dat laatste is hier cruciaal: is de huur ontbonden wegens uw huurachterstand, dan biedt deze bescherming u niets meer.
Wel geldt dat de verhuurder niet kan verlangen dat u vóór het einde van de verlengingstermijn ontruimt, en dat de indiening van het verzoek de ontruimingsplicht schorst totdat erop is beslist.
De praktische les: ontruimingsbescherming is geen achtervang voor een verloren ontbindingsprocedure. Voer uw verweer dus in die procedure zelf, en betaal of tref een regeling zolang dat nog kan.
Wat weegt mee?
| In uw nadeel | In uw voordeel |
|---|---|
| Een omvangrijke achterstand, uitgedrukt in maanden | Een beperkte achterstand die inmiddels is ingelopen of grotendeels is voldaan |
| Herhaalde en structurele wanbetaling over langere tijd | Een incidentele achterstand met een aanwijsbare, tijdelijke oorzaak |
| Geen reactie op sommaties, geen contact gezocht | Actief contact gezocht, een concreet betalingsvoorstel gedaan en dat nagekomen |
| Eerdere afspraken niet nagekomen | Zicht op herstel, onderbouwd met cijfers of een opdrachtenportefeuille |
| Ook andere tekortkomingen, zoals verboden onderverhuur | Zware gevolgen van ontbinding, zoals verlies van locatiegebonden klanten en gedane investeringen |
Let op de wisselwerking: hoe eerder u betaalt of een reële regeling treft, hoe sterker het argument dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Stilzitten is het slechtste wat u kunt doen.
Controleer de sommatie
Voordat u inhoudelijk reageert, loopt u de brief van de verhuurder na:
- Is de achterstand juist berekend? Per maand: welk bedrag was verschuldigd, hoe is dat opgebouwd, welke betalingen zijn ontvangen en hoe zijn die toegerekend?
- Zit er btw op de huur, en is die terecht in rekening gebracht gelet op de btw-afspraken in uw contract?
- Welke servicekosten zijn afgesproken, welke voorschotten zijn betaald en welke afrekeningen zijn ontvangen? Een afgesproken voorschot kan al verschuldigd zijn voordat de jaarafrekening er is. Het ontbreken van een afrekening maakt het voorschot niet vanzelf onverschuldigd.
- Klopt de indexering met het huurcontract: indexcijfer, berekeningswijze, ingangsdatum en een eventueel vereiste mededeling? Niet iedere indexeringsclausule verlangt een aparte aankondiging.
- Is er correct in gebreke gesteld, met een redelijke termijn?
- Welke rente en kosten worden gerekend, en op welke grondslag?
Fouten hierin zijn niet zeldzaam, en ze verkleinen de achterstand soms aanzienlijk. Vraag altijd om een gespecificeerd overzicht per maand.
Dossierhulp: wat verzamelt u?
- De huurovereenkomst en de algemene bepalingen, met de bepalingen over betaling, indexering, boete en zekerheden
- Een saldo-overzicht per huurmaand: verschuldigd, betaald, betwist, restant
- Bankafschriften van alle huurbetalingen
- Alle sommaties en correspondentie, met data
- De servicekostenafrekeningen en de indexeringsbrieven
- Stukken over de bankgarantie of waarborgsom, en of daarop al is getrokken
- Onderbouwing van uw situatie: omzetcijfers, een prognose, een betalingsvoorstel
- Bewijs van investeringen in het gehuurde en van locatiegebonden belang
Betalingsregeling: doe een voorstel dat u nakomt
Een regeling is bijna altijd beter dan een procedure. Maak het voorstel concreet en haalbaar:
- Een aanbetaling nu, hoe klein ook: dat toont goede wil en vermindert de achterstand meteen
- Een aflossingsschema met bedragen en data, naast de lopende huur die u vanaf nu stipt voldoet
- Een einddatum waarop de achterstand is ingelopen
- Zekerheid waar mogelijk, bijvoorbeeld een aanvulling van de bankgarantie
- Schriftelijke vastlegging, inclusief de afspraak dat de verhuurder geen procedure start zolang u de regeling nakomt
Beloof niet wat u niet kunt waarmaken. Een niet-nagekomen regeling is in een procedure een zwaar argument tegen u.
Ontruiming van een bedrijfspand begint met de juiste huurroute
Een huurachterstand, een reguliere huuropzegging en een schriftelijke ontruimingsaanzegging zijn verschillende aanleidingen. Controleer daarom wat de verhuurder precies verlangt en welk huurregime op het pand van toepassing is. Bij een winkel of horecapand kunnen andere beschermingsregels gelden dan bij een kantoor of loods.
Gaat het om opzegging van de huur? Lees dan huur van een winkel of horecapand opgezegd. Bij overige bedrijfsruimte kan ontruimingsbescherming voor kantoor of bedrijfsloods van belang zijn. Ga bij een ontbindingsprocedure niet zonder onderzoek uit van dezelfde bescherming als bij een gewone opzegging.
Voor een geschil over de hoogte van de huur of contractvoorwaarden kunt u verder bij huurprijsherziening winkel en horeca en ROZ-huurcontract bedrijfsruimte. Neem het contract inclusief algemene bepalingen en alle ontvangen processtukken mee voor beoordeling.
Huurachterstand bedrijfsruimte: maak één overzicht per huurmaand
Zet de huurvordering in een controleerbaar overzicht voordat u een regeling of verweer uitwerkt. Maak per maand kolommen voor verschuldigde huur, uiterste betaaldatum, betaling, betalingskenmerk, gestelde verrekening en resterend verschil. Houd rente, boetes en incassokosten buiten het huursaldo zichtbaar.
Vink vervolgens aan welke bedragen vaststaan en welke u gemotiveerd betwist. Voeg bij iedere betwiste post het bijbehorende document toe. Een los totaal uit een sommatie is onvoldoende om te zien of betalingen goed zijn verwerkt of bijkomende bedragen dubbel voorkomen.
Controleer ook het contractregime. Onze uitleg over ROZ-afspraken bij bedrijfsruimte gaat over contractbedingen; bij een kantoor of loods kan ontruimingsbescherming een afzonderlijke vraag zijn. Een dreigende ontbinding wegens achterstand wordt daarmee niet vanzelf weggenomen. Noteer altijd de reactiedatum en een eventuele zittingsdatum uit de ontvangen stukken.
Komt het tot een procedure
- Reageer op de dagvaarding. Verschijnt u niet, dan volgt verstek en wordt de vordering doorgaans toegewezen.
- Voer het tenzij-verweer van artikel 6:265 lid 1 BW, onderbouwd met de gevolgen van ontbinding voor uw onderneming.
- Betwist de hoogte waar die niet klopt, met uw saldo-overzicht.
- Vraag zo nodig om een terme de grâce: de rechter kan u een termijn gunnen om alsnog na te komen.
- Blijf ondertussen de lopende huur betalen. Dat is het sterkste signaal dat u de overeenkomst wilt voortzetten.
Dreigt er op korte termijn ontruiming, dan kan een kort geding nodig zijn. Ligt er ook beslag op uw zakelijke rekening, zie bankbeslag: daar geldt geen beschermd banksaldo voor rechtspersonen. Speelt er daarnaast een discussie over onderverhuur, zie onderhuur van bedrijfsruimte.
Heeft u een sommatie of dagvaarding ontvangen? Neem vrijblijvend contact met ons op en houd de huurovereenkomst, de sommatie en uw betalingsoverzicht bij de hand.
Veelgestelde vragen
Kan mijn verhuurder de huur zelf ontbinden bij een achterstand?
Niet zomaar. Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder is tekortgeschoten, slechts door de rechter kan geschieden. Er zijn beperkte uitzonderingen, waaronder de situatie rond ernstige verstoring van de openbare orde van lid 2 en het geval van artikel 7:210 BW. Een brief waarin staat dat de overeenkomst ‘hierbij is ontbonden’ heeft dus in beginsel geen effect. Neem zo’n brief wel serieus: het is meestal de opmaat naar een dagvaarding.
Leidt elke huurachterstand tot ontbinding?
Nee. De rechter beoordeelt of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Omvang, duur en herhaling van de achterstand en de concrete omstandigheden kunnen meewegen. Voor zover nakoming mogelijk is, speelt ook verzuim een rol. Dat kan bij een fatale betaaltermijn zonder afzonderlijke aanmaning intreden; controleer dus het contract en de betalingsgegevens.
Waar moet ik de sommatie op controleren?
Vergelijk per huurmaand de verschuldigde huur, ontvangen betalingen en betwiste posten. Controleer de btw-afspraak, servicekostenvoorschotten en afrekeningen, contractuele indexering, rente en kosten. Een voorschot is niet automatisch onverschuldigd doordat de jaarafrekening ontbreekt. Ook is niet altijd een aparte ingebrekestelling nodig. Leg uw bezwaren met stukken uit en houd de lopende betalingsverplichtingen in het oog.
Wat is het sterkste wat ik nu kan doen?
Betalen wat u kunt en een concreet, haalbaar voorstel doen, schriftelijk. Een aanbetaling nu, een aflossingsschema met bedragen en data naast de stipte betaling van de lopende huur, een einddatum waarop de achterstand is ingelopen, en zo mogelijk aanvullende zekerheid. Leg vast dat de verhuurder geen procedure start zolang u de regeling nakomt. Beloof daarbij niets wat u niet kunt waarmaken: een niet-nagekomen regeling weegt in een procedure zwaar tegen u. Blijf in alle gevallen de lopende huur betalen, want dat is het sterkste signaal dat u de overeenkomst wilt voortzetten.
Leidt drie maanden achterstand altijd tot ontbinding?
Nee, er bestaat geen vaste grens waarbij ontbinding automatisch volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW geeft bij iedere tekortkoming de bevoegdheid tot ontbinding, maar niet wanneer die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De rechter weegt de omvang en het patroon van de achterstand af tegen de gevolgen voor u, en bij bedrijfsruimte zijn die vaak zwaar: verlies van locatie, klantenkring en gedane investeringen. Betaalt u alsnog of treft u een reële regeling, dan versterkt dat uw verweer aanzienlijk. Bovendien ontstaat de bevoegdheid pas wanneer u in verzuim bent.
Welke gegevens horen in een betalingsvoorstel?
Maak het concreet en haalbaar. Noem een aanbetaling die u nu doet, een aflossingsschema met bedragen en data, en de toezegging dat u de lopende huur vanaf nu stipt voldoet. Zet er een einddatum bij waarop de achterstand is ingelopen, en bied zo mogelijk aanvullende zekerheid aan, bijvoorbeeld een aanvulling van de bankgarantie. Onderbouw het met cijfers: omzetgegevens, een prognose of een opdrachtenportefeuille. Leg het geheel schriftelijk vast, inclusief de afspraak dat de verhuurder geen procedure start zolang u de regeling nakomt. Beloof niets wat u niet kunt waarmaken: een niet-nagekomen regeling weegt in een procedure zwaar tegen u.
