Bij woninghuur mag de verhuurder een waarborgsom vragen. Voor huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023 is het maximum twee maanden kale huur. Na het einde van de huur geldt in beginsel een terugbetaaltermijn van 14 dagen; bij toegestane verrekening moet het restant binnen 30 dagen worden betaald met een volledige schriftelijke kostenspecificatie.
Deze pagina is de overzichtsgids over de borg bij woonruimte. U vindt hier het wettelijke maximum, de vier toegestane verrekenposten, de belangrijkste bewijsstukken en gerichte routes voor terugbetaling, inhouding, kamerhuur, tijdelijke huur en expats.
Waarborgsom bij huur in één overzicht
| Vraag | Hoofdregel bij woonruimte | Verdieping |
|---|---|---|
| Hoe hoog mag de borg zijn? | Vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur. | Hoeveel borg mag een verhuurder vragen? |
| Wanneer moet de borg terug? | Binnen 14 dagen; bij toegestane verrekening het restant binnen 30 dagen. | Borg terugkrijgen na einde huur |
| Wanneer mag de verhuurder inhouden? | Alleen voor wettelijk genoemde posten en met een volledige schriftelijke kostenspecificatie. | Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden? |
| Mag huurachterstand worden verrekend? | Ja, voor zover de huur daadwerkelijk nog verschuldigd is. De borg vervangt niet automatisch de laatste maand huur. | Borg en huurachterstand |
| Wie behandelt een geschil? | De Huurcommissie behandelt borggeschillen niet; gemeente, Juridisch Loket en rechter kunnen relevant zijn. | Huurrecht |
Wat is een waarborgsom?
De waarborgsom, vaak borg genoemd, is zekerheid voor verplichtingen uit de huurovereenkomst. Artikel 7:261b BW bepaalt voor woonruimte dat in de huurovereenkomst een waarborgsom kan worden afgesproken en dat deze ten hoogste tweemaal de kale huurprijs bedraagt.
De borg is geen extra huurbetaling en wordt niet automatisch gebruikt voor de laatste huurmaand. Betaal de afgesproken huur daarom normaal door, tenzij huurder en verhuurder schriftelijk iets anders afspreken en duidelijk is hoe de borg wordt afgerekend.
Hoeveel borg mag worden gevraagd?
Voor huurovereenkomsten van woonruimte die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten, geldt maximaal twee maanden kale huur. Voor contracten van vóór 1 juli 2023 noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur. Kale huur is de huurprijs zonder servicekosten en energieprestatievergoeding.
De regels gelden voor woonruimte. Voor bedrijfsruimte gelden andere regels. Ook bij short stay, vakantieverhuur of platformverblijf moet eerst worden beoordeeld of juridisch sprake is van huur van woonruimte; een label in het contract is niet op zichzelf beslissend.
Wat kunt u doen bij een te hoge borg?
Rijksoverheid noemt drie routes. U kunt weigeren te betalen, met het risico dat de woning niet wordt verhuurd. U kunt betalen en de gemeente vragen om handhaving; een gemeentelijke sanctie betekent niet automatisch dat het te veel betaalde bedrag aan u wordt terugbetaald. U kunt de rechter vragen de borg te verlagen en het te veel betaalde bedrag te laten terugbetalen.
De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten handhavingsmogelijkheden bij onder meer te hoge borg. Bewaar daarom de advertentie, huurovereenkomst, betaalverzoek en het betalingsbewijs.
Wanneer moet de borg worden terugbetaald?
Zonder toegestane verrekening moet de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Is een toegestane verrekening nodig, dan moet het restant binnen 30 dagen worden betaald. De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren en een volledige kostenspecificatie geven.
De verhuurder hoeft over de waarborgsom zelf geen rente te betalen. Of bij te late terugbetaling wettelijke rente of kosten kunnen ontstaan, hangt af van onder meer verzuim en de gevolgde stappen; dat moet per dossier worden beoordeeld.
Welke kosten mogen worden verrekend?
De wettelijke regeling en Rijksoverheid noemen vier categorieën:
-
achterstallige kale huur;
-
nog verschuldigde servicekosten;
-
aantoonbare kosten voor schade aan de huurwoning die voor rekening van de huurder komt;
-
een nog verschuldigde energieprestatievergoeding.
Administratiekosten mogen niet worden verrekend. Ook gewone slijtage en schade door slecht of achterstallig onderhoud waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, horen niet ten laste van de borg te komen.
Welk bewijs is belangrijk?
| Moment | Bewaar of maak |
|---|---|
| Bij het sluiten van de huur | Huurovereenkomst, borgafspraak, betaalverzoek en kwitantie of bankafschrift. |
| Bij aanvang | Een zo volledig mogelijke opnamestaat, foto’s en een door partijen vastgelegde beschrijving van gebreken. |
| Voor vertrek | Correspondentie over oplevering, voorinspectie en een redelijke mogelijkheid om concrete punten te bespreken of te herstellen. |
| Bij einde huur | Eindinspectierapport, foto’s, sleuteloverdracht en bewijs van de einddatum. |
| Bij inhouding | De volledige kostenspecificatie, facturen, schadeonderbouwing en uw schriftelijke reactie. |
Volkshuisvesting Nederland adviseert een volledige begin- en eindopnamestaat. Zonder goede vastlegging kan discussie ontstaan over de staat van de woning en de oorzaak van schade.
Stappen bij een niet terugbetaalde borg
-
Controleer de einddatum en of de termijn van 14 of 30 dagen geldt.
-
Vraag schriftelijk om betaling en, bij inhouding, om de volledige kostenspecificatie.
-
Vergelijk de inhouding met de vier toegestane posten en uw bewijs.
-
Gebruik zo nodig de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket en geef een redelijke betaaltermijn.
-
Blijft betaling uit, beoordeel dan of een procedure bij de rechter passend is.
De Huurcommissie behandelt geschillen over de waarborgsom niet. Bij een te hoge borg kan de gemeente handhaven; voor terugbetaling van geld kan een rechterlijke route nodig zijn.
Specifieke situaties
- Waarborgsom bij kamerhuur en studentenhuisvesting
- Borg bij tijdelijke verhuur, short stay en platformverblijf
- Borg bij expat-huurcontracten
- Borg en verrekening met huurachterstand
- Borg terugkrijgen na einde huur
Veelgestelde vragen over borg bij huur
Hoeveel waarborgsom mag een verhuurder vragen?
Voor huurovereenkomsten van woonruimte vanaf 1 juli 2023 is de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur. Voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur.
Wanneer moet de verhuurder de borg terugbetalen?
Zonder toegestane verrekening moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur worden terugbetaald. Bij toegestane verrekening moet het restant binnen 30 dagen worden betaald.
Welke kosten mogen met de waarborgsom worden verrekend?
Alleen achterstallige huur, servicekosten, huurderschade en een energieprestatievergoeding mogen worden verrekend. De verhuurder moet een volledige schriftelijke kostenspecificatie sturen.
Behandelt de Huurcommissie een geschil over de borg?
Nee. Volkshuisvesting Nederland vermeldt dat de Huurcommissie geen rol speelt bij geschillen over de waarborgsom. De gemeente, het Juridisch Loket en de rechter kunnen afhankelijk van het probleem relevant zijn.
Wat kan ik doen bij een te hoge of niet terugbetaalde borg?
Leg uw verzoek schriftelijk vast en bewaar contract, betalingsbewijs, inspectierapporten en foto’s. Bij een te hoge borg kunt u de gemeente om handhaving vragen of de rechter om verlaging en terugbetaling; bij uitblijvende terugbetaling kunt u een voorbeeldbrief gebruiken en zo nodig de rechter inschakelen.
Officiële bronnen
- Artikel 7:261b BW
- Rijksoverheid: waarborgsom bij woninghuur
- Volkshuisvesting Nederland: waarborgsom
- Rijksoverheid: regels voor verhuurders vanaf 1 juli 2023
Conclusie
Controleer bij woninghuur het wettelijke maximum, bewaar bewijs van betaling en leg de staat van de woning vast. Na het einde van de huur gelden 14 dagen zonder verrekening en 30 dagen bij een toegestane, volledig gespecificeerde verrekening. Gebruik bij een geschil de route die past bij uw concrete vraag: gemeente bij mogelijke overtreding van verhuurregels en de rechter wanneer terugbetaling of een bindende beslissing nodig is.
