Ja, een verhuurder mag bij het einde van de huur een daadwerkelijke huurachterstand met de borg verrekenen. De verhuurder mag echter niet meer inhouden dan werkelijk nog verschuldigd is en moet het restant binnen 30 dagen terugbetalen met een volledige schriftelijke kostenspecificatie.
De borg is zekerheid. Zij vervangt niet automatisch de laatste maand huur en is geen vrij beschikbaar voorschot voor toekomstige huurtermijnen.
Wanneer mag verrekening met huurachterstand?
Artikel 7:261b BW bepaalt dat de verhuurder nog verschuldigde huur bij de eindafrekening met de waarborgsom mag verrekenen. Controleer daarvoor:
-
welke kale huur volgens het contract verschuldigd was;
-
welke termijnen opeisbaar waren;
-
welke bedragen aantoonbaar zijn betaald;
-
of creditnota’s, verrekeningen of schriftelijke afspraken bestaan;
-
welk bedrag na verrekening resteert.
Een algemene mededeling dat ‘nog huur openstaat’ is onvoldoende wanneer het bedrag wordt betwist. Vraag een maand-tot-maandoverzicht en vergelijk dat met bankafschriften.
Borg is niet automatisch de laatste maand huur
Een huurder moet de huur blijven betalen zolang die volgens de overeenkomst verschuldigd is. Alleen het bestaan van een borg geeft niet automatisch het recht om de laatste maand onbetaald te laten. Gebeurt dat toch, dan kan juist een huurachterstand ontstaan die de verhuurder bij de eindafrekening mag verrekenen.
Hebben partijen schriftelijk afgesproken dat de borg met de laatste maand wordt verrekend, beoordeel dan de precieze afspraak en de overige eindafrekening. Leg een wijziging altijd duidelijk en schriftelijk vast.
Rekenvoorbeeld zonder uitkomstbelofte
| Onderdeel | Voorbeeldbedrag |
|---|---|
| Borg | € 2.000 |
| Aantoonbare huurachterstand | € 700 |
| Resterende borg vóór andere toegestane posten | € 1.300 |
Dit is alleen een rekenschema. In een echt dossier kunnen ook aantoonbare huurderschade, servicekosten of een energieprestatievergoeding relevant zijn. Iedere post moet afzonderlijk worden onderbouwd.
Wanneer moet het restant worden terugbetaald?
Bij een toegestane verrekening moet de verhuurder het resterende bedrag binnen 30 dagen na het einde van de huur terugbetalen. De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren en een volledige kostenspecificatie sturen. Zonder enige verrekening geldt een termijn van 14 dagen.
Deze termijnen worden bevestigd door Rijksoverheid en Volkshuisvesting Nederland. Er bestaat geen algemene wettelijke terugbetalingstermijn van zes maanden.
Huurachterstand, servicekosten en schade uit elkaar houden
Een borgafrekening kan verschillende posten bevatten, maar die mogen niet op één hoop worden gezet. Vraag per post om:
-
de periode en berekening van de gestelde huurachterstand;
-
de servicekostenafrekening waarop een restant is gebaseerd;
-
bewijs van de gestelde huurderschade en de werkelijk gemaakte herstelkosten;
-
de berekening van een energieprestatievergoeding;
-
het uiteindelijk terug te betalen bedrag.
Lees voor alle toegestane posten wanneer de verhuurder de borg mag inhouden.
Wat kunt u doen bij een betwiste verrekening?
-
Vraag schriftelijk om het huuroverzicht en de volledige kostenspecificatie.
-
Vergelijk de berekening met het contract, bankafschriften en correspondentie.
-
Markeer welke bedragen wel en niet worden erkend en leg uit waarom.
-
Vraag het onbetwiste restant en het niet-onderbouwde deel terug. Gebruik zo nodig de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket.
-
Blijft betaling uit, beoordeel dan of een procedure bij de rechter passend is.
De Huurcommissie behandelt borggeschillen niet. Een gemeente kan bij overtreding van verhuurregels relevant zijn, maar een gemeentelijke sanctie leidt niet automatisch tot terugbetaling van een betwist bedrag.
Veelgestelde vragen over borg en huurachterstand
Mag de verhuurder een huurachterstand met de borg verrekenen?
Ja. Artikel 7:261b BW staat toe dat daadwerkelijk nog verschuldigde huur bij de eindafrekening met de waarborgsom wordt verrekend.
Mag de huurder de borg zelf als laatste maand huur gebruiken?
Niet automatisch. De borg is zekerheid en vervangt de huurbetaling niet. Alleen een duidelijke afspraak of een juridisch geldige verrekening kan de betalingspositie veranderen.
Wat als de huurachterstand lager is dan de borg?
De verhuurder mag niet meer verrekenen dan daadwerkelijk verschuldigd is en moet het restant binnen 30 dagen na het einde van de huur terugbetalen met een volledige schriftelijke kostenspecificatie.
Mag de verhuurder de borg voor toekomstige huur gebruiken?
Artikel 7:261b BW ziet bij de eindafrekening op nog verschuldigde huur. Een niet-opeisbare toekomstige huurtermijn kan niet alleen uit voorzorg als bestaande huurachterstand worden behandeld.
Wat kan ik doen als het bedrag van de huurachterstand niet klopt?
Vraag de volledige berekening, vergelijk die met bankafschriften en huurafspraken, reageer schriftelijk en vraag het niet-onderbouwde deel terug. Blijft betaling uit, beoordeel dan de rechterlijke route.
Officiële bronnen
Lees ook
- Waarborgsom bij huur: overzichtsgids
- Borg terugkrijgen na einde huur
- Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden?
- Huurrecht
Conclusie
Een daadwerkelijke huurachterstand mag bij de eindafrekening worden verrekend, maar de borg vervangt niet automatisch de laatste maand huur. Vraag een controleerbare berekening, bewaak de 30-dagentermijn voor het restant en betwist niet-onderbouwde posten schriftelijk.
