Uw verhuurder moet gebreken aan uw woning verhelpen (artikel 7:206 BW). Bij achterstallig onderhoud kunnen herstel, huurverlaging en schadevergoeding naast elkaar spelen. Meld het probleem schriftelijk en bewaar bewijs. Welke procedure u kunt gebruiken, hangt onder meer af van uw huursegment, het gebrek en uw gewenste uitkomst. Wacht niet onnodig: bij een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie beïnvloedt de indieningsdatum hoe ver een huurverlaging kan terugwerken. Een late aanvraag betekent niet automatisch dat iedere aanspraak vervalt.
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten en bij de Raad voor Rechtsbijstand ingeschreven voor het rechtsgebied huurrecht.
Gratis voorbeeldbrief gebreken huurwoning om uw verhuurder tot herstel te sommeren.
Wat u nu kunt doen
- Meld het gebrek vandaag nog schriftelijk: per e-mail of aangetekende brief, met datum.
- Maak foto's met datum, en bewaar vochtmetingen, rapporten en berichten van monteurs.
- Zet in uw brief een redelijke hersteltermijn en schrijf erbij dat u anders huurvermindering vordert.
- Noteer de datum van uw melding in uw agenda, plus de dag zes maanden later.
- Blijf de volledige huur betalen tot een rechter of de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
Meer onderwerpen, zoals huurverlaging, servicekosten en borg, staan op huurrecht voor huurders.
Wanneer is het een gebrek en wanneer mijn eigen probleem?
Een gebrek is elke omstandigheid die niet aan u te wijten is en waardoor u niet het woongenot krijgt dat u bij het sluiten van het huurcontract mocht verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW). Lekkage, vocht, schimmel door een bouwkundig probleem, een kapotte cv-installatie en ernstige tocht vallen daar in de regel onder. Is de schimmel ontstaan doordat u nooit ventileert, dan ligt dat anders: schade die u zelf veroorzaakt komt voor uw rekening (artikel 7:218 BW). Bij vocht draait de discussie daarom bijna altijd om de oorzaak, en daar wint u met bewijs. Hoe u die discussie bij schimmel voert, leest u in schimmel in uw huurwoning: wat moet de verhuurder doen?
Moet ik het gebrek eerst schriftelijk melden?
Melden is de eerste stap: zonder melding aan uw verhuurder begint er niets te lopen. U bent zelfs verplicht een gebrek onverwijld te melden; doet u dat niet, dan kunt u aansprakelijk zijn voor de schade die door dat uitstel groter werd (artikel 7:222 BW). De huurvermindering gaat pas in op de dag waarop u het gebrek behoorlijk heeft gemeld, of waarop de verhuurder er al voldoende van wist om te handelen (artikel 7:207 lid 1 BW). Een telefonische melding kan moeilijker te bewijzen zijn. Bevestig daarom per e-mail wat u heeft gemeld en wanneer, en bewaar reacties en eventuele werkbonnen.
Hoeveel huurvermindering kan ik krijgen en waar vraag ik die aan?
U kunt een vermindering vorderen die evenredig is aan het verlies aan woongenot, over de periode vanaf uw melding tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Voor gereguleerde huurwoningen kunt u daarvoor naar de huurcommissie; die werkt met vaste categorieën en percentages. Valt uw woning daar niet onder, dan loopt de vordering via de kantonrechter. Voor de gebrekenprocedure bij de Huurcommissie geeft u de verhuurder in beginsel zes weken na de melding om te herstellen (artikel 7:257 lid 2 BW). Volgens het Gebrekenboek kunt u eerder indienen als de verhuurder binnen die periode schriftelijk laat weten de gebreken niet te verhelpen. Voor urgente herstelmaatregelen kan een andere route nodig zijn; de Huurcommissie kan herstel niet afdwingen.
Bij ernstige gebreken in een vrijesectorwoning kan de Huurcommissie alleen adviseren als u en de verhuurder hebben afgesproken dat zij het geschil mag behandelen. Dat kan in het huurcontract staan of later zijn afgesproken. Dit advies verplicht de verhuurder niet tot huurverlaging of herstel. Voor een afdwingbare beslissing kan een procedure bij de kantonrechter nodig zijn.
Hoe ver kan huurverlaging terugwerken?
Bij de Huurcommissie is de datum van uw gebrekenmelding belangrijk. Start u de zaak binnen zes maanden daarna en wordt uw verzoek toegewezen, dan begint de tijdelijke huurverlaging doorgaans op de eerste dag van de maand na uw gebrekenmelding. Dient u later in, dan is de terugwerkende periode begrensd: de verlaging kan niet eerder ingaan dan zes maanden vóór de indiening (artikel 7:257 lid 3 BW). De precieze ingangsdatum volgt uit de procedure en uitspraak. Een herinneringsbrief verlengt de termijn niet. Laat voor een vordering bij de kantonrechter afzonderlijk beoordelen welke termijn op uw contract van toepassing is. Bron: Huurcommissie over onderhoud en gebreken.
Ter illustratie. Een huurder meldt in maart per e-mail een lekkage in het plafond. De verhuurder belooft steeds dat er iemand komt, maar er gebeurt niets. In november besluit de huurder er werk van te maken. Het gebrek bestaat dan nog steeds, maar de termijn van zes maanden na de melding is verstreken, waardoor hij over het verleden nog maar een beperkte periode kan terugvorderen. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Mag ik zelf laten repareren op kosten van de verhuurder?
Ja, maar pas als uw verhuurder in verzuim is: dan mag u het herstel zelf uitvoeren en de redelijke kosten op hem verhalen, desgewenst door ze in mindering te brengen op de huur (artikel 7:206 lid 3 BW). Verzuim ontstaat in de regel doordat u hem schriftelijk een redelijke termijn heeft gegeven en die termijn ongebruikt is verstreken. Vraag altijd vooraf een offerte en houd alle bonnen. Van dit recht kan niet in uw nadeel worden afgeweken, dus een clausule in uw huurcontract die het uitsluit, houdt geen stand.
Welke reparaties zijn voor mij als huurder?
Kleine herstellingen komen voor uw rekening, tenzij ze nodig werden doordat de verhuurder zijn herstelplicht niet nakwam (artikel 7:217 BW). Welke reparaties als klein gelden, is vastgelegd bij algemene maatregel van bestuur, en daarvan mag niet in uw nadeel worden afgeweken (artikel 7:240 BW). Denk aan een kraanleertje, een verstopping in de afvoer die u zelf kunt verhelpen of het vastzetten van een deurklink. Een cv-ketel die het begeeft en een lekkend dak horen daar niet bij: dat is de verhuurder.
Wanneer het misgaat
- U verlaagt zelf de huur. Dat mag niet. U moet de vermindering vorderen bij de rechter of de huurcommissie; doet u het eigenhandig, dan bouwt u een huurachterstand op met ontbinding als risico (zie ECLI:NL:RBZWB:2024:8827).
- U meldt alleen mondeling. De verhuurder ontkent later dat hij het wist, en uw vermindering begint pas te lopen vanaf de datum die u kunt bewijzen.
- U wacht op de volgende toezegging. Wachten kan geld kosten: bij de Huurcommissie bepaalt de indieningsdatum hoe ver een huurverlaging kan terugwerken, ook als de verhuurder u aan het lijntje houdt.
Meer achtergrond over huur en verhuur leest u op onze pagina over huurrecht.
Wilt u herstel, huurverlaging of vergoeding van schade?
Bij een gebrek aan uw huurwoning kunnen verschillende vragen tegelijk spelen. U wilt dat de oorzaak wordt verholpen, mogelijk heeft u gedurende een periode minder woongenot gehad en misschien zijn ook spullen beschadigd. Deze onderdelen vragen ieder om een eigen onderbouwing.
- Herstel afdwingen: wat vraagt u schriftelijk, welke herstelgelegenheid geeft u en wat kunt u doen als een toezegging niet wordt uitgevoerd?
- Huurverlaging bij gebreken: welk huursegment geldt, wanneer heeft u gemeld en welke periode en beperking kunt u aantonen?
- Schimmel in uw huurwoning: hoe onderzoekt u oorzaak, ventilatie en mogelijke schade aan uw spullen?
- Lekkage in uw huurwoning: wat legt u vast en hoe houdt u herstel en gevolgschade uit elkaar?
- Geen verwarming of warm water: hoe documenteert u storingen en de gevolgen voor het gebruik van de woning?
Bewaar uw eerste schriftelijke melding, foto’s, werkbonnen en reacties. Leg ook vast wanneer de verhuurder toegang kreeg of wanneer een afspraak werd afgezegd. Stop niet zonder beoordeling met alle huurbetalingen. De juiste procedure hangt af van uw huurcontract, huursegment en gewenste uitkomst.
Overleg met een advocaat
Twijfelt u of uw situatie een gebrek is, of loopt uw termijn af? Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact en laat uw onderhoudsdossier beoordelen. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Huurrecht in uw stad. Gemeenten hebben eigen loketten en huurteams voor achterstallig onderhoud. Wat er in uw stad geldt: Huurrecht advocaat Den Haag · Huurrecht advocaat Rotterdam · Huurrecht advocaat Utrecht. Het volledige overzicht staat op huurrecht.