Hollanda'da tahliyeyi önlemek: kira borcu veya kira uyuşmazlığı

Hollanda’da kiralık evinizi kaybetme tehlikesiyle mi karşı karşıyasınız? Önce hukuken ne olduğunu netleştirin: bir mektup mu aldınız, mahkemeye çağrıldınız mı (dava çağrı kâğıdı, dagvaarding), bir karar mı var, yoksa deurwaarder (icra memuru) bir tahliye tarihi mi bildirdi? Hangi tepkinin gerektiğini ve hangi süreyi takip etmeniz gerektiğini bu aşama belirler. Ödeme planı, bir talebe karşı savunma ve bir kararın icrasını durdurmaya yönelik dava farklı yollardır.

Kira dosyanızı değerlendirmemizi isteyin

Arslan Advocaten, kira borcu (huurachterstand), fesih bildirimi ve tahliye tehlikesi yaşayan kiracılara yardımcı olur. Aldığınız belgeleri yanınızda bulundurun ve ilk görüşmede bir duruşma ya da tahliye tarihi belirlenip belirlenmediğini söyleyin. Belirli bir tarih varsa, bir ödeme teklifinin ya da borç danışmanlığı randevusunun sonucunu beklemeyin.

Kira dosyanızı değerlendirtin ya da Lahey ofisimizi arayın: +31 70 450 0300. İlk tanışma görüşmesi ücretsizdir. Sonraki çalışmaların masraflarını ve olası adli yardımı sizinle önceden kararlaştırırız.

Hangi belgeyi aldınız?

Ödeme hatırlatması veya ihtarname

Talep edilen tutarı ay ay kontrol edin. Dökümü banka hesap özetlerinizle karşılaştırın; eksik ödeme görünüyorsa ya da masraflar belirsizse açıklama isteyin. Hangi kalemlere itiraz ettiğinizi yazılı olarak bildirin. Bu arada bir sonraki kira taksitinin de ödenmeden kalmasını önlemeye çalışın.

Doğru olan bir borcu tek seferde ödeyemiyorsanız, bütçenize uygun bir teklif yapın. Normal kirayı eski borcun geri ödemesinden ayrı tutun. Kira borcu için ödeme planını nasıl yazıya dökeceğinizi ve tahsilat masrafları ile tahliye konusunda hangi anlaşmaların da gerektiğini okuyun.

Fesih bildirimi

Kiraya verenden gelen bir mektup, her durumda kiranızın belirtilen tarihte sona erdiği anlamına gelmez. Korunan konutlarda olağan fesihte, fesih gerekçesi, bildirimin şekli ve sizin onay verip vermediğiniz rol oynar. Bu nedenle mektubu kira sözleşmesinin tamamıyla birlikte değerlendirtin.

İmza atmamak, kira ilişkisinin sona erebileceği her yola karşı genel bir koruma değildir. Bir yükümlülüğün ihlali nedeniyle fesih, bazı geçici sözleşmelerin sona ermesi veya mevcut bir kararın icrası için farklı kurallar geçerlidir. Neden vazgeçtiğiniz ve hangi yükümlülüklerin devam ettiği netleşmeden taşınma anlaşması da imzalamayın.

Dava çağrı kâğıdı (dagvaarding)

Dava çağrı kâğıdında kiraya verenin ne talep ettiği ve ne zaman yanıt vermeniz gerektiği yazar. Talep aynı anda ödeme, kira sözleşmesinin feshi ve tahliyeyi kapsayabilir. Belirtilen tarih bir usul işlemine ya da sözlü duruşmaya ilişkin olabilir. Talimatları okuyun ve gerekirse sizden ne beklendiğini kontrol ettirin.

Bir borcu kabul edip yine de masrafların tutarına, feshe veya çok kısa bir tahliye süresine karşı savunma yapabilirsiniz. Yalnızca kiraya verenle iletişime geçmek, davadaki yanıtınızın yerini tutmaz. Kira borcu nedeniyle dava çağrı kâğıdı için adım adım rehbere bakın.

Tahliye kararı

Karardan sonra davada hazır bulunup bulunmadığınızı, kararın size nasıl ve ne zaman tebliğ edildiğini ve kararın derhal icra edilebilir (uitvoerbaar bij voorraad) ilan edilip edilmediğini bilmek önemlidir. Avukatınız hangi imkânların hâlâ açık olduğunu ve bir kanun yolunun icra için ne anlama geldiğini değerlendirir. Her karar için tek ve sabit bir süre olduğunu varsaymayın.

Mahkemeye yazılan bir itiraz mektubu otomatik olarak geçerli bir kanun yolu değildir. İstinaf da icra edilebilir ilan edilmiş bir kararın icrasını her durumda engellemez. Tahliye kararı aldınız sayfasında itiraz (verzet), istinaf (hoger beroep) ve icra uyuşmazlığı (executiegeschil) arasındaki farkı bulabilirsiniz.

Belirli bir tahliye tarihi

Tahliye bildirildiyse hemen bizimle iletişime geçin ve tahliye bildirimini, kararı ve tebliğ belgesini gönderin. Karardan bu yana neyin değiştiğini anlatın: ödemeler, bir anlaşma, gelirin yeniden sağlanması veya somut borç danışmanlığı değerlendirme için önemli olabilir. Deurwaarder ve kiraya verenle daha önce hangi görüşmelerin yapıldığını da belirtin.

Bir başvuru yapmanız veya bir tutar ödemeniz, tahliye tarihini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İcranın ertelenmesi ya da yapılmaması için yazılı bir anlaşma veya uygulanabilir bir mahkeme kararı konusunda netlik olmalıdır. Deurwaarder’ı kimin bilgilendireceğini ve planlanan icranın gerçekten iptal edilip edilmediğini yazılı olarak teyit ettirin.

Kira borcu ne zaman tahliyeye yol açabilir?

Kira borcu, fesih ve tahliye talebine gerekçe olabilir. Mahkeme yükümlülüğün ihlalini ve koşulları değerlendirir. Borcun büyüklüğü, daha önceki ödeme sorunları, sonradan yapılan ödemeler ve güncel kirayı ödemeye devam edebilme imkânı bu değerlendirmede önemli olabilir.

Üç aylık borç, tahliye için otomatik bir takvim değildir. Hollanda yargısının yayımladığı kira davalarına ilişkin tavsiyeler değerlendirme ilkeleri içerir ve tekrarlanan ödeme aksaklığına, erken uyarı sistemine (vroegsignalering) ve duruma özel çözümlere de yer verir. Daha önce aleyhinize verilmiş bir karar ve yeni bir borç, ilk kez yaşanan ve sonradan giderilmiş bir ödeme sorunundan farklı bir durum yaratabilir.

Sulh hukuk mahkemesinin (kantonrechter) esas aldığı ilkeler. Eylül 2026 tarihli Kira borcu, fesih ve tahliye tavsiyesine (Aanbeveling huurachterstand en ontbinding en ontruiming) göre:

• ödememe nedeniyle fesih, borç üç aylık kira taksitine ulaştığında kural olarak kabul edilir; kira peşin ödeniyorsa ödenmemiş cari ay da sayılır. Borç aylık kiranın üç katından azsa, talep kural olarak reddedilir;
• tekrarlanan ödeme aksaklığında, duruşmadan önceki bir yıl içinde daha önce kira borcunu ödemeye mahkûm edildiyseniz iki aylık borç yeterlidir;
• kiraya veren, dava çağrı kâğıdında erken uyarı kurallarına (sizi bilgilendirme ve borcu belediyeye bildirme) uyduğunu göstermelidir. Uymadıysa mahkeme feshi reddedebilir;
• evde yaşayan çocukların çıkarları öncelikli husus olarak tartılır (Hollanda Yüksek Mahkemesi (Hoge Raad), 28 Kasım 2025). Dava çağrı kâğıdında evde reşit olmayan çocukların yaşayıp yaşamadığı belirtilmelidir.

Savunma yaparsanız mahkeme bir ödeme süresi de verebilir veya sözleşmeyi şarta bağlı olarak feshedebilir. Tam metin, yukarıda bağlantısı verilen kira davalarına ilişkin tavsiyelerde yer alır.

Bu nedenle yalnızca borcun neden oluştuğunu açıklamayın. Ne ödendiğini ve yeni bir borcun nasıl önleneceğini de gösterin. Konut kira borcu hakkındaki ana rehber, bakiyeyi ve olası sonraki adımları sıralamanıza yardımcı olur.

Mahkeme karar vermeden önce ödemek işe yarar mı?

Ödeme yapmak çok önemli olabilir, ancak bir davayı veya tahliye talebini otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Tutarın faiz ve masrafları da kapsayıp kapsamadığını, ödemelerin nasıl mahsup edildiğini ve kiraya verenin hangi talepleri sürdürdüğünü kontrol edin. Banka hesap özetlerini saklayın ve güncel bir bakiye isteyin.

Ödemeleri zamanında karşı tarafa ve usul kurallarına uygun olarak mahkemeye bildirin. Davanın geri çekilip çekilmediğini, ertelenip ertelenmediğini veya devam edip etmediğini sorun. Bu konuda netlik olmadığı sürece mahkemenin talimatlarına uymaya devam edin. Kira borcunu duruşmadan önce ödemek hakkında daha fazlasını okuyun.

Bir avukat sizin için ne yapabilir?

Kira hukuku avukatı hukuki dayanağı, davanın aşamasını, talep edilen tutarları ve mevcut kanıtları inceler. Ardından müzakerenin, yazılı bir yanıtın, dava içinde savunmanın veya acil bir tedbirin uygun olup olmadığı değerlendirilebilir. Bazen net bir anlaşma mümkündür; diğer dosyalarda uyuşmazlığa mahkemenin karar vermesi gerekir.

Devam eden bir davada yalnızca sizin açıklamanız yeterli değildir. Bu açıklamanın belgelerle ve taleplere verilen somut bir yanıtla bağlantılı olması gerekir. Eksik ödemeleri, itiraz edilen masrafları, bir ihlalin nedenini ve süresini ve kanıtlanabilir değişiklikleri düşünün. Avukatınız masraf riskini ve mevcut imkânların sınırlarını da sizinle konuşur.

Evi korumak mümkün görünmüyorsa, taşınma tarihi, kalan borç ve icra hakkındaki anlaşmalar yine de önemli olabilir. Bir anlaşma uygulanabilir olmalı ve hangi yükümlülüklerin devam ettiğini açıkça göstermelidir. Sonuçlarını göremediğiniz hiçbir belgeyi imzalamayın.

Borç danışmanlığı ve olası moratoryum

Birden fazla borcunuz varsa veya normal kirayı sürekli olarak karşılayamıyorsanız, belediyenizin borç danışmanlığı hizmetiyle (schuldhulpverlening) de iletişime geçin. Dava çağrı kâğıdını veya tahliye tarihini hemen bildirin. Mali yardım ve hukuki destek birlikte gerekebilir; borç danışmanlığındaki ön görüşme mahkeme sürelerinin yerini tutmaz.

Belirli koşullar altında, Hollanda İflas Kanunu (Faillissementswet) madde 287b uyarınca bir moratoryum, kira borcu nedeniyle konuttan tahliyeye karşı geçici koruma sağlayabilir. Amacı, uzlaşmaya dayalı bir borç süreci için alan açmaktır. Kararı mahkeme verir ve güncel kiraya ilişkin anlaşmalar dahil konulan koşullar belirleyicidir.

Yalnızca başvuru yapmak tahliyeyi durdurmaz. Moratoryum ayrıca her tahliye gerekçesi için genel bir çözüm değildir. Tahliyede moratoryum hakkındaki ayrı açıklamaya ve Bureau Wsnp’nin bilgi ve formlarına (Felemenkçe) bakın.

Rahatsızlık veya konut dolandırıcılığı nedeniyle tahliye

Rahatsızlık verme, alt kiralama veya evde asıl ikametgâhınızın olmaması gibi suçlamalar, bir kira bakiyesinden farklı bir ispat yaklaşımı gerektirir. Hangi somut davranışların, hangi tarihlerde ve hangi belgelere dayanarak ileri sürüldüğünü sorun. Olgulara dayalı yanıt verin ve neyi açıkladığınızı veya değiştirdiğinizi gösteren yazışmaları da saklayın.

Evde oturma durumunuz hakkında yanlış bir izlenim veren belgeleri sonradan oluşturmayın. İşe yarar bir dosya gerçek, doğrulanabilir bilgiler içerir ve aleyhinize görünen koşulları da açıklar. Rahatsızlık nedeniyle tahliye ve konut dolandırıcılığı veya asıl ikametgâh olmaması hakkındaki ayrıntılı sayfaları okuyun.

Kiraya veren kilitleri değiştirdi

Kiraya veren, bir kira uyuşmazlığını sizi kendi başına dışarıda bırakarak çözemez. Eve giremediğinizi, size neler söylendiğini ve hangi eşyalarınıza veya zorunlu imkânlara ulaşamadığınızı kayda geçirin. Karşılaşmanın tırmanmasına izin vermeden yardım alın.

Dışarıda bırakıldığınızda hızlı hukuki adım gerekebilir. Bu durum, bir deurwaarder tarafından yapılan resmî icradan veya idari bir kapatmadan farklıdır. Belgeleri yanınıza alın ve ev sahibi kilitleri değiştirdiğinde neler yapabileceğinizi okuyun.

Tahliye tehlikesinde yardımın maliyeti nedir?

İlk görüşmede durumunuzu ve sonraki çalışma imkânlarını konuşuruz. Koşulları sağlıyorsanız, adli yardım (toevoeging) temelinde devlet destekli hukuki yardım mümkün olabilir. Bu değerlendirmede gelir ve varlık da dikkate alınır. Güncel gelirinizin daha düşük olması, referans yılının değiştirilmesi (peiljaarverlegging) imkânına bakmak için bir neden olabilir.

Adli yardım, dava ile ilgili her tutarın karşılandığı anlamına gelmez. Olası bir katkı payının yanında, karşı tarafın yargılama giderlerine mahkûmiyet veya ödemekle yükümlü olduğunuz bir davada mahkeme harcı gibi başka masraflar da olabilir. Sulh hukuk davasında davalı olarak kural olarak kendiniz mahkeme harcı ödemezsiniz, ancak karşı tarafın masraflarına mahkûm edilebilirsiniz. İstinaf için farklı masraflar ve kurallar geçerlidir.

Adli yardım almaya hak kazanmıyorsanız, ücretli hukuki yardım konusundaki anlaşmaları sizinle konuşuruz. Mali değerlendirme için Raad voor Rechtsbijstand’ın bilgilerine (Felemenkçe) bakın. Bir tanışma görüşmesi veya başvuru, dosyanızı üstlendiğimiz anlamına gelmez.

Evinizde reşit olmayan çocuklar mı yaşıyor? Evde çocuklar varken tahliye ve ailenin çıkarları hakkındaki ayrı açıklamayı da okuyun. Değerlendirme için önemli koşulları da gönderin.

İlk değerlendirmede hangi belgeler işe yarar?

Kira sözleşmenizi şartlarıyla birlikte, en son kira dökümünü ve ilgili banka hesap özetlerini toplayın. Sorunuzun ilgili olduğu mektubu, dava çağrı kâğıdını veya kararı ekleriyle birlikte ekleyin. Bir kararda tebliğ ve icra bildirimi de önemlidir. Teslim alma tarihi önemli olabilecekse zarfları saklayın.

Ayrıca kısa bir zaman çizelgesi hazırlayın. Aldığınız mesajları, ödemeleri, yapılan anlaşmaları ve yaklaşan tarihleri not edin. Ortak kiracıların, bir kayyumun (bewindvoerder) veya bir borç danışmanının dahil olup olmadığını belirtin. Tüm hikâyenizi önce kusursuz biçimde yazmanız gerekmez: acil bir durumda belgeler ve bir sonraki tarih başlangıç noktasıdır.

Ofislerimizden yardım

Arslan Advocaten kiracılara Rotterdam, Lahey, Amsterdam, Utrecht, Eindhoven ve Tilburg‘dan yardım eder. Ön görüşmenin iyi hazırlanabilmesi için nerede oturduğunuzu ve uyuşmazlığın ne hakkında olduğunu belirtin.

Size Türkçe, Felemenkçe, İngilizce veya Lehçe yardımcı olabiliriz. Mesaj göndermek hiçbir yasal süreyi durdurmaz. Yakın bir tarihte tahliye veya duruşma planlandıysa bizi arayın ve bu tarihi hemen belirtin.

Tahliyeyi önleme hakkında sık sorulan sorular

Hiçbir şey imzalamadığım sürece güvende miyim?

Hayır. Onay vermemek bir fesih bildiriminde önemli olabilir, ancak bir ihlal nedeniyle feshi, geçerli bir geçici sözleşmenin sona ermesini veya mevcut bir kararın icrasını otomatik olarak engellemez. Somut yolu değerlendirtin.

Ödeme planı önerirsem duruşma yapılır mı?

Yapılabilir. Bir teklif henüz kabul edilmiş bir anlaşma değildir ve dava takvimini kendiliğinden değiştirmez. Davayla ne olacağı netleşene kadar mahkemenin talimatlarına uyun.

Tahliye kararından sonra hâlâ bir şey yapabilir miyim?

Bazen bir kanun yolu, icra hakkında bir anlaşma veya başka bir mahkeme tedbiri mümkündür. Bu; karara, sürelere ve koşullara bağlıdır. Kararı ve tebliğ belgesini hemen inceletin.

Belediye tahliyemi otomatik olarak durdurabilir mi?

Borç danışmanlığına başvurmak kendiliğinden bu sonucu doğurmaz. Hangi yardımın sunulduğu ve bir anlaşmanın veya mahkeme tedbirinin icrayı gerçekten durdurup durdurmadığı açık olmalıdır.

Kiraya veren eşyalarımı kendisi çıkarabilir mi?

Kiraya veren, bir kira uyuşmazlığını kendi başına tahliye ederek çözemez. Dışarıda bırakılma veya eşyalarınızın çıkarılması tehlikesi varsa, hızla kanıt toplamanız ve hukuki durumunuzu değerlendirtmeniz önemlidir.

Tahliyede hukuki yardım her zaman ücretsiz midir?

Hayır. Tanışma görüşmesi ücretsizdir. Sonraki çalışmalar için ücret anlaşmaları ya da koşulları sağlıyorsanız adli yardım şartları geçerlidir. Adli yardımın kapsamı dışında kalan masrafları da konuşun.

Kiraya veren kirayı feshederse taşınmak zorunda mıyım?

Hayır, kendiliğinden değil. Kiraya veren evinizin kirasını feshederse, kira ancak yazılı olarak onay verirseniz veya mahkeme sona erdiğini tespit ederse biter (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:272). Bu karara kadar evde kalabilirsiniz. Kiraya verenin yasal bir fesih gerekçesine ihtiyacı vardır (madde 7:274). Onay vermiyorsanız bunu yazılı olarak bildirin. Bu, kira borcu nedeniyle fesih için geçerli değildir; o, dava çağrı kâğıdı yoluyla ilerler.

Bir sonraki süreyi kontrol ettirin

Bir dava çağrı kâğıdına, karara veya bildirilen bir tahliyeye nasıl yanıt vereceğinizi öğrenmek mi istiyorsunuz? Kira dosyanızı değerlendirmemizi isteyin. Hangi belgeyi aldığınızı ve üzerinde hangi tarihin yazdığını belirtin. Acil bir tarih varsa +31 70 450 0300 numarasından arayabilirsiniz.