Huurachterstand bedrijfsruimte: ontbinding en verweer

17 september 2025

Arslan Advocaten

Onur Arslan

Snel hulp nodig?

Een huurachterstand bij een winkel, restaurant, werkplaats of kantoor kan leiden tot een vordering tot betaling, ontbinding en ontruiming. Er bestaat echter geen wettelijke regel dat exact drie maanden achterstand automatisch voldoende of altijd vereist is. De rechter beoordeelt de tekortkoming en de gevolgen in het concrete dossier.

Voor zowel huurder als verhuurder zijn drie vragen leidend: klopt de berekening van de achterstand, is de huurder in verzuim en rechtvaardigt deze tekortkoming ontbinding met ontruiming?

Wettelijke kern in één overzicht

Onderwerp	Hoofdregel	Praktisch gevolg
Huurbetaling	Artikel 7:212 BW verplicht betaling op de overeengekomen wijze en tijdstippen.	Controleer contract, betaaldata, indexatie, servicekosten en ontvangen betalingen.
Verzuim	Vaak na schriftelijke aanmaning; bij een verstreken vaste betaaltermijn kan verzuim zonder ingebrekestelling intreden.	Een sommatie blijft belangrijk voor duidelijkheid, bewijs en een regeling.
Ontbinding	Iedere tekortkoming kan ontbinding dragen, tenzij haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding met gevolgen niet rechtvaardigt.	Geen automatische drie-maandenregel; alle omstandigheden tellen.
Gebouwde bedrijfsruimte	Ontbinding wegens tekortschieten geschiedt in beginsel alleen door de rechter.	De verhuurder kan niet zelfstandig het slot vervangen of de huurder ontruimen.

De betalingsverplichting van de zakelijke huurder

Artikel 7:212 BW verplicht de huurder de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Bij een achterstand moet eerst een controleerbare specificatie worden gemaakt van:

basishuur en btw, als btw-belaste verhuur is overeengekomen;
contractuele indexaties en ingangsdata;
voorschotten en afrekeningen van servicekosten;
ontvangen betalingen, verrekeningen en creditnota’s;
wettelijke of contractuele rente;
boetes en incassokosten met hun contractuele en wettelijke grondslag.

Een totaalbedrag zonder grootboek of maandstaat maakt controle en overleg onnodig moeilijk. Splits daarom de onbetwiste huur van betwiste nevenposten.

Sommatie en verzuim: niet één universele route

Artikel 6:82 BW beschrijft de schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn. Artikel 6:83 BW bepaalt echter dat verzuim zonder ingebrekestelling kan intreden wanneer een voor nakoming bepaalde termijn verstrijkt, tenzij die termijn een andere strekking heeft.

De stelling dat een verhuurder altijd eerst een ingebrekestelling moet sturen is daarom te ruim. Een duidelijke sommatie is wel verstandig. Daarin kunnen de achterstand, berekening, betaaltermijn, lopende huur, rente en voorgenomen procedure precies worden benoemd.

Wanneer kan huurachterstand ontbinding rechtvaardigen?

Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in beginsel bevoegdheid tot gehele of gedeeltelijke ontbinding geeft, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming nog mogelijk is, is verzuim vereist.

De wet noemt geen vast aantal maanden. In een procedure kunnen onder meer meewegen:

de hoogte en duur van de achterstand ten opzichte van de maandhuur;
structureel te late betalingen of eerdere regelingen;
betaling vóór de zitting en betaling van de lopende huur;
de juistheid van servicekosten, indexatie, rente en boetes;
andere tekortkomingen, bijvoorbeeld ongeoorloofde onderhuur of verboden gebruik;
de gevolgen van ontbinding voor beide partijen;
de onderbouwing van een concreet en haalbaar betalingsvoorstel.

Betaling vóór de zitting kan dus verschil maken, maar voorkomt ontbinding niet automatisch. De tekortkoming heeft al plaatsgevonden en kan bovendien onderdeel zijn van een patroon.

Ontbinding en ontruiming vereisen in beginsel een vonnis

Voor gebouwde bedrijfsruimte bepaalt artikel 7:231 BW dat ontbinding wegens tekortschieten van de huurder in beginsel alleen door de rechter kan geschieden. De wettelijke uitzonderingen zien op andere bijzondere situaties en maken huurachterstand niet tot een vrije buitengerechtelijke ontruimingsgrond.

De verhuurder kan in dezelfde dagvaardingsprocedure onder meer betaling, rente, kosten, ontbinding en ontruiming vorderen. De kantonrechter beoordeelt iedere post en het ontbindingsverweer. Na een toewijzend vonnis moet de tenuitvoerlegging volgens de executieregels verlopen.

7:290-bedrijfsruimte of 7:230a-bedrijfsruimte?

Artikel 7:290 BW omvat onder meer voor publiek toegankelijke winkel-, horeca-, afhaal-/besteldienst- en ambachtsruimte, plus hotel- en kampeerbedrijf. Kantoor-, opslag- en andere gebouwde bedrijfsruimte valt vaak onder artikel 7:230a BW.

Dit onderscheid is belangrijk voor beëindigings- en ontruimingsbescherming, maar heft de betalingsplicht niet op. Een 7:230a-huurder kan na het einde van de huur onder voorwaarden verlenging van de ontruimingstermijn vragen. Die route geldt niet wanneer de huurder al wegens niet-nakoming tot ontruiming is veroordeeld; wanbetaling kan bovendien reden zijn om het verzoek af te wijzen.

Stappenplan voor de verhuurder

Controleer huurovereenkomst, algemene bepalingen, indexatie, btw en zekerheden.
Maak een maandelijkse specificatie van huur, servicekosten, rente, boetes en betalingen.
Stuur een duidelijke sommatie en reserveer rechten, ook als verzuim mogelijk al automatisch is ingetreden.
Beoordeel een betalingsvoorstel op haalbaarheid, lopende huur en zekerheden.
Leg een regeling schriftelijk vast, inclusief gevolgen van een gemiste termijn en de status van een procedure.
Vorder bij uitblijven van een oplossing alleen controleerbare posten en motiveer waarom ontbinding gerechtvaardigd is.

Stappenplan voor de huurder

Reageer direct en vraag een volledige achterstandsspecificatie.
Controleer bankbetalingen, indexatie, btw, servicekosten, rente en boetes.
Betaal waar mogelijk het onbetwiste deel en blijf de lopende huur voldoen.
Doe een concreet voorstel met bedragen en data; vermeld hoe de lopende huur wordt geborgd.
Leg gebreken, tegenvorderingen en eerdere afspraken met bewijs vast.
Reageer tijdig op een dagvaarding en voer per vordering gemotiveerd verweer.

Een beroep op gebreken, opschorting of verrekening vraagt een eigen juridische grondslag en een passende omvang. Het enkele bestaan van een gebrek rechtvaardigt niet automatisch het volledig stoppen van alle huurbetalingen. Lees ook over aansprakelijkheid van de verhuurder bij gebreken aan bedrijfsruimte.

Betalingsregeling: wat moet schriftelijk worden vastgelegd?

Een rechter legt niet zonder meer een door één partij voorgestelde betalingsregeling aan de andere partij op. Een regeling is daarom vooral een onderhandelingsuitkomst. Leg ten minste vast:

de erkende hoofdsom en eventuele betwiste posten;
termijnen, vervaldata en betaalwijze;
betaling van de lopende huur naast de aflossing;
rente, boetes en kosten en eventuele matiging of kwijtschelding;
zekerheden, zoals borg, bankgarantie of hoofdelijke verbintenis;
wat gebeurt bij één gemiste termijn;
of een lopende procedure wordt aangehouden, ingetrokken of voortgezet.

Is de onderneming structureel niet levensvatbaar, beoordeel dan tijdig de bredere insolventiepositie. Zie ook faillissement en de huurovereenkomst van bedrijfsruimte.

Hoe verloopt de procedure bij de kantonrechter?

De verhuurder start doorgaans met een dagvaarding. Daarin staan de gevorderde bedragen, ontbinding, ontruiming en feitelijke onderbouwing. De huurder kan verweer voeren en zo nodig een tegenvordering instellen. Daarna kan een mondelinge behandeling volgen en wijst de kantonrechter vonnis.

Bekijk de praktische uitleg over de procedure bij de kantonrechter en wat u moet doen als u een dagvaarding van een deurwaarder ontvangt. Bij de kantonrechter is een advocaat niet wettelijk verplicht, maar de financiële en bedrijfscontinuïteitsgevolgen kunnen groot zijn.

Andere contractschendingen

Huurachterstand wordt soms gecombineerd met verwijten over gebruik, overlast, onderhoud of onderhuur. Beoordeel ieder verwijt afzonderlijk. Voor onderhuur spelen onder meer het contract, toestemming en het type bedrijfsruimte een rol; zie onderhuur van bedrijfsruimte.

Veelgestelde vragen over huurachterstand bij bedrijfsruimte

Leidt drie maanden huurachterstand altijd tot ontbinding?

Nee. De wet kent geen vaste drie-maandenregel. De rechter toetst de omvang en duur van de achterstand, het betalingsgedrag, andere tekortkomingen en alle omstandigheden aan artikel 6:265 BW. Een geringe of bijzondere tekortkoming kan ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen.

Moet de verhuurder altijd eerst een ingebrekestelling sturen?

Niet altijd. Een schriftelijke sommatie met een redelijke termijn is vaak belangrijk, maar artikel 6:83 BW bepaalt dat verzuim zonder ingebrekestelling kan intreden wanneer een voor betaling bepaalde termijn verstrijkt, tenzij die termijn een andere strekking heeft.

Kan de verhuurder een bedrijfsruimte zelf ontruimen?

Ontbinding wegens tekortschieten bij een gebouwde onroerende zaak kan op grond van artikel 7:231 BW in beginsel alleen door de rechter. Feitelijke ontruiming gebeurt na een toewijzend vonnis en volgens de executieregels; eigenrichting is niet toegestaan.

Voorkomt betaling vóór de zitting altijd ontbinding?

Nee. Betaling of een forse vermindering van de achterstand kan relevant zijn, maar wist de eerdere tekortkoming niet automatisch uit. De rechter beoordeelt ook duur, herhaling, proceshouding, rente, kosten en andere contractschendingen.

Kan de kantonrechter een betalingsregeling opleggen?

Een betalingsregeling ontstaat meestal door afspraak tussen huurder en verhuurder. Een voorstel bindt de verhuurder niet zonder aanvaarding. Leg bedrag, betaaldata, lopende huur, gevolgen van een gemiste termijn en het al dan niet voortzetten van de procedure schriftelijk vast.

Geldt 7:230a-ontruimingsbescherming bij een veroordeling wegens huurachterstand?

Niet als algemene reddingsroute. Artikel 7:230a BW sluit het verlengingsverzoek uit wanneer de huurder wegens niet-nakoming al tot ontruiming is veroordeeld; bovendien kan wanbetaling reden zijn het verzoek af te wijzen.

Officiële bronnen

Juridische routes

Gerelateerde juridische diensten

Deel dit bericht

Categorieën

Huurrecht

Recente Berichten

Populaire Tags

Advocatenkantoor