Huurrecht in Amsterdam: welke rechter, welke regels, welke termijnen?

Spoed: huurachterstand of een aangezegde ontruiming? De landelijke regels en termijnen staan op opzegging en aangezegde ontruiming en huurachterstand en dreigende ontruiming. Wij behandelen uw zaak vanuit deze vestiging.

Huurrecht is in Amsterdam anders dan elders, en niet omdat het Burgerlijk Wetboek hier anders luidt — dat is overal hetzelfde. Het verschil zit in twee dingen: de gemeente Amsterdam heeft een eigen huisvestingsverordening die bepaalt wat er met een woning mág gebeuren, en de rechtbank Amsterdam houdt sinds enkele jaren ook zitting in de wijk zelf.

De algemene uitleg over huurrecht — gebreken, huurverhoging, opzegging, ontruiming — staat op de landelijke pagina huurrecht. Hieronder staat wat specifiek voor Amsterdam geldt.

Welke rechter behandelt een huurzaak in Amsterdam?

Huurzaken over een woning in Amsterdam worden behandeld door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, die zitting houdt aan de Parnassusweg 280, 1076 AV Amsterdam.

De kantonrechter is binnen de rechtbank een aparte rechter met een eigen takenpakket: huurzaken, arbeidszaken en geldvorderingen tot een bepaalde grens. U hebt in een kantonprocedure geen advocaat nodig, maar de verhuurder of woningcorporatie tegenover u wordt vrijwel altijd wél bijgestaan.

Het arrondissement Amsterdam — het gebied waarvoor deze rechtbank in eerste aanleg bevoegd is — bestaat volgens de Rechtspraak uit Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Ouder-Amstel, Uithoorn en Weesp. Woont u in Amstelveen of Diemen, dan komt uw huurzaak dus ook aan de Parnassusweg terecht, en niet bij een rechtbank in uw eigen gemeente.

Wat doen de buurtrechter en de wijkrechter in Amsterdam?

Naast het gerechtsgebouw aan de Parnassusweg houdt de rechtbank Amsterdam ook zitting in de wijk zelf: de buurtrechter Venserpolder in Zuidoost en sinds september 2025 de wijkrechter Nieuw-West in Geuzenveld-Slotermeer.

Dit is een Amsterdamse voorziening die u elders in het land nauwelijks tegenkomt, en voor huurders is die om één reden interessant: de wijkrechter Nieuw-West behandelt volgens de Rechtspraak nu eenvoudige zaken over schulden bij de zorgverzekeraar en kleine strafbare feiten, en dat wordt de komende tijd uitgebreid met zaken over huurachterstanden.

Beide zittingen zijn openbaar. De wijkrechter is geen andere soort rechter: hij is net zo onafhankelijk en kan net zo goed beslissingen opleggen. Het verschil zit in de aanpak — er wordt uitdrukkelijk ook gekeken naar wat er onder een zaak ligt, en er wordt samengewerkt met onder meer het buurtteam, de reclassering en woningcorporaties. Een huurachterstand die in Nieuw-West speelt, kan daardoor een ander verloop krijgen dan dezelfde achterstand elders in de stad. Dat is een kans, geen vrijbrief: een dagvaarding blijft een dagvaarding en een termijn blijft een termijn.

Welke Amsterdamse vergunningen gelden voor mijn woning?

In Amsterdam zijn álle woonruimten aangewezen als vergunningplichtig voor onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming — dat staat in artikel 3.1.1 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.

Dat artikel is de kern van het Amsterdamse woonrecht en het wordt door zowel huurders als verhuurders stelselmatig onderschat. Zonder vergunning van burgemeester en wethouders is het verboden om een woning:

• aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
• met andere woonruimte samen te voegen;
• van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten (kamergewijze verhuur);
• tot twee of meer woonruimten te verbouwen (woningvorming).

Voor omzetting geldt één belangrijke vrijstelling: volgens artikel 3.1.4, eerste lid, is geen omzettingsvergunning nodig zolang de woning door ten hoogste twee volwassenen wordt bewoond. Trekt er een derde volwassene in die geen huishouden met de anderen vormt, dan is de vergunningplicht er wél — ook als niemand daar geld aan verdient. Daarnaast bestaan er vrijstellingen voor inwoning, mantelzorg en inwoning van familie tot en met de vierde graad.

Dat het niet theoretisch is, blijkt uit de rechtspraak van de rechtbank Amsterdam. In een uitspraak van deze rechtbank (ECLI:NL:RBAMS:2019:8977) had een huurder een buurmeisje en twee vrienden in zijn woning laten wonen. De gemeente legde hem een boete van € 6.000 op omdat de woning zonder de vereiste omzettingsvergunning was omgezet in onzelfstandige woonruimten. De rechtbank oordeelde dat de Huisvestingswet was overtreden. En daar bleef het niet bij: uit de uitspraak blijkt dat de huurder ook zijn huurwoning kwijtraakte, doordat de eigenaar het huurcontract ontbond.

Ter illustratie. Een huurder van een Amsterdams appartement gaat een halfjaar naar het buitenland en laat twee kennissen in de woning wonen, tegen een vergoeding voor de vaste lasten. Hij denkt dat hij een vriendendienst verleent. Juridisch spelen er dan drie dingen tegelijk: tegenover de gemeente kan er sprake zijn van omzetting of onttrekking zonder vergunning, tegenover de verhuurder van een verboden onderverhuur of het niet hebben van hoofdverblijf, en tegenover de bewoners van een gebruiksrelatie waar hij zelf voor verantwoordelijk is. De vraag is niet of het aardig bedoeld was, maar of er een vergunning nodig was en of het huurcontract dit toestond. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.

Er is nog een Amsterdamse regel die verhuurders raakt: de opkoopbescherming. Volgens artikel 3.11.1 van de verordening geldt die voor woningen die bij levering na 1 april 2022 een WOZ-waarde hadden tot € 637.000, verdeeld in drie schijven met grenzen op € 413.000 en € 510.000. Wie zo'n woning koopt, mag die in beginsel niet zonder vergunning of ontheffing verhuren.

Hoeveel nachten mag ik mijn Amsterdamse woning aan toeristen verhuren?

Vakantieverhuur van een Amsterdamse woning mag op grond van artikel 3.7.3 van de Huisvestingsverordening ten hoogste dertig nachten per kalenderjaar, en in door de gemeente aangewezen gebieden vijftien nachten of helemaal niet.

De regels stapelen zich op, en elk van de vier onderdelen is een zelfstandige verplichting:

Aan de vergunning zitten harde voorwaarden (artikel 3.9.5): u moet zelf op het adres in de Basisregistratie Personen staan ingeschreven en daar het centrum van uw levensbelangen hebben, de woning mag niet in een verbodsgebied liggen, mag niet van een woningcorporatie zijn, er mag aan niet meer dan vier personen onderdak worden verleend en de woning moet als geheel exclusief in gebruik worden gegeven.

Wie de regels twee keer in vijf jaar overtreedt, riskeert meer dan een boete: artikel 4.2.2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om een verhuurverbod van maximaal een jaar op te leggen aan een aanbieder die in de afgelopen vijf jaar ten minste tweemaal een bestuurlijke boete kreeg voor overtreding van de regels voor toeristische verhuur.

Ook hier is er Amsterdamse rechtspraak. In een uitspraak van 17 juli 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:5933) oordeelde de rechtbank Amsterdam dat het college terecht een overtreding had vastgesteld: er werd een B&B geëxploiteerd zonder de daarvoor benodigde vergunning en zonder de vereiste registratie, en de hotelmatige vakantieverhuur van de zelfstandige woonruimte leverde een aparte overtreding op omdat de woning niet permanent werd bewoond, er geen vergunning voor vakantieverhuur was verleend en de verhuur niet was gemeld.

Verhuurt uw búúrman toeristisch, dan is dat niet alleen een zaak tussen hem en de gemeente. Aantoonbare overlast is in artikel 3.9.5 uitdrukkelijk een grond om aan de vergunning te tornen, mits de bewoners vooraf door de klagers én door burgemeester en wethouders op de overlast zijn gewezen en dat niet tot beëindiging heeft geleid. Meldingen vastleggen is dus geen bijzaak.

Hoe werkt de Amsterdamse woonruimteverdeling met punten?

Sociale huurwoningen van corporaties worden in Amsterdam toegewezen op basis van een puntensysteem: wachtpunten, zoekpunten, situatiepunten en startpunten, geregeld in artikel 2.4.7 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.

Dit is voor veel Amsterdammers de meest verrassende regel, omdat lang alleen inschrijfduur telde. Nu geldt:

Let op de keerzijde. Artikel 2.4.8 bepaalt dat zoekpunten ook weer afgaan: één punt aftrek voor elke maand zonder reactie op een passende woning, één punt aftrek bij het weigeren van of niet reageren op een uitnodiging voor een bezichtiging, en aftrek bij het afmelden van een afgesproken bezichtiging of het intrekken van interesse. Wie zich inschrijft en vervolgens jaren niets doet, bouwt dus wel wacht- maar geen zoekpunten op.

Een besluit over een huisvestingsvergunning, een urgentieverklaring of een verklaring situatiepunten is een besluit in de zin van het bestuursrecht. Daartegen staat bezwaar open en daarna beroep bij de rechtbank Amsterdam — een ander spoor dan een huurgeschil bij de kantonrechter, met eigen, korte termijnen.

Wanneer ga ik naar de Huurcommissie en wanneer naar de rechter?

De Huurcommissie beoordeelt huurprijzen, servicekosten en onderhoudsgebreken in het gereguleerde segment; de kantonrechter beoordeelt alles wat met het voortbestaan van de huurovereenkomst zelf te maken heeft — ontbinding, opzegging en ontruiming.

Anders dan de rechtbank is de Huurcommissie een landelijke instantie: er is geen aparte Amsterdamse Huurcommissie en geen Amsterdamse route. De termijnen zijn wel hard:

• Aanvangshuurprijs. Artikel 7:249 BW geeft de huurder tot uiterlijk zes maanden na de ingangsdatum van zijn eerste huurovereenkomst voor die woning de mogelijkheid de Huurcommissie te vragen of de overeengekomen huurprijs redelijk is. Die termijn is bij een pas betrokken Amsterdamse woning het belangrijkste dat u niet mag laten verlopen.
• Na de uitspraak. Artikel 7:262 BW bepaalt dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van het afschrift een beslissing van de rechter vordert. Doet niemand dat, dan ligt de uitkomst vast.

Ook bij gebreken kan de kantonrechter aan zet zijn. In een vonnis van 14 juli 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:7175) oordeelde de kantonrechter te Amsterdam in een uitpondingszaak dat er geen juridische grondslag was om de verhuurder te veroordelen de woning tegen de WOZ-waarde aan de huurder te verkopen, maar kende hij wel een huurprijsvermindering van 60% toe wegens gebreken.

Wanneer kan mijn verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden?

Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet zelf beëindigen wegens wanbetaling — hij moet naar de kantonrechter, en een huurachterstand van drie maanden wordt in zijn algemeenheid voldoende geacht om te ontbinden.

Die maatstaf komt uit de Amsterdamse praktijk zelf. In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:5938) overwoog de kantonrechter dat in zijn algemeenheid een huurachterstand van drie maanden in beginsel voldoende wordt geacht om een huurovereenkomst te ontbinden, en dat ook slecht betaalgedrag van de huurder tot ontbinding kan leiden — ook wanneer er op het moment van de zitting geen achterstand meer is.

Daar staat tegenover dat artikel 6:265 BW een tenzij-clausule kent: de tekortkoming moet de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigen. Dat verweer slaagt soms. Het gerechtshof Amsterdam honoreerde het in een arrest van 11 augustus 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:2331), al kwam het hof daar wel tot een voorwaardelijke ontbinding.

Bij opzegging door de verhuurder ligt het anders. Artikel 7:272 BW bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist, tenzij de huurder zelf heeft opgezegd of schriftelijk met de beëindiging heeft ingestemd. Met andere woorden: niet tekenen en niet vertrekken houdt uw huurbescherming in stand. De verhuurder kan pas naar de rechter als hij zes weken na de opzegging geen schriftelijke instemming heeft ontvangen, en de rechter mag volgens artikel 7:274 BW alleen toewijzen op grond van de in de opzegging genoemde redenen — bijvoorbeeld dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen of dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Hoe neem ik contact op over een huurzaak in Amsterdam?

Bel 020 747 00 55 tijdens kantooruren — maandag tot en met vrijdag van 09:00 tot 17:00 — of gebruik het formulier op https://arslan.nl/contact/.

Arslan Advocaten heeft een volwaardige vestiging in Amsterdam aan de Pieter Calandlaan 769, 1069 SC Amsterdam. Dat is een kantoor waar uw dossier wordt behandeld en waar u een advocaat spreekt; kom wel op afspraak. Meer over de vestiging leest u op de pagina vestiging Amsterdam.

Loopt er een termijn — een aangezegde ontruiming, een dagvaarding met een roldatum, de zes maanden van artikel 7:249 BW of de acht weken van artikel 7:262 BW — meld dat dan meteen bij het eerste telefoontje. Een gemiste termijn in het huurrecht is zelden te repareren.

Naast Nederlands wordt u hier ook in het Turks, Pools en Engels geholpen.