Probleem met uw verhuurder? Begin hier.
Uw verhuurder kan u niet zelf uit de woning zetten. Daarvoor is een uitspraak van de rechter nodig.
- Ontruiming aangezegd? Reageer, want stilzitten kost u uw positie.
- Borg niet terug? Die moet als regel binnen twee weken worden verrekend, met een specificatie.
- Stuur ons uw huurcontract. Wij zeggen wat de verhuurder wel en niet mag.
Direct naar uw situatie: Borg niet terugbetaald · Huurverhoging te hoog · Achterstallig onderhoud · Ontruiming aangezegd
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Een deel van het Nederlandse huurrecht is dwingend: die bescherming kunt u niet wegtekenen, ook niet met een handtekening onder een anderluidend contract. Dat geldt onder meer voor de maximale waarborgsom, voor huurbescherming bij opzegging en voor het verbod op bemiddelingskosten. Wat uw contract daarover bepaalt, is dan zonder gevolg.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Waarom dit het belangrijkste is om te weten
Wie voor werk naar Nederland komt, krijgt een contract voorgelegd in een taal die niet altijd de zijne is, op een markt met weinig aanbod en veel haast. De gedachte “ik heb getekend, dus dit geldt” ligt voor de hand. Voor grote delen van het huurrecht voor woonruimte klopt die gedachte niet. De wetgever heeft die bescherming juist dwingend gemaakt omdat de onderhandelingspositie van huurders zwak is.
Hieronder de drie bepalingen waar dat in de praktijk het meeste geld en de meeste zekerheid scheelt.
Dwingend recht 1: de maximale waarborgsom
Artikel 7:261b lid 2 BW bepaalt dat de waarborgsom ten hoogste tweemaal de huurprijs bedraagt, waarbij het gaat om de kale huur van artikel 7:237 lid 2 BW. Artikel 7:265 BW maakt dit dwingend: van de bepalingen van deze onderafdeling kan niet worden afgeweken. Staat er drie of vier maanden in uw contract, dan is die afspraak in zoverre zonder werking en kunt u het meerdere terugvorderen.
Hetzelfde artikel regelt de terugbetaling: veertien dagen na het einde van de huur, of dertig dagen bij verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten, en dan met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 3 en 4 BW).
Dwingend recht 2: huurbescherming bij opzegging
Artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist, tenzij u zelf opzegt of schriftelijk instemt met de beëindiging. De verhuurder kan de zaak pas aan de rechter voorleggen als hij zes weken na de opzegging geen schriftelijke instemming heeft ontvangen (lid 2).
De rechter mag daarbij uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden meewegen (artikel 7:273 lid 1 BW), en kan de vordering alleen toewijzen op de limitatieve gronden van artikel 7:274 lid 1 BW. Verkoop van de woning hoort daar uitdrukkelijk niet bij.
Dwingend recht 3: geen bemiddelingskosten
Artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat een bemiddelaar die bij huur van woonruimte ook voor de verhuurder optreedt, geen recht op loon heeft jegens de huurder. De slotzin is uitdrukkelijk: van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, ongeacht of de verhuurder zelf loon verschuldigd is. Artikel 7:427 BW breidt dit uit naar tussenpersonen, ook wanneer de tussenpersoon zelf als wederpartij optreedt.
Overzicht
| Bescherming | Kan uw contract hiervan afwijken? | Grondslag |
|---|---|---|
| Waarborgsom maximaal 2× kale huur | Nee | Art. 7:261b lid 2 jo. 7:265 BW |
| Terugbetalingstermijn en specificatieplicht | Nee | Art. 7:261b lid 3 en 4 jo. 7:265 BW |
| Huur blijft lopen na opzegging tot de rechter beslist | Nee | Art. 7:272 lid 1 BW |
| Limitatieve beëindigingsgronden | Nee | Art. 7:274 lid 1 BW |
| Geen bemiddelingsloon van de huurder | Nee | Art. 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW |
| Geen niet redelijk voordeel bij het aangaan van de huur | Nee: zulke bedingen zijn nietig | Art. 7:264 BW |
| Aansprakelijkheid voor gebreken bij bedrijfsruimte | Deels wél: let op uw algemene bepalingen | Art. 7:209 BW |
Die laatste rij staat er bewust bij. Bij woonruimte is de bescherming ruim; bij bedrijfsruimte is zij aanzienlijk smaller. Huurt u een pand voor uw onderneming, ga er dan niet van uit dat dezelfde regels gelden.
Veelgestelde vragen
Mijn contract zegt dat Engels recht van toepassing is. Kan dat?
Op huur van woonruimte die in Nederland ligt, blijft de Nederlandse dwingendrechtelijke huurbescherming van toepassing. Een rechtskeuze kan die bescherming niet opzijzetten.
Ik heb uitdrukkelijk afstand gedaan van huurbescherming. Geldt dat?
Afstand vooraf van dwingendrechtelijke bescherming heeft geen effect. Dat is nu juist wat “dwingend” betekent: de bepaling geldt ongeacht wat partijen zijn overeengekomen.
Geldt dit ook bij short stay of een serviced apartment?
Dat hangt af van de kwalificatie van de overeenkomst. Is het huur van woonruimte, dan geldt de bescherming. Bij verblijf dat juridisch geen huur van woonruimte is, ligt het anders. De benaming in het contract is niet beslissend; de feitelijke situatie is dat wel.
Welke rechten heb ik als mijn werkgever de woning huurt en aan mij doorverhuurt?
Dan is er sprake van onderhuur en is uw positie afgeleid van die van uw werkgever als hoofdhuurder. Laat vastleggen wat er gebeurt als uw dienstverband eindigt; dat is bij deze constructie het grootste risico.
Hoe weet ik of een bepaling dwingend is?
De wet zegt het zelf, meestal in een slotartikel van de betreffende afdeling, zoals artikel 7:265 BW voor de huurprijzenbepalingen. Bij twijfel is het de moeite waard uw contract te laten beoordelen voordat u zich bij een bepaling neerlegt.
Contract dat uw rechten beperkt?
Onze huurrechtadvocaten toetsen welke bepalingen in uw contract zonder werking zijn en vorderen terug wat op grond daarvan te veel is betaald. Lees ook over opzegging en ontruiming, verboden bemiddelingskosten en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Waarborgsom (borg) bij huur: alles wat u moet weten
- Huurrecht en borg voor expats in Nederland
- Huurrecht voor expats in Nederland: waar moet u op letten?
