Uw verhuurder is wettelijk verplicht gebreken aan uw woning te verhelpen (artikel 7:206 BW). Doet hij dat niet, dan kunt u een lagere huur vorderen over de hele periode dat u er last van had (artikel 7:207 BW). Maar u moet het gebrek eerst schriftelijk melden, en daarna geldt een vervaltermijn van zes maanden vanaf de dag na uw melding (artikel 7:257 BW). Wacht u langer, dan bent u het recht op vermindering over die periode kwijt.
Wat u nu kunt doen
- Meld het gebrek vandaag nog schriftelijk: per e-mail of aangetekende brief, met datum.
- Maak foto's met datum, en bewaar vochtmetingen, rapporten en berichten van monteurs.
- Zet in uw brief een redelijke hersteltermijn en schrijf erbij dat u anders huurvermindering vordert.
- Noteer de datum van uw melding in uw agenda, plus de dag zes maanden later.
- Blijf de volledige huur betalen tot een rechter of de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
Wanneer is het een gebrek en wanneer mijn eigen probleem?
Een gebrek is elke omstandigheid die niet aan u te wijten is en waardoor u niet het woongenot krijgt dat u bij het sluiten van het huurcontract mocht verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW). Lekkage, vocht, schimmel door een bouwkundig probleem, een kapotte cv-installatie en ernstige tocht vallen daar in de regel onder. Is de schimmel ontstaan doordat u nooit ventileert, dan ligt dat anders: schade die u zelf veroorzaakt komt voor uw rekening (artikel 7:218 BW). Bij vocht draait de discussie daarom bijna altijd om de oorzaak, en daar wint u met bewijs.
Moet ik het gebrek eerst schriftelijk melden?
Ja — zonder melding aan uw verhuurder begint er niets te lopen. U bent zelfs verplicht een gebrek onverwijld te melden; doet u dat niet, dan kunt u aansprakelijk zijn voor de schade die door dat uitstel groter werd (artikel 7:222 BW). De huurvermindering gaat pas in op de dag waarop u het gebrek behoorlijk heeft gemeld, of waarop de verhuurder er al voldoende van wist om te handelen (artikel 7:207 lid 1 BW). Een telefoontje is juridisch geldig, maar u kunt het later niet bewijzen. Doe het dus schriftelijk.
Hoeveel huurvermindering kan ik krijgen en waar vraag ik die aan?
U kunt een vermindering vorderen die evenredig is aan het verlies aan woongenot, over de periode vanaf uw melding tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Voor gereguleerde huurwoningen kunt u daarvoor naar de huurcommissie; die werkt met vaste categorieën en percentages. Valt uw woning daar niet onder, dan loopt de vordering via de kantonrechter. Belangrijk: de huurcommissie mag u pas helpen als uw verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na uw melding heeft verholpen (artikel 7:257 lid 2 BW).
Wat houdt die vervaltermijn van zes maanden precies in?
U moet uw vordering of uw verzoek indienen binnen zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop u het gebrek bij uw verhuurder heeft gemeld (artikel 7:257 lid 1 en 2 BW). Dit is een vervaltermijn, geen verjaringstermijn: u kunt hem niet stuiten met een herinneringsbrief. Bent u te laat, dan is uw recht op vermindering niet helemaal weg, maar kunt u over het verleden nog hoogstens zes maanden terug vorderen, gerekend vanaf het moment dat u alsnog begint (artikel 7:257 lid 3 BW). Bij een gebrek dat maanden of jaren voortduurt scheelt dat veel geld.
Ter illustratie. Een huurder meldt in maart per e-mail een lekkage in het plafond. De verhuurder belooft steeds dat er iemand komt, maar er gebeurt niets. In november besluit de huurder er werk van te maken. Het gebrek bestaat dan nog steeds, maar de termijn van zes maanden na de melding is verstreken, waardoor hij over het verleden nog maar een beperkte periode kan terugvorderen. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Mag ik zelf laten repareren op kosten van de verhuurder?
Ja, maar pas als uw verhuurder in verzuim is: dan mag u het herstel zelf uitvoeren en de redelijke kosten op hem verhalen, desgewenst door ze in mindering te brengen op de huur (artikel 7:206 lid 3 BW). Verzuim ontstaat in de regel doordat u hem schriftelijk een redelijke termijn heeft gegeven en die termijn ongebruikt is verstreken. Vraag altijd vooraf een offerte en houd alle bonnen. Van dit recht kan niet in uw nadeel worden afgeweken, dus een clausule in uw huurcontract die het uitsluit, houdt geen stand.
Welke reparaties zijn voor mij als huurder?
Kleine herstellingen komen voor uw rekening, tenzij ze nodig werden doordat de verhuurder zijn herstelplicht niet nakwam (artikel 7:217 BW). Welke reparaties als klein gelden, is vastgelegd bij algemene maatregel van bestuur, en daarvan mag niet in uw nadeel worden afgeweken (artikel 7:240 BW). Denk aan een kraanleertje, een verstopping in de afvoer die u zelf kunt verhelpen of het vastzetten van een deurklink. Een cv-ketel die het begeeft en een lekkend dak horen daar niet bij: dat is de verhuurder.
Wanneer het misgaat
- U verlaagt zelf de huur. Dat mag niet. U moet de vermindering vorderen bij de rechter of de huurcommissie; doet u het eigenhandig, dan bouwt u een huurachterstand op met ontbinding als risico (zie ECLI:NL:RBZWB:2024:8827).
- U meldt alleen mondeling. De verhuurder ontkent later dat hij het wist, en uw vermindering begint pas te lopen vanaf de datum die u kunt bewijzen.
- U wacht op de volgende toezegging. Elke maand dat u wacht kost geld, want de termijn van zes maanden loopt door terwijl de verhuurder u aan het lijntje houdt.
Meer achtergrond over huur en verhuur leest u op onze pagina over huurrecht.
Overleg met een advocaat
Twijfelt u of uw situatie een gebrek is, of loopt uw termijn af? Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.