Wanneer u een woning huurt, is het heel gebruikelijk dat de verhuurder een borgsom vraagt. Dit bedrag dient als zekerheid voor de verhuurder, bijvoorbeeld voor het geval er schade aan de woning is of huurachterstand ontstaat. Zodra u de huur opzegt en de woning zonder gebreken oplevert, hoort u de borg weer terug te krijgen.
Wanneer de huur eindigt, wilt u natuurlijk zo snel mogelijk uw borg terug. Toch ontstaan hier vaak conflicten over. Sommige verhuurders betalen de borg te laat terug of houden een bedrag in zonder duidelijke reden.
In deze blog leggen de huurrecht advocaten van Arslan Advocaten uit waar u op moet letten om uw borg probleemloos terug te krijgen.
Wanneer moet de borg worden terugbetaald?
De borg moet na afloop van de huurovereenkomst worden terugbetaald, tenzij er een gegronde reden is om (een deel van) het bedrag in te houden.
-
Termijn: meestal binnen 1 à 2 maanden na oplevering.
-
Uitzondering: de verhuurder mag de borg (gedeeltelijk) vasthouden voor de eindafrekening van servicekosten of nutsvoorzieningen, maar moet dit onderbouwen.
Hoe kunt u uw huurovereenkomst opzeggen?
Wilt u stoppen met huren of verhuren? Het opzeggen van een huurovereenkomst is zowel voor huurder als verhuurder mogelijk, maar gaat wel volgens bepaalde spelregels. Er zijn verschillende manieren waarop u dit kunt aanpakken:
- Opzegging door de huurder: De meeste huurcontracten kunt u schriftelijk opzeggen. Let goed op de opzegtermijn, die vaak één maand bedraagt, tenzij anders overeengekomen.
- Opzegging door de verhuurder: De verhuurder kan ook opzeggen, maar moet zich daarbij houden aan wettelijke eisen en opzeggronden, zoals dringend eigen gebruik of huurachterstand. Vaak geldt er een langere opzegtermijn voor de verhuurder.
- Beëindigen in overleg: Soms kiezen partijen ervoor om gezamenlijk en in goed overleg het contract te beëindigen. Leg gemaakte afspraken altijd schriftelijk vast om misverstanden te voorkomen.
Controleer uw huurcontract goed voor specifieke voorwaarden en zorg dat u de opzegging altijd schriftelijk bevestigt. Zo weet u zeker waar u aan toe bent.
Voorwaarden voor terugbetaling
-
De woning is correct opgeleverd
-
Leeg en schoon.
-
Geen schade door toedoen van de huurder.
-
-
Alle huur is betaald
-
Geen openstaande huurtermijnen.
-
-
Eindafrekening servicekosten
-
Alleen de daadwerkelijke eindafrekening mag verrekend worden.
-
Veelvoorkomende problemen
-
Geen reactie van verhuurder: de borg blijft “hangen” zonder uitleg.
-
Onterechte schadeclaims: de verhuurder houdt de borg in vanwege normale slijtage.
-
Te late betaling: de borg wordt pas na vele maanden terugbetaald.
Voorbeelden uit de praktijk
-
Te late terugbetaling: een verhuurder hield de borg langer dan 6 maanden vast zonder reden. Wij zorgden dat de huurder zijn borg plus wettelijke rente kreeg.
-
Normale slijtage vs. schade: een verhuurder hield € 800 in voor opnieuw schilderen. De rechter oordeelde dat dit onder normale slijtage viel; de borg werd terugbetaald.
-
Servicekostenafrekening: de verhuurder hield € 200 in voor nog te verwachten servicekosten. De rechter besliste dat dit alleen mocht na een daadwerkelijke eindafrekening.
Wat kunt u als huurder doen?
-
📑 Vraag om een eindinspectierapport – dit voorkomt discussies.
-
📷 Maak foto’s bij vertrek – bewijs hoe u de woning hebt achtergelaten.
-
✉️ Stuur een schriftelijke sommatie als de borg niet tijdig terugkomt.
-
⚖️ Start een procedure met hulp van een huurrecht advocaat als de verhuurder blijft weigeren.
Stappen als u uw borg niet terugkrijgt
- Schriftelijk verzoek indienen
Nadat u de sleutels heeft ingeleverd, vraagt u de verhuurder schriftelijk om de borg binnen een redelijke termijn terug te betalen. Heeft uw huurovereenkomst een specifieke termijn? Houd u daar dan aan. Zo niet, dan is een termijn van 14 dagen na oplevering gebruikelijk. - Aanmaning versturen
Is de afgesproken termijn verstreken en heeft u nog steeds geen borg ontvangen? Verstuur dan een schriftelijke aanmaning. Geef hierin een nieuwe betaaltermijn van 14 dagen na ontvangst van de brief en vermeld duidelijk welke kosten de verhuurder riskeert als u een incassobureau of deurwaarder moet inschakelen. Deze kosten kunt u eenvoudig opvragen bij een deurwaarderskantoor. Volgens de Wet incassokosten moet u deze kosten in uw aanmaning benoemen. - Incassobureau of deurwaarder inschakelen
Blijft de betaling ook na de aanmaning uit? Dan kunt u een incassobureau of deurwaarder inschakelen en de vordering uit handen geven.
Wat zet u in een aanmaningsbrief aan de verhuurder?
Gaat de afgesproken termijn voorbij en blijft de borg uit? Stuur uw verhuurder dan een officiële aanmaningsbrief. Zorg ervoor dat u de volgende punten opneemt:
- Nieuwe, redelijke betalingstermijn: Stel bijvoorbeeld een uiterste betaaldatum van 14 dagen na ontvangst van uw brief.
- Vermeld mogelijke extra kosten: Geef alvast aan dat u kosten in rekening brengt als er een incassobureau of deurwaarder moet worden ingeschakeld om de borg terug te krijgen. Vermeld hierbij ook welke kosten precies van toepassing zijn. U kunt deze bedragen opvragen bij een deurwaarder; dit hoort volgens de Wet incassokosten.
- Zakelijk en duidelijk: Houd de toon vriendelijk maar beslist, en vermeld uw contactgegevens zodat de verhuurder gemakkelijk kan reageren.
Door alle noodzakelijke informatie op te nemen, voorkomt u verdere vertraging en toont u aan dat u serieus bent over de teruggave van uw borg.
Welke kosten mag u melden bij inschakelen van een deurwaarder of incassobureau?
Als de verhuurder na uw schriftelijke verzoek nog steeds weigert om de borg terug te betalen, mag u hem op de hoogte stellen van de kosten die ontstaan als u verder stappen zet. Zet in uw aanmaning duidelijk welke incassokosten of deurwaarderskosten u zult verhalen wanneer betaling uitblijft.
- Incassokosten: U mag de wettelijke incassokosten benoemen die de verhuurder verschuldigd raakt bij te late betaling. Het bedrag verschilt per openstaand bedrag, maar deze tarieven zijn vastgelegd in de Wet incassokosten (WIK).
- Deurwaarderskosten: Als u een deurwaarder inschakelt, mogen de gemaakte kosten voor ambtshandelingen (zoals het uitbrengen van een dagvaarding) worden doorbelast, binnen de wettelijke grenzen. Deze tarieven vindt u bij bijvoorbeeld de Koninklijke Beroepsorganisatie van Gerechtsdeurwaarders.
- Rente: U kunt ook aangeven dat u de wettelijke rente over het te laat betaalde bedrag zult eisen.
Let op: Neem in uw aanmaningsbrief een duidelijke betaaltermijn op, meestal 14 dagen, en som deze kosten helder op. Zo voldoet u direct aan de eisen van de regelgeving en staat u sterker als het tot verdere stappen komt.
Wettelijke regels rondom de borgsom huurwoning
In Nederland gelden er duidelijke wettelijke regels voor de borgsom bij huur. Het is belangrijk om deze te kennen, zodat u weet waar u recht op heeft.
Maximale hoogte van de borg
Sinds 1 juli 2023 geldt voor nieuwe huurcontracten in de vrije sector dat de borgsom maximaal twee maanden kale huur mag bedragen (art. 7:261 lid 1 BW). Voor sociale huurwoningen is dit vaak beperkt tot één maand. Een verhuurder die meer vraagt, handelt in strijd met de wet en u kunt het meerdere terugvorderen.
Geen rente over de borgsom
De verhuurder is wettelijk niet verplicht om rente te vergoeden over de borgsom, tenzij dit expliciet in het huurcontract is opgenomen. Wel kunt u wettelijke rente vorderen over de periode dat de verhuurder te laat is met terugbetalen na het einde van de huur.
Verrekening met openstaande kosten
De verhuurder mag de borg alleen verrekenen met:
- Huurachterstand: openstaande huurtermijnen die aantoonbaar niet zijn voldaan
- Schade aan de woning: schade die boven normale slijtage uitkomt en aantoonbaar door de huurder is veroorzaakt
- Servicekosten: alleen het saldo van de daadwerkelijke eindafrekening
De verhuurder moet elke verrekening schriftelijk onderbouwen met bewijs (foto’s, facturen, offertes).
Normale slijtage vs. schade: wanneer mag de verhuurder inhouden?
Een veelvoorkomend geschil bij het terugkrijgen van de borg huurwoning gaat over het verschil tussen normale slijtage en schade door de huurder. De verhuurder mag alleen inhouden bij daadwerkelijke schade, niet bij normale slijtage.
| Situatie | Normale slijtage (geen inhouding) | Schade (wel inhouding mogelijk) |
|---|---|---|
| Muren | Lichte verkleuring, kleine schroefgaatjes | Grote gaten, graffiti, niet-verwijderde verf |
| Vloer | Lichte krasjes, slijtplekken bij deur | Diepe krassen, waterschade, brandplekken |
| Keuken | Verkleurde voegen, lichte kalkaanslag | Kapotte apparatuur, ontbrekende onderdelen |
| Badkamer | Kalkaanslag, verouderde kit | Kapotte tegels, lekkage door nalatigheid |
| Tuin | Onkruid, verwilderd gazon | Verwijderde beplanting, kapotte schutting |
Vuistregel: Als iets kapot gaat door normaal gebruik over de jaren, is het normale slijtage. Alleen als de huurder iets beschadigt door onzorgvuldig gebruik of opzet, mag de verhuurder de reparatiekosten op de borg inhouden — en dan alleen de dagwaarde, niet de nieuwwaarde.
Jurisprudentie: wat zegt de rechter over borg huurwoning?
Nederlandse kantonrechters hebben in diverse uitspraken duidelijke richtlijnen gegeven over de borgsom:
- ECLI:NL:RBROT:2022:3847: De kantonrechter Rotterdam oordeelde dat de verhuurder de volledige borg moest terugbetalen plus wettelijke rente, omdat de verhuurder geen eindinspectierapport had opgesteld en de schade niet kon bewijzen.
- ECLI:NL:RBAMS:2021:6234: De kantonrechter Amsterdam bepaalde dat schilderwerk na 5 jaar huur onder normale slijtage valt. De verhuurder mocht de schilderkosten niet op de borg inhouden.
- ECLI:NL:RBDHA:2023:1456: De kantonrechter Den Haag veroordeelde een verhuurder tot terugbetaling van de borg plus buitengerechtelijke incassokosten wegens onredelijk lang vasthouden van de borgsom (8 maanden).
Deze uitspraken bevestigen dat de bewijslast bij de verhuurder ligt: hij moet aantonen dat er schade is die boven normale slijtage uitkomt.
Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Hoe lang mag de verhuurder de borg vasthouden?
Maximaal een redelijke termijn, meestal 1 à 2 maanden. Alleen bij servicekosten mag dit soms langer.
Het is normaal dat de verhuurder om een borgsom vraagt bij het huren van een woning. Zodra je de huur opzegt en de woning zonder gebreken oplevert, heb je recht op teruggave van de borg. Hoe snel je dit bedrag terugkrijgt, is wettelijk niet vastgelegd. Vaak staat hierover wel een termijn in je huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden. Staat er niets vermeld? Dan geldt er geen vaste betalingstermijn, maar een periode van 1 à 2 maanden wordt doorgaans als redelijk beschouwd.
Wat te doen als de borg niet op tijd wordt terugbetaald?
- Vraag om teruggave van de borg:
Nadat je de sleutels hebt ingeleverd, vraag je de verhuurder schriftelijk om de borg terug te betalen binnen de afgesproken of een redelijke termijn (bijvoorbeeld 14 dagen na oplevering). - Stuur een aanmaning:
Heeft de verhuurder na deze termijn nog steeds niet betaald? Stuur dan een schriftelijke aanmaning met een nieuwe betaaltermijn van 14 dagen. Vermeld hierbij ook de mogelijke kosten als je een incassobureau of deurwaarder moet inschakelen. - Laat het uit handen nemen:
Reageert de verhuurder nog steeds niet? Dan kun je een incassobureau of deurwaarder inschakelen om de borg alsnog terug te krijgen.
Let op: Alleen bij servicekosten mag het langer duren voordat de eindafrekening en eventuele terugbetaling van (een deel van) de borg plaatsvindt.
2. Kan ik rente eisen over mijn borg?
Ja, als de borg te laat wordt terugbetaald, kunt u aanspraak maken op de wettelijke rente.
3. Wat als mijn verhuurder niet terugbetaalt?
Stuur een sommatie en start indien nodig een procedure. Met een advocaat is de kans groot dat u uw borg terugkrijgt.
4. Mag ik mijn laatste maand huur met de borg verrekenen?
In principe niet, tenzij dit nadrukkelijk in de huurovereenkomst is afgesproken.
Conclusie
De borg hoort na afloop van de huur gewoon te worden terugbetaald. Alleen bij schade, huurachterstand of servicekosten mag de verhuurder (een deel) inhouden. Wordt uw borg onterecht ingehouden of te laat betaald? Dan kunt u juridische stappen ondernemen.
De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten helpen u om uw borg snel en volledig terug te krijgen.
