Kira hukuku: depozitonuz, kiranız ve kiracı olarak korumanız

Hollanda’da kiracının konumu güçlüdür ve bu korumanın büyük bölümü sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz. 1 Temmuz 2024’ten bu yana konutta belirsiz süreli sözleşme yeniden ana kuraldır, depozito kural olarak iki aylık çıplak kirayla sınırlıdır ve hiçbir kiraya veren sizi mahkeme kararı olmadan evden çıkaramaz. Bu kurallar emredicidir ve uyruğunuzdan bağımsız olarak uygulanır.

Kira borcu ya da tahliye tehdidi mi var? Bu, kira hukukundaki en acil yoldur: bir dava dilekçesi aldıysanız süreler günlerle ölçülür, aynı hafta içinde danışın.

Sözleşmeniz belirli süreli mi, belirsiz süreli mi?

Sabit Kira Sözleşmeleri Kanunu (Wet vaste huurcontracten) 1 Temmuz 2024’te yürürlüğe girdi. O tarihten beri Medeni Kanun’un 7:271. maddesinin 1. fıkrası, belirli süre için yapılmış bir kiranın yalnızca sürenin dolmasıyla sona ermeyeceğini öngörüyor. Pratikte: sözleşmenizde bir bitiş tarihi bulunması, tek başına taşınmanız gerektiği anlamına gelmez. Tam kira korumasını korursunuz ve kiraya veren ancak 7:274. maddedeki kanuni sebeplerle fesih bildirebilir.

Gerçekten geçici kira hâlâ mümkündür (7:271. md. 2. fıkra), ama yalnızca iki yıl ya da daha kısa süreyle ve yalnızca bir kararnameyle belirlenen gruplara: başka bir belediyede geçici olarak kiralayan öğrenciler, tadilat nedeniyle geçici olarak başka yerde oturanlar, sosyal barınmadan çıkanlar, ikinci şans kiralamaları, vefat eden kiracının yakınları, boşanma durumları ve COA barınmasından gelen statü sahipleri. Expat ya da bilgi göçmeni olmak bu gruplardan biri değildir.

Bildirim (aanzegging) fesih değildir. Sözleşmeniz bir istisnaya giriyorsa her şey bildirime bağlıdır: kiraya veren, bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı olarak kiranın hangi gün sona ereceğini bildirmek zorundadır. Bu bir pencere, bir son tarih değildir — çok erken bildirim de geçersizdir. Kiraya veren bunu yapmazsa, kira belirsiz süreli olarak devam eder.

Kiraya veren ne kadar depozito isteyebilir?

Konutta kural olarak en çok iki aylık çıplak kira. Dayanağı 7:261b. maddenin 2. fıkrasıdır; “çıplak kira” ise 7:237. maddenin 2. fıkrasında yalnızca konutun kullanımı için ödenen bedel olarak tanımlanır — yani servis giderleri, aidat, enerji bedeli ya da mobilya hariç.

İmza atarken daha yüksek bir tutarı kabul etmiş olmanız kural olarak fark yaratmaz: emredici kira hukukundan kiracının aleyhine sapılamaz (kiraya veren ne kadar teminat isteyebilir, depozito hakkında bilmeniz gerekenler).

Depozitomu ne zaman geri almalıyım?

Kural olarak kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki on dört gün içinde. Depozito sizin paranızdır; kiraya veren onu yalnızca teminat olarak elinde tutar. 7:261b. maddenin 3. fıkrası iki süre tanır: ana kural on dört gün; otuz gün ise iki hâlde geçerlidir — 7:218. madde anlamında bir zarar varsa (kanıtlanan onarım masrafı mahsup edildikten sonra kalan iade edilir) ve kirayı, servis giderlerini ya da enerji bedelini henüz tam ödemediyseniz.

4. fıkra ayrıca, kiraya verenin her mahsubu size yazılı olarak ve tam bir masraf dökümüyle bildirmesini zorunlu kılar. Döküm vermeden “bir miktar masraf” düşen kiraya veren kanuna uymuş olmaz.

Kanunun tanımadığı şey ise, kiraya veren geciktiğinde uygulanan bir ceza ya da “hepsini geri alırsınız” yaptırımıdır. Ödeme gelmezse yol, yasal faiziyle birlikte olağan alacak davasıdır. Bunun yanında belediye, İyi Kiraya Verenlik Kanunu uyarınca idari para cezası dâhil yaptırım uygulayabilir; belediyenin ihbar hattına bildirim, hukuk davasıyla birlikte yürüyebilir.

Ayrıntı için: kira sonunda depozitoyu geri almak.

Kiraya veren depozitodan neleri kesebilir?

Yalnızca kanıtlanabilir biçimde borçlu olduğunuz tutarları: ödenmemiş kira, olağan yıpranmayı aşan zarar ve sözleşme gereği size ait olan onarım veya temizlik masrafları. Bunun dışında kesilen her şey kural olarak haksızdır.

Depozito ile son ayın kirası aynı şey değildir. Kiraya veren, kesinleşmiş bir kira borcunu depozitoyla kural olarak mahsup edebilir; buna karşılık kiracı, son ayın kirasını tek taraflı olarak “depozitodan saydıramaz”. Bunu yaparsanız o ay bakımından temerrüde düşersiniz — tahsilat masrafı, yasal faiz ve uç hâlde fesih davası riskiyle.

Kiram öylece artırılabilir mi?

Hayır. Kira artışı kurallara bağlıdır ve düzenlenmiş segmentte kanuni bir azami orana tabidir. 2026 için geçerli üst sınırlar:

Bu oranlar her yıl yeniden belirlenir; okurken güncel yıla baktığınızdan emin olun. Biçim koşulları da önemlidir: artış önerisi size yazılı ulaşmalı, önerilen yürürlük tarihinden en az iki ay önce yapılmalı (7:252. md. 1. fıkra), kural olarak on iki ayda birden sık olmamalı ve eski fiyatı, yeni fiyatı ve dayanağını belirtmelidir. Katılmıyorsanız düzenlenmiş segmentte yol Kira Komisyonu’dur (kira artışında haklarınız, Huurcommissie hakkında).

Kiram baştan çok yüksekse?

Başlangıç kirasının fazla olduğunu düşünüyorsanız Kira Komisyonu’ndan inceleme isteyebilirsiniz (7:249. md.). Süre, sözleşmenizin tarihine bağlıdır:

• 1 Temmuz 2024’ten önce yapılmış belirli süreli sözleşme: sözleşme süresince ve bitiminden altı ay sonrasına kadar inceleme mümkündür.
• 1 Temmuz 2024 ve sonrasında yapılmış sözleşme: yalnızca ilk altı ay içinde. Bu genişleme Sabit Kira Sözleşmeleri Kanunu ile kalktı.

Kira Komisyonu puan sistemini uygular (yüzölçümü, donanım, enerji etiketi ve konut değeri). Kararı, kararlaştırdığınızın yerine geçer (7:262. md.), böylece indirim sözleşmenin başlangıcına kadar geriye yürür ve fazla ödenen kira geri istenebilir. İmza attığınız gün altı aylık süreyi takviminize yazın: ilk altı ay taşınma, kayıt ve işe başlama arasında kaybolur (kira fiyatı denetimi).

Servis giderleri ve ayıplar

Servis giderleri kural olarak avanstır, sabit bir fiyat değildir. Kiraya veren her takvim yılının bitiminden en geç altı ay içinde gerçek masrafların kalem kalem dökümünü vermek zorundadır (7:259. md. 2. fıkra). Döküm gelmezse ya da tutmazsa, gerçekte ne borçlu olduğunuzu Kira Komisyonu’na tespit ettirebilirsiniz (7:260. md.).

Ayıplarda (rutubet, küf, arıza) kiraya veren, konfor kaybına yol açan kusurları gidermekle yükümlüdür. Sıra şudur: ayıbı yazılı bildirin (mesaj ya da telefon sonradan bir şey kanıtlamaz), makul bir onarım süresi verin, bir şey olmazsa temerrüde düşürün, ardından Kira Komisyonu’na ya da sulh hâkimine götürün. Geçici kira indirimi kural olarak bildirim tarihinden itibaren verilir, ayıbın doğduğu tarihten değil — erken bildirmek doğrudan paraya dönüşür.

Kirayı kendi başınıza kesmeyin, ne kadar haklı hissettirirse hissettirsin: bu bir kira borcu yaratır ve kira borcu, fesih ile tahliyenin en sık sebebidir.

Evden çıkarılabilir miyim?

Hayır — kiraya veren sizi kendisi tahliye edemez. Yapılı taşınmazda kiracının ihlali nedeniyle fesih, mahkeme kararını gerektirir (7:231. md. 1. fıkra) ve fiilî tahliyeyi icra memuru yapar. Kilitleri değiştirmek, enerjiyi kesmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak kural olarak haksız fiildir; kira kullanımının eski hâline getirilmesini, çoğu kez ihtiyati tedbir yoluyla isteyebilirsiniz.

Konutta hâkim, ihlalin ağırlığını konutu koruma menfaatiyle tartar. Uygulamada üç ay ve üzeri kira borcu çoğu kez yeterince ağır sayılır, ama bu otomatik değildir: “üç ay” hiçbir kanun maddesinde yazmaz. 6:265. maddenin 1. fıkrasındaki ölçüt, ihlalin özel niteliği ya da önemsizliği feshi haklı kılmıyorsa feshin mümkün olmadığıdır; bütün koşullar birlikte tartılır. Kişisel durumunuz, yürüyen bir ödeme planı ve kapatılmış bir borç sayılır.

İş yeri ve dükkân kirası

Perakende ve gastronomi alanları (7:290) ile ofis ve diğer iş yerleri (7:230a) süre, fesih koruması ve tahliye bakımından tamamen farklı rejimlere tabidir. Burada sözleşmeyle kanundan sapma imkânı konut kirasına göre çok geniştir, dolayısıyla sözleşme metninin ağırlığı çok daha fazladır. Ayıplar, kira uyarlaması, sözleşmenin devri, alt kiralama ve kira borcu konularında hem kiracıya hem kiraya verene hizmet veriyoruz (iş yerinde ayıplar, iş yerinde kira borcu ve fesih, sözleşmenin devri).

Expat olarak kiracıyım — haklarım aynı mı?

Evet. Konut kira hukuku emredicidir ve uyruğunuzdan ya da oturma statünüzden bağımsız olarak uygulanır. Yurt dışından geldiğiniz için daha yüksek depozito, daha zayıf bir sözleşme ya da daha az koruma dayatılamaz; dayatılırsa bu farklı hükümler kural olarak geçerli olmaz.

Uygulamada tekrar eden sorunlar: “olağan” denilen üç-dört aylık depozito, çıplak kiranın görünmediği her şey dâhil fiyat, dayanağı olmayan servis gideri kalemi ve yurt dışına taşındıktan sonra iade edilmeyen depozito. Sonuncusu çözülebilir ama uzaklaştıkça zorlaşır — tercihen gitmeden önce halledin (expatlar için adım adım plan, expatlar için kiracı koruması).

Ne zaman kira hukuku avukatına ihtiyacınız var?

Depozito uyuşmazlığı kontrol listesi

• Depozito hükmünü içeren kira sözleşmeniz elinizde mi?
• Giriş durumuna ilişkin tutanak ya da fotoğraf var mı?
• Çıkış teslimine ait tarihli fotoğraflarınız var mı?
• Depozito, konut için kanuni üst sınırdan yüksek mi?
• Kiraya veren kesintiyi yazılı olarak ve dökümüyle bildirdi mi?
• Kanuni iade süresi doldu mu?
• Kiraya vereni yazılı olarak, açık bir süre vererek temerrüde düşürdünüz mü?
• Mahsup edilebilecek bir kira borcu var mı?

Doğrudan iletişim

Kira sözleşmenizi, aldığınız mektubu ya da her ikisini gönderin; ücretsiz ve bağlayıcı olmayan bir ilk değerlendirme yapalım:

• Amsterdam — 020 747 00 55
• Den Haag — 070 4500 300
• Rotterdam — 010 311 5500
• Utrecht — 030 747 0038
• Eindhoven — 040 711 3099

Bu sayfa Ömür Arslan‘ın, Arslan Advocaten kira hukuku avukatının sorumluluğunda hazırlanmıştır. Hollanda Barosu hukuk alanları siciline kira hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında kayıtlıdır. Son güncelleme: 13 Eylül 2026. Kira hukuku son yıllarda köklü biçimde değişti; hangi kuralların size uygulandığı sözleşmenizin tarihine bağlıdır. Genel bilgilerden — bu sayfadakiler dâhil — sonuç çıkarmadan önce kendi sözleşmenizi inceletin.