Betaalt uw verhuurder de borg niet terug? Vraag schriftelijk om terugbetaling en om een specificatie van eventuele inhoudingen. Uitgangspunt is terugbetaling binnen veertien dagen na het einde van de huur. Alleen bij verrekening van huurachterstand, verschuldigde servicekosten, een energieprestatievergoeding of aantoonbare schade waarvoor u aansprakelijk bent, mag de verhuurder het restant binnen dertig dagen terugbetalen. Hij moet de verrekening schriftelijk toelichten met een volledige kostenspecificatie. Zonder onderbouwing kunt u de inhouding gemotiveerd betwisten.
Wilt u zelf beginnen? Gebruik het stappenplan en de voorbeeldbrief om uw borg terug te vragen. Wilt u hulp bij een betwiste inhouding of blijft betaling uit? Dan beoordelen wij uw stukken, bespreken we een sommatie of procedure en leggen we de opdracht en kosten vooraf met u vast.
Zelf uitrekenen? Met de borgcheck ziet u in een minuut uw maximale borg en uw uiterste terugbetaaldatum, met een voorbeeldbrief erbij.
Borg vasthouden tot de jaarlijkse afrekening van servicekosten?
Een nog niet opgestelde jaarafrekening zet de wettelijke borgtermijnen niet vanzelf opzij. Vraag welk concreet bedrag aan servicekosten nog onbetaald is, over welke periode en op basis van welke stukken. Een algemene reserve voor mogelijke toekomstige kosten is iets anders dan een onderbouwde verrekening van een bestaande schuld. Betwist een ongespecificeerde inhouding schriftelijk en vraag het restant terug.
Bij toegestane verrekening moet de verhuurder het restant binnen 30 dagen na einde huur terugbetalen en een volledige schriftelijke kostenspecificatie geven; zonder verrekening geldt 14 dagen. Een later geschil over de servicekosten kan afzonderlijk worden beoordeeld. De Huurcommissie beslist niet over de terugbetaling van de borg zelf.
Wat kost hulp als u geen toevoeging krijgt?
Voor de waarborgsomdienst gelden onderstaande vaste tarieven inclusief btw. U ziet apart de buitengerechtelijke fase en de aanvullende kosten als wij na overleg ook procederen.
| Borgvordering | Buitengerechtelijk | Aanvullend procederen | Beide fasen samen |
|---|---|---|---|
| Tot en met € 1.500 | € 500 | € 250 | € 750 |
| Meer dan € 1.500 – € 2.500 | € 500 | € 500 | € 1.000 |
| Meer dan € 2.500 – € 4.000 | € 750 | € 500 | € 1.250 |
| Meer dan € 4.000 – € 6.000 | € 750 | € 1.000 | € 1.750 |
| Meer dan € 6.000 – € 8.000 | € 1.000 | € 2.000 | € 3.000 |
| Meer dan € 8.000 – € 10.000 | € 1.250 | € 2.250 | € 3.500 |
Griffierecht, deurwaarderskosten en andere externe kosten zijn niet in de tabel opgenomen. Die bespreken wij vóór opdracht. Boven € 10.000 krijgt u een afzonderlijke offerte. De vaste vergoeding voor de afgesproken fase is ook verschuldigd als de zaak niet slaagt.
Toevoeging
Komt u in aanmerking voor gesubsidieerde rechtsbijstand? Dan beoordelen wij eerst de toevoegingsmogelijkheid. Een eigen bijdrage en andere kosten kunnen blijven bestaan; toevoeging betekent dus niet automatisch dat alles kosteloos is.
No cure no pay als afzonderlijke mogelijkheid
Bij geschikte incassovorderingen kunnen wij afzonderlijke no cure no pay-incassomaatregelen bespreken. Dat geldt alleen na beoordeling en een schriftelijke afspraak over resultaat, vergoeding en eventuele externe kosten. Het is geen automatische voorwaarde van de vaste tarieven hierboven.
Wat u nu kunt doen
- Zoek uw huurovereenkomst op en kijk welk bedrag als waarborgsom is betaald en wanneer de huur is geëindigd.
- Verzamel het bewijs van de staat van de woning: het inspectierapport bij aanvang, het eindrapport, en uw eigen foto's van de oplevering.
- Vraag de verhuurder schriftelijk om de kostenspecificatie, als u die niet hebt gekregen.
- Vraag het nog verschuldigde bedrag schriftelijk terug en bewaar verzend- en ontvangstbewijs. Een extra termijn in uw brief verandert de wettelijke terugbetaaltermijn van veertien of dertig dagen niet.
- Reageert de verhuurder niet of houdt hij bedragen in zonder onderbouwing, laat de zaak dan beoordelen voordat u akkoord gaat.
Per onderwerp leest u verder over een geschil over schoonmaak- of schilderkosten, over wie de borg moet terugbetalen als verhuurder en makelaar naar elkaar wijzen, en over een schikkingsvoorstel over de borg beoordelen na een gedeeltelijke terugbetaling. Speelt er een contant betaalde borg zonder kwitantie of vertrok er een huisgenoot uit een gezamenlijk huurcontract, dan leest u daar wat uw bewijspositie is.
Een overzicht van uw andere rechten als huurder, van huurprijs tot opzegging, vindt u op huurrecht voor huurders.
Binnen welke termijn moet de borg terug zijn?
Bij woonruimte geldt in beginsel veertien dagen na het einde van de huur. Bij toegestane verrekening moet het verschuldigde restant binnen dertig dagen terug zijn, met een volledige schriftelijke kostenspecificatie. Dat staat in artikel 7:261b lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Is er schade waarvoor u aansprakelijk bent, of hebt u huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding niet betaald, dan mag hij het restant binnen dertig dagen terugbetalen. Die dertig dagen gelden dus alleen voor het deel dat overblijft na verrekening — niet als een algemene extra maand.
Wat mag de verhuurder inhouden?
Alleen achterstallige huur, verschuldigde servicekosten, een energieprestatievergoeding en aantoonbare herstelkosten voor schade waarvoor u aansprakelijk bent. Gewone slijtage en administratiekosten horen daar niet bij. Bij oplevering hoeft u het gehuurde niet terug te geven in nieuwstaat: wat door ouderdom is versleten of beschadigd, blijft buiten beschouwing (artikel 7:224 lid 2 BW). Verkleuring of slijtage door ouderdom komt niet automatisch voor uw rekening. Bij bijvoorbeeld boorgaatjes hangt de beoordeling af van de omvang, de afspraken en de begin- en eindstaat; vraag om een concrete onderbouwing van de herstelpost.
Moet de verhuurder de inhouding onderbouwen?
Ja. Hij moet u schriftelijk in kennis stellen van de verrekening en daarbij een volledige kostenspecificatie verstrekken (artikel 7:261b lid 4 BW). Een appje met "er moest nog schoongemaakt worden" is geen specificatie. In een zaak bij de rechtbank Noord-Holland noemde de kantonrechter dat schriftelijk in kennis stellen én de volledige kostenspecificatie uitdrukkelijk voorwaarde voor de verrekening (ECLI:NL:RBNHO:2024:12463).
Hoe hoog mag de waarborgsom eigenlijk zijn?
Voor een woonhuurovereenkomst die vanaf 1 juli 2023 is gesloten, is de borg maximaal tweemaal de kale maandhuur. Voor contracten van vóór die datum noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur. Het maximum van twee maanden uit artikel 7:261b lid 2 BW geldt dus niet zonder meer voor ieder ouder contract. Servicekosten en een energieprestatievergoeding tellen niet mee in de kale huur. Lees de uitleg van Rijksoverheid over de waarborgsom.
Waarom is de beginstaat zo belangrijk?
Omdat de beschrijving bij aanvang bepaalt waaraan uw oplevering wordt afgemeten. Is er een beschrijving opgemaakt, dan moet u de woning in díé staat teruggeven, minus geoorloofde veranderingen en minus wat door ouderdom is versleten. Is er géén beschrijving, dan wordt u behoudens tegenbewijs verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin zij bij het einde van de huur verkeert (artikel 7:224 lid 2 BW). Dat vermoeden werkt in uw voordeel: de verhuurder moet dan aantonen dat het anders was. Hoe u dat in een concrete afrekening gebruikt, staat in borg ingehouden zonder begininspectie of opleveringsrapport.
Ter illustratie. Een huurder levert na drie jaar een appartement op. Er is bij aanvang geen inspectierapport gemaakt. De verhuurder houdt de hele borg in voor het schilderen van de muren en het vervangen van de vloerbedekking. De huurder heeft foto's van de dag van vertrek, de verhuurder heeft niets van de dag van aankomst. De vraag is dan niet wat de woning nu kost om op te knappen, maar of de verhuurder kan bewijzen dat de staat is verslechterd door iets dat de huurder valt aan te rekenen. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
En als de verhuurder gewoon niet reageert?
Dan vordert u het bedrag op bij de kantonrechter. Huurzaken horen bij de kantonrechter, waar u geen advocaat verplicht bent maar wel goed voorbereid moet zijn. Een schriftelijke sommatie helpt om uw vordering en de betwiste inhoudingen vast te leggen. Laat beoordelen of daarnaast een ingebrekestelling nodig is en vanaf wanneer rente kan worden gevorderd. Een brief kan tot betaling leiden; als dat niet gebeurt, bespreken we de haalbaarheid en kosten van een procedure.
Wanneer het misgaat
- U tekent het eindinspectierapport voor akkoord terwijl er posten op staan die u betwist. Teken dan niet blanco: zet erbij waar u het niet mee eens bent, of teken alleen voor ontvangst.
- U laat het maandenlang liggen. Bewijs verdwijnt: de woning wordt opnieuw verhuurd, foto's raken zoek en de verhuurder verwijst naar herstel dat niemand meer kan controleren.
- U gaat akkoord met een deelbetaling om er vanaf te zijn. Dat kan uitpakken als een vaststelling waar u later aan gebonden bent, ook voor het deel dat u eigenlijk nog tegoed had.
Meer achtergrond over huurrecht, van huurprijs tot ontruiming, vindt u op onze pagina over huurrecht.
Laat uw borginhouding beoordelen
Houd uw huurcontract, betaalbewijs, eindafrekening en relevante berichten bij de hand. Geef aan welk bedrag wordt ingehouden en waarom u het daarmee oneens bent. We bespreken welke aanpak past en welke kosten daaraan verbonden zijn.
- Wij toetsen of de inhouding is onderbouwd met een volledige kostenspecificatie.
- Wij beoordelen de begin- en eindstaat, de gestelde schade en de termijn van 14 of 30 dagen.
- Wij bepalen wie uw borg moet terugbetalen en welke vervolgstap zinvol is.
Bel 070 450 0300Laat uw borginhouding beoordelen
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Uw situatie voorleggen
Vermeld bij uw aanvraag wanneer de huur is geëindigd, hoeveel borg u heeft betaald, welk bedrag nog openstaat en waarom de verhuurder dat bedrag inhoudt. We bespreken welke stukken nodig zijn en hoe u die kunt aanleveren.
We beoordelen de terugbetaaltermijn, het bewijs en de mogelijke vervolgstap. Het eerste gesprek is kosteloos. Over verdere werkzaamheden en kosten maken we vooraf afspraken; u krijgt geen kosten in rekening zonder voorafgaand overleg en uw goedkeuring.
Bel 070 450 0300 of Bespreek uw borgvordering
Huurrecht in uw stad. Waar uw borg blijft hangen, verschilt per stad — en per type verhuur. Lees de lokale uitleg en het directe telefoonnummer: Huurrecht advocaat Amsterdam · Huurrecht advocaat Tilburg · Huurrecht advocaat Eindhoven. Het volledige overzicht staat op huurrecht.