Geçici kira sözleşmesi: ne zaman yapılabilir ve ne zaman sona erer?

1 Temmuz 2024’ten bu yana konutlarda süresiz kira sözleşmesi yeniden temel kuraldır. Bitiş tarihi olan bir sözleşme artık yalnızca kira süresinin dolmasıyla sona ermez (Medeni Kanun madde 7:271/1). Geçici kiralama artık yalnızca kanunla belirlenmiş sınırlı sayıda durumda, en fazla iki yıl için ve ancak ev sahibi sona erme bildirimini zamanında yaparsa mümkündür. 1 Temmuz 2024’ten önce yapılan sözleşmelere eski düzenleme uygulanır.

Geçici sözleşmeniz gerçekten sona eriyor mu? Bir dakikada kontrol edin: sona erme bildirimi testi.

Şimdi neler yapabilirsiniz

1. Şu tarihi bulun: kira sözleşmenizin akdedildiği tarih. Belirleyici ölçüt budur; bir uzatmanın başlangıç tarihi değil.
2. Sözleşmede belirli süre için bir gerekçe belirtilip belirtilmediğine ve hangisi olduğuna bakın.
3. Sözleşmenin sona ermesiyle ilgili bir mektup mu aldınız? Mektubun ne zaman gönderildiğine ve bunun bitiş tarihinden önceki üç ay ile bir ay arasındaki zaman aralığına denk gelip gelmediğine bakın.
4. Depozitoyu net kira tutarıyla karşılaştırın.
5. Gerekçenin doğru olup olmadığından şüpheniz varsa, taşınma konusunda anlaşma yapmadan önce sözleşmeyi incelettirin.

1 Temmuz 2024’te neler değişti

Süresiz Kira Sözleşmeleri Kanunu (Wet vaste huurcontracten) çıkış noktasını tersine çevirdi. O tarihten bu yana Medeni Kanun madde 7:271/1, belirli süreli olarak yapılan bir kiranın yalnızca kira süresinin dolmasıyla sona ermeyeceğini öngörür. İfadeye dikkat edin: kanun, sözleşmenin kendiliğinden süresiz olarak yapılmış sayılacağını söylemez; kendiliğinden sona ermeyeceğini söyler. Pratik sonuç aynıdır. Tam kiracı korumanız devam eder ve sözleşme ancak Medeni Kanun madde 7:274’teki gerekçelerle feshedilebilir.

Geçici olarak sunulan bir sözleşme kanuni bir istisnaya uymuyorsa, kâğıt üzerinde bir bitiş tarihi olsa bile kural olarak olağan kiracı koruması geçerlidir. Dolayısıyla bir bitiş tarihi tek başına artık hiçbir şey ifade etmez.

Geçici kiralama hâlâ ne zaman mümkün?

Konutun geçici olarak kiralanması Medeni Kanun madde 7:271/2 uyarınca hâlâ mümkündür; ancak yalnızca iki yıl veya daha kısa bir süre için ve yalnızca hükümet kararnamesiyle belirlenmiş kategorilerdeki kişilere: Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (Geçici Kira Sözleşmesine İlişkin Belirli Gruplar Kararnamesi). Bunlar arasında başka bir belediyede geçici olarak kiralayan öğrenciler, tadilat nedeniyle geçici olarak başka yerde oturan kişiler, sosyal barınmadan çıkan veya sosyal acil durumda olan kişiler, daha önceki bir fesihten sonra verilen ikinci şans kiraları, vefat eden bir kiracının geride kalan yakınları, boşanma/ayrılık durumları ve doğrudan COA kabul merkezinden gelen oturma izni sahipleri (statushouders) yer alır.

Bunun yanında birkaç ayrı yol daha vardır:

Listede yer almayanlar en az o kadar önemlidir. Geçici bir iş sözleşmesi, iki yıl olarak öngörülen bir kalış süresi, mülkü “belki satmak isteyen” bir ev sahibi ya da yurt dışından gelmiş olmanız: bunların hiçbiri belirlenmiş bir gerekçe değildir. Kaynak: Hollanda hükümeti (Rijksoverheid), konut kira sözleşmesi türleri.

Öğrenci olarak geçici kira sözleşmesi

Öğrenci sözleşmesi iki farklı anlama gelebilir.

• Geçici sözleşme (en fazla iki yıl). Bu yol yalnızca eğitiminiz için, yaşadığınız belediyeden başka bir belediyede geçici olarak konut kiralıyorsanız mümkündür. Sözleşme ancak ev sahibi bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı sona erme bildirimi yaparsa sona erer (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:271/2).
• Kampüs sözleşmesi (süresiz). Sözleşmeye göre konut öğrencilere ayrılmıştır. Ev sahibi her yıl yazılı olarak, üç ay içinde bir meslek okulu (mbo), uygulamalı bilimler yüksekokulu veya üniversiteye kayıt belgesi göndermenizi isteyebilir. Göndermezseniz ‘kendi kullanımı’ gerekçesiyle fesih bildiriminde bulunabilir (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:274d). Feshi kabul etmezseniz mahkeme karar verir.

Öğrenci olmanız, sıradan bir geçici sözleşmeyi kendiliğinden geçerli kılmaz. Sözleşmenizde bu iki yoldan hangisinin yer aldığını kontrol edin.

Sözleşmenize hangi düzenleme uygulanır?

Sona erme bildirimi, fesih bildirimiyle aynı şey değildir

İzin verilen geçici bir sözleşmede her şey sona erme bildirimine bağlıdır. Medeni Kanun madde 7:271/2, ev sahibini belirli sürenin dolmasından en erken üç ay, en geç bir ay önce kiranın sona ereceği günü size yazılı olarak bildirmekle yükümlü kılar. Bu bir son tarih değil, bir zaman aralığıdır: çok erken yapılan bildirim de geçerli sayılmaz.

Ev sahibi bunu yapmazsa, kira sözleşmesi süre dolduktan sonra süresiz olarak uzar. Aynı sonuç, aynı kiracıyla hemen ardından yeniden bir sözleşme yapıldığında da doğar. Bu, kira hukukunda ev sahiplerinin en sık kaçırdığı süredir; sizin için ise taşınmak ile oturmaya devam etmek arasındaki farktır. Mektubu ve onu hangi tarihte aldığınıza dair kanıtı saklayın.

Fesih bildirimiyle arasındaki fark esaslıdır. Sona erme bildirimi, izin verilen geçici bir sözleşmenin kararlaştırılan günde sona erdiğini teyit eder. Fesih bildirimi ise devam eden bir kira sözleşmesini sona erdirir ve ancak Medeni Kanun madde 7:274’teki gerekçelerden birine, örneğin acil kendi kullanım ihtiyacına veya sözleşmeye aykırılığa dayanabilir. Bir mektup alırsanız önce bunun ikisinden hangisi olduğuna bakın: hangi savunmaya sahip olduğunuzu bu belirler.

Kiracı olarak izin verilen geçici bir sözleşmeyi süresinden önce feshedebilirsiniz; bunu kiranın ödenmesi gereken bir güne karşı ve fesih süresine uyarak yapmanız gerekir.

Sözleşme yine de devam ederse

Geçerli bir gerekçe olmadığı ya da sona erme bildirimi zamanında yapılmadığı için sözleşmeniz süresiz olarak devam ediyorsa, yalnızca bitiş tarihinden fazlası değişir. Bu durumda tam kiracı korumasına sahipsiniz: ev sahibi ancak kanuni bir gerekçeyle fesih bildiriminde bulunabilir, sizin kabul etmeniz gerekmez ve sizin onayınız olmadan mahkemeye gitmek zorundadır. Tahliye için kural olarak her zaman bir mahkeme kararı ve bir icra memuru gerekir.

Bu nedenle, gerçekte hangi konumda olduğunuz netleşmeden bir taşınma anlaşmasını imzalayarak yanıt vermeyin. Sözleşmenin sona ermesini kendiniz kabul ederseniz bu korumadan vazgeçmiş olursunuz.

Ayrıca okuyun: Ev sahibiniz kirayı feshediyor veya tahliye bildiriyor.

Geçici kira sözleşmesi sona erdi: tahliye yine de reddedilebilir mi?

Geçerli bir geçici kira sözleşmesinin sona ermesine dayanmak, istisnai koşullarda kabul edilemez olabilir. Eşik yüksektir: konut sıkıntısı veya başka bir konutun bulunmaması tek başına her geçici sözleşmeyi süresiz hâle getirmez. Önce sözleşmenin uygulanacak yasal düzenleme kapsamında geçerli olup olmadığı ve sona erme bildiriminin koşullara uyup uymadığı belirlenmelidir.

Arnhem-Leeuwarden İstinaf Mahkemesi bu istisnayı, 25 Ağustos 2026’da verdiği ve 21 Eylül 2026’da yayımlanan ECLI:NL:GHARL:2026:5498 sayılı kararında uyguladı. Dava, destekli yaşam ortamından ayrılan kırılgan durumdaki bir kiracıyla 2022’de yapılan 18 aylık sözleşmeyle ilgiliydi. Geçiş hükümleri gereği bu sözleşmeye Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:271 maddesinin eski hâli uygulanıyordu.

Ev sahibi neden burada sözleşmenin sona ermesine dayanamadı?

Ev sahibi ‘koşullu oturma’ sözleşmesi sunmuştu. Kendi açıklamasına göre bu tür sözleşmeler normalde devam ettiriliyordu. Bu davada devam ettirmeme gerekçesi olarak rahatsızlık verici davranışlar ileri sürüldü; ancak ayrıntılı itirazlar karşısında bu iddialar yeterince kanıtlanmadı. Kiracının bilinen ruhsal kırılganlığı ve aldığı desteğin tehlikeye girmesi nedeniyle tahliyenin sonuçları da özellikle ağırdı.

Bu koşulların bütünü, kiranın sona ermesine dayanmayı makuliyet ve hakkaniyet ölçütlerine göre kabul edilemez kıldı. Rahatsızlık verme gerekçesiyle sözleşmenin mahkemece sona erdirilmesi talebi de reddedildi. Karar, geçici kira sözleşmelerini genel olarak uzatmaz; kırılgan bir kiracının neden olduğu rahatsızlığın hiçbir zaman sözleşmenin sona erdirilmesine yol açamayacağı anlamına da gelmez (kararın 3.6–3.18 numaralı paragrafları).

Tahliye tehdidinde hangi belgeler yardımcı olur?

• Kira sözleşmesi, koşulları ve konutun özel amacına ilişkin belgeler.
• Sona erme bildirimi, teslim alındığına dair kanıt ve bildirilen bitiş tarihi.
• Somut rahatsızlık şikâyetleri, bunlara verdiğiniz yanıtlar ve olayları açıklayan beyanlar.
• Taşınmanın sonuçları ve mevcut alternatifler hakkında bakım veya destek uzmanlarının ilgili açıklamaları.
• Koşullar yerine getirildiğinde kiranın devamına ilişkin taahhütler veya uygulanan politika.

Geçici sözleşmenin geçerliliği, sona erme bildirimindeki bir hata ve bu istisnai menfaat değerlendirmesi birbirinden ayrılmalıdır. Önce geçici sözleşmenin sona erme bildirimini kontrol edin. Tahliye duyurulmuşsa hemen atılması gereken adımları da okuyun. Aynı istisnanın size de uygulanacağını umarak bir dava dilekçesini veya mahkeme kararını görmezden gelmeyin.

Geçici sözleşmede depozito ve kira bedeli

Geçici veya eşyalı kiralama, depozito için kanuni üst sınırı değiştirmez. 1 Temmuz 2023’ten itibaren yapılan sözleşmelerde üst sınır iki aylık net kiradır (Medeni Kanun madde 7:261b/2); daha eski sözleşmeler için Hollanda hükümeti (Rijksoverheid) en fazla üç aylık net kira belirtmektedir. Bu üst sınır, Medeni Kanun madde 7:265 uyarınca emredici hukuktur.

Kira bedeli için Medeni Kanun madde 7:249’daki altı aylık süre geçerlidir; sözleşme tarihine göre tek bir fark vardır: 1 Temmuz 2024’ten önceki geçici bir sözleşmeyi sona ermesinden sonraki altı aya kadar hâlâ denetletebilirsiniz, o tarihte veya sonrasında yapılan bir sözleşmeyi ise yalnızca altı ay içinde.

Ayrıca okuyun: Ev sahibi ne kadar depozito isteyebilir ve Fazla mı kira ödüyorum?

Uygulamada nerede hata yapılıyor

• Bitiş tarihi bir son olarak algılanıyor. 1 Temmuz 2024’ten bu yana durum artık böyle değil.
• Gerekçe yok veya doğru değil. Belirlenmiş bir kategori olmadan “geçici kiralama”ya yapılan bir atıf geçerli olmaz.
• Sona erme bildirimi çok erken veya çok geç yapılıyor. Her iki durum da süresiz uzamaya yol açar.
• Hemen ardından yeni bir sözleşme. Bu da kirayı yine süresiz hâle getirir.
• Zaman baskısı altında onay vermek. Sözleşmenin sona ermesine atılan bir imzayı geri almak zordur.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmemde bir bitiş tarihi var. O zaman çıkmak zorunda mıyım?
Kendiliğinden hayır. 1 Temmuz 2024’ten bu yana belirli süreli olarak yapılan bir kira, yalnızca kira süresinin dolmasıyla sona ermez (Medeni Kanun madde 7:271/1). Yalnızca usulüne uygun ve zamanında sona erme bildirimi yapılmış, izin verilen geçici bir sözleşme kararlaştırılan günde sona erer.

Bir ev sahibi ne zaman hâlâ geçici sözleşme teklif edebilir?
Yalnızca en fazla iki yıl için ve yalnızca Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’te (Geçici Kira Sözleşmesine İlişkin Belirli Gruplar Kararnamesi) belirlenmiş bir kategorideki kiracılara. Bunun yanında hedef grup sözleşmeleri, niteliği gereği kısa süreli kiralar ve Boş Mülkler Kanunu (Leegstandswet) uyarınca kiralama da vardır.

Sona erme bildirimi ile fesih bildirimi arasındaki fark nedir?
Sona erme bildirimi, izin verilen geçici bir sözleşmenin kararlaştırılan günde sona erdiğini teyit eder. Fesih bildirimi ise devam eden bir kira sözleşmesini sona erdirir ve ancak Medeni Kanun madde 7:274’teki kanuni gerekçelerden birine dayanabilir.

Ev sahibi sona erme bildirimini hiç yapmaz veya geç yaparsa ne olur?
Bu durumda kira sözleşmesi, belirli süre dolduktan sonra süresiz olarak uzar. Sona erme bildirimi, bitiş tarihinden en erken üç ay ve en geç bir ay önce yazılı olarak yapılmalıdır.

Sözleşmeyi süresinden önce kendim feshedebilir miyim?
İzin verilen geçici bir sözleşmede evet; kiranın ödenmesi gereken bir güne karşı ve fesih süresine uyarak. Hangi sürenin kararlaştırıldığını sözleşmenizden kontrol edin.

Geçici kira sözleşmem uzatılırsa süresiz sözleşmeye dönüşür mü?
Evet. Ev sahibi, en fazla iki yıllık geçici sözleşmenin ardından sizinle kesintisiz olarak yeni bir sözleşme yaparsa bu, süresiz uzatma sayılır (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:271/2). Yeni sözleşmede yeniden bir bitiş tarihi yazsa da sonuç aynıdır. Ev sahibinin sona erme bildirimini hiç yapmaması veya zamanında yapmaması hâlinde de sözleşme süresiz olarak devam eder.

Bu bir oda için de geçerli mi?
Bağımsız olmayan konutlar için eski düzenlemede beş yıllık daha uzun bir azami süre vardı. 1 Temmuz 2024’te veya sonrasında yapılan sözleşmelerde burada da temel kural süresiz sözleşmedir ve geçici kiralama ancak kanuni bir istisna varsa mümkündür.

Bu karar her kırılgan kiracıya süresiz sözleşme hakkı verir mi?
Hayır. Sonuç; özel sözleşmeye, ev sahibinin olağan uygulamasına, rahatsızlık iddialarının yeterince kanıtlanmamasına ve tahliyenin çok ağır sonuçlarına dayanıyordu. Mahkeme somut koşulları değerlendirmelidir; kırılganlık tek başına davayı belirlemez.

Görüşmek ister misiniz?

Arayın: 070 450 0300 ya da kira sözleşmenizi ve aldığınız mektubu iletişim formumuz aracılığıyla gönderin. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir. Altı ofisimiz var ve size Türkçe, Lehçe ve İngilizce olarak da yardımcı oluyoruz. Hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi: kira hukuku. Expat iseniz şunu da okuyun: Expat’lar ve geçici kira sözleşmeleri.

Şehrinizde kira hukuku. Sözleşmenizin gerçekten geçici olup olmadığı eğitim, iş veya ikametle — dolayısıyla çoğu zaman kiraladığınız şehirle — bağlantılıdır: Utrecht kira hukuku avukatı · Eindhoven kira hukuku avukatı · Amsterdam kira hukuku avukatı. Tam genel bakış için sayfamıza bakın: kira hukuku.