De verhuurder moet de waarborgsom op grond van artikel 7:261b lid 3 BW binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Er zijn twee uitzonderingen die de termijn verlengen tot dertig dagen, en niet verder. Blijft betaling uit, verzamel dan het opleverrapport, foto’s en uw betaalbewijzen en stel de verhuurder schriftelijk in gebreke.
Uw huur is geëindigd en de borg is nog niet terug. Zoek eerst uw situatie op in de keuzehulp; dat bepaalt wat u nu moet doen.
Keuzehulp: waar staat u?
| Uw situatie | Wat er geldt | Wat u nu doet |
|---|---|---|
| Nog binnen de termijn | De verhuurder heeft veertien dagen na het einde van de huur, of dertig dagen als hij iets verrekent | Wacht de termijn af, maar stuur alvast schriftelijk uw rekeningnummer en nieuwe adres door |
| Inhouding mét specificatie | Bij verrekening moet u schriftelijk in kennis worden gesteld, met een volledige kostenspecificatie | Loop de posten één voor één na: accepteren, betwisten, of om bewijs vragen |
| Geen reactie, termijn verstreken | De verhuurder is in verzuim | Stuur de brief hieronder en stel een concrete betaaltermijn |
| Inhouding zonder specificatie | De wettelijke specificatieplicht is niet nagekomen | Betwist de verrekening en vraag schriftelijk om de specificatie met onderliggende nota’s |
| Betwiste schade | Alleen aantoonbaar gemaakte herstelkosten mogen worden verrekend; normale slijtage niet | Zie wanneer de verhuurder de borg mag inhouden voor de beoordeling per post |
Wanneer moet de borg terug?
Artikel 7:261b lid 3 BW is precies. De verhuurder restitueert de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst. Er zijn twee uitzonderingen, en beide verlengen de termijn tot dertig dagen, niet verder:
- Schade als bedoeld in artikel 7:218 BW. De verhuurder restitueert dan binnen dertig dagen het restant, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten van herstel.
- Onbetaalde bedragen: huurprijs, servicekosten of een energieprestatievergoeding die u nog niet heeft voldaan. Ook dan geldt dertig dagen voor het restant.
Bij elke verrekening geldt lid 4: de verhuurder stelt u schriftelijk in kennis van die verrekening en verstrekt daarbij een volledige kostenspecificatie.
Een clausule in uw huurcontract die zegt dat de borg "binnen een redelijke termijn" of "binnen twee maanden na de eindinspectie" wordt terugbetaald, gaat niet boven deze wettelijke termijnen.
Bewijs verzamelen
- Betaling van de borg: het bankafschrift met datum en bedrag, en de bepaling in het huurcontract
- De beginopname: het inspectierapport bij aanvang, ondertekend, met gedateerde foto’s van elke ruimte en van bestaande gebreken
- De eindopname: het eindinspectierapport, en uw eigen gedateerde foto’s van dezelfde ruimtes op de dag van oplevering
- Meterstanden bij aanvang en einde
- Sleuteloverdracht: wanneer, aan wie, en zo mogelijk een ontvangstbevestiging
- Correspondentie: alle e-mails en berichten over de oplevering en de afrekening
- Uw nieuwe adres en rekeningnummer, schriftelijk doorgegeven, zodat de verhuurder niet kan stellen dat hij niet kon terugbetalen
Waarom de beginopname zo zwaar weegt. Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat u het gehuurde moet opleveren in de staat zoals die in de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en van wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Is er géén beschrijving opgemaakt, dan wordt u, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur. Dat werkt dus in uw voordeel: zonder beginbeschrijving is het voor de verhuurder aanzienlijk moeilijker om schade aan u toe te rekenen.
Voorbeeldbrief: terugvordering van de waarborgsom
Verstuur per e-mail met ontvangstbevestiging, of aangetekend. Bewaar een kopie en het verzendbewijs.
Betreft: terugbetaling waarborgsom, [straat en huisnummer, postcode en plaats]
[Uw naam, nieuw adres, telefoonnummer, datum]
Geachte heer, mevrouw,
1. Ik huurde van u de woning aan [adres]. De huurovereenkomst is geëindigd op [einddatum]. De sleutels heb ik op [datum] overgedragen aan [naam].
2. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van € [bedrag] voldaan, op [datum], zoals blijkt uit bijgevoegd bankafschrift.
3. Op grond van artikel 7:261b lid 3 BW diende de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst te worden gerestitueerd, of binnen dertig dagen indien u aantoonbaar gemaakte herstelkosten of onbetaalde bedragen verrekent. Tot op heden heb ik [geen terugbetaling ontvangen / een bedrag van € [bedrag] ontvangen].
4. [Kies wat van toepassing is:]
a. U heeft mij geen schriftelijke kennisgeving van verrekening met een volledige kostenspecificatie verstrekt, zoals artikel 7:261b lid 4 BW voorschrijft. Ik betwist de verrekening daarom in haar geheel.
b. Ik betwist de volgende posten uit uw specificatie: [post 1, bedrag, reden]; [post 2, bedrag, reden]. Deze betreffen naar mijn mening normale slijtage dan wel gebreken die reeds bij aanvang aanwezig waren, zoals blijkt uit [bijlage].
5. Ik verzoek u het bedrag van € [bedrag] binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam]. Voor zover nodig stel ik u hierbij in gebreke. Bij uitblijven van betaling maak ik aanspraak op de wettelijke rente vanaf het moment van verzuim en op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, en behoud ik mij het recht voor de vordering aan de kantonrechter voor te leggen.
6. Deze brief houdt geen erkenning in van enige door u gestelde vordering.
Met vriendelijke groet,
[naam]
Bijlagen: huurovereenkomst, betaalbewijs waarborgsom, begin- en eindinspectierapport, foto’s met datum, correspondentie.
Fictief voorbeeld
Het volgende geval is fictief en dient alleen ter illustratie.
Een huurder betaalde € 1.800 borg bij een kale huur van € 900. De huur eindigde op 31 mei. Op 20 juni ontving zij € 1.200 terug, met de mededeling "inhouding schoonmaak en herstel € 600", zonder verdere toelichting.
Wat hier speelt. De termijn van dertig dagen is gehaald, maar de mededeling is geen specificatie in de zin van artikel 7:261b lid 4 BW: er staat niet per post wat er is hersteld, op basis waarvan, en welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. De huurder vraagt daarom schriftelijk om de specificatie met onderliggende nota’s, en betwist de inhouding tot die er is. Bleek er bij aanvang geen beschrijving te zijn opgemaakt, dan is haar positie op grond van artikel 7:224 lid 2 BW bovendien sterker.
Blijft betaling uit?
- Stel in gebreke met een concrete termijn, zoals in de brief hierboven. Vanaf het verzuim loopt de wettelijke rente.
- Bereken de rente vanaf de dag van verzuim over het openstaande bedrag.
- Kantonrechter. Een vordering tot terugbetaling van een waarborgsom wordt behandeld door de kantonrechter. U bent daar niet verplicht een advocaat in te schakelen, al is bijstand vaak nuttig bij de onderbouwing.
Gaat de discussie over de vraag welke inhouding is toegestaan, zie wanneer mag de verhuurder de borg inhouden. Wordt uw borg verrekend met een huurachterstand, zie borg en huurachterstand. Gaat het om schoonmaak- of schilderkosten, zie borg ingehouden voor schoonmaak of schilderwerk. Weet u niet wie u moet aanschrijven, zie de juiste verhuurder of makelaar aanspreken. Kreeg u maar een deel terug, zie het restant van de borg opeisen. Voor het volledige overzicht van de regels rond de waarborgsom, zie waarborgsom bij huur.
Krijgt u uw borg niet terug? Neem vrijblijvend contact met ons op en houd uw huurcontract, betaalbewijs en de inspectierapporten bij de hand.
Veelgestelde vragen
Binnen welke termijn moet mijn borg terug zijn?
Binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst. Verrekent de verhuurder aantoonbaar gemaakte herstelkosten wegens schade, of nog onbetaalde huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding, dan geldt een termijn van dertig dagen voor het restant. Dat volgt uit artikel 7:261b lid 3 BW. Een bepaling in uw huurcontract die een langere of vagere termijn noemt, zoals ‘binnen een redelijke termijn na de eindinspectie’, gaat daar niet boven.
Wat als er wordt ingehouden zonder specificatie?
Dan is niet voldaan aan artikel 7:261b lid 4 BW. Dat artikel verplicht de verhuurder u schriftelijk in kennis te stellen van de verrekening én daarbij een volledige kostenspecificatie te verstrekken. Een enkele regel als ‘inhouding schoonmaak en herstel’ is geen specificatie: er hoort per post uit te blijken wat er is hersteld, op welke grondslag en welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Vraag die specificatie schriftelijk op met de onderliggende nota’s, en meld dat u de verrekening betwist zolang die ontbreekt.
Wat als er bij aanvang geen inspectierapport is opgemaakt?
Dan staat u sterker. Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat u, als er geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, behoudens tegenbewijs wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de verhuurder is het dan aanzienlijk moeilijker om aan te tonen dat een gebrek tijdens uw huurperiode is ontstaan. Is er wél een beschrijving, dan moet u opleveren in de staat zoals daarin aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en van wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd.
Kan ik wettelijke rente vorderen over mijn borg?
Ja, vanaf het moment dat de verhuurder in verzuim is. Stuur daarom een schriftelijke aanmaning waarin u een concrete betaaltermijn stelt en hem voor zover nodig in gebreke stelt. Vanaf het verzuim loopt de wettelijke rente over het openstaande bedrag, en kunt u onder de wettelijke voorwaarden ook aanspraak maken op buitengerechtelijke incassokosten. Blijft betaling uit, dan kunt u de vordering voorleggen aan de kantonrechter; daar is bijstand van een advocaat niet verplicht.
Wat doe ik als de verhuurder niet reageert?
Stuur een schriftelijke aanmaning met een concrete betaaltermijn en stel hem voor zover nodig in gebreke; gebruik daarvoor de voorbeeldbrief op deze pagina. Vermeld de einddatum van de huur, het bedrag van de waarborgsom, de toepasselijke termijn van veertien of dertig dagen uit artikel 7:261b lid 3 BW en uw rekeningnummer. Vanaf het verzuim loopt de wettelijke rente over het openstaande bedrag, en onder de wettelijke voorwaarden kunt u ook buitengerechtelijke incassokosten claimen. Blijft betaling uit, dan legt u de vordering voor aan de kantonrechter; daar is een advocaat niet verplicht.
Welke stukken helpen als er geen goede eindinspectie was?
Juist dan telt uw eigen materiaal. Gedateerde foto’s van elke ruimte op de dag van oplevering, de meterstanden, het bewijs van sleuteloverdracht met datum en ontvanger, en alle correspondentie over de oplevering. Nog belangrijker is of er bij aanvang een beschrijving is opgemaakt: is die er niet, dan wordt u op grond van artikel 7:224 lid 2 BW behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur. Dat werkt in uw voordeel en maakt het voor de verhuurder aanzienlijk moeilijker om schade aan u toe te rekenen.
