Kira borcu ve tahliye tehlikesi: neler yapabilirsiniz?

Kira borcunuzun (birikmiş kiranın) olması, evinizi otomatik olarak kaybedeceğiniz anlamına gelmez. Kiraya veren (ev sahibi) sizi kendi başına sokağa çıkaramaz: kiracının yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle bir konut kira sözleşmesinin feshine yalnızca mahkeme karar verebilir (Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:231. maddesinin 1. fıkrası) ve zorla tahliye bundan sonra bir icra memuru tarafından gerçekleştirilir (Hollanda Hukuk Usulü Kanunu’nun (Rv) 556. maddesinin 1. fıkrası). İlk ihtarname ile boşaltılmış bir ev arasında, gidişatı hâlâ değiştirebileceğiniz birkaç an vardır. Bu sayfada her aşamada neler olduğunu, mahkemenin neleri dikkate aldığını ve ne zaman bir avukata ihtiyacınız olduğunu okuyabilirsiniz.

Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Huurachterstand en dreigende ontruiming: wat kunt u doen?

English: Read this article in English: Rent arrears and threatened eviction: what can you do?

Bugün neler yapabilirsiniz

• Birikmiş borcu kapatamasanız bile, her durumda içinde bulunulan ayın kirasını ödeyin. Neredeyse her davada belirleyici olan fark budur.
• Borcun tam olarak ne kadar olduğunu ve itiraz ettiğiniz kalemler olup olmadığını (hizmet giderleri (servicekosten), cezalar, tahsil masrafları) bir liste hâlinde çıkarın.
• Belediyenizin borç danışmanlığı hizmetine başvurun. Tahliye tehlikesi varsa ilk görüşmenin üç iş günü içinde yapılması zorunludur (Belediye Borç Danışmanlığı Kanunu’nun (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) 4. maddesinin 2. fıkrası).
• Her mektubu ve her ödeme belgesini tarihiyle birlikte tek bir yerde saklayın.
• Size zaten bir dava çağrı kâğıdı (dagvaarding) mı geldi? Duruşma tarihini not edin ve o tarihten önce bizi arayın: 070 450 0300.

Mahkeme hangi miktardaki kira borcunda fesih kararı verebilir?

Genel kural üç aylık kira taksitidir, ancak bu kural iki yönde de otomatik olarak işlemez. Kira Hukuku Uzman Grubu’nun (Expertgroep huurrecht) hâkimleri, Kira Davalarına İlişkin Tavsiye’de (Aanbeveling huurzaken, LOVCK, Mayıs 2023), ödememe nedeniyle açılan bir fesih ve tahliye talebinin, üç aylık kira taksiti tutarında bir borcun bulunduğu tespit edildiğinde kural olarak kabul edileceğini belirlemiştir. Kira peşin ödenecekse, içinde bulunulan ay tam bir ay olarak sayılır. Aynı tavsiye şunu da söyler: borç aylık kiranın üç katından az ise talep reddedilir.

Daha önce aleyhinize bir karar verilmişse sınır daha düşüktür. Tekrarlanan ödememe durumunda, duruşmadan bir yıldan kısa bir süre önce zaten bir kira borcunu ödemeye mahkûm edilmiş olmanız şartıyla, iki aylık borçta talep kural olarak kabul edilir.

Peki üç aylık kira borcu tahliye için her zaman yeterli midir?

Hayır. Yasal ölçüt Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:265. maddesinin 1. fıkrasında yer alır: her ifa etmeme fesih hakkı doğurur, meğerki bu ifa etmeme, özel niteliği veya önemsizliği göz önüne alındığında, feshi ve sonuçlarını haklı kılmasın. Yüksek Mahkeme (Hoge Raad), 28 Eylül 2018 tarihli ön karar niteliğindeki kararında (ECLI:NL:HR:2018:1810), bu “meğerki” hükmünün yalnızca “istisnai olarak” veya “nadir” durumlarda uygulanacağı görüşünün yanlış olduğunu açıkça belirtmiştir. Mahkeme, feshin sizin için doğuracağı sonuçlar da dahil olmak üzere olayın tüm koşullarını tartar.

Bu, uygulamada şu anlama gelir: ileri sürdüğünüz şeyler gerçekten önemlidir. Borcun neden oluştuğu, o zamandan beri ne ödediğiniz, evde çocukların yaşayıp yaşamadığı, bir yardım sürecinin devam edip etmediği, borcun şu anda azalıp azalmadığı. Ancak bu, yalnızca bunları belgelerle desteklenmiş biçimde öne sürerseniz, yani duruşmaya katılırsanız işe yarar.

Ev sahibim borcu belediyeye bildirmek zorunda mı?

Evet ve bunu yapmamışsa bu durum ona tahliyeye mal olabilir. Belediye Borç Danışmanlığı Yönetmeliği’nin (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening) 2. maddesi, konut kiraya verenini, kira borcu olduğunda iletişim bilgilerinizi ve borcun tutarını belediyeye iletmekle yükümlü kılar. Bunun öncesinde bazı şartlar vardır: ev sahibi sizinle kişisel temas kurmak için çaba göstermiş, sizi borç danışmanlığına yönlendirmiş, en az bir yazılı ödeme hatırlatması göndermiş ve bu hatırlatmada bilgilerin belediyeye iletilmesini önermiş olmalı, siz de buna itiraz etmemiş olmalısınız.

Kira Davalarına İlişkin Tavsiye bu konuda katıdır: ev sahibi, bu yükümlülükleri yerine getirdiğini dava çağrı kâğıdında açıkça göstermelidir. Bu anlaşılmıyorsa, Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:265. maddesinin 1. fıkrasındaki “meğerki” hükmü çerçevesinde buna sonuçlar bağlanabilir, bunlar arasında talep edilen fesih ve tahliyenin reddi de vardır. Bu, gıyabi davalarda bile mümkündür. Bu nedenle bu bildirimin dosyanızda olup olmadığını kontrol etmek her zaman faydalıdır.

Aşamalar: şu anda neredesiniz?

1. İhtar veya ihtarname

Ev sahibi veya onun alacak tahsil bürosu bir mektup gönderir. Bu, bir ödeme planının en çok fayda sağladığı ve en az maliyet getirdiği aşamadır. Henüz ortada bir mahkeme yoktur, dolayısıyla harç veya yargılama giderleri de yoktur. Alacak tahsili ve icra memuru hakkındaki açıklamamıza da bakın. Bu aşamada ayrıca kira borcunuza eklenen tahsil masraflarının doğru olup olmadığını kontrol edin.

2. Dava çağrı kâğıdı

Sulh hukuk hâkimi (kantonrechter) önüne çıkmaya çağrılırsınız. Dava çağrı kâğıdında genellikle aynı anda üç talep yer alır: borcun ödenmesi, kira sözleşmesinin feshi ve konutun tahliyesi. Şimdi yapacağınız şey, sonucun büyük bölümünü belirler. Daha fazlası için kira borcu nedeniyle dava çağrı kâğıdı sayfasını okuyun.

3. Duruşma

Borcun (bir kısmını) duruşmadan önce öderseniz bu hesaba katılır, ancak tüm sonuçları otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Bunun tam olarak nasıl işlediğini mahkeme karar vermeden önce borcu ödemek sayfasında bulabilirsiniz.

4. Karar

Mahkeme talebi kabul ederse, bir tahliye kararı alırsınız. Bu henüz tahliyenin kendisiyle aynı şey değildir: belirli süreler geçerlidir ve kanun yolları mevcuttur. Bkz. tahliye kararı almak.

5. Tebliğ edilmiş tahliye

İcra memuru kararı tebliğ eder ve bir tarih bildirir. Bir icra memurunun her aşamada neyi yapıp neyi yapamayacağını ve her belge için ne yapmanız gerektiğini kira borcunda icra memuru sayfasında okuyabilirsiniz. O aşamada bile bazen hâlâ bir yol vardır, örneğin tahliye tehlikesinde moratoryum ya da bir icra uyuşmazlığı davası (executiegeschil).

Bazı kalemlere itiraz edersem ne olur?

İtiraz etmek serbesttir, ancak kirayı kendiliğinden kesmek neredeyse hiçbir zaman doğru değildir. Fazla ödediğinizi, bakım kusurları bulunduğunu veya hizmet giderlerinin doğru olmadığını düşünüyorsanız, bunlar ciddi savunmalardır. Ancak bu nedenle kirayı keserseniz bir kira borcu oluşur ve kira borcu, fesih için en sık kullanılan gerekçedir. Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:262. maddesindeki ifadan kaçınma hakkı gerçekten vardır, ancak yalnızca ev sahibinin ifa etmemesinin bunu haklı kıldığı ölçüde geçerlidir. Mahkemenin sonradan yaptığı bu değerlendirme çoğu zaman kiracıların beklediğinden farklı çıkar.

Güvenli yol şudur: ödemeye devam edin ve fazlasını geri isteyin. Konu bakım kusurlarıysa, ev sahibiniz kusurları gidermiyor sayfasına bakın. Konu kiranın tutarı veya kira artışıysa, kira artışınız çok yüksek sayfasına bakın.

Bir örnekle açıklayalım. Bir kiracı, iki odadaki ısıtma çalışmadığı için altı ay boyunca her ay 150 euro eksik ödüyor. Ev sahibi, 900 euro tutarındaki borç artı faiz ve masraflar için dava açıyor. Duruşmada kusurun tartışmasız olduğu, ancak kiracının bunu ilk kesintiden ancak iki ay sonra yazılı olarak bildirdiği ortaya çıkıyor. Kusur sabittir; kiracının kendi başına yaptığı indirimin tutarı ise sabit değildir. Bu, kuralı açıklamak için verilmiş bir örnek durumdur, büromuzun bir davası değildir.

Kusurlar nedeniyle kirayı kestikten sonra oluşan kira borcu

Bir su sızıntısı, arızalı ısıtma veya ciddi küf, ev sahibine karşı bir talep için gerekçe oluşturabilir. Ancak bu, size kiranın tamamını ödemeyi durdurma iznini otomatik olarak vermez. Kendiliğinden daha az öderseniz, ev sahibi aradaki farkı kira borcu olarak talep edebilir ve muhtemelen fesih ve tahliye isteyebilir. Bu nedenle kusura hangi hukuki yolun uygun olduğunu araştırın.

Üç kavramı birbirinden ayırın: kira bedelinde indirim, ifadan kaçınma (ödemeyi askıya alma) ve takas. Bunların farklı şartları ve sonuçları vardır. Bir kusuru bildirdiğiniz bir mesaj, kiranızın bundan böyle belirli bir tutar kadar düşük olacağına dair kendiliğinden geçerli bir karar değildir.

Kira bedelinde indirim, azalan kullanım yararıyla ilgilidir

Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:207. maddesi, bir kusur nedeniyle kiralananın kullanım yararı azaldığında, belirli şartlar altında kira bedelinde orantılı bir indirim hakkı tanır. Süre, bildirim, ciddiyet ve kusurun kime yüklenebileceği değerlendirilmelidir. Bazı durumlarda Kira Komisyonu (Huurcommissie) bir rol oynayabilir; diğer durumlarda ise uygun yol mahkemedir. Yetki, sözleşme tarihi ve süreler ayrı ayrı kontrol edilmeyi hak eder.

Sadece hasarın fotoğraflarını çekmekle kalmayın, konutun kullanımı üzerindeki etkilerini de kayıt altına alın. Hangi odayı, ne zamandan beri ve neden kullanamadınız? Bakım bildirimlerini, randevuları ve verilen yanıtları saklayın. Somut bir zaman çizelgesi, hangi dönem için indirim talep edildiğini daha net gösterir.

İfadan kaçınma geçicidir ve haklı bir gerekçeye dayanmalıdır

İfadan kaçınmada, karşı tarafın yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle ödemeyi ertelersiniz. Bu, borcun otomatik olarak silinmesi değildir. Gerekli bağlantı, ciddiyet ve kapsam burada rol oynar. Kısmi bir kusur, kiranın tamamının alıkonulmasını kendiliğinden haklı kılmaz. Onarım veya değerlendirme sonrasında yine de borçlu olduğunuz ortaya çıkabilecek tutarı da hesaba katmanız gerekir.

Bu nedenle mümkünse askıya aldığınız tutarı hazırda tutun, ancak bunu ifadan kaçınmanızın hukuka uygun olduğunun bir garantisi olarak görmeyin. Kendi banka hesabınızda tuttuğunuz bir birikim, ev sahibine karşı oluşan olası bir kira borcunu ortadan kaldırmaz. Borç daha fazla büyümeden önce orantılılığı ve şartları değerlendirtin.

Takas, uygun bir karşı alacak gerektirir

Takasta, kendi alacağınızı aynı karşı tarafa ödemeniz gereken tutardan düşersiniz. Bunun için diğerlerinin yanı sıra Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:127. maddesindeki şartlar geçerlidir. Henüz belirsiz olan bir tazminat talebi veya ileride kiranın düşürülmesine yönelik bir istek, kesinleşmiş bir alacak olarak doğrudan kullanılamaz.

Ayrıca takas savunmasının haklılığı kolayca tespit edilemiyorsa Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:136. maddesi önem kazanabilir. Bu durumda mahkeme kira alacağını belirli şartlar altında yine de kabul edebilir. Bu nedenle karşı alacağınızın yalnızca dile getirilmesi değil, hem hukuki hem de fiili olarak temellendirilmesi önemlidir.

Dava çağrı kâğıdına iki dökümle yanıt verin

Kira taksitlerinin, ödemelerin ve kesilen tutarın yer aldığı bir mali döküm hazırlayın. Bunun yanı sıra kusurun, bildirimlerin, denetimlerin, onarım girişimlerinin ve sonuçlarının yer aldığı bir zaman çizelgesi oluşturun. Bu iki dökümü birbirine bağlayın: tam olarak o aylarda neden bir tutarın kesildiğini ve bunu hangi gerekçeyle savunduğunuzu açıklayın.

Kurgusal bir örnek: uzun süreli bir su sızıntısı nedeniyle dört ay boyunca € 200 eksik ödediniz. Ev sahibi € 800 talep ediyor. Sızıntının fotoğrafları önemlidir, ancak bunun yanında ev sahibinin durumdan ne zaman haberdar olduğunu, kiralananın hangi kullanım yararından yoksun kaldığınızı ve kesintiye hangi hukuki anlamı yüklediğinizi de açıklamanız gerekir. Kusurun var olması tek başına karşı tutarın miktarını kendiliğinden belirlemez.

Savunmanın yanı sıra kendi talebinizle de dava açılması gerekip gerekmediğini değerlendirtin. Kusurdan yalnızca bir e-postada şikâyet etmek, mahkemeden beklediğiniz karar için yetersiz kalabilir. Dava çağrı kâğıdındaki ve mahkemenin talimatlarına ve sürelerine uyun. Ayrıca kira borcu nedeniyle dava çağrı kâğıdı sayfasını da okuyun.

Geçici bir çözümü tam olarak kayda geçirin

Bazen belirli bir tutarın şimdilik ayrılması, bir onarımın yapılması ve ardından hesaplaşılması kararlaştırılabilir. Tarafların ifadan kaçınmaya izin verip vermediğini, kira bedelinin geçici olarak değişip değişmediğini ve onarım yapılmazsa ne olacağını yazılı olarak kaydedin. Onarım konusunda yapılan bir anlaşma, kendiliğinden daha az ödeme konusunda yapılmış bir anlaşma değildir.

Devam eden bir alacak tahsili veya tahliye talebinin ne olacağını da belirletin. Kesilen tutarı artık ödeyemeyecek durumdaysanız gerekirse borç danışmanlığını da sürece dahil edin. Kusurun değerlendirilmesi için kiralık konutta ihmal edilmiş bakım sayfasından okumaya devam edebilirsiniz. Bir dava söz konusuysa Arslan Advocaten ile iletişime geçebilir ve her iki dökümü de gönderebilirsiniz.

Hukuki dayanak

Hollanda Medeni Kanunu 7. Kitap, 204, 206 ve 207. maddeler ile Hollanda Medeni Kanunu 6. Kitap, 127, 136 ve 262. maddeler.

Kira borcu durumunda bir avukat ne kadara mal olur?

Çoğu zaman kiracıların düşündüğünden daha azına, çünkü kira davaları devlet destekli hukuki yardıma uygundur. Bu yardımdan yararlanma hakkınız varsa, Raad voor Rechtsbijstand (Hukuki Yardım Kurulu) masrafların büyük bir kısmını karşılar ve siz bir katkı payı ödersiniz. Kurul, referans yılındaki (2026 için bu yıl 2024’tür) gelirinize ve varlığınıza bakar. O referans yılındaki box 3 varlığınız varlık sınırının üzerindeyse, geliriniz düşük olsa bile adli yardım (toevoeging) verilmez.

Adli yardımın kapsamına girmeyen iki şeye dikkat edin: bir davada kendinizin ödemek zorunda kalabileceği mahkeme harcı ve karşı tarafın yargılama giderlerini ödemeye mahkûm edilmeniz ihtimali. Yardımdan yararlanıp yararlanamayacağınızı önceden değerlendiriyor ve adli yardımın kapsamı dışında kalan şeyleri size dürüstçe söylüyoruz.

İşler ters gittiğinde

• İçinde bulunulan ayın kirasını da ödemeyi bırakıyorsunuz. Bu durumda borç her ay genel kuralın ötesine geçerek büyür ve neredeyse tüm pazarlık alanı ortadan kalkar. Bir moratoryum bile ancak cari kira zamanında ödenirse işe yarar (İflas Kanunu’nun (Faillissementswet) 305. maddesinin 2. fıkrası).
• Duruşmaya katılmıyorsunuz. Gıyap hâlinde mahkeme, talep kendisine hukuka aykırı veya dayanaksız görünmedikçe talebi kural olarak kabul eder (Rv 139. madde). Bu durumda sizin anlatacaklarınız dinlenmez.
• Ödemek için karardan sonrasını bekliyorsunuz. Duruşmadan önce yaptığınız ödemeleri, Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:265. maddesinin 1. fıkrasına göre yapılan değerlendirmede belgeleriyle birlikte ileri sürebilirsiniz. Bundan sonrası için genellikle çok geçtir.
• Bu dertten kurtulmak için bir sözleşme sona erdirme anlaşması imzalıyorsunuz. Böylece kanunun size tam da bu durum için tanıdığı korumadan vazgeçmiş olursunuz.

Daha fazlasını okuyun

• Ev sahibiniz kira sözleşmesini feshediyor veya tahliye bildiriyor
• Kira borcu nedeniyle dava çağrı kâğıdı: nasıl savunma yaparsınız?
• Kira borcunda ödeme planı ve erken uyarı sistemi
• Depozito ve kira borcu: ev sahibi bunları takas edebilir mi?
• Kira hukuku: depozitonuz, kira bedeliniz ve kiracı olarak korumanız
• Konut yerine bir işyeri mi kiralıyorsunuz? O zaman farklı bir rejim geçerlidir: işyerinde kira borcu.

Size yakın bir kira hukuku avukatı

Kiracılara altı ofisimizden yardımcı oluyoruz: Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, Utrecht, Tilburg ve Eindhoven.

Sıkça sorulan sorular

Ne kadar kira borcunda evimi kaybedebilirim?

Kira Davalarına İlişkin Tavsiye üç aylık kira taksitini esas alır; tekrarlanan ödememe durumunda, bir yıldan kısa bir süre önce zaten ödemeye mahkûm edilmişseniz iki ay yeterlidir. Borç aylık kiranın üç katından azsa, aynı tavsiyeye göre talep reddedilir.

Üç aylık kira borcu otomatik olarak tahliye anlamına mı gelir?

Hayır. Mahkeme, Hollanda Medeni Kanunu’nun 6:265. maddesinin 1. fıkrasına göre değerlendirme yapar ve tüm koşulları tartar. Yüksek Mahkeme 2018’de “meğerki” hükmünün yalnızca nadir durumlarda uygulanmadığına karar vermiştir.

Ev sahibim beni kendisi evden çıkarabilir mi?

Hayır. Bir konut kira sözleşmesinin, yükümlülüğün yerine getirilmemesi nedeniyle feshine yalnızca mahkeme karar verebilir (Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:231. maddesinin 1. fıkrası) ve zorla tahliyeyi bir icra memuru gerçekleştirir (Rv 556. madde).

Ev sahibi kira borcumu belediyeye bildirmek zorunda mı?

Evet, Belediye Borç Danışmanlığı Yönetmeliği’nin 2. maddesindeki şartlar çerçevesinde. Dava çağrı kâğıdından bunu yaptığı anlaşılmıyorsa, mahkeme fesih ve tahliye talebini gıyabi bir davada bile reddedebilir.

Kusurlar varsa kirayı kesebilir miyim?

Belirli koşullarda ifadan kaçınma mümkün olabilir, ancak şartların ve kusurla orantılılığın değerlendirilmesi gerekir. Kira bedelinde indirim, ifadan kaçınma ve takas farklı yollardır. Kendi başınıza bir indirim belirlemeniz, tartışmalı bir kira borcuna yol açabilir. Kusuru yazılı olarak bildirin, kanıtları saklayın ve hangi yolun uygun olduğunu değerlendirtin. Yine de borçlu olabileceğiniz bir tutarı hazırda tutun ve bir dava çağrı kâğıdına zamanında yanıt verin.

Kira borcu davasında avukat masraflarım karşılanır mı?

Çoğu zaman evet, Raad voor Rechtsbijstand üzerinden sağlanan adli yardım (toevoeging) ile. Kurul, referans yılındaki gelire ve varlığa bakar. Mahkeme harcı ve olası bir yargılama giderlerine mahkûmiyet adli yardımın kapsamına girmez.

Bizimle iletişime geçin

Kira borcunuz mu var ya da bir ihtarname veya dava çağrı kâğıdı mı aldınız? 070 450 0300 numarasını arayın veya belgelerinizi arslan.nl/contact üzerinden gönderin. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir. Altı ofisimiz var ve size Türkçe, Lehçe ve İngilizce olarak da yardımcı oluyoruz.

Yazar: Ömür Arslan, Arslan Advocaten avukatı. Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline kira hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında kayıtlıdır. İçerik kontrol tarihi: 21 Eylül 2026; kontrol, kanun metni, Kira Hukuku Uzman Grubu’nun Kira Davalarına İlişkin Tavsiyesi (LOVCK, Mayıs 2023) ve Yüksek Mahkeme’nin 28 Eylül 2018 tarihli kararı (ECLI:NL:HR:2018:1810) esas alınarak yapılmıştır.

---

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi Kişisel Yaralanma
• Hakkında daha fazla bilgi İş Hukuku