Ev sahibiniz konutunuzdaki ayıpları gidermekle yasal olarak yükümlüdür (Medeni Kanun madde 7:206). Bunu yapmazsa, sorun yaşadığınız sürenin tamamı için kira indirimi talep edebilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:207). Ancak ayıbı önce yazılı olarak bildirmeniz gerekir; bundan sonra bildiriminizin ertesi gününden itibaren altı aylık bir hak düşürücü süre işler (Medeni Kanun madde 7:257). Daha uzun beklerseniz, o döneme ilişkin indirim hakkınızı kaybedersiniz.

Şimdi neler yapabilirsiniz

1. Ayıbı bugün yazılı olarak bildirin: e-posta veya taahhütlü mektupla, tarih belirterek.
2. Tarihli fotoğraflar çekin; nem ölçümlerini, raporları ve teknisyen mesajlarını saklayın.
3. Mektubunuzda onarım için makul bir süre verin ve aksi hâlde kira indirimi talep edeceğinizi yazın.
4. Bildirim tarihinizi ve bundan altı ay sonraki günü ajandanıza not edin.
5. Bir mahkeme veya Huurcommissie (Kira Komisyonu) karar verene kadar kiranın tamamını ödemeye devam edin.

Ne zaman ayıp sayılır, ne zaman benim sorunum olur?

Ayıp, size yüklenemeyen ve kira sözleşmesini yaparken bekleyebileceğiniz konut kullanımından yararlanmanızı engelleyen her türlü durumdur (Medeni Kanun madde 7:204/2). Su sızıntısı, nem, yapısal bir sorundan kaynaklanan küf, bozuk bir merkezi ısıtma sistemi ve ciddi hava cereyanı kural olarak buna girer. Küf hiç havalandırma yapmamanızdan kaynaklanıyorsa durum farklıdır: kendi neden olduğunuz hasar size aittir (Medeni Kanun madde 7:218). Bu nedenle nem konusunda tartışma hemen her zaman nedenle ilgilidir ve bunu kanıtla kazanırsınız. Küf söz konusu olduğunda bu tartışmayı nasıl yürüteceğinizi şu yazıda okuyabilirsiniz: kiralık evinizde küf: ev sahibi ne yapmalı?

Ayıbı önce yazılı olarak bildirmem gerekir mi?

Evet — ev sahibinize bildirim yapmadan hiçbir süre işlemeye başlamaz. Hatta bir ayıbı gecikmeksizin bildirmekle yükümlüsünüz; bunu yapmazsanız, bu gecikme nedeniyle büyüyen zarardan sorumlu olabilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:222). Kira indirimi ancak ayıbı usulüne uygun olarak bildirdiğiniz günden ya da ev sahibinin harekete geçmek için bu konuda yeterli bilgiye sahip olduğu günden itibaren başlar (Medeni Kanun madde 7:207/1). Telefonla bildirim hukuken geçerlidir, ancak bunu daha sonra kanıtlayamazsınız. Bu yüzden yazılı yapın.

Ne kadar kira indirimi alabilirim ve bunu nereden talep ederim?

Bildiriminizden ayıbın giderildiği güne kadar geçen süre için, konut kullanımındaki kayıpla orantılı bir indirim talep edebilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:207/1). Düzenlemeye tabi kiralık konutlar için bu amaçla Huurcommissie’ye başvurabilirsiniz; komisyon sabit kategoriler ve yüzdelerle çalışır. Konutunuz bu kapsama girmiyorsa talep kanton mahkemesi üzerinden yürür. Önemli: Huurcommissie size ancak ev sahibiniz ayıbı bildiriminizden sonraki altı hafta içinde gidermemişse yardımcı olabilir (Medeni Kanun madde 7:257/2).

Bu altı aylık hak düşürücü süre tam olarak ne anlama geliyor?

Talebinizi veya başvurunuzu, ayıbı ev sahibinize bildirdiğiniz günü izleyen günün başlangıcından itibaren altı ay içinde yapmanız gerekir (Medeni Kanun madde 7:257/1 ve 2). Bu bir hak düşürücü süredir, zamanaşımı süresi değildir: bir hatırlatma mektubuyla kesemezsiniz. Geç kalırsanız indirim hakkınız tamamen ortadan kalkmaz, ancak geçmişe dönük olarak, harekete geçtiğiniz andan itibaren en fazla altı ay geriye doğru talepte bulunabilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:257/3). Aylarca veya yıllarca süren bir ayıpta bu, büyük bir para farkı demektir.

Açıklayıcı bir örnek. Bir kiracı mart ayında tavandaki bir su sızıntısını e-postayla bildiriyor. Ev sahibi sürekli birinin geleceğini vaat ediyor, ancak hiçbir şey olmuyor. Kasım ayında kiracı konunun peşine düşmeye karar veriyor. Ayıp hâlâ devam ediyor, ancak bildirimden sonraki altı aylık süre dolmuş; bu nedenle geçmişe dönük olarak ancak sınırlı bir dönem için talepte bulunabiliyor. Bu, kuralı açıklamaya yönelik örnek bir durumdur; büromuzun bir davası değildir.

Onarımı masrafı ev sahibine ait olmak üzere kendim yaptırabilir miyim?

Evet, ancak ev sahibiniz temerrüde düştükten sonra: o zaman onarımı kendiniz yaptırabilir ve makul masrafları ondan, isterseniz kiradan düşerek, tahsil edebilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:206/3). Temerrüt kural olarak, ona yazılı olarak makul bir süre vermeniz ve bu sürenin bir şey yapılmadan geçmesiyle oluşur. Her zaman önceden fiyat teklifi isteyin ve tüm fişleri saklayın. Bu haktan aleyhinize sapılamaz; dolayısıyla kira sözleşmenizde bu hakkı dışlayan bir hüküm geçerli olmaz.

Kiracı olarak hangi onarımlar bana aittir?

Küçük onarımlar size aittir; meğer ki ev sahibi onarım yükümlülüğünü yerine getirmediği için gerekli hâle gelmiş olsunlar (Medeni Kanun madde 7:217). Hangi onarımların küçük sayıldığı bir hükümet kararnamesiyle (algemene maatregel van bestuur) belirlenmiştir ve bundan aleyhinize sapılamaz (Medeni Kanun madde 7:240). Bir musluk contası, kendiniz açabileceğiniz bir gider tıkanıklığı veya bir kapı kolunun sıkıştırılması gibi. Bozulan bir kombi ve akan bir çatı bunlara dahil değildir: bunlar ev sahibinin işidir.

İşler ters gittiğinde

• Kirayı kendiniz düşürüyorsunuz. Buna izin yoktur. İndirimi mahkeme veya Huurcommissie aracılığıyla talep etmeniz gerekir; bunu kendi başınıza yaparsanız, sözleşmenin feshi riskiyle birlikte kira borcu biriktirirsiniz (bkz. ECLI:NL:RBZWB:2024:8827).
• Yalnızca sözlü olarak bildiriyorsunuz. Ev sahibi daha sonra haberi olduğunu inkâr eder ve indiriminiz ancak kanıtlayabildiğiniz tarihten itibaren başlar.
• Bir sonraki sözü bekliyorsunuz. Beklediğiniz her ay para kaybettirir, çünkü ev sahibi sizi oyalarken altı aylık süre işlemeye devam eder.

Kiracılık ve kiraya verme hakkında daha fazla bilgiyi şu sayfamızda okuyabilirsiniz: kira hukuku.

Bir avukata danışın

Durumunuzun bir ayıp olup olmadığından emin değil misiniz ya da süreniz mi doluyor? 070 450 0300 numaralı telefonu arayın ya da belgelerinizi arslan.nl/contact üzerinden gönderin. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir. Altı ofisimiz var ve size Türkçe, Lehçe ve İngilizce olarak da yardımcı oluyoruz.

Şehrinizde kira hukuku. Belediyelerin bakım eksikliği için kendi başvuru noktaları ve kiracı ekipleri vardır. Şehrinizde geçerli olanlar: Lahey kira hukuku avukatı · Rotterdam kira hukuku avukatı · Utrecht kira hukuku avukatı. Tam genel bakış için sayfamıza bakın: kira hukuku.