Huurrechtadvocaat in Rotterdam: waar uw zaak dient en wat er speelt

Spoed: huurachterstand of een aangezegde ontruiming? De landelijke regels en termijnen staan op opzegging en aangezegde ontruiming en huurachterstand en dreigende ontruiming. Wij behandelen uw zaak vanuit deze vestiging.

Een huurgeschil gaat over uw woning: er loopt vaak een termijn, er ligt soms al een dagvaarding, en de uitkomst bepaalt of u in uw huis blijft wonen.

Deze pagina gaat over huurrecht in Rotterdam — welke rechter uw zaak behandelt, welke route u kiest, en welke regels de gemeente Rotterdam zelf stelt. De algemene uitleg over borg, huurverhoging en tijdelijke contracten staat op de landelijke pagina huurrecht.

Welke rechter behandelt een huurgeschil uit Rotterdam?

Een huurgeschil over een woning in Rotterdam wordt behandeld door de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, zittingsplaats Rotterdam, aan het Wilhelminaplein — hoger beroep loopt daarna via het gerechtshof Den Haag.

De gemeente Rotterdam valt onder het arrondissement Rotterdam (artikel 12 Wet op de rechterlijke indeling). Die rechtbank kent volgens het Besluit zittingsplaatsen gerechten precies twee zittingsplaatsen: Rotterdam en Dordrecht. Rotterdam hoort bij de eerste, samen met onder meer Schiedam, Vlaardingen, Capelle aan den IJssel, Barendrecht en Ridderkerk; Dordrecht bedient de Drechtsteden en de Hoeksche Waard.

Twee dingen werken alleen hier zo. De locatie Rotterdam hanteert een letterverdeling voor civiele kantondagvaardingen: de eerste letter van de achternaam van de gedaagde bepaalt op welke dag de zaak op de rol komt; in Dordrecht geldt die indeling niet. Daarnaast heeft de rechtbank een kleine zittingszaal aan de Hillevliet 90 in Hillesluis voor de wijkrechtspraak op Rotterdam-Zuid, waar één rechter zaken van dezelfde bewoner in samenhang behandelt. Uw huurzaak dient in de regel gewoon aan het Wilhelminaplein — op de Kop van Zuid, één metrohalte van ons kantoor.

Moet ik naar de Huurcommissie of naar de kantonrechter?

De Huurcommissie gaat over de prijs — huurprijs, servicekosten en huurverlaging bij gebreken; de kantonrechter gaat over het contract, dus over ontbinding, ontruiming, schadevergoeding en nakoming.

Bent u het oneens met een uitspraak van de Huurcommissie, dan is er geen hogere commissie: u moet naar de rechter, en artikel 7:262 BW geeft daarvoor acht weken nadat het afschrift is verzonden. Laat u die termijn lopen, dan ligt de uitkomst vast. Twijfelt u of uw huur te hoog is, dan biedt de gemeente een eigen huurprijscalculator.

Kan ik uit mijn huurwoning worden gezet wegens huurachterstand?

Ja, maar niet automatisch: de rechter mag de huurovereenkomst pas ontbinden als de tekortkoming ernstig genoeg is, en hij moet daarbij uw woonbelang meewegen.

Artikel 6:265 lid 1 BW geeft de bevoegdheid tot ontbinding, "tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt". Die "tenzij" is bij woonruimte geen formaliteit: ook omstandigheden van ná de dagvaarding tellen mee. Daarom geldt dat de periode tussen dagvaarding en zitting de belangrijkste van uw zaak is — betalen wat u kunt en de lopende huur voldoen zijn geen bijzaken maar het inhoudelijke verweer. De uitgebreide uitleg staat op onze pagina huurrecht.

Ligt er al een vonnis en is de ontruiming aangezegd, dan resteert een executiegeschil in kort geding. Die belangenafweging valt beide kanten op: de rechtbank Rotterdam wees zo'n vordering af in ECLI:NL:RBROT:2026:5615, waarin het belang bij een rustige en veilige woonomgeving doorslaggevend was. Wacht dus niet tot de deurwaarder voor de deur staat.

Wat kan ik doen bij vocht, schimmel of achterstallig onderhoud?

Meld het gebrek schriftelijk bij uw verhuurder, want pas vanaf die melding loopt uw recht op huurvermindering — en herstelt hij het niet, dan kunt u het in Rotterdam ook bij de gemeente melden.

Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een omstandigheid die niet aan u is toe te rekenen en waardoor de woning u niet het genot verschaft dat u mocht verwachten. De verhuurder moet dat op uw verlangen verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW); is hij daarmee in verzuim, dan mag u het volgens lid 3 zelf laten herstellen en de redelijke kosten verhalen of in mindering brengen op de huur.

Twee termijnen kosten huurders geld. Artikel 7:207 lid 1 BW laat de huurvermindering lopen vanaf de dag waarop u het gebrek behoorlijk heeft gemeld — niet vanaf het ontstaan ervan — en artikel 7:257 BW stelt daar voor woonruimte een vervaltermijn van zes maanden na die melding op. De route naar de Huurcommissie staat pas open als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken heeft verholpen.

Wat Rotterdam extra biedt. De gemeente heeft een meldpunt voor achterstallig woningonderhoud: repareert de huisbaas het niet, dan meldt u het online of via 14 010, met een bevestiging binnen vijf werkdagen en een reactie binnen vier weken. Let op het onderscheid: bij een melding onderzoekt de gemeente, maar met een handhavingsverzoek — apart aan te kruisen — dwingt u binnen maximaal acht weken een besluit af waartegen bezwaar openstaat, en kan de gemeente de eigenaar een last onder dwangsom opleggen. Dat spoor versterkt uw civiele vordering; die volgorde is zichtbaar in ECLI:NL:RBROT:2025:7909, waarin eerst gebreken werden gemeld, daarna de Huurcommissie de huurprijs verlaagde, en pas daarna de kantonrechter volgde.

Ik word beschuldigd van woonoverlast — wat kan er gebeuren?

Bij aanhoudende overlast kan uw verhuurder ontbinding en ontruiming vorderen, ook in kort geding, en daarnaast kan de burgemeester u op grond van de APV Rotterdam een bestuurlijke gedragsaanwijzing opleggen.

Civiel is de kapstok artikel 7:213 BW: de huurder moet zich als een goed huurder gedragen. Doet hij dat niet, dan is dat volgens artikel 7:274 lid 1 onder a BW een zelfstandige grond om de huur te beëindigen.

In Rotterdam gaat daar bijna altijd een tussenstap aan vooraf. In ECLI:NL:RBROT:2026:9868 wees de kantonrechter een ontruiming in kort geding toe omdat vanuit de woning, ook na een gedragsaanwijzing, stelselmatig ernstige overlast werd veroorzaakt voor omwonenden. Uit die uitspraak blijkt wat in zo'n gedragsaanwijzing staat: overlast door bezoekers laten stoppen, de woning schoon houden, zorg van het wijkteam aanvaarden, en instemmen met informatie-uitwisseling tussen verhuurder en zorgverleners. Tekenen is dus geen formaliteit — het maakt van vage klachten toetsbare afspraken, en schending daarvan is later het bewijs. Laat zo'n stuk beoordelen vóórdat u tekent.

Daarnaast kent Rotterdam een bestuurlijk spoor. Artikel 2:78 APV Rotterdam 2012 verplicht wie een woning gebruikt of verhuurt ervoor te zorgen dat er vanuit die woning geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden ontstaat; sinds 1 juli 2022 geldt die zorgplicht uitdrukkelijk ook voor verhuurders. De burgemeester kan bij schending een gedragsaanwijzing opleggen als last onder dwangsom of bestuursdwang — volgens de gemeentelijke beleidsregel € 500 per overtreding tot maximaal € 3.000 voor de gebruiker, en € 2.000 tot maximaal € 12.000 voor de verhuurder.

Ondervindt u juist overlast? Bel de Advieslijn Woonoverlast Rotterdam op 088 377 76 66, elke werkdag van 13.00 tot 17.00 uur, of meld het via 14 010; bij ernstige woonoverlast neemt de gemeente de leiding en krijgt u een vaste contactpersoon. Zie woonoverlast.

Kan ik mijn woning kwijtraken door iets wat een ander daar deed?

In beginsel wel: artikel 7:219 BW maakt u tegenover uw verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor wat mensen doen die met uw goedvinden in de woning zijn — maar zonder uw goedvinden of verwijt ligt dat anders.

Precies daarover ging ECLI:NL:RBROT:2025:13947. In een Rotterdamse huurwoning werd een met de Opiumwet strijdige situatie aangetroffen en vorderde de verhuurder ontruiming in kort geding. De kantonrechter oordeelde dat de huurder geen (ernstig) verwijt viel te maken: niet aannemelijk was dat hij ervan wist of had kunnen weten, en hij stelde onweersproken dat een familielid zonder zijn medeweten met een elders in beheer gegeven reservesleutel toegang had verschaft. Zijn woonbelang woog zwaarder. Geen ontruiming.

Ter illustratie. Een huurder laat een familielid tijdelijk in zijn woning slapen en geeft hem een sleutel. Worden er later spullen aangetroffen die er niet horen, dan stelt de verhuurder hem daarvoor verantwoordelijk en kondigt een procedure aan. Waar het juridisch op draait is niet wie die spullen heeft neergelegd, maar of de huurder daarvan wist of had kunnen weten, en of hij met dat sleutelgebruik zijn goedvinden heeft gegeven. Dat is een feitelijke vraag, beantwoord aan de hand van wat is vastgelegd over de sleutel, de afspraken en het verblijf. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.

De corporatie zegt dat ik er niet echt woon — wat nu?

Niet u moet bewijzen dat u er woont: de verhuurder moet eerst voldoende onderbouwen dat er een redelijk vermoeden is dat u geen hoofdverblijf in de woning heeft.

Woningen zijn schaars in Rotterdam, en corporaties doen actief onderzoek naar onrechtmatige bewoning en illegale onderhuur. Geen hoofdverblijf houden rechtvaardigt in beginsel ontbinding en ontruiming — maar het staat of valt met de onderbouwing. In ECLI:NL:RBROT:2026:7048 wees de kantonrechter de vordering van een Rotterdamse corporatie af: uit het onderzoeksrapport bleek dat op diverse data huisbezoek was afgelegd, maar dat de huurder slechts op één datum was aangetroffen — te mager voor een redelijk vermoeden.

Wat helpt om zo'n vermoeden te weerleggen: bankafschriften en pintransacties in de buurt, energie- en waterverbruik, post en verklaringen van buren. Verzamel dat zodra het onderzoek begint.

Heb ik in Rotterdam een huisvestingsvergunning nodig om te mogen huren?

In een aantal Rotterdamse straten wel: sinds 1 december 2025 heeft u daar een huisvestingsvergunning nodig als u er een woning gaat huren, en de gemeente toetst daarbij op eerdere overlast en op strafrechtelijke veroordelingen.

Dat geldt onder meer voor de Slaghekstraat, Dordtselaan, Pleinweg, Polderlaan, Strevelsweg, Slinge, Mijnsherenlaan, Wolphaertsbocht, Katendrechtse Lagedijk en Oranjeboomstraat. Raadpleeg altijd de actuele lijst op verhuizing doorgeven met huisvestingsvergunning; die kan wijzigen.

Wat u moet weten vóórdat u tekent. Waar u aanvraagt hangt af van uw verhuurder: bij een woningcorporatie vraagt u de vergunning daar aan, bij een particuliere verhuurder bij de gemeente. De toets gaat verder dan uzelf: onderzocht worden de hoofdhuurder én alle meeverhuizenden van zestien jaar en ouder, en zonder vergunning kunt u de woning niet huren. Met complete stukken beoordeelt de gemeente meestal binnen vijf weken; aanvragen is gratis. Koopt u er een woning en gaat u er zelf wonen, dan is geen vergunning nodig.

Een weigering is een besluit van de gemeente. Daartegen staat bezwaar open — een bestuursrechtelijk traject met eigen termijnen, dat niet bij de kantonrechter thuishoort.

Mijn verhuurder houdt zich niet aan de regels — waar meld ik dat?

Rotterdam heeft een eigen meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, waar u onder meer te veel borg, intimidatie, woondiscriminatie, een ontbrekend schriftelijk contract, dubbele bemiddelingskosten en ondeugdelijke servicekosten kunt melden.

De gemeente benadrukt op ongewenst verhuurgedrag melden dat het niet uitmaakt hoelang u al huurt, of u arbeidsmigrant bent, of dat u nog zoekt. De normen die zij noemt: sinds 1 juli 2023 maximaal twee maanden borg (bij oudere contracten drie), altijd een schriftelijk en door beide partijen ondertekend contract, geen bemiddelingskosten voor de huurder als de verhuurder met een makelaar werkt, en jaarlijks een gespecificeerde afrekening met alleen werkelijk gemaakte servicekosten.

Zo'n melding vervangt uw eigen vordering niet — de gemeente handhaaft, maar haalt uw geld niet terug. In de wijk Carnisse gaat Rotterdam verder: daar is het op grond van de Verhuurverordening gemeente Rotterdam 2023 verboden een zelfstandige woning te verhuren zonder verhuurvergunning van het college.

Wanneer heb ik een huurrechtadvocaat nodig, en wat kost dat?

Bij de kantonrechter mag u volgens artikel 79 lid 1 Rv in persoon procederen, dus een advocaat is niet verplicht — maar bij een dreigende ontruiming, een lopende termijn of een tegenpartij met een professionele gemachtigde is het zelden verstandig het alleen te doen.

Bellen loont in elk geval bij een dagvaarding of aangezegde ontruiming, bij een gedragsaanwijzing die u wordt voorgelegd, bij een onderzoek naar hoofdverblijf, bij een geweigerde huisvestingsvergunning, en zolang een termijn loopt — de acht weken na de Huurcommissie of de zes maanden van artikel 7:249 BW. Ook studenten: een campuscontract eindigt met uw inschrijving, bij Rotterdamse studentenhuisvesting doorgaans met een uitloop van maximaal zes maanden (ECLI:NL:RBROT:2026:8458).

Welke financieringsroute geldt — gefinancierde rechtsbijstand, uw rechtsbijstandverzekering met vrije advocaatkeuze, of een tariefafspraak — hangt af van uw situatie; vraag daar bij het eerste telefoontje naar. Meer hierover op de pagina van onze vestiging in Rotterdam. Uitspraken van de rechtbank Rotterdam zijn kosteloos raadpleegbaar via uitspraken.rechtspraak.nl.

Hoe neem ik contact op met het kantoor in Rotterdam?

Bel 010 311 5500 tijdens kantooruren — maandag tot en met vrijdag van 09:00 tot 17:00 — of gebruik het formulier op https://arslan.nl/contact/.

Ons Rotterdamse kantoor is een volwaardige vestiging aan de Schiedamsedijk 60-A, 3011 EH Rotterdam, waar uw dossier ook daadwerkelijk wordt behandeld. Afspraken plant u telefonisch of via de contactpagina in.

Loopt er een termijn — een zittingsdatum, een aangezegde ontruiming, de acht weken na een uitspraak van de Huurcommissie — meld die dan meteen. Naast Nederlands wordt u hier ook in het Turks, Pools en Engels geholpen.