Dit is het overzichtsartikel over de waarborgsom bij woninghuur: hoeveel er gevraagd mag worden, hoe u betaalt en bewijs bewaart, wanneer er ingehouden mag worden en binnen welke termijn u uw geld terugkrijgt.
Zelf uitrekenen? Met de borgcheck ziet u in een minuut uw maximale borg en uw uiterste terugbetaaldatum, met een voorbeeldbrief erbij.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Heeft u een concreet probleem, spring dan direct naar het juiste artikel:
| Uw probleem | Waar u verder leest |
|---|---|
| De gevraagde borg is te hoog | Hieronder, bij "Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?" |
| Ik krijg mijn borg niet terug | Borg terugkrijgen na einde huur, met voorbeeldbrief en termijnen |
| Er wordt schade ingehouden die ik betwist | Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden |
| Mijn borg wordt verrekend met een huurachterstand | Borg en huurachterstand |
Wat is een waarborgsom?
Een waarborgsom is een bedrag dat u bij aanvang van de huur betaalt als zekerheid voor de nakoming van wat in de huurovereenkomst is afgesproken. Artikel 7:261b lid 1 BW maakt dat mogelijk: in de huurovereenkomst kan worden bepaald dat de huurder een waarborgsom verschuldigd is.
Het is dus geen extra kostenpost en geen vooruitbetaalde huur. Let wel: u moet het bedrag bij aanvang van de huur wel voorschieten, en u mist het gedurende de hele huurperiode. Naast de eerste maand huur betekent dat vaak dat u bij aanvang drie maanden huur ineens moet kunnen opbrengen — dat is een reëel liquiditeitsprobleem, ook al krijgt u het bedrag later terug. Uitgangspunt is dat u het bedrag terugkrijgt, tenzij er een geldige reden is om iets te verrekenen.
Afbakening. De regels op deze pagina gelden voor woonruimte. Voor de huur van bedrijfsruimte, zoals een winkel, horecapand of kantoor, geldt artikel 7:261b BW niet: daar is de hoogte van de waarborgsom in beginsel een kwestie van contractsvrijheid, en wordt vaker met een bankgarantie gewerkt. Ook voor bijzondere verblijfsvormen kan een afwijkend regime gelden. Twijfelt u onder welke categorie uw contract valt, laat dat dan eerst vaststellen.
Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
Bij een huurcontract dat vanaf 1 juli 2023 is gesloten, mag de verhuurder ten hoogste twee keer de kale huur als borg vragen (artikel 7:261b lid 2 BW). Bij een contract van vóór 1 juli 2023 staat er geen maximum in de wet; in de praktijk geldt dan in beginsel ten hoogste drie keer de kale huur. De tabel hieronder zet beide situaties naast elkaar.
Sinds de Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli 2023 in werking trad, staat het maximum in de wet. Voor oudere contracten lag dat anders.
| Contract gesloten vanaf 1 juli 2023 | Contract gesloten vóór 1 juli 2023 | |
|---|---|---|
| Maximum | Tweemaal de kale huurprijs | In beginsel ten hoogste driemaal de kale huurprijs |
| Herkomst | Artikel 7:261b lid 2 BW, met verwijzing naar de huurprijs van artikel 7:237 lid 2 BW | Niet uit een wetsartikel. Deze grens komt voort uit de rechtspraak en de toetsing aan de redelijkheid, waaronder artikel 7:264 BW over een niet-redelijk voordeel bij de totstandkoming van de huurovereenkomst |
| Hardheid | Wettelijk vastgelegd | Een in de praktijk gehanteerde bovengrens, die per geval wordt beoordeeld |
Reken altijd over de kale huur. Artikel 7:261b lid 2 BW verwijst naar de huurprijs van artikel 7:237 lid 2 BW, en dat is de kale huur: dus zonder servicekosten, zonder kosten voor gas, water en licht en zonder energieprestatievergoeding.
Rekenvoorbeeld. Uw kale huur is € 1.100 en u betaalt daarnaast € 120 servicekosten, samen € 1.220. Bij een contract van na 1 juli 2023 is het maximum tweemaal € 1.100, dus € 2.200. Vraagt de verhuurder € 2.440, gerekend over het totaalbedrag, dan is dat te veel.
Is er te veel betaald, dan kunt u het meerdere terugvorderen. Doe dat schriftelijk en voeg het betaalbewijs bij.
Oude contracten: twee regels, twee antwoorden
Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 juli 2023 — dus getekend vóór die datum, ongeacht de ingangsdatum — gelden de nieuwe regels niet zonder meer. Houd de twee onderwerpen uit elkaar:
| Contract gesloten vóór 1 juli 2023 | Contract gesloten op of ná 1 juli 2023 | |
|---|---|---|
| Maximale borg | Artikel 7:261b BW geldt nog niet. De Rijksoverheid noemt voor deze contracten, op basis van rechtspraak, een maximum van drie maanden kale huur. Een hogere borg kan worden aangetast via de redelijkheid en billijkheid of, in een consumentenverhouding, als onredelijk bezwarend beding. | Maximaal twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW). Een hoger bedrag is nietig voor het meerdere. |
| Terugbetalingstermijn | Geen wettelijke termijn van veertien of dertig dagen. De huurovereenkomst is leidend; staat daar niets, dan geldt een redelijke termijn. Terugvorderen kan altijd, maar u zult zich moeten baseren op het contract en op de redelijkheid. | Veertien dagen na het einde van de huur, of dertig dagen bij verrekening wegens schade of onbetaalde bedragen — met een verplichte schriftelijke kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 3 en 4 BW). |
Loopt uw oude contract door, dan verandert er dus niets zolang u geen nieuwe overeenkomst sluit. Tekent u een nieuw contract voor dezelfde woning, bijvoorbeeld na een wijziging, dan valt dat wél onder het nieuwe regime.
Betalen en bewijs bewaren
Wat u aan het begin vastlegt, bepaalt hoe sterk u aan het eind staat.
- Betaal per bank, met een duidelijke omschrijving zoals "waarborgsom [adres]". Betaal niet contant; zonder betaalbewijs wordt terugvorderen lastig. Is er toch contant betaald, lees dan hoe u een contante borgbetaling onderbouwt.
- Controleer de bepaling in het contract: het bedrag, waarvoor de borg strekt en hoe die wordt terugbetaald.
- Laat een beschrijving van het gehuurde opmaken bij aanvang, ondertekend door beide partijen, met gedateerde foto’s van elke ruimte en van bestaande gebreken. Dit is het belangrijkste stuk dat u kunt hebben.
- Noteer de meterstanden bij aanvang.
- Bewaar alles tot ruim na de eindafrekening.
Waarom die beschrijving zo zwaar weegt. Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat u bij een opgemaakte beschrijving moet opleveren in de staat zoals daarin aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en van hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Is er géén beschrijving, dan wordt u, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur. Dat werkt in uw voordeel, maar u wilt liever niet op een vermoeden hoeven leunen.
Wanneer mag er worden ingehouden?
Artikel 7:261b lid 3 BW kent twee gronden voor verrekening:
- Schade als bedoeld in artikel 7:218 BW, tot de aantoonbaar gemaakte kosten van herstel;
- Onbetaalde bedragen: huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding.
Normale slijtage en achteruitgang door ouderdom vallen daar niet onder, en posten zonder grondslag, zoals vaste administratie- of oplevercontrolekosten, evenmin. Lid 4 verplicht de verhuurder u bij elke verrekening schriftelijk in kennis te stellen en een volledige kostenspecificatie te verstrekken.
De beoordeling per post, met voorbeelden, staat in wanneer mag de verhuurder de borg inhouden.
Terugbetaling: 14 of 30 dagen
| Situatie | Termijn |
|---|---|
| Geen verrekening | Veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst |
| Verrekening wegens schade | Dertig dagen na beëindiging, voor het restant na aftrek van de aantoonbaar gemaakte herstelkosten |
| Verrekening wegens onbetaalde huur, servicekosten of energieprestatievergoeding | Dertig dagen na beëindiging, voor het restant |
Een contractbepaling die een langere of vagere termijn noemt, zoals "binnen een redelijke termijn na de eindinspectie", gaat niet boven deze wettelijke termijnen.
Geef uw nieuwe adres en rekeningnummer schriftelijk door, zodat de verhuurder niet kan stellen dat hij niet kon terugbetalen. De brief om terug te vorderen, met de ingebrekestelling, staat in borg terugkrijgen na einde huur. Huurt u samen en vertrekt een van u eerder, dan speelt eerst de vraag wie nog huurder is: zie samen huren en de borg bij vertrek.
Kort samengevat
- Maximaal twee maanden kale huur bij contracten vanaf 1 juli 2023; bij oudere contracten in beginsel ten hoogste drie.
- Reken over de kale huur, niet over het totaalbedrag met servicekosten.
- Terugbetaling binnen veertien dagen, of dertig dagen bij verrekening.
- Bij verrekening: schriftelijke kennisgeving met volledige kostenspecificatie, en alleen aantoonbaar gemaakte kosten.
- Normale slijtage mag niet worden verrekend.
- Laat bij aanvang een beschrijving met foto’s opmaken.
Huurt u in Nederland en leest u liever Engels, dan staat dezelfde uitleg in ons artikel over de security deposit when renting in the Netherlands.
Twijfelt u of uw borg klopt? Neem vrijblijvend contact met ons op en houd uw huurcontract en het betaalbewijs bij de hand.
Veelgestelde vragen
Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
Bij een huurovereenkomst gesloten vanaf 1 juli 2023 ten hoogste tweemaal de kale huurprijs. Dat staat in artikel 7:261b lid 2 BW, dat verwijst naar de huurprijs van artikel 7:237 lid 2 BW: dus zonder servicekosten, zonder gas, water en licht en zonder energieprestatievergoeding. Voor oudere contracten noemt de Rijksoverheid, op basis van rechtspraak, een maximum van drie maanden kale huur. Is er te veel betaald, dan kunt u het meerdere terugvorderen.
Geldt de maximumborg ook voor bedrijfsruimte?
Nee. Artikel 7:261b BW ziet op woonruimte. Huurt u een winkel, horecapand of kantoor, dan geldt dat maximum niet en is de hoogte van de waarborgsom in beginsel een kwestie van contractsvrijheid; in die sector wordt bovendien vaker met een bankgarantie gewerkt. Ook voor bepaalde bijzondere verblijfsvormen kan een afwijkend regime gelden. Weet u niet zeker onder welke categorie uw contract valt, laat dat dan eerst vaststellen, want het bepaalt zowel het maximum als de terugbetalingstermijnen.
Waarom is een inspectierapport bij aanvang zo belangrijk?
Omdat het bepaalt waaraan uw oplevering wordt afgemeten. Is er een beschrijving opgemaakt, dan moet u op grond van artikel 7:224 lid 2 BW opleveren in de staat zoals daarin aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en van wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Is er geen beschrijving, dan wordt u behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur. Dat laatste werkt in uw voordeel, maar u leunt dan op een vermoeden waartegen tegenbewijs openstaat. Een ondertekend rapport met gedateerde foto’s is aanzienlijk sterker. Houdt de verhuurder in zonder dat er een begin- of eindrapport is, lees dan borg ingehouden zonder begininspectie of opleveringsrapport.
Mag mijn huurcontract een langere terugbetaaltermijn afspreken?
Dat helpt de verhuurder niet. De termijnen van artikel 7:261b lid 3 BW zijn duidelijk: veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst, of dertig dagen als er wordt verrekend wegens schade of onbetaalde bedragen. Een bepaling die een vagere of langere termijn noemt, bijvoorbeeld ‘binnen een redelijke termijn na de eindinspectie’ of ‘binnen twee maanden’, gaat daar niet boven. Geef wel tijdig schriftelijk uw nieuwe adres en rekeningnummer door, zodat de verhuurder zich niet kan beroepen op onmogelijkheid tot terugbetaling.
Gelden voor een oud huurcontract dezelfde regels?
Voor het maximum niet. Het wettelijke maximum van tweemaal de kale huur staat sinds 1 juli 2023 in artikel 7:261b lid 2 BW en geldt voor huurovereenkomsten die vanaf die datum zijn gesloten. Voor oudere contracten stond geen maximum in het Burgerlijk Wetboek; in de praktijk wordt daar ten hoogste driemaal de kale huur aangehouden, een grens die voortkomt uit de rechtspraak en de toetsing aan de redelijkheid, waaronder artikel 7:264 BW over een niet-redelijk voordeel. Controleer dus eerst de datum op uw huurovereenkomst voordat u rekent.
Waar lees ik wat ik kan doen bij een betwiste inhouding?
In ons artikel over wanneer de verhuurder de borg mag inhouden. Daar staat de vergelijking tussen normale slijtage, aantoonbare schade en niet-toegestane kosten, met drie voorbeelden en de beoordelingsvragen per post, plus een schema waarmee u elke factuurregel accepteert, betwist of om bewijs vraagt. Wilt u vervolgens het bedrag daadwerkelijk terugvorderen, gebruik dan de voorbeeldbrief met ingebrekestelling uit ons artikel over borg terugkrijgen na einde huur.
