Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Kiraya vereniniz bir kusura tepki vermiyorsa, makul bir süre içinde somut bir onarım yapılmasını yazılı olarak talep edin. Onarım yine de yapılmazsa, sulh hukuk hâkimi (kantonrechter) önünde bir dava açmak gerekebilir. Kira Komisyonu (Huurcommissie) ciddi kusurlarda kirayı indirebilir, ancak konutun onarılması için icra edilebilir bir emir vermez.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Verhuurder repareert niet: zo kunt u herstel afdwingen
English: Read this article in English: Landlord will not carry out repairs: how to enforce them
Pencere hâlâ su alıyorsa veya tesisat arızalanmaya devam ediyorsa, yöneticiden gelen yeni bir söz pek işe yaramaz. Etkili bir onarım talebi neyin bozuk olduğunu, sizin ne istediğinizi ve daha fazla ertelemenin neden makul olmadığını açıkça belirtir.
Önce bakımı kimin yapması gerektiğini kontrol edin
Her onarım kiraya verenin sorumluluğunda değildir. Küçük onarımlar ve kiracının sorumlu olduğu zararlar kiracıya ait olabilir. Binadaki yapısal sorunlarda veya konutla birlikte kiraya verilen bir tesisatta ise durum çoğu zaman farklıdır. Kira sözleşmesine, kusurun niteliğine ve kendi yaptırdığınız olanaklara ilişkin olası anlaşmalara bakın.
Şüphe durumunda yalnızca onarım istemekle kalmayın, sorumluluğun kime ait olduğu konusunda gerekçeli bir görüş de talep edin. Genel bir bakım hükmüne yapılan salt bir atıf, konutlara ilişkin yasal yükümlülükleri bir kenara bırakmak için her zaman yeterli değildir.
Bildiriminizi açık bir onarım talebine dönüştürün
Kusuru, yerini ve sonuçlarını anlatın. Önceki bildirimlere atıfta bulunun ve güncel fotoğraflar ekleyin. Bir inceleme tarihi, öngörülen çözüm ve işin yapılacağı tarihi talep edin. Erişim için birkaç farklı zaman önerin ve yapılan randevuları e-postayla teyit edin.
Makul bir sürenin ne olduğu koşullara bağlıdır. Bozuk bir kapı zili, güvenli olmayan bir elektrik tesisatından farklı bir tepki gerektirir. Acil durumlarda en önemli şey tehlikenin ve daha fazla zararın sınırlandırılmasıdır. İptal edilen randevulara ve hiçbir sonuç almadan ayrılan teknisyenlere ilişkin kanıtları da saklayın.
Temerrüt ihtarı ne zaman gereklidir
Bazı ileri adımlar için kiraya verenin önce temerrüde düşmüş olması gerekir. Bu genellikle son bir makul süre verdiğiniz yazılı bir temerrüt ihtarıyla (ingebrekestelling) sağlanır. Böyle bir mektubun gerekli olup olmadığı, diğerlerinin yanı sıra söz konusu yükümlülüğe, önceki anlaşmalara ve aciliyete bağlıdır.
Yalnızca “sizi sorumlu tutuyorum” diyen bir mektup, kiraya verenin ne yapması gerektiğini henüz açıkça ortaya koymaz. Talep ettiğiniz edimi somut olarak ifade edin. Söz konusu olan bir inceleme mi, acil bir onarım mı, yoksa kalıcı bir onarım mı? Sebep henüz kesinleşmemişse bu adımları birbirinden ayrı tutun.
Sulh hukuk hâkiminden onarım talep etmek
Mahkemeden, kiraya vereni gerektiğinde bir zorlama tazminatı (dwangsom) yaptırımı altında belirli işleri yapmaya mahkûm etmesini isteyebilirsiniz. İcra edilebilir bir talep, denetlenebilir bir sonucu ve gerçekçi bir süreyi belirtir. Acil bir menfaat varsa ihtiyati tedbir davası (kort geding) uygun olabilir. Hollanda yargısı kira uyuşmazlıklarına ilişkin acil prosedürü açıklamaktadır.
Mahkeme yalnızca sizin menfaatinizi değerlendirmez. Sebep, yapılması gereken işler ve kiraya verenin imkânları da rol oynar. Taraflar neyin onarılması gerektiği konusunda farklı görüşlere sahipse, bir bilirkişi raporu belirleyici olabilir.
Onarımı kendiniz yaptırmak ve masrafları takas etmek
Onarımı kendiniz yaptırmak ve makul masrafları kiraya verenden tahsil etmek, belirli koşullar altında mümkün olabilir. Bu durum; onarım yükümlülüğünün, temerrüdün ve masrafların dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Her faturanın otomatik olarak karşılanacağı beklentisiyle kendi inisiyatifinizle büyük bir tadilat sipariş etmeyin.
Tutar veya hukuki dayanak doğru değilse, kira ödemesini askıya almak veya kirayla takas yapmak da riskler taşır. Bakım uyuşmazlığı bu durumda bir kira borcu uyuşmazlığına dönüşebilir. Hangi adımın hukuken ve pratik açıdan en uygun olduğunu önceden belirletin.
İnceleme, acil onarım ve kalıcı onarım arasında ayrım yapın
Bir kusur açıkça görülebilirken sebebi henüz bilinmiyor olabilir. Bir sızıntıda önce acil bir önlem, ardından borunun incelenmesi ve en sonunda duvarın onarılması gerekebilir. Kiraya verenden bu adımları ayrı ayrı planlamasını isteyin. Böylece şu anda hangi işlemin yapılabileceği ve hangi kısmın daha ileri incelemeye bağlı olduğu görünür hâle gelir.
“Müteahhit bununla ilgileniyor” şeklindeki bir cevap henüz netlik sağlamaz. İrtibat kişisinin kim olduğunu, incelemenin ne zaman yapılacağını ve ne zaman yazılı bir geri bildirim alacağınızı sorun. Karmaşık bir onarımın hazırlık gerektirmesi makuldür. Ancak bu, geçici önlemlerin ve somut bir planlamanın çoğu zaman daha erken konuşulabileceği gerçeğini değiştirmez. Talebinizde, kalıcı onarım yapılmadığı sürece hangi dezavantajın devam ettiğini açıklayın.
İyi bir temerrüt ihtarını somut kılan unsurlar
Temerrüt ihtarı, öfkeli bir hatırlatmadan daha fazlasıdır. Size göre yerine getirilmeyen yükümlülüğü, önceki bildirimleri ve talep ettiğiniz sonucu belirtin. Bu sonuç veya açıkça tanımlanmış gerekli bir adım için makul bir son süre verin. Çatının tamamen yenilenmesi için birkaç günlük bir süre yerine getirilemez olabilir; buna karşılık acil bir önlemin çok daha erken alınması gerekebilir.
Zamanında ifa edilmezse neleri değerlendireceğinizi açıkça belirtin; örneğin hukuki yardım almak ve bir onarım davası açmak gibi. Sorumlu bir şekilde uygulayamayacağınız önlemleri duyurmayın. Yeni bir mektup olmadan temerrüdün zaten gerçekleşip gerçekleşmediği veya bir istisnanın geçerli olup olmadığı, koşulların değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle somut bir uygulama tarihi içeren önceki taahhütleri ve kiraya verenin onarımı açıkça reddettiği mesajları da saklayın.
Son onarım talebi için örnek metin
Temel bir metin şöyle olabilir: “[Tarihler] tarihinde [adres] adresindeki konutta [kusur] olduğunu bildirdim. Bugüne kadar [kısım] onarılmamıştır. Bu nedenle [somut sonuç]. [Makul tarih] tarihine kadar [tanımlanan edim] işini yapmanızı ve planlama hakkında beni yazılı olarak bilgilendirmenizi rica ederim. [Zamanlar] tarihlerinde erişim sağlayabilirim. Bir çözüm bulunmazsa, başvurabileceğim diğer hukuki yolları değerlendirteceğim.”
Metni dosyanıza göre uyarlayın. Acil bir güvenlik sorunu varsa standart bir mektup tek başına yetersiz kalabilir; teknik açıdan karmaşık bir sorunda ise önce hedefe yönelik bir inceleme gerekebilir. Mektubu sözleşmedeki kiraya verene gönderin ve bir kopyasını yöneticiye iletin. Alındığını ispatlayabileceğiniz bir yöntem kullanın. E-posta kullanıyorsanız olası hata mesajlarını veya alındı onaylarını da saklayın.
Mal sahibi, yönetici ve müteahhit sizi birbirine yönlendirdiğinde
Pratikte irtibat kurduğunuz kişi bir yönetici olabilir, ancak bu durum diğer her tarafı kendiliğinden sözleşmedeki karşı tarafınız yapmaz. Kira sözleşmesinde kiraya veren olarak kimin yer aldığını ve sonradan bir değişiklik bildirilip bildirilmediğini kontrol edin. Hukuki talebinizi doğru tarafa yöneltin. Bir randevuyu kaçıran müteahhit, kira hukukuna dayalı onarım davasını açacağınız taraf olmak zorunda değildir.
İlgili herkesin rolünü ve iletişim bilgilerini gösteren tek bir liste hazırlayın. Ardından teknisyenlerin verdiği sözleri yazılı olarak kiraya verene ve yöneticiye iletin. Böylece önemli bilgilerin yalnızca tek bir iş emrinde veya bir telefon görüşmesinde kalmasını önlersiniz. Yönetici sizden yeniden bir form doldurmanızı isterse, pratikte faydalı olduğu ölçüde bunu yapın, ancak aynı zamanda asıl bildiriminizi ve zaman çizelgenizi de saklayın.
Kendiniz teknisyen çağırmanız sınırları belirli bir iş tanımı gerektirir
Belirli koşullar altında kiracı, gerekli işleri yaptırabilir ve makul masrafları tahsil edebilir. Burada önemli bir soru, kiraya verenin sorumlu olup olmadığı ve yükümlülüğünü yerine getirmesi için yeterli fırsatı bulup bulmadığıdır. Ayrıca yapılan işler ve masraflar kusurla orantılı olmalıdır. Sınırlı bir onarım, konutun tamamen iyileştirilmesinden farklı bir şeydir.
Mümkünse önceden kalem kalem bir fiyat teklifi isteyin ve bunu açık bir açıklamayla birlikte kiraya verene gönderin. İşlerden önce çekilen fotoğrafları, teknisyenin tavsiyesini ve işin tanımını içeren faturayı saklayın. Bu konuda anlaşma yapmadan gerekli olandan fazlasını istemeyin. Kirayla takas yapmadan önce, karşı alacağın ve seçilen takas yönteminin yeterince kesin olup olmadığını kontrol ettirin.
Onarım talebi icra edilebilir olmalıdır
“Tüm kusurların giderilmesi” yönündeki bir talep fazla belirsiz olabilir. Kullanılabilir bir talep, hangi olanağın yeniden çalışır hâle gelmesi gerektiğini veya hangi somut işlerin gerekli olduğunu tanımlar. Teknik bir görüş ayrılığında, bir bilirkişi raporu talep edilen sonucun formüle edilmesine yardımcı olabilir. Talep edilen bir zorlama tazminatı da yerine getirilip getirilmediği makul ölçüde objektif olarak tespit edilebilen bir yükümlülüğe bağlanmalıdır.
Hangi sürenin pratikte gerçekçi olduğunu ve bu arada neler yapılması gerektiğini konuşun. Bir sızıntının durdurulması, bir tesisatın güvenli hâle getirilmesi veya bir yatak odasının yeniden kullanılabilir olması mı gerekiyor? Erişimi, yedek parçaları ve gerekli incelemeleri hesaba katın. Mahkemenin somut bir menfaat dengesi kurabilmesi gerekir. Bunun için iyi gerekçelendirilmiş ve sınırları belirlenmiş bir talep, açık bir onarım önlemi içermeyen uzun bir genel şikâyet listesinden daha yararlıdır.
Aciliyeti neler gerekçelendirebilir
İhtiyati tedbir davasında, olağan bir davanın neden beklenemeyeceğinin açıkça ortaya konması gerekir. Mevcut durumu, beklemenin sonuçlarını ve bir çözüm elde etmek için daha önce yaptığınız girişimleri anlatın. Kullanılamayan temel bir olanak, sürekli su girişi veya somut bir güvenlik sorunu, acil yolun değerlendirilmesi için bir neden olabilir. Uzun süredir memnun olmamanız, tek başına her talebi acil hâle getirmez.
Güncel kanıtlar ekleyin. Eski bir rapor olayın geçmişi açısından önemli olabilir, ancak sorunun bugün ne kadar ciddi olduğunu her zaman göstermez. Mümkünse bir teknisyenden hangi olanağın kullanım dışı olduğunu ve hangi geçici önlemlerin alındığını olgusal olarak açıklamasını isteyin. İhtiyati tedbir davası geçici bir tedbirle sonuçlanır; tüm zarar kalemlerinin de hemen kesin olarak çözüleceğinin garantisi değildir.
Başarısız onarım girişimlerine bir örnek
Bir kiracının bir pencerenin kapanmadığını üç kez bildirdiğini varsayalım. Bir teknisyen iki kez menteşe ve kilit donanımını ayarlıyor, ancak birkaç gün sonra aynı aralık yeniden oluşuyor. Üçüncü iş emrinde pencere kasasının eğrildiği yazıyor. Bu kurgusal örnek, dosyanın neden kiraya verenin “hiçbir şey yapmadığı” beyanından fazlasını içermesi gerektiğini gösterir: ziyaretler yapılmıştır, ancak sonuç ortada yoktur.
Bir sonraki adım, yeni teknik bulguya dayanan bir taleptir. Kasanın değerlendirilmesini, kalıcı bir çözümü ve gerekirse hava akımına veya suya karşı geçici bir önlemi talep edin. Önceki hangi girişimlerin yetersiz kaldığını belirtin. Olası bir kira indirimi için ayrıca kısıtlamanın ne kadar ciddi olduğu ve ne kadar sürdüğü önemini korur. Bu soru, onarımın zorla yaptırılmasından ayrı olarak değerlendirilir.
Yapılmayan onarımlar hakkında sıkça sorulan sorular
Kira Komisyonu kiraya vereni onarım yapmaya zorlayabilir mi
Hayır. Olası bir geçici kira indirimi baskı oluşturabilir, ancak mahkemenin vereceği bir onarım emrinin yerini tutmaz. Kusurlar nedeniyle kira indirimi başlıklı yazımızı da okuyun.
Yöneticiyle mi yoksa mal sahibiyle mi yazışmalıyım
Resmî talebinizi sözleşmedeki kiraya verene yöneltin ve bakımı organize eden yönetici ise ona bir kopya gönderin. Bildiriminizin alındığına dair kanıtı saklayın.
Bir onarım sürekli başarısız olursa ne olur
Her girişimi not edin ve altta yatan sebebin incelenmesini isteyin. Önemli olan sonuç kalıcı bir onarımdır; yalnızca yapılan ziyaretlerin sayısı değil.
Tazminat talebini onarım talebiyle birleştirebilir miyim
Evet, ancak bu talebi sebep, kapsam ve sorumluluk bakımından ayrıca gerekçelendirin. Onarım yükümlülüğü, tüm dolaylı zararların kendiliğinden tazmin edileceği anlamına gelmez.
Bakım portalı üzerinden gönderilen bir mesaj yeterli mi
Portal üzerinden yapılan bir bildirim, özellikle tarihli bir alındı onayı alırsanız, kullanılabilir bir kanıt olabilir. Tam metnin ve eklerin bir kopyasını portalın dışında da saklayın. Resmî bir sonraki adım için kiraya verene ek bir yazılı talep göndermek gerekebilir.
Daha önce kötü iş çıkaran bir teknisyeni reddedebilir miyim
Somut itirazlarınızı yazılı olarak bildirin ve uygun bir çözüm isteyin. Genel bir erişim yasağı onarımı engelleyebilir. Örneğin gözetim, farklı bir planlama veya bir bilirkişi tarafından inceleme yapılmasını konuşun. Güvenlikle ilgili itirazlarda bunların neye dayandığını tam olarak kayıt altına almak önemlidir.
Kira indirimi konusundaki bir anlaşma onarım hakkımı sınırlayabilir mi
Bu, metne ve koşullara bağlıdır. Geçici bir indirim onarım yükümlülüğüyle birlikte var olabilir, ancak geniş kapsamlı bir uzlaşma sözleşmesi (VSO) başka talepleri de çözüme bağlayabilir. Yalnızca ara dönem için bir bedel üzerinde mi anlaştığınızı ve hangi işlerin hâlâ yapılması gerektiğini açıkça yazıya dökün.
Kiraya veren parası olmadığını söylerse ne olur
Mali bir sorun, gerekli bir onarımı kendiliğinden sizin sorumluluğunuza dönüştürmez. Bununla birlikte, işin niteliği ve koşullar pratik çözümü etkileyebilir. Somut bir öneri isteyin ve sizin durumunuzda hangi onarım talebinin mümkün olduğunu değerlendirtin.
Ertelenmiş bakım konusunda hukuki yardım
Bir onarım mektubunu değerlendirtmek veya dava açmak mı istiyorsunuz? Sözleşmenizi, zaman çizelgenizi ve kanıtlarınızı Arslan Advocaten‘a sunun. Böylece somut ve icra edilebilir bir onarım talebi hazırlanabilir.
