Tijdelijk huurcontract: wanneer mag het en wanneer eindigt het?
Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel voor woonruimte. Een contract met een einddatum eindigt niet meer door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1 BW). Tijdelijke verhuur mag alleen nog in een beperkt aantal wettelijk aangewezen situaties, voor hoogstens twee jaar, en dan nog alleen als de verhuurder op tijd aanzegt. Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt het oude regime.
Wat u nu kunt doen
- Zoek de datum op waarop uw huurovereenkomst is gesloten. Dat is de scheidslijn, niet de ingangsdatum van een verlenging.
- Kijk of het contract een grond noemt voor de bepaalde tijd, en welke.
- Heeft u een brief over het einde ontvangen? Kijk wanneer die is verstuurd en of dat binnen het venster van drie tot één maand vóór de einddatum viel.
- Controleer de waarborgsom ten opzichte van de kale huur.
- Twijfelt u of de grond klopt: laat het contract beoordelen vóór u afspraken maakt over vertrek.
Wat er op 1 juli 2024 veranderde
De Wet vaste huurcontracten draaide het uitgangspunt om. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt sindsdien dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. Let op de formulering: de wet zegt niet dat het contract van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, maar dat het niet vanzelf ophoudt. Het praktische gevolg is hetzelfde. U houdt volledige huurbescherming, en opzeggen kan alleen op de gronden van artikel 7:274 BW.
Voldoet een als tijdelijk gepresenteerd contract niet aan een wettelijke uitzondering, dan geldt in beginsel gewone huurbescherming, ook al staat er een einddatum op papier. Een einddatum zegt op zichzelf dus niets meer.
Wanneer mag tijdelijk nog wel?
Tijdelijke verhuur van woonruimte kan nog op grond van artikel 7:271 lid 2 BW, maar alleen voor twee jaar of korter én alleen aan personen uit categorieën die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Daaronder vallen onder meer studenten die tijdelijk in een andere gemeente huren, mensen die tijdelijk elders wonen wegens renovatie, uitstroom uit maatschappelijke opvang of een sociale noodsituatie, tweedekansverhuur na een eerdere beëindiging, nabestaanden van een overleden huurder, scheidingssituaties en statushouders die rechtstreeks uit de COA-opvang komen.
Daarnaast bestaan enkele afzonderlijke routes:
| Route | Waar het om gaat | Grondslag |
|---|---|---|
| Aangewezen groepen | Tijdelijk contract van maximaal twee jaar voor een wettelijk aangewezen categorie huurders | Art. 7:271 lid 2 BW jo. Besluit specifieke groepen |
| Doelgroepcontract | Verhuur aan bijvoorbeeld studenten, jongeren of ouderen, met een eigen opzeggingsgrond | Art. 7:274c tot en met 7:274f BW |
| Naar zijn aard van korte duur | Smalle uitzondering voor echt kortdurend gebruik; geen algemene short-stayroute | Art. 7:232 lid 2 BW |
| Leegstandswet | Tijdelijke verhuur van te slopen of te renoveren panden, met gemeentelijke vergunning | Leegstandswet |
Wat er níét in staat, is minstens zo belangrijk. Een tijdelijk arbeidscontract, een verwachte verblijfsduur van twee jaar, een verhuurder die het pand “misschien wil verkopen” of het feit dat u uit het buitenland komt: geen daarvan is een aangewezen grond. Bron: Rijksoverheid, soorten huurcontracten voor een woning.
Welk regime geldt voor uw contract?
| Contract gesloten | Wat geldt er |
|---|---|
| Vóór 1 juli 2024 | Oud regime: een tijdelijk contract van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer) eindigt na correcte aanzegging |
| Op of na 1 juli 2024 | Onbepaalde tijd is de hoofdregel; tijdelijk alleen bij een wettelijke uitzondering en dan hoogstens twee jaar |
Aanzeggen is iets anders dan opzeggen
Bij een toegestaan tijdelijk contract hangt alles op de aanzegging. Artikel 7:271 lid 2 BW verplicht de verhuurder u niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand vóór het verstrijken van de bepaalde tijd schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur eindigt. Het is een venster, geen deadline: te vroeg aanzeggen telt evenmin.
Doet de verhuurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst na afloop voor onbepaalde tijd verlengd. Datzelfde gevolg treedt in wanneer aansluitend opnieuw een contract met dezelfde huurder wordt gesloten. Dit is aan verhuurderszijde de meest gemiste termijn in het huurrecht, en voor u het verschil tussen vertrekken en blijven zitten. Bewaar de brief én het bewijs van de datum waarop u hem ontving.
Het verschil met opzegging is wezenlijk. Een aanzegging bevestigt dat een toegestaan tijdelijk contract op de afgesproken dag eindigt. Een opzegging beëindigt een lopende huurovereenkomst en kan alleen op een van de gronden van artikel 7:274 BW, zoals dringend eigen gebruik of wanprestatie. Krijgt u een brief, kijk dan eerst welke van de twee het is: dat bepaalt welk verweer u heeft.
Als huurder mag u een toegestaan tijdelijk contract wél tussentijds opzeggen, tegen een dag waarop de huur moet worden betaald en met inachtneming van de opzegtermijn.
Als het contract toch doorloopt
Loopt uw contract voor onbepaalde tijd door, omdat er geen geldige grond was of omdat er niet tijdig is aangezegd, dan verandert er meer dan alleen de einddatum. U heeft dan volledige huurbescherming: de verhuurder kan alleen nog opzeggen op een wettelijke grond, u hoeft niet in te stemmen, en zonder uw instemming moet hij naar de rechter. Ontruiming vereist in beginsel altijd een rechterlijke uitspraak en een deurwaarder.
Reageer daarom niet met een handtekening onder een vertrekregeling voordat duidelijk is welke positie u werkelijk heeft. Wie zelf instemt met beëindiging, geeft die bescherming op.
*Verder lezen: Uw verhuurder zegt de huur op of kondigt ontruiming aan.*
Borg en huurprijs bij een tijdelijk contract
Een tijdelijke of gemeubileerde verhuur verandert het wettelijke maximum voor de waarborgsom niet. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 geldt ten hoogste twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW); voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur. Dat maximum is dwingend recht op grond van artikel 7:265 BW.
Voor de huurprijs geldt de zesmaandentermijn van artikel 7:249 BW, met één verschil per contractdatum: een tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024 kunt u nog laten toetsen tot een half jaar ná afloop, een contract van op of na die datum alleen binnen zes maanden.
*Verder lezen: Hoeveel borg mag een verhuurder vragen en Betaal ik te veel huur?*
Waar het in de praktijk misgaat
- De einddatum wordt gelezen als een einde. Sinds 1 juli 2024 is dat niet meer zo.
- De grond ontbreekt of klopt niet. Een verwijzing naar “tijdelijke verhuur” zonder aangewezen categorie houdt geen stand.
- De aanzegging is te vroeg of te laat. Beide gevallen leiden tot verlenging voor onbepaalde tijd.
- Een aansluitend nieuw contract. Dat maakt de huur alsnog voor onbepaalde tijd.
- Instemmen onder tijdsdruk. Een handtekening onder een beëindiging is moeilijk terug te draaien.
Veelgestelde vragen
Mijn huurcontract heeft een einddatum. Moet ik er dan uit?
Niet automatisch. Sinds 1 juli 2024 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1 BW). Alleen een toegestaan tijdelijk contract, met een correcte en tijdige aanzegging, eindigt op de afgesproken dag.
Wanneer mag een verhuurder nog een tijdelijk contract aanbieden?
Alleen voor hoogstens twee jaar en alleen aan huurders uit een categorie die is aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Daarnaast bestaan doelgroepcontracten, huur die naar zijn aard van korte duur is, en verhuur op grond van de Leegstandswet.
Wat is het verschil tussen aanzeggen en opzeggen?
Een aanzegging bevestigt dat een toegestaan tijdelijk contract op de afgesproken dag eindigt. Een opzegging beëindigt een lopende huurovereenkomst en kan alleen op een van de wettelijke gronden van artikel 7:274 BW.
Wat gebeurt er als de verhuurder niet of te laat aanzegt?
Dan wordt de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De aanzegging moet niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand vóór de einddatum schriftelijk gebeuren.
Mag ik zelf tussentijds opzeggen?
Bij een toegestaan tijdelijk contract wel, tegen een dag waarop de huur moet worden betaald en met inachtneming van de opzegtermijn. Kijk in uw contract welke termijn is afgesproken.
Geldt dit ook voor een kamer?
Onzelfstandige woonruimte kende onder het oude regime een langere maximumduur van vijf jaar. Voor contracten van op of na 1 juli 2024 geldt ook hier dat onbepaalde tijd de hoofdregel is en tijdelijk alleen bij een wettelijke uitzondering kan.
Even overleggen?
Bel 070 450 0300 of stuur uw huurcontract en de brief die u ontving via ons contactformulier. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels. Meer over onze dienstverlening: huurrecht. Bent u expat, lees dan ook Expats en tijdelijke huurcontracten.