Probleem met uw verhuurder? Begin hier.
Uw verhuurder kan u niet zelf uit de woning zetten. Daarvoor is een uitspraak van de rechter nodig.
- Ontruiming aangezegd? Reageer, want stilzitten kost u uw positie.
- Borg niet terug? Die moet als regel binnen twee weken worden verrekend, met een specificatie.
- Stuur ons uw huurcontract. Wij zeggen wat de verhuurder wel en niet mag.
Direct naar uw situatie: Borg niet terugbetaald · Huurverhoging te hoog · Achterstallig onderhoud · Ontruiming aangezegd
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Vijf misverstanden kosten internationale huurders in Nederland het meeste geld: dat een getekend contract altijd geldt, dat een tijdelijk contract vanzelf eindigt, dat bemiddelingskosten normaal zijn, dat een all-in huurprijs niet te toetsen is, en dat de huurprijs na een half jaar nog kan worden aangevochten. Alle vijf zijn onjuist.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Misverstand 1: “Ik heb getekend, dus het geldt”
Grote delen van het huurrecht voor woonruimte zijn dwingend recht. Artikel 7:265 BW bepaalt dat van de huurprijzenbepalingen niet kan worden afgeweken; artikel 7:417 lid 4 BW zegt hetzelfde over bemiddelingsloon. Een handtekening onder een beding dat de wet verbiedt, maakt dat beding niet geldig.
Praktisch: een borg van vier maanden of een factuur voor bemiddeling kunt u ook achteraf nog aanvechten, ook als u destijds akkoord ging.
Misverstand 2: “Mijn contract is tijdelijk, dus het eindigt vanzelf”
Het uitgangspunt van artikel 7:271 lid 1 BW is precies andersom: een voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd. Sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 is het tijdelijke huurcontract voor woonruimte de uitzondering geworden.
Valt u wel onder de uitzondering van lid 2, dan geldt nog een voorwaarde die vaak wordt gemist: de verhuurder moet u niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór het verstrijken schriftelijk over de einddatum informeren. Doet hij dat niet, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Zoek die brief dus op voordat u aanneemt dat u moet vertrekken.
Misverstand 3: “Bemiddelingskosten horen erbij”
Werkte het bureau ook voor de verhuurder? Dan heeft het op grond van artikel 7:417 lid 4 BW geen recht op loon jegens u. En dat is het geval zodra het bureau de woning namens de eigenaar aanbood. Artikel 7:427 BW breidt dat uit naar tussenpersonen, ook als de tussenpersoon zelf als wederpartij optreedt.
De vergoeding van vaak een maand huur die als vast onderdeel van het proces wordt gepresenteerd, is dat dus niet.
Misverstand 4: “Bij een all-in prijs valt er niets te toetsen”
Artikel 7:237 lid 2 BW definieert de huurprijs als de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte; servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter staan daar los van (lid 3). Een all-in bedrag waarin die posten niet zijn te herleiden, is daarom zelf een probleem, en een reden om een uitsplitsing te eisen, niet om te berusten.
Zonder bekende kale huur kunt u de huurprijs niet laten toetsen en het borgmaximum niet berekenen. Beide hangen aan dat ene getal.
Misverstand 5: “Ik kan de huurprijs later nog aanvechten”
Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs geldt de termijn van artikel 7:249 BW: tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop uw eerste huurovereenkomst voor die woonruimte inging. Die termijn is hard en verstrijkt precies in de periode waarin een nieuwkomer met verhuizen, inschrijven en werk bezig is.
Daarna resteert de route van artikel 7:254 BW via een voorstel tot huurverlaging, maar die werkt alleen vooruit. Zet de einddatum van de zesmaandentermijn in uw agenda op de dag dat u tekent.
Bonus: de post waar het meeste geld ongemerkt weglekt
Onterechte servicekosten. Anders dan een te hoge borg of een bemiddelingsfactuur valt dit niet op als één groot bedrag, maar sijpelt het maand na maand weg. Servicekosten zijn een voorschot voor werkelijk geleverde zaken en diensten, en moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten.
Artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap verplicht de verhuurder u schriftelijk te informeren over uw betalingsverplichting, waarbij jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder wordt verstrekt. Krijgt u die afrekening niet, dan weet u niet of u te veel betaalt, en dat is precies waar het misgaat.
Vraag de afrekening schriftelijk op zodra een huurjaar voorbij is. Blijkt daaruit dat het voorschot structureel hoger lag dan de werkelijke kosten, dan kunt u het verschil terugvorderen. Zit er een post in die geen zaak of dienst betreft die aan u is geleverd, dan hoort die er niet in thuis.
De vijf in één overzicht
| Misverstand | Hoe het werkelijk zit | Grondslag |
|---|---|---|
| Getekend is geldig | Dwingend recht gaat vóór het contract | Art. 7:265 BW; art. 7:417 lid 4 BW |
| Tijdelijk eindigt vanzelf | Alleen bij een aangewezen categorie én tijdige schriftelijke aanzegging | Art. 7:271 lid 1 en 2 BW |
| Bemiddelingskosten horen erbij | Geen loon jegens de huurder als het bureau ook voor de verhuurder werkt | Art. 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW |
| All-in is niet te toetsen | Eis een uitsplitsing; de kale huur is de maatstaf | Art. 7:237 lid 2 en 3 BW |
| Later kan ook nog | Zes maanden voor de aanvangshuurprijs, daarna alleen vooruit | Art. 7:249 en 7:254 BW |
Veelgestelde vragen
Ik woon hier pas twee maanden. Waar begin ik?
Met de zesmaandentermijn van artikel 7:249 BW: die is nu nog open en later niet meer. Laat de huurprijs toetsen en controleer tegelijk de borg en een eventuele bemiddelingsfactuur.
Mijn werkgever regelde de woning. Verandert dat iets?
Als u zelf de huurovereenkomst bent aangegaan, heeft u de volledige huurbescherming. Huurt uw werkgever en verhuurt die aan u door, dan is er sprake van onderhuur en is uw positie afgeleid; laat dan vastleggen wat er gebeurt als uw dienstverband eindigt.
Loop ik risico als ik mijn rechten inroep?
De gronden voor beëindiging van huur van woonruimte staan limitatief in artikel 7:274 lid 1 BW; het uitoefenen van een wettelijk recht hoort daar niet bij. Intimidatie is bovendien verboden in artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap.
Geldt dit ook voor een kamer of studio?
Ja, de bepalingen over huur van woonruimte gelden ook voor onzelfstandige woonruimte. Wel verschilt de puntentelling en daarmee de maximale huurprijs.
Mijn contract is Engelstalig. Geldt Nederlands recht?
Op huur van woonruimte die in Nederland ligt, blijft de Nederlandse dwingendrechtelijke bescherming van toepassing, ongeacht de taal van het contract of een rechtskeuze daarin.
Uw situatie laten beoordelen?
Onze huurrechtadvocaten toetsen huurprijs, borg, looptijd en bijkomende kosten, en bewaken de termijnen die ertoe doen. Lees ook over de huurprijscheck bij de Huurcommissie, verboden bemiddelingskosten en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Borg en expats: waar moeten buitenlandse huurders in Nederland op letten?
- Huurrecht voor expats in Nederland: borg, huurcontracten en huurbescherming
- Huurrecht en borg voor expats in Nederland
