Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Kiralık bir konuttaki küf, kiraya verenin gidermesi gereken bir ayıp olabilir. Bu durum özellikle nemin bir sızıntıdan, yapısal bir sorundan veya yetersiz havalandırma imkânlarından kaynaklandığı hâllerde geçerlidir. Küfün üzerini yalnızca boyamak sorunun kaynağını ortadan kaldırmaz. Kira indirimi ve zarar gören eşyaların tazmini için ise ayrı koşullar geçerlidir.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Schimmel in uw huurwoning: wat moet de verhuurder doen?
English: Read this article in English: Mould in your rented home: what must the landlord do?
Yazar: Ömür Arslan, Arslan Advocaten avukatı (kira hukuku). Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline kira hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında kayıtlıdır.
Dolabın arkasında siyah lekeler, küf kokan bir yatak odası veya pencere çevresinde sürekli yeniden ortaya çıkan küf: sorun çoğu zaman küçük başlar. İyi hazırlanmış bir dosya, bakımın ihmal edilip edilmediğini ve hangi çözümü talep edebileceğinizi açıkça ortaya koyar.
Kiralık konuttaki küften kim sorumludur
Belirleyici olan küfün nedenidir. Akan bir çatı veya arızalı bir havalandırma sistemi genellikle kiraya verenin sorumluluk alanına girer. Kiracı ise konutu olağan şekilde kullanmalı ve masrafı kendisine ait olan küçük bakım işlerini yapmalıdır. Örneğin havalandırma ızgaralarını erişilebilir ve temiz tutmak bu işlerdendir.
Daha sık havalandırmanız gerektiği yönündeki bir söz, sorunun sizin davranışınızdan kaynaklandığını tek başına kanıtlamaz. Tersine, bir küf fotoğrafı da kiraya verenin sorumlu olduğunu kendiliğinden kanıtlamaz. Nem, havalandırma kapasitesi, ısı köprüleri ve olası sızıntılar hakkında inceleme yapılmasını isteyin. Evi nasıl havalandırdığınızı ve ısıttığınızı kayıt altına alın. Böylece tahminlere dayalı bir tartışma, denetlenebilir olgular üzerine bir görüşmeye dönüşür.
Küfü kiraya verene bildirmek
Küfü kiraya verene ve gerekiyorsa yöneticiye de yazılı olarak bildirin. Lekelerin hangi odalarda bulunduğunu, bunları ne zamandan beri gördüğünüzü ve büyüyüp büyümediklerini belirtin. Genel görünüm fotoğrafları ve yakın çekim fotoğraflar ekleyin. Hem nedenin araştırılmasını hem de kalıcı bir onarım yapılmasını isteyin. Gönderi belgesini ve gelen tüm cevapları saklayın.
Kullanılabilir bir bildirim, sorunun sonuçlarını da açıklar. Yatak odası olağan şekilde kullanılamıyor mu? Bir giysi dolabı nemleniyor mu? Daha önce işlem görmüş bir duvar yeniden mi etkilendi? İnceleme yapılabilecek somut zamanlar önerin. Kiraya verene sorunu inceleme ve giderme fırsatı tanınması gerektiğini de unutmayın.
Kira indirimi ne zaman mümkündür
Ciddi ayıplarda çıplak kiranın geçici olarak indirilmesi söz konusu olabilir. Burada önemli olan, konuttan yararlanma hakkınızdaki kısıtlamanın ağırlığı ve süresidir. Her renk değişikliği veya nem lekesi kira indirimi hakkı doğurmaz.
Sosyal kiralık ve orta segment kiralık konutlar için Kira Komisyonu (Huurcommissie) bir yol sunabilir. Normalde kiraya verene, yazılı bildiriminizden sonra ayıbı gidermesi için önce altı hafta süre tanınır. Serbest sektördeki bir konut için Kira Komisyonu, bakım uyuşmazlıklarında yalnızca taraflar bu yolu kararlaştırmışsa görüş bildirir; icra edilebilir bir karar için sulh hukuk hâkimine (kantonrechter) başvurmak gerekebilir. Kira Komisyonu’nun bakım kusurlarına ilişkin açıklamasına bakınız.
Bildirim, belgeler ve olası başlangıç tarihi için ayıplar nedeniyle kira indirimine ilişkin adım planını okuyun. Kira Komisyonu’nda başvurunun yapıldığı an, kira indiriminin geriye doğru ne kadar uygulanabileceğini de belirler. Bu nedenle başvuruyu gereksiz yere geciktirmeyin. Usul, masraflar ve sonraki adımlar için Kira Komisyonu’na nasıl başvurabileceğinizi de okuyun.
Onarım ve tazminat talep etmek
Kira indirimi konutu onarmaz. Kiraya veren hiçbir şey yapmamaya devam ederse, ayrıca onarım talep edebilir ve gerekirse mahkemeden bir emir isteyebilirsiniz. Acil durumlarda ihtiyati tedbir davası (kort geding) uygun olabilir. Kiraya veren onarım yapmadığında onarımı nasıl zorla yaptırabileceğinizi okuyun. Kendi dosyanızın değerlendirilmesi için kira hukuku avukatlarımıza başvurabilirsiniz.
Mobilyalara, giysilere veya diğer eşyalara gelen zarar ayrı bir gerekçelendirme gerektirir. Satın alma belgelerini, hasarın fotoğraflarını ve muhtemel nedene ilişkin bilgileri saklayın. Hasarı sigortacınıza da bildirin. Kiraya verenin bakım yapmakla yükümlü olması, tüm dolaylı zararların otomatik olarak onun hesabına yazılacağı anlamına gelmez.
Yapısal nem mi, yetersiz havalandırma mı
Kiralık konuttaki küf söz konusu olduğunda neden ve sonuç kolayca birbirine karışır. Oturan kişi siyah lekeleri görür, kiraya veren ise pencerede yoğuşmayı görür. Her iki gözlem de doğru olabilir, ancak bu, sorumluluğun kimde olduğunu belirlemez. Örneğin soğuk bir dış duvar daha çabuk nemlenebilir, yetersiz havalandırma ise sorunu ağırlaştırır. Bu nedenle inceleme yapan kişiye yalnızca nem olup olmadığını değil, nemin neden oluştuğunu ve konutu olağan kullanımda hangi önlemlerin kuru tutacağını da sorun.
Hangi tesisatın mevcut olduğunu da kayda geçirtin. Banyodaki ve mutfaktaki mekanik havalandırma çalışıyor mu? Havalandırma ızgaraları gerçekten açılabiliyor mu? Çatı veya cephe boyunca bir su izi var mı? Pencerelerin sürekli açık tutulması tavsiyesi, mevcut havalandırmanın yeterli olduğuna dair gerekçeli bir değerlendirmeden farklı bir şeydir. Bulguları, ölçüm koşullarını ve önerilen onarım işlerini içeren yazılı bir rapor isteyin.
Dağınık fotoğrafların ötesine geçen bir küf dosyası
Her seferinde duvarın tamamının tanınabildiği bir genel görünüm fotoğrafı ve aynı yerin yakın çekim bir fotoğrafını çekin. Tarihi, odayı ve bir önceki çekimden bu yana meydana gelen değişiklikleri not edin. Orijinal dosyaları saklayın. Açık dosya adlarıyla yapılmış bir seçki, bir müfettiş veya hâkim için yüzlerce düzensiz ekran görüntüsünden daha kullanışlıdır.
Görüntüleri, yaptığınız bildirimlerin ve konutun kullanımının bir özetiyle tamamlayın. Havalandırmanın ne zaman devre dışı kaldığını, bir ızgaranın sıkışıp sıkışmadığını ve hangi tavsiyelere uyduğunuzu yazın. Basit bir nem ölçer gelişmeleri görünür hâle getirebilir; ölçümleri bilirkişi raporu olarak değil, tamamlayıcı bilgi olarak sunun. Bir teknisyen bir fanın arızalı olduğunu belirttiyse, iş emrini isteyin. Havalandırmaya ilişkin genel bir suçlamanın değerlendirilmesine tam da böyle somut bir belge yardımcı olabilir.
Mobilyaların arkasında ve yatak odasında küf
Dolap arkasındaki küf soğuk bir dış duvar nedeniyle oluşabilir, ancak mobilyaların yerleşimi de hava sirkülasyonunu etkileyebilir. Bu nedenle mobilyanın arkasında ne kadar boşluk olduğunu ve duvarın açıkta kalan kısımlarında benzer lekeler bulunup bulunmadığını kayda geçirin. Orijinal durumu fotoğrafladıktan sonra, gerekirse daha fazla hasarı sınırlamak için mobilyanın yerini değiştirin.
Yatak odası söz konusuysa, pratikte ne gibi bir kısıtlama yaşandığını açıklayın. Odanın yalnızca “sağlıksız” olduğunu bildirmek, kira uyuşmazlığı hakkında az bilgi verir. Örneğin yatağın artık etkilenen duvarın yanında duramadığını, yatak takımlarının nemlendiğini veya geçici olarak başka bir odada uyuduğunuzu belirtin. Sağlık şikâyetlerini bir sağlık uzmanına değerlendirtin; bir kira hukuku davası tıbbi bir nedeni tek başına tespit etmez. Yalnızca talebiniz için gerekli olan tıbbi bilgileri paylaşın.
Kullanılabilir bir onarım talebi örneği
Bir bildirim örneğin şöyle olabilir: “[tarih] tarihinden bu yana [oda] odasının dış duvarında küf bulunmaktadır. Bunu [önceki tarihler] tarihlerinde bildirdim. [tarih] tarihindeki işlemden sonra lekeler yeniden ortaya çıktı. Fotoğraflar ve önceki iş emri ekte sunulmuştur. Nedenin araştırılmasını ve hangi kalıcı onarım önlemlerini ne zaman uygulayacağınızı bana yazılı olarak bildirmenizi rica ederim. İnceleme için [zamanlar] tarihlerinde müsaitim.”
Yalnızca açıklayabileceğiniz sonuçları ekleyin. Sorunun ağırlığına uygun bir süre içinde cevap verilmesini isteyin; acil bir sorunu ayrıca ele alın. Bu örnek metin bir bildirim için başlangıç noktasıdır. Bunun yanında resmî bir temerrüt ihtarının gerekip gerekmediği, atmak istediğiniz adıma, önceki anlaşmalara ve koşullara bağlıdır. Gönderdiğiniz mektubu ve teslim alındığına dair bir kanıtı saklayın.
Kiraya veren yalnızca temizlemek veya boyamak istiyorsa
İlk temizlik işlemi, görünür küflenmeyi gidermek için faydalı olabilir. Ancak küf tekrarlıyorsa, nedenin de ele alınıp alınmadığı açıklığa kavuşmalıdır. Bu nedenle işlemin neleri kapsadığını, sonrasında hangi kontrolün yapılacağını ve lekeler geri gelirse kiraya verenin ne yapacağını önceden sorun. İşlem yapıldıktan sonra aynı yerlerin yeni fotoğraflarını çekin.
Önerilen yönteme şüpheyle yaklaştığınız için her onarım ziyaretini açıklama yapmadan reddetmeyin. Bu, iş birliğinize ilişkin bir tartışmaya yol açabilir. Konuta erişim izni verdiğinizi, ancak nedenin araştırılmasını da talep ettiğinizi teyit edin. Bilirkişiler arasında esasa ilişkin bir görüş ayrılığı varsa, inceleme sorularını ve bulgularını karşılaştırın. Örneğin küf önleyici boya için verilen bir fiyat teklifi, cephedeki neme ilişkin yapısal bir incelemeyle aynı soruyu cevaplamaz.
Giysilerde, mobilyalarda ve yer kaplamalarında hasar
Her eşya için satın alma tarihini, orijinal fiyatını, hasarı ve varsa temizlik veya onarım masraflarını gösteren ayrı bir hasar listesi hazırlayın. Bir sigortacı tarafından hâlihazırda karşılanan kısmı da belirtin. Bir zamanlar ödediğiniz tutar, şu anda talep edebileceğiniz tutarla otomatik olarak aynı değildir. Diğerlerinin yanı sıra eşyanın yaşı, onarım imkânları ve nem sorunuyla bağlantı rol oynayabilir.
Zarar gören eşyaları, inceleme için güvenli şekilde saklanabiliyorsa hemen atmayın. Yine de atılmaları gerekiyorsa, bunun neden gerekli olduğunu ve eşyaların durumunu özenle kayda geçirin. Pahalı hasarlarda büyük harcamalar yapmadan önce bağımsız bir değerlendirme isteyin. Bu talep için konutta küf bulunduğunu göstermek yeterli değildir: zararın, illiyet bağının ve hukuki sorumluluğun da gerekçelendirilmesi gerekir.
Tekrarlayan küfe ilişkin örnek durum
Bir kiracının kasım ayında iki yatak odasındaki küfü bildirdiğini varsayalım. Aralık ayında bir bakım şirketi duvarları temizler. Ocak ayında küf yeniden ortaya çıkar ve havalandırmanın yeterince çalışmadığı anlaşılır. Kiracı her iki iş emrini, her odanın fotoğraflarını ve ilk bildirimi saklar. Bu, olası talepler arasındaki farkı göstermek için uydurulmuş bir örnektir.
Onarım talebi, çalışan bir havalandırma sistemine ve duvarların gerekli şekilde işlenmesine yöneliktir. Kira indirimi talebi ise yatak odalarının kullanımındaki azalmanın ağırlığı ve süresiyle ilgilidir. Zarar gören giysiler için yapılacak bir talep ise yine kendi delillerini gerektirir. Bir kısmın sonucu, diğer kısımlar hakkında otomatik olarak karar vermez. Güçlü bir bakım dosyasının yeterince hazırlanmamış bir tazminat talebi yüzünden tıkanmasını önleyen de tam olarak bu ayrımdır.
Bir kira hukuku avukatına neleri sunabilirsiniz
İlk değerlendirme için kira sözleşmesini, çıplak kira bedelini, kira ilişkisinin başlangıç tarihini, ilk yazılı bildiriminizi ve en önemli fotoğrafları gönderin. İnceleme raporlarını ve ulaşmak istediğiniz sonucun kısa bir açıklamasını ekleyin. Öncelikle hızlı bir onarım mı, geçmiş bir dönem için tazminat mı, yoksa başka bir yerde oturmanızı sağlayacak bir çözüm mü istiyorsunuz? Bu tercih izlenecek yolu etkiler.
Kira Komisyonu’nda devam eden bir başvurunuz varsa, dosya numarasını ve size bildirilen tüm süreleri de gönderin. Aynı konu hakkında belirli bir amaç olmadan birden fazla işlem başlatmayın. Hangi taleplerin birbiriyle ilişkili olduğunu ve nereye yapılması gerektiğini belirletin. Sudan kaynaklanan nem için ek dikkat noktalarını kiralık konutta su sızıntısı yazısında bulabilirsiniz. Ev eşyalarınızdaki hasar bir sigortacıya bildirildi ve reddedildi mi? O hâlde ek dikkat noktalarını sigortacı tarafından reddedilen su hasarı yazısında bulabilirsiniz.
Kiralık konutta küf hakkında sıkça sorulan sorular
Kira ödemeyi durdurabilir miyim?
Durumunuz değerlendirilmeden tüm ödemeleri durdurmayın. Ödemelerin gereğinden fazla askıya alınması kira borcuna yol açabilir. Durumunuza hangi hukuki yolun ve hangi tutarın uygun olduğunu belirletin.
Küfü önce kendim mi temizlemeliyim?
Önce durumu kayda geçirin ve sorunu bildirin. Olağan temizlik bakımı sizin hesabınıza olabilir, ancak yapısal nem sorunları inceleme gerektirir. Güvenli temizleme yöntemini bir uzmanla görüşün.
Bir nem ölçer yeterli delil midir?
Bir dizi ölçüm yardımcı olabilir, ancak tek başına nedeni kanıtlamaz. Ölçümleri fotoğraflarla, konutun kullanımına ilişkin bilgilerle ve bir inceleme raporuyla birleştirin.
Onarımdan sonra da bir şey talep edebilir miyim?
Bu; ilgili döneme, önceki bildirimlere ve uygulanacak sürelere bağlı olarak mümkün olabilir. Bu nedenle küf ortadan kalktıktan sonra da onarım tarihini ve yazışmaları saklayın.
Küf otomatik olarak kiracının kusuru mudur?
Hayır. Nedenin araştırılması gerekir. Konutun kullanımı, havalandırma tesisatı ve yapısal koşulların her biri soruna katkıda bulunabilir. Kiraya verenden, sorunun neden sizin davranışınızdan kaynaklandığını düşündüğünü somut olarak gerekçelendirmesini isteyin ve hangi tavsiyelere uyduğunuzu kayda geçirin.
Bağımsız bir inceleme yaptırabilir miyim?
Yaptırabilirsiniz, ancak mümkünse inceleme sorusunu ve masrafları önceden kararlaştırın. Kiraya verene kendisinin inceleme yapması ve cevap vermesi için fırsat tanıyın. Kendi bilirkişinizin masrafları size otomatik olarak ödenmez. Raporun sorunla ve seçilen usulle ilgili olması gerekir.
Tazminat talep edebilmem için önce mobilyalarımı yenilemem mi gerekir?
Bir tazminat talebi, her zaman önce yeni mobilya satın almanızı gerektirmez. Ancak zararın kanıtlanabilir ve hesaplanabilir olması gerekir. Fotoğrafları, satın alma bilgilerini ve gerekirse bir onarım teklifini toplayın. Eşyalar atılmadan önce inceleme gerekip gerekmediğini sigortacınızla veya karşı tarafla görüşün.
Ciddi küf durumunda tek çözüm taşınmak mıdır?
Hayır. Önce onarımın mümkün olup olmadığını ve hangi geçici önlemlerin gerektiğini araştırın. Kalıcı olarak taşınmak, geçici olarak başka bir yerde kalmak ve kira ilişkisini sona erdirmek farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle aslında iyi bir onarımla konutta kalmak istiyorsanız, hemen bir fesih sözleşmesi imzalamayın.
Kaynaklar ve hukuki dayanak
- Hollanda Medeni Kanunu 7. Kitap: diğerlerinin yanı sıra 204. madde (ayıp), 206. madde (kiraya verenin onarım yükümlülüğü) ve 207. madde (kira indirimi).
- Kira Komisyonu’nun bakım ve ayıplar hakkındaki bilgileri.
- Volkshuisvesting Nederland’ın kiralama ve konut hakkındaki bilgileri.
- Hollanda yargısının kira uyuşmazlıkları hakkındaki bilgileri.
Küf uyuşmazlığında yardım
Onarım, kira indirimi veya tazminat talep edip edemeyeceğinizi öğrenmek mi istiyorsunuz? Kira sözleşmenizi, fotoğraflarınızı ve bildirimlerinizi bir Arslan Advocaten kira hukuku avukatıyla görüşün. Açık bir dosya sayesinde, konut sorununuzu hangi adımın gerçekten çözeceği değerlendirilebilir.
