Krijgt u een brief over huurverhoging, begin dan niet bij het percentage maar bij de vraag in welke huursector uw woning valt. Elke sector kent een eigen maximum, een eigen bezwaarroute en een eigen termijn. Wie de verkeerde route kiest, is meestal te laat.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Eerst een misverstand uit de weg: ook in de vrije sector geldt sinds 2021 een wettelijk maximum voor de jaarlijkse verhoging. De gedachte dat een verhuurder in de vrije sector vrij is om te verhogen, klopt niet.
Maxima 2026 per sector
| Sector | Punten (WWS) | Maximum verhoging 2026 | Vanaf wanneer |
|---|---|---|---|
| Sociale huur (gereguleerd) | Tot en met 143 punten | 4,1%. Voor huren onder € 350 geldt in plaats daarvan een bedrag van € 25. Bij een midden- of hoog inkomen kan een hogere, inkomensafhankelijke verhoging gelden | Doorgaans per 1 juli 2026 |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 punten | 6,1% | In 2026 |
| Vrije sector | 187 punten of meer | 4,4% | In 2026 |
De percentages voor 2026 zijn door de overheid bekendgemaakt op 15 december 2025. Het percentage voor de vrije sector wordt bepaald door de laagste van inflatie en cao-loonontwikkeling te nemen en daar één procentpunt bij op te tellen: de inflatie was 3,4% en de loonontwikkeling 5,1%, dus 3,4% plus 1 is 4,4%. Voor middenhuur is uitgegaan van de loonontwikkeling van 5,1% plus 1 procentpunt.
Een maximum is geen recht. Het percentage in de tabel is de bovengrens die de wet toestaat. Of uw verhuurder die ruimte ook mag benutten, hangt af van uw huurcontract: staat daarin een huurverhogingsbeding met een lager percentage of een andere index, dan geldt dat beding. Ontbreekt in de midden- of vrije sector een geldig beding, dan is er geen grondslag voor een eenzijdige verhoging.
De huur mag hooguit eens per twaalf maanden omhoog, en de verhoging moet schriftelijk worden aangekondigd. Bij sociale huur geldt daarvoor een aankondigingstermijn van ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum.
Stap 1: bepaal uw sector
Een hoge huur betekent nog niet dat u in de vrije sector zit. Doorslaggevend is het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel op het moment dat het huurcontract inging, en de huurprijs bij aanvang.
Verzamel daarom:
- Uw huurcontract, met de ingangsdatum en de kale aanvangshuur (dus zonder servicekosten).
- Het puntenaantal. Sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht bij aanvang van de huur duidelijk aan te geven hoeveel punten de woning of kamer heeft. Staat dat niet in uw contract, vraag het dan op.
- De huurprijsgrenzen. Na indexering per 1 januari 2026 ligt de bovengrens van het gereguleerde segment op € 932,93 en de liberalisatiegrens, de bovengrens van het middensegment, op € 1.228,07 per maand.
Weet u het puntenaantal niet, gebruik dan de Huurprijscheck van de Huurcommissie om het zelf na te rekenen. Twijfelt u tussen twee sectoren, ga dan niet af op wat de verhuurder in de brief schrijft: dat is een standpunt, geen vaststelling.
Let op de aanvangsdatum. De Wet betaalbare huur heeft de sectorindeling per 1 juli 2024 gewijzigd. Voor lopende contracten van vóór die datum kan een ander regime gelden. Laat dat controleren als uw contract ouder is.
Stap 2: reken de verhoging na
Het maximumpercentage geldt over de kale huur. Dat is de huurprijs zonder servicekosten, en zonder kosten voor gas, water en licht. Een verhuurder die het percentage over het totaalbedrag toepast, rekent te veel.
Rekenvoorbeeld vrije sector. Uw kale huur is € 1.400 per maand, uw servicekosten zijn € 100. Het maximum in de vrije sector is 4,4%. De verhoging bedraagt dan 4,4% van € 1.400 = € 61,60. Uw nieuwe kale huur wordt € 1.461,60. De servicekosten blijven € 100 en worden apart afgerekend op basis van werkelijke kosten. Uw totaal wordt € 1.561,60. Zou de verhuurder 4,4% over € 1.500 rekenen, dan komt hij op € 66 en dus € 4,40 te hoog uit.
Rekenvoorbeeld sociale huur. Uw kale huur is € 700 per maand en u heeft geen hoog inkomen. Het maximum is 4,1%: dat is € 28,70, waarmee de kale huur op € 728,70 uitkomt. Is uw kale huur lager dan € 350, dan geldt niet het percentage maar het bedrag van € 25.
Drie posten die u uit elkaar moet houden
- Kale huur. Hierover wordt het maximumpercentage berekend. Alleen dit bedrag telt mee voor de sectorindeling.
- Servicekosten. Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, een huismeester of glasbewassing. Deze volgen niet het huurverhogingspercentage, maar moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van werkelijke kosten met een specificatie. Klopt de afrekening niet, dan is dat een aparte procedure bij de Huurcommissie.
- Woningverbetering. Heeft de verhuurder geïnvesteerd in bijvoorbeeld isolatie of een nieuwe keuken, dan kan een huurverhoging worden voorgesteld die losstaat van de jaarlijkse ronde. Daarvoor gelden eigen regels en is in beginsel uw instemming nodig. Wordt zo’n verhoging opgeteld bij de jaarlijkse verhoging, controleer dan of dat terecht gebeurt.
Stap 3: de bezwaarroute, per sector verschillend
Hier zit de grootste valkuil. Er bestaat geen algemene termijn van zes weken voor huurders. De routes verschillen wezenlijk.
Sociale huur (gereguleerd, tot en met 143 punten)
- U dient een bezwaarschrift bij uw verhuurder in. Dat moet gebeuren vóór de dag waarop de huurverhoging ingaat. Gaat de verhoging in op 1 juli, dan moet uw bezwaar dus uiterlijk 30 juni binnen zijn.
- Leg in het bezwaar uit waarom het voorstel volgens u niet klopt, en bewaar een kopie plus een verzendbewijs.
- Handhaaft de verhuurder de verhoging, dan moet hij de zaak aan de Huurcommissie voorleggen, en wel binnen zes weken na de ingangsdatum. Die zes weken zijn dus een termijn voor de verhuurder, niet voor u. Doet hij dat niet op tijd, dan gaat de verhoging in beginsel niet door.
Middenhuur (144 tot en met 186 punten)
Hier loopt het anders, en juist dat verschil wordt vaak over het hoofd gezien. Bij middenhuur is niet het bezwaarschrift aan de verhuurder de route, maar de toets van het huurverhogingsbeding in uw huurcontract.
- Kijk eerst wat uw contract zegt. Staat daarin een huurverhogingsbeding met een lager percentage of een vaste index, dan geldt dat beding. Het wettelijke maximum van 6,1% is een bovengrens, geen recht van de verhuurder: hij mag niet meer vragen dan het beding toestaat.
- Ontbreekt een geldig beding, dan is er geen contractuele grondslag voor een eenzijdige verhoging en kan de verhuurder de huur in beginsel niet zonder uw instemming verhogen.
- Vraagt de verhuurder meer dan het beding of meer dan het wettelijke maximum, dan stapt u zelf naar de Huurcommissie. Dat kan tot vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging zoals die uit het beding volgt.
De Huurcommissie beoordeelt dan of de verhoging redelijk is en doet uitspraak. Twijfelt u of uw woning onder middenhuur of onder sociale huur valt, controleer dan eerst het puntenaantal: dat bepaalt welke van deze twee routes u moet volgen, en de termijnen verschillen.
Vrije sector
Hier stapt u zelf naar de Huurcommissie. U kunt een verzoek indienen tot vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging. Deze mogelijkheid vloeit voort uit de tijdelijke maximering van huurverhogingen in de vrije sector, die geldt tot 1 mei 2029.
Wat u in beide gevallen meestuurt
- Het huurcontract met de kale aanvangshuur en de ingangsdatum.
- De brief met het huurverhogingsvoorstel en de datum van ontvangst.
- Uw eigen berekening van het toegestane maximum.
- Bij een geschil over de sector: het puntenoverzicht of uw eigen Huurprijscheck.
- Bij sociale huur en een inkomensafhankelijke verhoging: de inkomensverklaring waarop de verhuurder zich baseert.
Blijf ondertussen betalen. Betaal het onbetwiste deel, dus in ieder geval de oude huur, en vermeld schriftelijk dat u de verhoging betwist. Zo beperkt u het risico op een huurachterstand terwijl de procedure loopt. Let wel: dit is geen garantie. Wordt de verhoging later alsnog rechtsgeldig geacht, dan bent u het verschil met terugwerkende kracht verschuldigd en ontstaat er dus alsnog een achterstand. Zet dat verschil daarom opzij en laat de betaling niet zonder toelichting: vermeld schriftelijk dat u onder voorbehoud betaalt en waarom u de verhoging betwist. Ontstaat er toch discussie over achterstand of over verrekening met uw waarborgsom, lees dan ons artikel over borg en huurachterstand.
Wanneer bezwaar kans maakt
- Het percentage overschrijdt het maximum voor uw sector.
- Het percentage is toegepast over de huur inclusief servicekosten in plaats van over de kale huur.
- De huur is binnen twaalf maanden na de vorige verhoging opnieuw verhoogd.
- De aankondiging voldoet niet aan de vormvereisten of is te laat verstuurd.
- De woning is volgens het puntenaantal ingedeeld in een andere sector dan de verhuurder aanneemt.
- Bij een inkomensafhankelijke verhoging: de inkomensgegevens kloppen niet, of uw huishoudsituatie is gewijzigd.
- De verhuurder rekent een verhoging wegens woningverbetering mee zonder dat aan de voorwaarden is voldaan.
Loopt uw huurperiode af of speelt er ook een discussie over de waarborgsom, kijk dan in onze artikelen over de waarborgsom bij huur en over borg terugkrijgen na einde huur.
Dreigt er ondertussen een ontruiming of een andere maatregel die geen uitstel duldt, dan kan een kort geding aangewezen zijn.
Twijfelt u over uw sector of over de berekening, en nadert de ingangsdatum? Neem vrijblijvend contact met ons op en houd uw huurcontract en de verhogingsbrief bij de hand.
Veelgestelde vragen
Geldt ook in de vrije sector een maximum?
Ja. Sinds 2021 geldt ook voor geliberaliseerde woningen een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor 2026 is dat 4,4%. Dat percentage komt tot stand door de laagste van inflatie en cao-loonontwikkeling te nemen en daar een procentpunt bij op te tellen. De maximering is tijdelijk en geldt tot 1 mei 2029. De gedachte dat een verhuurder in de vrije sector vrij is om te verhogen, klopt dus niet. Let wel: het maximum geeft de verhuurder geen recht op die verhoging – wat uw huurcontract over de verhoging bepaalt, gaat voor.
Binnen welke termijn kan ik naar de Huurcommissie?
Dat verschilt per sector. Bij sociale huur dient u eerst een bezwaarschrift in bij uw verhuurder, en wel voor de dag waarop de verhoging ingaat; handhaaft de verhuurder de verhoging, dan moet hij de zaak binnen zes weken na de ingangsdatum aan de Huurcommissie voorleggen. Die zes weken zijn dus een termijn voor de verhuurder. Bij middenhuur en in de vrije sector stapt u zelf naar de Huurcommissie, en wel binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging.
Mijn verhuurder vraagt precies het wettelijke maximum. Mag dat?
Niet automatisch. Het wettelijke percentage is een bovengrens. In de midden- en vrije sector bepaalt het huurverhogingsbeding in uw huurcontract wat de verhuurder mag vragen; staat daar een lager percentage of een andere index in, dan geldt dat. Ontbreekt een geldig beding, dan is er geen grondslag voor een eenzijdige verhoging. Controleer uw contract dus voordat u akkoord gaat.
Waarover wordt het percentage berekend?
Over de kale huur: de huurprijs zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Servicekosten volgen het huurverhogingspercentage niet; die moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten, met een specificatie. Past uw verhuurder het percentage toe op het totaalbedrag inclusief servicekosten, dan rekent hij te veel en is dat op zichzelf al een reden voor bezwaar.
Hoe weet ik in welke sector mijn woning valt?
Dat hangt af van het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel en van de kale aanvangshuur, niet van wat u nu betaalt. Tot en met 143 punten gaat het om gereguleerde, sociale huur; van 144 tot en met 186 punten om middenhuur; vanaf 187 punten om de vrije sector. Sinds 1 januari 2025 moeten verhuurders bij aanvang van de huur aangeven hoeveel punten de woning heeft. Staat dat niet in uw contract, vraag het dan op of reken het na met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Let er ook op dat de indeling per 1 juli 2024 is gewijzigd door de Wet betaalbare huur.
Kan ik de huurverhoging gewoon niet betalen zolang ik bezwaar maak?
Betaal in ieder geval het onbetwiste deel, dus de oude huur, en meld schriftelijk dat u onder voorbehoud betaalt. Dat beperkt het risico op een achterstand, maar sluit het niet uit: wordt de verhoging later alsnog rechtsgeldig geacht, dan bent u het verschil met terugwerkende kracht verschuldigd. Zet het verschil daarom opzij zolang de procedure loopt.
