De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland (zittingsplaats Utrecht) oordeelde op 26 augustus 2026 dat een verhuurder gebonden was aan een huurverlaging van 60% die de Huurcommissie wegens vochtproblemen had vastgesteld. De verhuurder had die korting nooit toegepast en moet de huurster de te veel betaalde huur over november 2023 tot en met december 2025 terugbetalen, met wettelijke rente. Beslissend was dat de verhuurder niet binnen acht weken naar de rechter was gegaan.
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor arbeidsrecht en letselschade. Laatst bijgewerkt: 29 september 2026. Algemene informatie is geen juridisch advies over uw eigen situatie.
Wat speelde er?
De huurster huurde sinds 2014 een woning. Eind 2023 vroeg zij de Huurcommissie om huurverlaging vanwege gebreken. De Huurcommissie stelde een ernstig gebrek vast: een natte muur in de slaapkamer door optrekkend vocht uit de kruipruimte en natte plekken op de vloer van de woonkamer door lekkage van cv-leidingen. De huur werd vanaf 1 november 2023 met 60% verlaagd, totdat het gebrek is verholpen. De uitspraak werd op 24 mei 2024 verzonden.
De verhuurder paste de huurprijs daarna niet aan, ook niet na herhaalde verzoeken van de huurster. De verhuurder vond dat er geen gebrek (meer) was en maakte eind augustus 2024 alleen bezwaar bij de Huurcommissie zelf. In januari 2026 stapte de huurster naar de kantonrechter.
Wat besliste de rechter?
De kantonrechter wees op artikel 7:262 BW. Als niemand binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie de rechter inschakelt, worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld. De verhuurder had die termijn laten verlopen. Het bezwaar bij de Huurcommissie veranderde daar niets aan: de uitspraak vermeldde zelf dat wie het er niet mee eens was, binnen acht weken naar de rechter moest.
Daarna beoordeelde de rechter of het gebrek inmiddels was verholpen. Dat had de verhuurder onvoldoende onderbouwd. Uit het rapport van een door de verhuurder zelf ingeschakelde vochtdeskundige bleek welke herstelmaatregelen nodig waren, maar niet dat die waren uitgevoerd. Een latere inspectie en metingen van na de zitting wezen nog op vocht. Bovendien wilde de verhuurder een deel van het herstel pas aanpakken tijdens een nog te starten verduurzamingsproject.
De kantonrechter verklaarde voor recht dat de huur vanaf 1 november 2023 40% van de geldende huurprijs bedraagt tot het gebrek is hersteld. De verhuurder moet in totaal € 9.700,84 aan te veel betaalde huur terugbetalen, met wettelijke rente, en de proceskosten dragen. Van de aanvullende schadeposten werd alleen het nog niet vergoede deel van de stroomkosten van een bouwdroger (€ 102,21) toegewezen. De luchtontvochtigers werden afgewezen, omdat de huurster die had gekocht vóórdat zij het gebrek aan de verhuurder had gemeld. Extra energiekosten werden afgewezen omdat ze niet waren onderbouwd.
Wat betekent deze uitspraak voor u?
Laat de verhuurder de achtwekentermijn verlopen, dan is de uitspraak van de Huurcommissie in beginsel bindend, ook als hij het er achteraf niet mee eens is. Wie meent dat het gebrek is verholpen, moet dat concreet aantonen.
Dit is geen algemene regel dat elke vochtige woning recht geeft op 60% korting. Dat percentage volgde uit de beoordeling van dit specifieke gebrek door de Huurcommissie. Had de verhuurder wel tijdig de rechter ingeschakeld, dan had de kantonrechter het geschil opnieuw beoordeeld.
Lees in ons artikel over een verhuurder die een uitspraak van de Huurcommissie niet nakomt hoe u in het algemeen betaling afdwingt en wanneer verrekening mogelijk is.
Wat kunt u nu doen?
- Leg de uitspraak van de Huurcommissie naast de verzenddatum en ga na of de verhuurder binnen acht weken een procedure bij de rechter is begonnen.
- Maak per maand een overzicht van de huur die u betaalde en van de verlaagde huur die u verschuldigd was.
- Vraag de verhuurder schriftelijk om terugbetaling, met die berekening als bijlage en een redelijke termijn.
- Bewaar bonnen, meterstanden en e-mails voor aparte kosten, en noteer wanneer u het gebrek voor het eerst meldde.
- Reageert de verhuurder niet, laat dan beoordelen of een procedure bij de kantonrechter zinvol is. Ons team huurrecht kan uw stukken beoordelen.
Veelgestelde vragen
Kan een verhuurder bezwaar maken bij de Huurcommissie in plaats van naar de rechter te gaan?
In deze zaak hielp dat niet. De uitspraak van de Huurcommissie wees zelf op de weg naar de rechter binnen acht weken. Omdat de verhuurder die weg niet had gevolgd, waren partijen aan de uitspraak gebonden.
Hoe lang blijft de huurverlaging gelden?
Volgens de uitspraak geldt de verlaging totdat het gebrek is verholpen. De kantonrechter gaf de verhuurder in overweging het gebrek met spoed te laten herstellen en daarna de Huurcommissie te vragen de huurverlaging te beëindigen. Tot dat moment bleef in deze zaak 40% van de huur verschuldigd.
Krijg ik ook extra kosten vergoed, zoals een luchtontvochtiger?
Dat kan, maar niet automatisch. In deze zaak werden kosten van vóór de melding van het gebrek en niet onderbouwde energiekosten afgewezen.
Bron: Rechtbank Midden-Nederland (kantonrechter, zittingsplaats Utrecht), uitspraak 26 augustus 2026, gepubliceerd 7 september 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6168. De uitkomst hangt af van de feiten van deze zaak.
