Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel voor woonruimte. Een contract met een einddatum eindigt niet meer door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1 BW). Voor aangewezen groepen blijft een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mogelijk, met tijdige schriftelijke aanzegging. Daarnaast bestaan afzonderlijke vormen, zoals tussenhuur met een diplomatenclausule en verhuur onder de Leegstandswet; daarvoor gelden andere voorwaarden. Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt het oude regime.
Eindigt uw tijdelijke contract echt? Controleer het in een minuut met de aanzegcheck.
Vraagt uw verhuurder u te vertrekken? Laat uw huurcontract en aanzegging beoordelen. Vermeld de contractdatum, einddatum en ontvangstdatum van de aanzegging. We bespreken vooraf de opdracht en kosten.
Wat u nu kunt doen
- Zoek de datum op waarop uw huurovereenkomst is gesloten. Dat is de scheidslijn, niet de ingangsdatum van een verlenging.
- Kijk of het contract een grond noemt voor de bepaalde tijd, en welke.
- Heeft u een brief over het einde ontvangen? Controleer wanneer de aanzegging u heeft bereikt en of dat binnen het venster van drie tot één maand vóór de einddatum was. Bewaar de brief of e-mail en het bewijs van ontvangst.
- Controleer de waarborgsom ten opzichte van de kale huur.
- Twijfelt u of de grond klopt: laat het contract beoordelen vóór u afspraken maakt over vertrek.
Heeft u een huurcontract voor onbepaalde tijd, dan mag de verhuurder alleen op een wettelijke grond opzeggen; lees wanneer een verhuurder de huur mag opzeggen.
Wat er op 1 juli 2024 veranderde
De Wet vaste huurcontracten draaide het uitgangspunt om. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt sindsdien dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. Let op de formulering: de wet zegt niet dat het contract van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, maar dat het niet vanzelf ophoudt. Het praktische gevolg is hetzelfde. U houdt volledige huurbescherming, en opzeggen kan alleen op de gronden van artikel 7:274 BW.
Voldoet een als tijdelijk gepresenteerd contract niet aan een wettelijke uitzondering, dan geldt in beginsel gewone huurbescherming, ook al staat er een einddatum op papier. Een einddatum zegt op zichzelf dus niets meer.
Mag een huurcontract voor één jaar nog?
Een huurcontract van één jaar is niet automatisch verboden, maar de huur eindigt niet vanzelf alleen omdat dat jaar voorbij is. Bij nieuwe huurcontracten sinds 1 juli 2024 moet een wettelijke uitzondering van toepassing zijn om de huur na die termijn te kunnen laten eindigen. Denk aan de regeling voor aangewezen groepen, of een afzonderlijke vorm zoals tussenhuur met een diplomatenclausule. Voor elke route gelden eigen voorwaarden.
Controleer daarom drie punten: wanneer is het contract gesloten, welke wettelijke grond geldt en wat staat er over beëindiging? Bij een toegestaan kort tijdelijk contract is daarnaast tijdige schriftelijke aanzegging nodig. Alleen de woorden ‘voor één jaar’, een tijdelijk arbeidscontract of uw verblijf als expat zijn onvoldoende. Een minimumduur in een verder doorlopende huurovereenkomst is weer een andere afspraak; laat beoordelen wat die in uw situatie betekent voor tussentijds opzeggen.
Lees de uitzonderingen volgens Rijksoverheid. Heeft u al een aanzegging ontvangen, gebruik dan de aanzegcheck voor uw tijdelijke huurcontract.
Wanneer mag tijdelijk nog wel?
Tijdelijke verhuur van woonruimte kan nog op grond van artikel 7:271 lid 2 BW, maar alleen voor twee jaar of korter én alleen aan personen uit categorieën die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Daaronder vallen onder meer studenten die tijdelijk in een andere gemeente huren, mensen die tijdelijk elders wonen wegens renovatie, uitstroom uit maatschappelijke opvang of een sociale noodsituatie, tweedekansverhuur na een eerdere beëindiging, nabestaanden van een overleden huurder, scheidingssituaties en statushouders die rechtstreeks uit de COA-opvang komen.
Daarnaast bestaan enkele afzonderlijke routes:
| Route | Waar het om gaat | Grondslag |
|---|---|---|
| Aangewezen groepen | Tijdelijk contract van maximaal twee jaar voor een wettelijk aangewezen categorie huurders | Art. 7:271 lid 2 BW jo. Besluit specifieke groepen |
| Doelgroepcontract | Verhuur aan jongeren (tot 28 jaar), studenten, promovendi of grote gezinnen, met een eigen opzeggingsgrond | Art. 7:274c tot en met 7:274f BW |
| Naar zijn aard van korte duur | Smalle uitzondering voor echt kortdurend gebruik; geen algemene short-stayroute | Art. 7:232 lid 2 BW |
| Leegstandswet | Tijdelijke verhuur van te slopen of te renoveren panden, met gemeentelijke vergunning | Leegstandswet |
Wat er níét in staat, is minstens zo belangrijk. Een tijdelijk arbeidscontract, een verwachte verblijfsduur van twee jaar, een verhuurder die het pand “misschien wil verkopen” of het feit dat u uit het buitenland komt: geen daarvan is een aangewezen grond. Bron: Rijksoverheid, soorten huurcontracten voor een woning.
Tussenhuur met een diplomatenclausule
Keert de verhuurder na tijdelijk verblijf elders terug naar de woning? Dan kan tussenhuur met een diplomatenclausule een afzonderlijke route zijn. De terugkeer en het vertrek van de tijdelijke huurder moeten duidelijk zijn afgesproken. Dit is iets anders dan het korte tijdelijke contract voor een aangewezen groep.
Bij tussenhuur moet de verhuurder de huur tijdig opzeggen. Verlenging kan mogelijk zijn; die maakt de overeenkomst dus niet automatisch tot een gewoon vast huurcontract. Ook mag u als huurder bij deze vorm niet zonder meer tussentijds opzeggen. Laat daarom eerst vaststellen welk type contract u heeft voordat u de regels over aanzegging, verlenging of vertrek toepast.
Lees de uitleg van Rijksoverheid over tussenhuur. Huurt u als expat, bekijk dan ook de aandachtspunten voor expats met een tijdelijk huurcontract.
Tijdelijk huurcontract als student
Een studentencontract kan twee heel verschillende dingen zijn.
- Tijdelijk contract (hoogstens twee jaar). Dit mag alleen als u tijdelijk voor uw studie huurt in een andere gemeente dan waar u woont. Het contract eindigt alleen als de verhuurder tussen drie maanden en een maand vóór de einddatum schriftelijk aanzegt (artikel 7:271 lid 2 BW).
- Campuscontract (onbepaalde tijd). De woning is volgens het contract bestemd voor studenten. De verhuurder mag u dan jaarlijks schriftelijk vragen om binnen drie maanden een bewijs van inschrijving bij een mbo-instelling, hogeschool of universiteit te sturen. Stuurt u dat niet, dan kan hij opzeggen wegens ‘eigen gebruik’ (artikel 7:274d BW). Stemt u niet in, dan beslist de rechter.
Dat u student bent, maakt een gewoon tijdelijk contract dus niet vanzelf geldig. Kijk welke van de twee routes in uw contract staat.
Welk regime geldt voor uw contract?
| Contract gesloten | Wat geldt er |
|---|---|
| Vóór 1 juli 2024 | Oud regime: een tijdelijk contract van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer) eindigt na correcte aanzegging |
| Op of na 1 juli 2024 | Onbepaalde tijd is de hoofdregel. Voor aangewezen groepen geldt maximaal twee jaar; afzonderlijke routes zoals tussenhuur en de Leegstandswet hebben eigen voorwaarden |
Aanzeggen is iets anders dan opzeggen
Bij een toegestaan tijdelijk contract hangt alles op de aanzegging. Artikel 7:271 lid 2 BW verplicht de verhuurder u niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand vóór het verstrijken van de bepaalde tijd schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur eindigt. Het is een venster, geen deadline: te vroeg aanzeggen telt evenmin.
Doet de verhuurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst na afloop voor onbepaalde tijd verlengd. Datzelfde gevolg treedt in wanneer aansluitend opnieuw een contract met dezelfde huurder wordt gesloten. Dit is aan verhuurderszijde de meest gemiste termijn in het huurrecht, en voor u het verschil tussen vertrekken en blijven zitten. Bewaar de brief én het bewijs van de datum waarop u hem ontving.
Het verschil met opzegging is wezenlijk. Een aanzegging bevestigt dat een toegestaan tijdelijk contract op de afgesproken dag eindigt. Een opzegging beëindigt een lopende huurovereenkomst en kan alleen op een van de gronden van artikel 7:274 BW, zoals dringend eigen gebruik of wanprestatie. Krijgt u een brief, kijk dan eerst welke van de twee het is: dat bepaalt welk verweer u heeft.
Als huurder mag u een toegestaan tijdelijk contract wél tussentijds opzeggen, tegen een dag waarop de huur moet worden betaald en met inachtneming van de opzegtermijn.
Tijdelijk huurcontract verlengen: wanneer wordt het onbepaalde tijd?
Loopt uw contract voor onbepaalde tijd door, omdat er geen geldige grond was of omdat er niet tijdig is aangezegd, dan verandert er meer dan alleen de einddatum. U heeft dan volledige huurbescherming: de verhuurder kan alleen nog opzeggen op een wettelijke grond, u hoeft niet in te stemmen, en zonder uw instemming moet hij naar de rechter. Ontruiming vereist in beginsel altijd een rechterlijke uitspraak en een deurwaarder.
Reageer daarom niet met een handtekening onder een vertrekregeling voordat duidelijk is welke positie u werkelijk heeft. Wie zelf instemt met beëindiging, geeft die bescherming op.
Verder lezen: Uw verhuurder zegt de huur op of kondigt ontruiming aan.
Tijdelijk huurcontract afgelopen: kan ontruiming toch worden geweigerd?
Een beroep op het einde van een geldig tijdelijk huurcontract kan in uitzonderlijke omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De drempel is hoog: alleen woningnood of het ontbreken van een andere woning maakt ieder tijdelijk contract niet automatisch permanent. Ook moet eerst duidelijk zijn of het tijdelijke contract onder het toepasselijke wettelijke regime is toegestaan en of de aanzegging aan de eisen voldoet.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden paste deze uitzondering toe in ECLI:NL:GHARL:2026:5498, uitgesproken op 25 augustus 2026 en gepubliceerd op 21 september 2026. Het betrof een in 2022 gesloten overeenkomst van achttien maanden voor een kwetsbare huurder die uit begeleid wonen kwam. Op die overeenkomst was via het overgangsrecht nog artikel 7:271 BW oud van toepassing.
Waarom mocht de verhuurder hier niet op beëindiging vertrouwen?
De verhuurder had een overeenkomst ‘wonen onder voorwaarden’ aangeboden. Dergelijke overeenkomsten werden volgens haar eigen toelichting normaal voortgezet. De reden om dat in deze zaak niet te doen was gestelde overlast, maar die bleek tegenover de gedetailleerde betwistingen onvoldoende onderbouwd. Verder waren de gevolgen van ontruiming bijzonder zwaar, mede door de bekende psychische kwetsbaarheid en het risico voor de hulpverlening.
Deze combinatie maakte het beroep op het einde van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ook ontbinding wegens overlast werd afgewezen. De uitspraak is daarmee geen algemene verlenging van tijdelijke huurcontracten en evenmin een regel dat overlast van een kwetsbare huurder nooit tot ontbinding kan leiden (r.o. 3.6–3.18).
Welk bewijs helpt bij dreigende ontruiming?
- Het huurcontract, de voorwaarden en stukken over het bijzondere doel van de huisvesting.
- De aanzegging met bewijs van ontvangst en de daarin genoemde einddatum.
- Concrete overlastmeldingen, uw reacties en verklaringen die gebeurtenissen kunnen verduidelijken.
- Relevante verklaringen van hulpverleners over de gevolgen van verhuizing en beschikbare alternatieven.
- Toezeggingen of beleid over voortzetting als aan voorwaarden is voldaan.
Maak onderscheid tussen de geldigheid van het tijdelijke contract, een fout in de aanzegging en deze uitzonderlijke belangenafweging. Controleer eerst de aanzegging van het tijdelijke huurcontract. Is al een ontruiming aangekondigd, lees dan ook welke stappen direct nodig zijn. Negeer een dagvaarding of vonnis niet vanwege de hoop dat dezelfde uitzondering op u van toepassing is.
Borg en huurprijs bij een tijdelijk contract
Een tijdelijke of gemeubileerde verhuur verandert het wettelijke maximum voor de waarborgsom niet. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 geldt ten hoogste twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW); voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur. Dat maximum is dwingend recht op grond van artikel 7:265 BW.
Laat een mogelijk te hoge aanvangshuurprijs zo vroeg mogelijk toetsen. De gewone indieningstermijn is zes maanden na ingang van de huur. Voor bepaalde tijdelijke contracten bestaat een ruimere termijn tot na afloop; welke termijn op uw contract van toepassing is, vergt controle van de contractvorm, sluitingsdatum en geldende regeling. Wacht daarom niet op de einddatum. Bekijk de informatie van de Huurcommissie over toetsing van de aanvangshuurprijs en laat bij twijfel direct beoordelen welke procedure nog openstaat.
Verder lezen: Hoeveel borg mag een verhuurder vragen en Betaal ik te veel huur?
Waar het in de praktijk misgaat
- De einddatum wordt gelezen als een einde. Sinds 1 juli 2024 is dat niet meer zo.
- De grond ontbreekt of klopt niet. Alleen het etiket “tijdelijke verhuur” is onvoldoende: controleer de aangewezen categorie of de voorwaarden van een afzonderlijke wettelijke route.
- De aanzegging is te vroeg of te laat. Beide gevallen leiden tot verlenging voor onbepaalde tijd.
- Een aansluitend nieuw contract. Bij de korte tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 2 BW wordt dit onbepaalde tijd. Afzonderlijke routes, zoals tussenhuur, vragen een eigen beoordeling.
- Instemmen onder tijdsdruk. Een handtekening onder een beëindiging is moeilijk terug te draaien.
Veelgestelde vragen
Mijn huurcontract heeft een einddatum. Moet ik er dan uit?
Niet automatisch. Sinds 1 juli 2024 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1 BW). Alleen een toegestaan tijdelijk contract, met een correcte en tijdige aanzegging, eindigt op de afgesproken dag.
Wanneer mag een verhuurder nog een tijdelijk contract aanbieden?
Een kort tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag voor de wettelijk aangewezen groepen. Daarnaast bestaan afzonderlijke routes, waaronder tussenhuur met een diplomatenclausule, doelgroepcontracten, huur naar zijn aard van korte duur en de Leegstandswet. Elke route heeft eigen voorwaarden.
Wat is het verschil tussen aanzeggen en opzeggen?
Een aanzegging bevestigt dat een toegestaan tijdelijk contract op de afgesproken dag eindigt. Een opzegging beëindigt een lopende huurovereenkomst en kan alleen op een van de wettelijke gronden van artikel 7:274 BW.
Wat gebeurt er als de verhuurder niet of te laat aanzegt?
Dan wordt de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De aanzegging moet niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand vóór de einddatum schriftelijk gebeuren.
Mag ik zelf tussentijds opzeggen?
Bij het korte tijdelijke contract voor aangewezen groepen mag u tussentijds opzeggen met de wettelijke opzegtermijn. Bij tussenhuur met een diplomatenclausule geldt dat niet zonder meer. Controleer daarom eerst de contractvorm.
Mijn tijdelijke huurcontract wordt verlengd. Is het dan een vast contract?
Bij het korte tijdelijke contract van artikel 7:271 lid 2 BW geldt een aansluitend nieuw contract als verlenging voor onbepaalde tijd, ook als daarin opnieuw een einddatum staat. Bij afzonderlijke vormen, zoals tussenhuur met een diplomatenclausule, kan verlenging anders uitpakken.
Geldt dit ook voor een kamer?
Onzelfstandige woonruimte kende onder het oude regime een langere maximumduur van vijf jaar. Voor contracten van op of na 1 juli 2024 geldt ook hier dat onbepaalde tijd de hoofdregel is en tijdelijk alleen bij een wettelijke uitzondering kan.
Geeft deze uitspraak iedere kwetsbare huurder recht op een vast contract?
Nee. De uitkomst berustte op de bijzondere overeenkomst, het gebruikelijke beleid van de verhuurder, onvoldoende bewezen overlast en de zeer ernstige gevolgen van ontruiming. De rechter moet de concrete omstandigheden beoordelen; kwetsbaarheid alleen beslist de zaak niet.
Even overleggen?
Bel 070 450 0300 of stuur uw huurcontract en de brief die u ontving via ons contactformulier. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels. Meer over onze dienstverlening: huurrecht. Bent u expat, lees dan ook Expats en tijdelijke huurcontracten.
Huurrecht in uw stad. Of uw contract werkelijk tijdelijk is, hangt samen met studie, werk of verblijf — en daarmee vaak met de stad waarin u huurt: Huurrecht advocaat Utrecht · Huurrecht advocaat Eindhoven · Huurrecht advocaat Amsterdam. Het volledige overzicht staat op huurrecht.
Checklist bij een verzoek om te vertrekken
- Onder welk wettelijk type valt het contract?
- Was de tijdelijke vorm toegestaan toen het werd gesloten?
- Is de huurder tijdig en correct geïnformeerd?
- Is er sprake van verlenging of voortzetting?
- Welke einddatum en ontruimingsroute worden precies gevraagd?
Fictief voorbeeld: een huurder ontvangt twee weken vóór het einde van een kort tijdelijk contract voor het eerst een eindmededeling. De verhuurder kan dan niet uitsluitend op de contractdatum wijzen. Eerst moet worden onderzocht of de informatieplicht is nageleefd en wat dat voor voortzetting betekent.
Teken bij twijfel geen vertrekverklaring voordat uw positie is beoordeeld. Een beëindiging met wederzijds goedvinden kan andere gevolgen hebben dan het bestrijden van een onjuiste eindmededeling.
Bronnen bij deze aanvulling
Inhouds- en bronnencontrole: 11 oktober 2026. Controleer bij toepassing de actuele regeling en uw eigen documenten.