Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Kiralık bir konuttaki ciddi kusurlar, geçici kira indirimi hakkı doğurabilir. Sorunu zamanında bildirmeniz ve konuttan yararlanmanızı nasıl etkilediğini gösterebilmeniz gerekir. Doğru prosedür, diğer hususların yanı sıra kira segmentinize bağlıdır. Bakımsız bir konut, kendi keyfinize göre daha az kira havale etmeniz için size serbestlik tanımaz.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Huurverlaging bij gebreken: voorwaarden, bewijs en stappenplan
English: Read this article in English: Rent reduction for defects: conditions, evidence and a step-by-step plan
Akan bir çatı, uzun süredir olmayan sıcak su ve ciddi rutubet sorunlarının ortak bir yanı vardır: kira sözleşmesine göre bekleyebileceğinizden daha düşük bir konut kalitesi elde ediyor olabilirsiniz. Kira bedelinde indirim (huurprijsvermindering), kiralanan yerden yararlanmadaki bu azalmaya ilişkindir.
Hangi durumlar kusur sayılır
Kusur, modernleştirme isteğinden daha fazlasıdır. Eski bir mutfak yalnızca yaşı nedeniyle kusurlu sayılmaz. Buna karşılık yapısal bir sorun yüzünden güvensiz veya kullanılamaz hâle gelmiş bir mutfak kusurlu sayılabilir. Kararlaştırılan olanaklar ve makul olarak bekleyebileceğiniz durum da bu değerlendirmede rol oynar.
Üç soruyu birbirinden ayrı tutun. Kiraya veren bir şeyi onarmak zorunda mı? Kusur, kira indirimi için yeterince ciddi mi? Ve kiraya veren ek zarardan sorumlu mu? Bu soruların cevapları farklı olabilir. Onarım yükümlülüğü, yaptığınız her harcamanın otomatik olarak karşılanacağı anlamına gelmez.
Adım 1 Kusuru ve sonuçlarını kayıt altına alın
Tarihli fotoğraflar çekin ve hangi odaları veya olanakları normal şekilde kullanamadığınızı not edin. Arıza bildirimlerini, inceleme raporlarını ve teknisyenlerle yapılan randevuları saklayın. Olguları anlatın: kalorifer ne sıklıkla arızalanıyor, su nereden giriyor ve bu durum ne zamandan beri devam ediyor?
Pratik bir dosyada kısa bir zaman çizelgesi bulunur. İlk tespiti, bildiriminizi, verilen cevabı ve her onarım ziyaretini sırasıyla yazın. Böylece tartışmanın yalnızca tek tek mesajlar veya anlık bir durum etrafında dönmesini önlersiniz.
Adım 2 Yazılı olarak bildirin ve erişim sağlayın
Kiraya verene açık bir onarım talebi gönderin. Kanıtları ekleyin ve bir planlama isteyin. İnceleme ve işlerin yapılması için makul bir fırsat tanıyın. Acil bir tehlike veya büyük bir zarar söz konusu olduğunda, günlük kullanımı kısıtlayan ama imkânsız kılmayan bir soruna göre daha hızlı hareket edilmesi gerekir.
Kira Komisyonu’nda (Huurcommissie) kusurlara ilişkin bir prosedür için olağan bekleme süresi, yazılı bildiriminizden sonra altı haftadır. Bu usul süresi, kiraya verenin acil bir durumu altı hafta boyunca olduğu gibi bırakabileceği anlamına gelmez.
Adım 3 Kira Komisyonu ile sulh hukuk hâkimi arasında seçim yapın
Sosyal kiralık ve orta segment kira konutları için Kira Komisyonu ciddi bakım kusurlarını değerlendirebilir. Komisyon kirayı geçici olarak indirebilir, ancak bir müteahhit gönderemez ve ev eşyalarınızdaki zarar için tazminata hükmedemez. Onarım yapılması yönünde bir emir için doğru yol mahkemedir.
Serbest sektördeki bakım uyuşmazlıklarında, Kira Komisyonu’ndan görüş istenebilmesi için taraflar arasında bir anlaşma gerekir. Bu görüş, düzenlenmiş segmentteki gibi aynı yasal dayanağa sahip bağlayıcı bir karar değildir. Kira Komisyonu serbest sektöre ilişkin bu yolu ayrıca açıklamaktadır.
Adım 4 Dönemi ve tutarı gerekçelendirin
Başlangıç tarihi, izlenen prosedüre ve yaptığınız bildirime bağlıdır. Kira Komisyonu’nda, istediğiniz daha önceki dönemin de kapsama alınabilmesi için başvurunun zamanında yapılması önemli olabilir. Bu nedenle neyin mümkün olduğunu araştırmak için onarımdan aylar sonrasını beklemeyin.
Her arıza için gerekçe göstermeden aynı yüzdeyi talep etmeyin. Tamamen kullanılamaz bir banyo ile sıkışan tek bir kapı aynı şey değildir. Hangi kısıtlamayla karşılaştığınızı ve bunun ne zamandan beri sürdüğünü açıkça belirtin. Resmî prosedür için Kira Komisyonu’nun bakım ve kusurlar sayfasına bakın.
Önce konutunuza hangi kira rejiminin uygulandığını belirleyin
Güncel aylık kira bedeli, sosyal kiralık, orta segment kira veya serbest sektör kirası kapsamında olup olmadığınızı her zaman göstermez. Kiranın başlangıç tarihi, kararlaştırılan ilk kira bedeli, konutun türü ve uygulanacak kurallar belirleyici olabilir. Yıllık artışlar sonucunda yükselmiş bir kira bedeli, sırf bu nedenle kendiliğinden başka bir rejime geçmez. Başvurunuzu nereye yapacağınızı seçmeden önce bu sınıflandırmayı kontrol ettirin.
Asıl sözleşmeyi ve ilk kira dökümünü yanınızda bulundurun. Bir oda için, bağımsız bir konuttan farklı esaslar geçerlidir. Ayrıca çıplak kira ile hizmet giderleri (servicekosten) için ödenen avans arasında ayrım yapın. Ciddi kusurlar nedeniyle yapılan geçici kira indirimi, her ay havale ettiğiniz tutarların tamamını kendiliğinden kapsamaz. Kira dökümünüz konusunda şüpheniz varsa, önce açıklama istenmesi veya her şey dahil kira bedelinin ayrıştırılması gerekebilir.
Kira indirimi, kira ödemesini askıya almaktan farklıdır
Kira indiriminde, belirli bir dönem için borçlanılan kira daha düşük bir tutar olarak belirlenir. Askıya almada ise kiracı, bir ifa eksikliğine tepki olarak ödemeyi geçici olarak durdurur. Bu durumda ödeme yükümlülüğü kendiliğinden ve kesin olarak ortadan kalkmış olmaz. Kiraya veren daha sonra alıkonulan tutarı kira borcu (birikmiş kira) olarak talep ederse bu fark önem kazanır.
Takasın da kendine özgü bir işlevi vardır: koşulları yerine geldiği ölçüde bir karşı alacağı bir ödeme yükümlülüğünden düşmenizi sağlar. Yazışmalarınızda bu kavramları birbirinin yerine kullanmayın. Hangi sonucu talep ettiğinizi ve tutarı neye dayandırdığınızı tam olarak yazın. Geçerli bir anlaşma veya karar olmadan kendi başınıza bir “indirim” belirlemek, asıl kusur henüz giderilmemişken ikinci bir uyuşmazlığa yol açabilir.
Kira Komisyonu’ndan hangi başlangıç tarihini talep edebilirsiniz
Yazılı bildiriminiz önemli bir dayanak noktasıdır. Kira Komisyonu’na göre, başvuru zamanında yapılırsa kira indirimi bildirimi izleyen ayın ilk gününden itibaren başlayabilir. Başvuruyu bildiriminizden altı aydan daha uzun bir süre sonra yaparsanız, bu durum geçmişe dönük olarak değerlendirilen dönemi kural olarak başvurudan önceki en fazla altı ay ile sınırlar. Bunun dosyanıza tam olarak nasıl uygulanacağını bakım ve kusurlara ilişkin açıklamada kontrol edin.
Bu nedenle yalnızca mektubu değil, gönderilme anını ve alındığına dair kanıtı da saklayın. Kusurun ne zaman başladığını, ne zaman bildirdiğinizi ve ne zaman onarıldığını ayrı ayrı not edin. Bu tarihler birbirinden farklı olabilir. Ocak ayında yapılan sözlü bir görüşme ile nisan ayında yapılan ve ispatlanabilen ilk yazılı bildirim, ispat hukuku bakımından aynı şey değildir.
Ciddiyet ve süre değerlendirmeyi birlikte nasıl belirler
Konutun tamamını neredeyse kullanılamaz hâle getiren bir kusurun sonuçları, tek bir odadaki kısıtlamadan farklıdır. Bu nedenle yalnızca teknik arızayı değil, konutu fiilen nasıl kullandığınızı da anlatın. Kullanılabilecek başka bir duş var mı? Kalorifer sürekli mi arızalanıyor, yoksa yalnızca kısa arızalar sırasında mı? Sızıntı aktif miydi, yoksa onarımdan sonra geriye sadece kuru bir renk değişikliği mi kaldı?
Kira Komisyonu ciddi kusurlar için kategorilerle çalışır. Prosedürde neyin mümkün olduğunu, uygulanan politika ve tespit edilen durum belirler. Farklı şikâyetlere ait yüzdeleri kendiniz toplamayın. Birden fazla kusur birlikte önem taşıyabilir, ancak serbestçe toplanabilen bir indirim tablosu oluşturmaz. Ayrıca bazı sorunlar diğerlerinden daha önce sona eriyorsa, onarım döneminin açıkça tespit edilmesini isteyin.
Sonucunuzu öngörmeyen bir hesaplama örneği
Yalnızca örnek olması amacıyla, geçerli bir kararın € 900 tutarındaki çıplak kirayı dört tam ay boyunca € 630’a indirdiğini varsayalım. Bu durumda fark ayda € 270, bu dört ay için toplam € 1.080 olur. Bu örnek sonucu varsaymaktadır; yüzde otuzluk oran, belirli bir kusur için bir ölçüt değildir.
Ardından fiilen ne ödendiğini kontrol edin. Kiranın bir kısmı zaten havale edilmemişse, bunun yanında aynı tam tutarı ayrıca iade olarak talep edemezsiniz. Hizmet giderleri, takaslar ve önceki alacak kayıtları ayrı ayrı işlenmelidir. Her ay için asıl çıplak kirayı, belirlenen kirayı, ödenen kirayı ve kalan bakiyeyi gösteren bir döküm hazırlayın. Böylece para mı geri alacağınız, yoksa mevcut bir kira borcunun kısmen mi azalacağı açıkça görülür.
Konutta yapılacak incelemeye hazırlık
İncelemeyi yapacak kişinin bildirilen kusurları görebilmesini sağlayın. İlgili odaları erişilebilir hâle getirin ve bildiriminizi, fotoğrafları ve önceki raporları elinizin altında bulundurun. Sorunun nasıl ortaya çıktığı ve nasıl geliştiğiyle ilgili sorulara olgulara dayalı cevaplar verin. Her kusur için ekler içeren ve en fazla birkaç sayfadan oluşan bir özet, incelemenin odaklı kalmasına yardımcı olur.
Bir kusur bu arada onarılmışsa bunu dürüstçe belirtin ve önceki dönemin hangi kısmının hâlâ uyuşmazlık konusu olduğunu açıklayın. Onarımdan önceki fotoğrafları ve iş emrini gösterin. İnceleme için bir kusuru yapay olarak devam ettirmeye çalışmayın. Onarıma gösterdiğiniz iş birliği ve verdiğiniz bilgilerin güvenilirliği de dosya açısından önem taşıyabilir.
Sulh yoluyla kararlaştırılan kira indirimini eksiksiz yazıya dökün
Kiraya veren bazen geçici bir kira indirimi teklif eder. Bu durumda indirimin hangi tarihten hangi tarihe kadar geçerli olduğunu, hangi tutarın ödeneceğini ve onarımın tamamlandığının nasıl tespit edileceğini yazın. Anlaşmanın yalnızca kira bedeline mi ilişkin olduğunu, yoksa belirli zarar kalemlerini de mi kapattığını kayıt altına alın. Tarafların “birbirlerinden başka bir talebi bulunmadığı” şeklindeki genel bir cümle, kastettiğinizden çok daha ileri gidebilir.
Gecikmelerin ve tekrarlayan kusurların nasıl ele alınacağı konusunda anlaşın. İşler sonrasında üç ay daha sürüyorsa, bir aylık indirim açık bir çözüm sağlamaz. Neyin tamamlanması gerektiğini belirtmeden “her şey bitene kadar” gibi ucu açık ifadelerden kaçının. Somut bir anlaşma, indirimin ne zaman sona ereceği konusunda yeni bir çatışmayı önler.
Bir prosedür ne zaman anlamlıdır
Beklenen kira indirimini; istediğiniz onarım önlemleri, elinizdeki kanıtlar ve prosedürün gerektirdiği süreyle birlikte değerlendirin. Küçük bir mali fark, uygulamada hızla yeniden kullanılabilir bir banyoya kavuşmaktan daha az önemli olabilir. Buna karşılık, uzun süren ciddi bir kusur, onarım bu arada yapılmış olsa bile önemli bir dönemi kapsayabilir.
Hukuki yardımın maliyetini ve olası bir hukuki koruma sigortası kapsamında teminat bulunup bulunmadığını önceden sorun. Yargılama giderlerine mahkûmiyet, fiilen ödediğiniz avukatlık ücretlerinin tamamını kendiliğinden karşılamaz. Sulh hukuk hâkimi (kantonrechter) önünde avukat tutmak zorunlu değildir, ancak teknik kusurlarda veya birden fazla talebin bir arada olduğu durumlarda içerik bakımından destek almak yardımcı olabilir. Hollanda yargısı kira uyuşmazlıklarını açıklamaktadır.
Kira indirimi hakkında sıkça sorulan sorular
Kira indirimi hizmet giderleri için de geçerli mi
Kusurlara ilişkin bir prosedür çıplak kiraya yöneliktir. Avanslar veya hizmet giderleri hesap kesimi hakkındaki bir uyuşmazlık ayrı bir değerlendirme gerektirir.
Kiraya veren onarımdan sonra kirayı yeniden artırabilir mi
Kusurlar nedeniyle yapılan geçici indirim, uygulanacak kurallara göre kusurlar giderildiğinde sona erer. Bu nedenle neyin onarıldığını ve hangi tarihte onarıldığını kayıt altına alın.
Sözlü bildirim yeterli mi
Sözlü bildirimin ispatı daha zordur ve her prosedür için yeterli değildir. Telefonla bildirdiğiniz şikâyetleri, önceki bildirim tarihini de belirterek her zaman yazılı olarak teyit edin.
Kendim bir bilirkişi görevlendirmeli miyim
Her davada gerekli değildir. Sebep veya ciddiyet tartışmalı olduğunda bir rapor faydalı olabilir. Maliyetleri, incelemenin neyi ispatlaması gerektiğiyle önceden karşılaştırın.
Her yeni kusuru ayrıca bildirmem gerekir mi
Yeni kusurları, bunları fark ettiğiniz tarihi ve konutta yaşamanıza etkilerini belirterek açık ve yazılı şekilde bildirin. Sorunlar birbiriyle bağlantılıysa önceki bildirimlere atıfta bulunun. Yeni fotoğrafları ve verilen cevapları da saklayın. Devam eden bir prosedür varsa, eklemelerin nasıl sunulacağını ve her bir kalem için hangi bildirim tarihinin önemli olduğunu değerlendirtin.
Kusur zaten onarılmışsa kira indirimi talep edebilir miyim
Bu; uygulanacak prosedüre, önceki bildiriminize, ilgili döneme ve sürelere bağlı olarak mümkün olabilir. Eski duruma ve onarım tarihine ilişkin kanıtları saklayın. Sorun uzun süredir devam ediyorsa, seçeneklerinizi araştırmak için onarımın tamamlanmasını beklemeyin.
Konutu onarım için müsait hâle getirmediysem ne olur
Kiraya verene işleri yapabilmesi için makul bir fırsat tanınmalıdır. Onarım sizin iş birliği yapmamanız nedeniyle gecikirse, bu durum değerlendirmeyi etkileyebilir. Haklı engellerinizi açıklayın ve alternatif zamanlar önerin. Yazışmaların her iki tarafını da saklayın.
İndirilen kira otomatik olarak iadeye yol açar mı
Borçlanılan kiranın daha düşük olması bir iade alacağı doğurabilir, ancak bakiyenin yine de hesaplanması gerekir. Kiraya veren ödemeyi reddederse ek bir adım gerekebilir. Bunun için Kira Komisyonu kararından sonra ödeme yapmayan kiraya veren başlıklı yazımızı okuyun.
Doğru talebi değerlendirtin
Kiralık konutta küf sorununda veya onarım yapmayan bir kiraya veren karşısında bazen birden fazla adımın bir arada atılması gerekir. Arslan Advocaten, dosyanızı kira indirimi, onarım ve olası dolaylı zararlar bakımından değerlendirebilir.
