De verhuurder moet uw waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als er huurachterstand is of schade waarvoor u aansprakelijk bent, mag hij verrekenen — en dan geldt een termijn van dertig dagen, met een schriftelijke opgave en een volledige kostenspecificatie. Blijft die opgave uit, dan staat de inhouding juridisch nergens op.
Wat u nu kunt doen
- Zoek uw huurovereenkomst op en kijk welk bedrag als waarborgsom is betaald en wanneer de huur is geëindigd.
- Verzamel het bewijs van de staat van de woning: het inspectierapport bij aanvang, het eindrapport, en uw eigen foto's van de oplevering.
- Vraag de verhuurder schriftelijk om de kostenspecificatie, als u die niet hebt gekregen.
- Stuur een aangetekende brief waarin u het volledige bedrag terugvordert en een termijn van veertien dagen stelt.
- Reageert de verhuurder niet of houdt hij bedragen in zonder onderbouwing, laat de zaak dan beoordelen voordat u akkoord gaat.
Per onderwerp leest u verder over een geschil over schoonmaak- of schilderkosten, over wie de borg moet terugbetalen als verhuurder en makelaar naar elkaar wijzen, en over een schikkingsvoorstel over de borg beoordelen na een gedeeltelijke terugbetaling.
Binnen welke termijn moet de borg terug zijn?
Binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder iets te verrekenen heeft. Dat staat in artikel 7:261b lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Is er schade waarvoor u aansprakelijk bent, of hebt u huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding niet betaald, dan mag hij het restant binnen dertig dagen terugbetalen. Die dertig dagen gelden dus alleen voor het deel dat overblijft na verrekening — niet als een algemene extra maand.
Wat mag de verhuurder inhouden?
Alleen aantoonbaar gemaakte herstelkosten voor schade waarvoor u aansprakelijk bent, en bedragen die u nog echt verschuldigd bent. Normale slijtage valt daar niet onder. Bij oplevering hoeft u het gehuurde niet terug te geven in nieuwstaat: wat door ouderdom is versleten of beschadigd, blijft buiten beschouwing (artikel 7:224 lid 2 BW). Verkleurd behang, een sleets zeil of kleine gaatjes van schilderijen zijn gebruik, geen schade.
Moet de verhuurder de inhouding onderbouwen?
Ja. Hij moet u schriftelijk in kennis stellen van de verrekening en daarbij een volledige kostenspecificatie verstrekken (artikel 7:261b lid 4 BW). Een appje met "er moest nog schoongemaakt worden" is geen specificatie. In een zaak bij de rechtbank Noord-Holland noemde de kantonrechter dat schriftelijk in kennis stellen én de volledige kostenspecificatie uitdrukkelijk voorwaarde voor de verrekening (ECLI:NL:RBNHO:2024:12463).
Hoe hoog mag de waarborgsom eigenlijk zijn?
Ten hoogste tweemaal de kale huurprijs. Dat maximum staat in artikel 7:261b lid 2 BW en is ingevoerd met de Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli 2023 in werking is getreden. Het komt dus niet uit de Wet betaalbare huur van 2024, waarmee het nogal eens wordt verward. Het gaat om de kale huur: servicekosten en een eventuele energieprestatievergoeding tellen niet mee.
Waarom is de beginstaat zo belangrijk?
Omdat de beschrijving bij aanvang bepaalt waaraan uw oplevering wordt afgemeten. Is er een beschrijving opgemaakt, dan moet u de woning in díé staat teruggeven, minus geoorloofde veranderingen en minus wat door ouderdom is versleten. Is er géén beschrijving, dan wordt u behoudens tegenbewijs verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin zij bij het einde van de huur verkeert (artikel 7:224 lid 2 BW). Dat vermoeden werkt in uw voordeel: de verhuurder moet dan aantonen dat het anders was.
Ter illustratie. Een huurder levert na drie jaar een appartement op. Er is bij aanvang geen inspectierapport gemaakt. De verhuurder houdt de hele borg in voor het schilderen van de muren en het vervangen van de vloerbedekking. De huurder heeft foto's van de dag van vertrek, de verhuurder heeft niets van de dag van aankomst. De vraag is dan niet wat de woning nu kost om op te knappen, maar of de verhuurder kan bewijzen dat de staat is verslechterd door iets dat de huurder valt aan te rekenen. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
En als de verhuurder gewoon niet reageert?
Dan vordert u het bedrag op bij de kantonrechter. Huurzaken horen bij de kantonrechter, waar u geen advocaat verplicht bent maar wel goed voorbereid moet zijn. Een aangetekende ingebrekestelling met een duidelijke termijn is daarvoor de eerste stap. Vaak is een brief van een advocaat al genoeg, omdat de verhuurder dan ziet dat zijn onderbouwing de toets niet doorstaat.
Wanneer het misgaat
- U tekent het eindinspectierapport voor akkoord terwijl er posten op staan die u betwist. Teken dan niet blanco: zet erbij waar u het niet mee eens bent, of teken alleen voor ontvangst.
- U laat het maandenlang liggen. Bewijs verdwijnt: de woning wordt opnieuw verhuurd, foto's raken zoek en de verhuurder verwijst naar herstel dat niemand meer kan controleren.
- U gaat akkoord met een deelbetaling om er vanaf te zijn. Dat kan uitpakken als een vaststelling waar u later aan gebonden bent, ook voor het deel dat u eigenlijk nog tegoed had.
Meer achtergrond over huurrecht, van huurprijs tot ontruiming, vindt u op onze pagina over huurrecht.
Uw situatie voorleggen
Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.