Er is een huurachterstand en de verhuurder verrekent die met uw borg. Dat mag, maar alleen onder voorwaarden en niet zonder specificatie. En andersom werkt het niet: u mag niet zelf besluiten de laatste maand niet te betalen omdat er nog borg staat.
Mag huurachterstand worden verrekend?
Ja. Artikel 7:261b lid 3 sub b BW noemt dit uitdrukkelijk: heeft u de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet voldaan, dan restitueert de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening met deze nog verschuldigde kosten.
Daarbij gelden twee voorwaarden:
- Het moet gaan om bedragen die u werkelijk nog verschuldigd bent. Betwiste posten zijn niet zonder meer verschuldigd.
- Er moet een schriftelijke kennisgeving met volledige kostenspecificatie komen (lid 4). Zonder die specificatie kunt u niet controleren waarmee is verrekend.
Andersom: de borg is geen laatste huurmaand
Dit is de meest gemaakte fout, en hij is kostbaar. Dat de verhuurder bij de eindafrekening mag verrekenen, betekent niet dat u de laatste maand mag overslaan.
De waarborgsom strekt tot zekerheid; het is geen vooruitbetaalde huur. Betaalt u de laatste maand niet, dan ontstaat er een huurachterstand, met alle gevolgen van dien:
- U komt in verzuim en er kan wettelijke rente en incassokosten worden gerekend.
- De achterstand kan meewegen bij een vordering tot ontbinding of bij een verhuurdersverklaring voor een volgende woning.
- Uw onderhandelingspositie over betwiste schadeposten wordt zwakker.
Wilt u toch verrekenen, maak daar dan vooraf een schriftelijke afspraak over met uw verhuurder, en laat die bevestigen. Zonder die afspraak: gewoon betalen en de borg apart terugvorderen.
Saldo-overzicht per huurmaand
Maak dit overzicht voordat u reageert. Het legt precies bloot waarover u het oneens bent.
| Maand | Verschuldigd | Betaald | Betwist | Restant |
|---|---|---|---|---|
| Maart | € 950 | € 950 | € 0 | € 0 |
| April | € 950 | € 900 | € 50 (servicekosten, geen afrekening ontvangen) | € 0 onbetwist |
| Mei | € 950 | € 0 | € 0 | € 950 |
| Totaal | € 50 | € 950 |
Hoe u dit gebruikt. In dit voorbeeld staat € 950 onbetwist open en is € 50 betwist. Bedraagt de borg € 1.900, dan mag de verhuurder in beginsel het onbetwiste restant van € 950 verrekenen en moet hij € 950 terugbetalen. Over de betwiste € 50 mag pas worden verrekend als vaststaat dat u die verschuldigd bent, bijvoorbeeld nadat u de servicekostenafrekening met specificatie heeft ontvangen.
Splits een gedeeltelijk betwiste achterstand dus altijd uit. Presenteer de verhuurder één bedrag dat u erkent en één dat u betwist, met per betwiste post de reden. Zo dwingt u af dat het onbetwiste deel wordt afgewikkeld en de discussie beperkt blijft tot het restant.
Welke specificatie moet de verhuurder geven?
Bij verrekening met een huurachterstand hoort u ten minste te kunnen nagaan:
- Per maand welk bedrag verschuldigd was, en waaruit dat is opgebouwd: kale huur, servicekosten, eventuele energieprestatievergoeding
- Per maand welke betalingen zijn ontvangen en op welke datum
- Hoe betalingen zijn toegerekend: aan welke maand en aan welke post
- Welke rente of kosten in rekening zijn gebracht, en op welke grondslag
- Het resterende saldo en het bedrag dat met de waarborgsom is verrekend
Zijn er ook servicekosten in het spel, vraag dan om de jaarlijkse afrekening op basis van werkelijke kosten. Een verrekening van een voorschotbedrag zonder afrekening is geen verschuldigd bedrag.
Verzoek om afrekening en terugbetaling
Gebruik deze opbouw, per e-mail met ontvangstbevestiging of aangetekend.
Betreft: gespecificeerde eindafrekening en terugbetaling waarborgsom, [adres]
Geachte heer, mevrouw,
De huurovereenkomst voor [adres] is geëindigd op [einddatum]. Ik voldeed bij aanvang een waarborgsom van € [bedrag].
Op grond van artikel 7:261b lid 4 BW verzoek ik u mij een volledige kostenspecificatie te verstrekken van de door u toegepaste verrekening, met per huurmaand het verschuldigde bedrag en de opbouw daarvan, de ontvangen betalingen met datum, de wijze waarop die zijn toegerekend, en een opgave van eventuele rente en kosten met vermelding van de grondslag.
Van het door u gestelde openstaande bedrag erken ik € [bedrag]. Ik betwist € [bedrag], en wel om de volgende reden: [reden per post]. Voor zover u verrekent met servicekosten, verzoek ik u de afrekening op basis van de werkelijke kosten te verstrekken.
Ik verzoek u het onbetwiste restant van € [bedrag] binnen veertien dagen over te maken op [IBAN] ten name van [naam]. Voor zover nodig stel ik u hierbij in gebreke. Deze brief houdt geen erkenning in van de door mij betwiste posten.
Met vriendelijke groet,
[naam]
Stappenplan
- Maak het saldo-overzicht per huurmaand, met bankafschriften ernaast.
- Splits in een onbetwist en een betwist deel, met per betwiste post de reden.
- Vraag de specificatie op en, bij servicekosten, de afrekening op werkelijke kosten.
- Eis het onbetwiste restant op met een concrete termijn en een ingebrekestelling.
- Blijft betaling uit, dan kunt u de vordering aan de kantonrechter voorleggen. Vanaf het verzuim loopt de wettelijke rente.
Gaat de discussie (ook) over schadeposten, zie wanneer mag de verhuurder de borg inhouden. Voor de terugvorderingsbrief en de termijnen, zie borg terugkrijgen na einde huur. Voor het volledige overzicht van de regels, zie waarborgsom bij huur. Speelt er een huurverhoging waarover u het oneens bent, zie huurverhoging en bezwaar.
Wordt uw borg verrekend en klopt dat volgens u niet? Neem vrijblijvend contact met ons op en houd uw huurcontract, bankafschriften en de afrekening bij de hand.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder mijn borg verrekenen met een huurachterstand?
Ja, dat staat uitdrukkelijk in artikel 7:261b lid 3 sub b BW: heeft u de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet voldaan, dan restitueert de verhuurder binnen dertig dagen na het einde van de huur het restant van de waarborgsom, na verrekening met die nog verschuldigde bedragen. Twee voorwaarden gelden wel. Het moet gaan om bedragen die u werkelijk nog verschuldigd bent, en de verhuurder moet u schriftelijk in kennis stellen van de verrekening met een volledige kostenspecificatie.
Mag ik de laatste maand huur onbetaald laten omdat er borg staat?
Nee, tenzij u daar vooraf een schriftelijke afspraak over maakt met uw verhuurder. De waarborgsom strekt tot zekerheid en is geen vooruitbetaalde huur. Betaalt u de laatste maand niet, dan ontstaat een huurachterstand: u komt in verzuim, er kan wettelijke rente en incassokosten worden gerekend, en de achterstand kan meewegen bij een vordering tot ontbinding of bij een verhuurdersverklaring voor een volgende woning. Bovendien verzwakt het uw positie in de discussie over betwiste schadeposten. Betaal dus gewoon en vorder de borg apart terug.
Wat als ik de achterstand maar gedeeltelijk betwist?
Splits het bedrag dan uitdrukkelijk uit. Presenteer de verhuurder één bedrag dat u erkent en één dat u betwist, met per betwiste post de reden. Over het onbetwiste deel kan in beginsel worden verrekend; het restant van de borg moet dan wel onverwijld worden terugbetaald. Over het betwiste deel mag pas worden verrekend als vaststaat dat u dat verschuldigd bent, bijvoorbeeld nadat u een servicekostenafrekening op basis van werkelijke kosten heeft ontvangen. Zo houdt u de discussie beperkt tot het bedrag waarover u het echt oneens bent.
Welke specificatie moet ik krijgen bij verrekening?
Een volledige, zodat u de verrekening kunt narekenen. Praktisch betekent dat: per huurmaand het verschuldigde bedrag met de opbouw daarvan, de ontvangen betalingen met datum, de wijze waarop die betalingen zijn toegerekend aan maanden en posten, een opgave van eventuele rente en kosten met vermelding van de grondslag, en het resterende saldo dat met de waarborgsom is verrekend. Gaat het mede om servicekosten, vraag dan om de jaarlijkse afrekening op basis van de werkelijke kosten: een voorschotbedrag zonder afrekening is geen verschuldigd bedrag.
Hoe controleer ik een deels betwiste huurachterstand?
Maak een saldo-overzicht per huurmaand met vier kolommen: verschuldigd, betaald, betwist en restant. Leg daar uw bankafschriften naast en controleer per maand hoe betalingen zijn toegerekend. Splits vervolgens uitdrukkelijk in een bedrag dat u erkent en een bedrag dat u betwist, met per betwiste post de reden. Over het onbetwiste deel kan in beginsel worden verrekend, waarna het restant van de borg onverwijld moet worden terugbetaald; over het betwiste deel pas als vaststaat dat u het verschuldigd bent. Gaat het mede om servicekosten, vraag dan de afrekening op basis van werkelijke kosten op.
Loopt de huurachterstand op of dreigt ontbinding van uw huurovereenkomst? Lees dan verder op huurachterstand en dreigende ontruiming en, als er al een oproep ligt, op dagvaarding wegens huurachterstand.
