Huurrecht voor huurders

Huurt u een woning of kamer, dan beschermt Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek u tegen onredelijke huurprijzen, te hoge borg, achterstallig onderhoud en opzegging zonder wettelijke grond. De verhuurder kan de huur alleen beëindigen op een grond uit artikel 7:274 BW en, als u niet instemt, alleen via de kantonrechter. Uitzondering: een tijdelijk contract binnen de wettelijke regels eindigt op de einddatum. Uw eerste stap is meestal een schriftelijke melding aan de verhuurder; bij gebreken start daarmee ook de termijn voor de Huurcommissie.

Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Inhoudelijk bijgewerkt: 30 september 2026.

Deze routekaart geeft per onderwerp de kern en het artikel met het volledige antwoord. Bent u verhuurder, kijk dan bij huurrecht voor verhuurders. Al onze huurzaken, ook bedrijfsruimte, vindt u op onze pagina over huurrecht.

Herken uw probleem

Zoek uw situatie en begin met de eerste stap.

Welke regels gelden voor uw woning

Het huurrecht voor woonruimte staat in titel 4 van Boek 7 BW, vooral in de artikelen 7:232 tot en met 7:282 BW. Van veel bepalingen mag niet ten nadele van u worden afgeweken; een afwijkende afspraak is dan nietig of vernietigbaar. Hoeveel huur de verhuurder mag vragen, hangt af van het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur (in werking sinds 1 juli 2024) geldt dat stelsel voor nieuwe contracten ook in de middenhuur, zo meldt de Rijksoverheid.

Let op: heeft u een contract van vóór 1 juli 2024 met een vrijesectorhuur voor een woning met 144 tot en met 186 punten, dan kunt u volgens de Huurcommissie geen huurverlaging op grond van punten krijgen.

Huurcontract en tijdelijke huur

Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is een huurcontract voor onbepaalde tijd de regel. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen nog voor groepen die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen, zoals studenten die voor hun studie in een andere gemeente huren of mensen die tijdelijk elders wonen door renovatie (artikel 7:271 lid 2 BW). De verhuurder moet u één tot drie maanden voor de einddatum schriftelijk informeren. Doet hij dat niet, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door. Een tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024 blijft onder de oude regels vallen. Of uw contract echt afloopt, leest u in tijdelijk huurcontract: wanneer eindigt het? en met de aanzegcheck.

Borg en borg terugkrijgen

Voor contracten vanaf 1 juli 2023 mag de borg ten hoogste twee keer de kale huur zijn (artikel 7:261b BW). Na het einde van de huur moet de verhuurder de borg binnen veertien dagen terugbetalen. Verrekent hij schade of onbetaalde huur, servicekosten of energieprestatievergoeding, dan krijgt u het restant binnen dertig dagen, met een schriftelijke en volledige kostenspecificatie. Andere kosten, zoals administratiekosten, mag hij volgens de Rijksoverheid niet verrekenen. Normale slijtage komt niet voor uw rekening. Met de borgcheck ziet u snel of het bedrag klopt, en wanneer de verhuurder borg mag inhouden leest u apart.

Huurprijs en puntentelling

Valt uw woning in de sociale of middenhuur, dan mag de kale huur niet hoger zijn dan het maximum dat bij het puntenaantal hoort. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw contract een puntentelling voegen. In de eerste zes maanden van uw huur kunt u de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen (artikel 7:249 BW). Woont u er langer, dan vraagt u eerst de verhuurder schriftelijk om verlaging op basis van de punten, met een ingangsdatum van minimaal twee volle kalendermaanden later. Reken zelf na met onze pagina betaal ik te veel huur? Betaalt u een all-inprijs, dan kunt u die laten splitsen in kale huur en servicekosten.

Huurverhoging 2026

De huur mag hooguit één keer per jaar omhoog. In de sociale huur is het maximum per 1 juli 2026 4,1%, of € 25 bij een kale huur onder € 350. Bij een zelfstandige sociale huurwoning en een hoger inkomen mag de verhuurder € 50 of € 100 voorstellen. Bent u het oneens, dan maakt u vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar bij de verhuurder, die daarna tot zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie kan vragen uitspraak te doen (artikel 7:253 lid 1 BW). In de middenhuur (6,1%) en de vrije sector (4,4%) mag de huur alleen omhoog als uw contract dat regelt. Is de verhoging hoger, dan kunt u volgens de Huurcommissie binnen vier maanden na de ingangsdatum een zaak starten. Controleer uw voorstel met de huurverhogingscheck 2026 of lees uw rechten bij huurverhoging.

Servicekosten

De verhuurder moet u elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een uitgesplitst overzicht van de servicekosten sturen (artikel 7:259 lid 2 BW), dus vóór 1 juli. U mag de onderliggende facturen inzien. Klopt de afrekening niet, dan kunt u de Huurcommissie vragen uitspraak te doen, tot 24 maanden na die uiterste datum (artikel 7:260 BW). Voor de afrekening over 2025 is dat dus tot en met 30 juni 2028. Hoe u posten naloopt, leest u in servicekosten controleren en terugvragen.

Gebreken en achterstallig onderhoud

De verhuurder moet gebreken op uw verzoek verhelpen, behalve kleine herstellingen die voor uw rekening zijn (artikel 7:206 BW). Vanaf uw melding kunt u evenredige huurvermindering vorderen (artikel 7:207 BW). Voor de Huurcommissie geldt: de verhuurder krijgt eerst zes weken na uw melding, daarna moet u het verzoek binnen zes maanden na de melding indienen (artikel 7:257 BW). De Huurcommissie verlaagt de huur alleen bij ernstige gebreken, zoals ernstige schimmel of lekkage. Schadevergoeding, bijvoorbeeld voor een beschadigde inboedel, vordert u bij de kantonrechter (artikel 7:208 BW). Lees verder over huurverlaging bij gebreken, schimmel of herstel afdwingen als de verhuurder niet repareert.

Opzegging, ontruiming en huurachterstand

Een opzegging door de verhuurder moet per aangetekende brief of deurwaardersexploot, met een grond uit artikel 7:274 lid 1 BW, zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Verkoop is geen eigen gebruik. De opzegtermijn is minimaal drie maanden, plus één maand per jaar huur, tot maximaal zes maanden (artikel 7:271 BW). De verhuurder moet u vragen binnen zes weken te laten weten of u instemt. Stemt u niet in, dan blijft het contract gelden tot de kantonrechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 BW). Alles over gronden en verweer staat in huur opzeggen door de verhuurder: wanneer mag dat?

Bij huurachterstand kan alleen de rechter de huur ontbinden (artikel 7:231 BW). Zelf de sloten vervangen mag de verhuurder niet (zie verhuurder vervangt de sloten). Bij een dagvaarding of aangekondigde ontruiming leest u ontruiming voorkomen en verweer tegen een dagvaarding wegens huurachterstand.

Samen huren, medehuur en woningdelen

Uw echtgenoot of geregistreerd partner is van rechtswege medehuurder zolang de woning zijn of haar hoofdverblijf is (artikel 7:266 BW). Een huisgenoot met wie u een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, kan medehuurder worden; weigert de verhuurder, dan beslist de rechter. Die wijst het verzoek onder meer af als de huisgenoot daar nog geen twee jaar zijn hoofdverblijf heeft met een duurzame gemeenschappelijke huishouding (artikel 7:267 lid 3 BW). Huurders van kamers hebben ook huurprijsbescherming en kunnen de Huurcommissie inschakelen. Gaat u uit elkaar, lees dan wie er mag blijven bij een gezamenlijk huurcontract. Huurt u van een andere huurder, dan staan uw rechten in onderhuur van een woning.

Expats en internationale huurders

Het huurrecht maakt geen onderscheid naar nationaliteit: een expat heeft dezelfde huurbescherming, borgregels en toegang tot de Huurcommissie. Stukken in het Engels, Frans of Duits kunt u volgens de Huurcommissie meesturen. Een overzicht staat in huurrecht voor expats in Nederland. Vertrekt u naar het buitenland, lees dan hoe expats hun borg terugkrijgen.

Stappenplan bij een conflict

1. Stel vast welk contract u heeft en in welke sector de woning valt.
2. Noteer de termijn die als eerste afloopt (zie de tabel hieronder).
3. Stuur de verhuurder een brief of e-mail met uw verzoek en een reactietermijn, bijvoorbeeld met onze voorbeeldbrieven huurrecht.
4. Blijf de volledige huur betalen tot er een akkoord of uitspraak is.
5. Reageert de verhuurder niet of weigert hij, start dan de juiste procedure: Huurcommissie of kantonrechter. Hoe die werkt, leest u in Huurcommissie inschakelen.
6. Betaalt de verhuurder na een uitspraak niet terug, dan is de kantonrechter de volgende stap (zie verhuurder betaalt niet na uitspraak).

Bewijs en documenten

• Het huurcontract, algemene voorwaarden en eventuele puntentelling.
• Bewijs van betaling van borg en huur, bij voorkeur bankafschriften.
• Het opleverrapport of de opnamestaat bij begin en einde van de huur, met foto’s.
• Uw meldingen van gebreken met datum, en de reacties van de verhuurder.
• Jaarafrekeningen servicekosten en huurverhogingsvoorstellen.
• Een opzeggingsbrief of dagvaarding, met envelop of track-and-tracegegevens.

Termijnen voor huurders

De termijn van artikel 7:257 BW is een vervaltermijn: daarna kunt u over het verleden hooguit zes maanden huurvermindering vragen. Een vordering tot terugbetaling van borg verjaart juist; wanneer, hangt af van de vordering.

Twee voorbeelden

Fictief voorbeeld 1: borg ingehouden voor schoonmaak

Aanname: een huurder betaalt sinds 2024 € 1.000 kale huur en € 2.000 borg. Na de oplevering houdt de verhuurder € 900 in voor “schoonmaak en schilderwerk”, zonder specificatie. De borg van twee maanden kale huur is toegestaan. Maar de verhuurder mag alleen aantoonbare herstelkosten verrekenen, moet dat schriftelijk specificeren en normale slijtage niet doorberekenen. De huurder vraagt de specificatie op en stuurt het opleverrapport mee. Zie ook borg ingehouden voor schoonmaak of schilderwerk.

Fictief voorbeeld 2: middenhuur, te hoge huur en lekkage

Aanname: een huurder tekent in mei 2026 een contract voor € 1.300 kale huur. De woning heeft volgens de huurprijscheck 170 punten, dus middenhuur. Er is ook een structurele lekkage. De huurder vraagt vóór november 2026 de Huurcommissie de aanvangshuur te toetsen en noemt de lekkage in het formulier. Stelt de Huurcommissie een lagere huur vast, dan geldt die vanaf het begin van het contract en vraagt de huurder het te veel betaalde zelf terug.

Valkuilen

• Een beëindigingsovereenkomst tekenen na een opzegging. Met uw handtekening vervalt de toets door de kantonrechter.
• Minder huur betalen zonder uitspraak of akkoord. Dat kan leiden tot een achterstand en een ontruimingsprocedure.
• Een gebrek alleen telefonisch melden. Zonder schriftelijke melding is de startdatum moeilijk te bewijzen.
• De zesmaandentermijn voor de aanvangshuur laten verlopen.
• Borg contant betalen zonder kwitantie. Lees wat dan nog kan in borg contant betaald zonder kwitantie.

Huidig recht en wat verandert

Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie volstaat volgens de Huurcommissie een e-mail of appbericht als melding; klachten over verhuurdersgedrag gaan naar het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap. Meer over komende wijzigingen leest u in huurrecht 2027.

Veelgestelde vragen

Hoeveel borg mag mijn verhuurder vragen?

Voor contracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee keer de kale huur, volgens artikel 7:261b BW. Voor oudere contracten staat geen maximum in de wet; volgens de Rijksoverheid is dat maximaal drie maanden kale huur.

Binnen welke termijn krijg ik mijn borg terug?

Binnen veertien dagen na het einde van de huur. Verrekent de verhuurder schade of onbetaalde huur, servicekosten of energieprestatievergoeding, dan moet hij het restant binnen dertig dagen betalen en de kosten schriftelijk specificeren.

Mag mijn verhuurder de huur opzeggen omdat hij de woning verkoopt?

In beginsel niet: verkoop is geen dringend eigen gebruik. Sinds 1 juli 2024 kent artikel 7:274 BW een beperkte uitzondering voor een particulier die niet meer dan één woning verhuurt, daar direct voor de huur minimaal twee jaar zelf woonde en de verkoop uitdrukkelijk in het huurcontract heeft bedongen.

Hoeveel mag mijn huur in 2026 stijgen?

In de sociale huur maximaal 4,1% per 1 juli 2026, of € 25 bij een kale huur onder € 350. In de middenhuur maximaal 6,1% en in de vrije sector maximaal 4,4%, en alleen als uw contract een verhogingsbeding heeft.

Kan ik de Huurcommissie inschakelen als ik in de vrije sector huur?

Soms, bijvoorbeeld om de aanvangshuur binnen zes maanden te laten toetsen of een huurverhoging boven het maximum te laten beoordelen. Een uitspraak over vrijesectorhuur op basis van punten is niet bindend.

Wat kost een zaak bij de Huurcommissie voor een huurder?

Een huurder betaalt vooraf € 25 leges. Krijgt u gelijk, dan krijgt u dat bedrag terug. Bij een minimuminkomen kunt u vrijstelling aanvragen.

Problemen met uw verhuurder? Stuur uw huurcontract, correspondentie en relevante bewijsstukken mee. Via ons contactformulier legt u uw situatie voor aan een huurrechtadvocaat van Arslan Advocaten. Wij beoordelen welke termijn loopt en welke route het meest kansrijk is.

Bronnen en juridische basis

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4 Huur, onder meer de artikelen 7:206, 7:207, 7:208, 7:231, 7:249, 7:253, 7:257, 7:259, 7:260, 7:261b, 7:266, 7:267, 7:271, 7:272 en 7:274 BW (wetten.overheid.nl)
• Rijksoverheid: mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen?
• Rijksoverheid: maximale huurverhoging 2026
• Rijksoverheid: Wet betaalbare huur van kracht vanaf 1 juli 2024
• Rijksoverheid: mag mijn verhuurder mij een tijdelijk huurcontract aanbieden?
• Rijksoverheid: consultatie wetsvoorstel passende huurcontracten
• Huurcommissie: huurverhoging per 1 juli 2026
• Huurcommissie: huurprijs bij een nieuw of tijdelijk contract
• Huurcommissie: jaarafrekening servicekosten beoordelen
• Huurcommissie: onderhoud en gebreken aan uw woning
• Huurcommissie: wat kost een procedure?
• Huurcommissie: Wet modernisering servicekosten vanaf 1 januari 2027
• Huurcommissie: Eerste Kamer stemt in met Wet toekomstbestendige huurcommissie

Bronnen geraadpleegd op 30 september 2026.