Huur opzeggen door verhuurder: wanneer mag dat?

Een verhuurder mag de huur van een woning alleen opzeggen op een van de gronden uit artikel 7:274 BW, zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. De opzegging moet bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met vermelding van de grond en een termijn van drie tot zes maanden. Stemt u niet schriftelijk in, dan loopt de huur door totdat de kantonrechter heeft beslist. Uitzondering: een tijdelijk contract dat onder de wettelijke uitzonderingen valt, eindigt op de einddatum na tijdige aanzegging. Eerste stap: teken niets en laat de brief controleren.

Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Inhoudelijk bijgewerkt: 30 september 2026.

Huurbescherming: de hoofdregel

Huurt u woonruimte, dan heeft u huurbescherming. De huur kan wel eindigen, maar de verhuurder beslist daar niet alleen over. Zegt hij op en stemt u niet schriftelijk in, dan blijft de overeenkomst van rechtswege van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). Een beding dat de huur zonder opzegging laat eindigen of een kortere opzegtermijn voor de verhuurder afspreekt, is nietig (artikel 7:271 lid 8 BW).

Uitzonderingen: geen huurbescherming bij gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals een vakantiewoning (artikel 7:232 lid 2 BW). Huurt u een kamer in de woning waar de verhuurder zelf woont, dan gelden de beschermingsregels de eerste negen maanden niet (artikel 7:232 lid 3 BW). De Huurcommissie beslist over huurprijs, servicekosten en gebreken, niet over het einde van de huur: dat doet de kantonrechter. Een overzicht van uw rechten staat op huurrecht voor huurders.

De wettelijke opzeggingsgronden

De verhuurder moet in de opzegging een grond uit artikel 7:274 lid 1 BW noemen; een andere grond maakt de opzegging nietig (artikel 7:271 lid 5 BW). De rechter kijkt later uitsluitend naar de gronden in de opzegging (artikel 7:273 lid 1 BW). Een nieuwe reden aanvoeren in de procedure kan dus niet.

Zie ook de opsomming van de rijksoverheid. Bij woningen voor een doelgroep (gehandicapten, ouderen, jongeren, studenten, promovendi, grote gezinnen) kan verhuur aan die doelgroep als eigen gebruik gelden, onder de voorwaarden van de artikelen 7:274a tot en met 7:274f BW. Een student moet bijvoorbeeld eerst schriftelijk zijn gevraagd binnen drie maanden een bewijs van inschrijving te sturen (artikel 7:274d lid 4 BW).

Dringend eigen gebruik

De rechter wijst een vordering op deze grond alleen toe als drie voorwaarden samen vervuld zijn (artikel 7:274 lid 1 onder c BW):

1. Dringend. De verhuurder maakt aannemelijk dat hij de woning zo dringend nodig heeft dat verlenging niet van hem kan worden gevergd. Een wens of financieel voordeel is niet genoeg.
2. Belangenafweging. De rechter weegt de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid. Gezondheid, gezin, woonduur en school of zorg in de buurt kunnen meewegen.
3. Passende woonruimte. Er moet blijken dat u andere passende woonruimte kunt krijgen. Huurtoeslag telt daarbij niet mee (lid 4).

Verkoop valt uitdrukkelijk niet onder eigen gebruik; renovatie die zonder beëindiging niet mogelijk is wel (lid 3). Een nieuwe eigenaar kan niet op eigen gebruik opzeggen binnen drie jaar nadat de eigendomsoverdracht schriftelijk aan u is gemeld (lid 5 onder b). Geldt een huisvestingsvergunning, dan moet de verhuurder die overleggen als hij er zelf wil wonen (lid 5 onder a).

Bij beëindiging op eigen gebruik of bestemming kan de rechter een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten vaststellen (artikel 7:275 lid 1 BW). Bij renovatie of bestemming is een bijdrage verplicht (lid 3); voor zelfstandige woningen is het minimum vanaf 28 februari 2026 € 7.926 (Staatscourant 2026, 7811). Meer bij verhuiskostenvergoeding bij renovatie en sloop.

Opzegging of ontbinding: het verschil

Ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder kan alleen door de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW), behalve als de burgemeester de woning heeft gesloten, bijvoorbeeld wegens drugshandel (lid 2). Bij huurachterstand kiest een verhuurder daarom meestal voor ontbinding. Lees huurachterstand en dreigende ontruiming en verweer tegen een dagvaarding wegens huurachterstand.

Tijdelijke huur en de Wet vaste huurcontracten

Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract de norm. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen nog voor groepen uit het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (artikel 7:271 lid 2 BW), zoals studenten die voor hun studie naar een andere gemeente verhuizen, huurders tijdens renovatie van hun eigen woning, mensen uit de maatschappelijke opvang en ouders die na een scheiding dicht bij hun kinderen willen wonen. De rijksoverheid noemt alle groepen.

Zo’n contract eindigt zonder opzegging, mits de verhuurder u niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voor de einddatum schriftelijk informeert. Anders loopt de huur voor onbepaalde tijd door. Valt uw contract niet onder een uitzondering, dan geldt gewone huurbescherming. Contracten van vóór 1 juli 2024 houden de oude regels. Doe de aanzegcheck of lees over het einde van een tijdelijk huurcontract.

Renovatie, verkoop en uitkoop

• Renovatie. Renoveren met behoud van de huur gaat via een schriftelijk, redelijk voorstel (artikel 7:220 lid 2 BW); dat is geen opzegging. Opzeggen kan alleen als het werk zonder beëindiging niet mogelijk is (artikelen 7:220 lid 4 en 7:274 lid 3 BW). Zie renovatie van uw huurwoning.
• Verkoop. Koop breekt geen huur: de koper wordt uw verhuurder. Opzeggen voor verkoop kan alleen onder artikel 7:274 lid 1 onder h en lid 7 BW. Zie wat verkoop betekent voor uw huur.
• Wederzijds goedvinden. Partijen kunnen de huur samen beëindigen (artikel 7:271 lid 10 BW), zonder opzeggingsregels en zonder rechter. Een getekende beëindiging draait u in beginsel niet terug. Lees eerst waar u op let bij een uitkoopvoorstel.

Vormvereisten en opzegtermijn

De opzegging door de verhuurder moet (artikel 7:271 BW):

• bij deurwaardersexploot of aangetekende brief gebeuren, niet per e-mail of app (lid 4);
• aan u en uw echtgenoot of geregistreerd partner afzonderlijk worden gedaan als die medehuurder is (lid 4);
• de gronden vermelden, op straffe van nietigheid (lid 5);
• u vragen binnen zes weken te laten weten of u instemt (lid 5);
• gedaan zijn tegen een huurbetalingsdag (lid 3) met de juiste termijn (lid 6 onder b).

Een te korte termijn of verkeerde dag maakt de opzegging niet ongeldig: zij geldt als gedaan met de juiste termijn (artikel 7:271 lid 7 BW). Een ontbrekende of niet-wettelijke grond maakt haar wel nietig.

De zes weken en de procedure bij de kantonrechter

De zes weken zijn geen vervaltermijn voor uw bezwaar. Het is de periode waarin de verhuurder uw antwoord afwacht: zonder schriftelijke instemming kan hij daarna de kantonrechter vragen de einddatum vast te stellen (artikel 7:272 lid 2 BW). Niet reageren is dus geen instemming, maar laat wel schriftelijk weten dat u niet instemt, zoals ook de rijksoverheid adviseert.

1. Noteer de datum van ontvangst en bewaar brief, envelop of exploot.
2. Controleer vorm, grond, termijn en of uw partner als medehuurder is aangeschreven.
3. Laat binnen zes weken per aangetekende brief weten dat u niet instemt. Onderteken geen beëindigings- of uitkoopovereenkomst zonder advies.
4. Blijf de huur op tijd betalen en voorkom klachten, zodat geen tweede grond ontstaat.
5. Ontvangt u een dagvaarding, voer dan verweer. Bij de kantonrechter mag u zelf procederen (artikel 79 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
6. Wijst de rechter de vordering af, dan wordt de huur van rechtswege verlengd; wijst hij toe, dan stelt hij de ontruimingsdatum vast (artikel 7:273 leden 2 en 3 BW).
7. Hoger beroep kan binnen drie maanden na het vonnis (artikel 339 Rv). De huur loopt in beginsel door tot de uitspraak onherroepelijk is.

Is er al een vonnis, lees dan ontruimingsvonnis ontvangen. Een voorbeeldbrief vindt u bij de voorbeeldbrieven huurrecht.

Bewijs en documenten

• het huurcontract met bijlagen en eerdere contracten;
• de opzegging met envelop en bewijs van de ontvangstdatum;
• alle correspondentie met de verhuurder, ook e-mails en appberichten;
• betaalbewijzen van de huur;
• stukken over gezin, gezondheid, werk en school van kinderen;
• bewijs van uw zoektocht naar woonruimte en de wachttijden die voor u gelden;
• bij een verwijt van overlast of geen hoofdverblijf: verklaringen, inschrijving in de Basisregistratie Personen en energieverbruik.

Termijnen op een rij

Twee fictieve voorbeelden

Fictief voorbeeld 1: eigen gebruik na een scheiding. Aannames: u huurt sinds vier jaar een eengezinswoning van een particulier, vast contract, twee schoolgaande kinderen. De verhuurder zegt aangetekend op met drie maanden termijn, omdat hij na zijn scheiding zelf in de woning wil wonen. De opzegging geldt als gedaan met de wettelijke termijn van zes maanden. U laat binnen zes weken weten dat u niet instemt. In de procedure moet de verhuurder aannemelijk maken dat zijn behoefte dringend is; u brengt uw woonduur, de school van de kinderen en uw vergeefse zoektocht naar woonruimte in. De uitkomst hangt af van alle omstandigheden.

Fictief voorbeeld 2: opzegging per e-mail wegens verkoop. Aannames: u huurt sinds 2025 een appartement van een belegger met meerdere woningen en krijgt een e-mail dat de huur over twee maanden eindigt wegens verkoop. De vorm klopt niet en verkoop is voor deze verhuurder geen wettelijke grond. U hoeft niet te vertrekken. Een later aanbod voor vrijwillig vertrek is een onderhandeling, geen verplichting.

Valkuilen voor huurders

• Te snel instemmen. Een schriftelijke instemming beëindigt de huur zonder rechter; ook een handtekening “voor gezien” kan zo worden uitgelegd.
• Huur inhouden uit protest. Dat geeft de verhuurder een grond voor ontbinding.
• Vertrekken vóór een vonnis. U verliest de woning en vaak een mogelijke vergoeding.
• Een tijdelijk contract niet laten toetsen. Niet elk “tijdelijk” contract valt onder een uitzondering.

Voor verhuurders

Kies vooraf de juiste route. Bij huurachterstand of overlast ligt ontbinding meestal meer voor de hand dan opzegging. Voor opzegging heeft u een grond uit artikel 7:274 BW nodig die u kunt onderbouwen, want later aanvullen kan niet. Laat bij voorkeur een deurwaarder opzeggen, vermeld de grond concreet, vraag om reactie binnen zes weken, schrijf ook een medehuurder aan en hanteer de juiste termijn. Ontruim nooit zelf zonder vonnis. Meer op huurrecht voor verhuurders. Huurachterstand, overlast of beëindiging van de huur? Laat de juridische route vooraf beoordelen via ons contactformulier.

Bedrijfsruimte: andere regels

Voor winkels en horeca (artikel 7:290 BW) gelden in beginsel huurtermijnen van vijf plus vijf jaar, een opzegtermijn van ten minste een jaar (artikel 7:293 BW) en eigen beëindigingsgronden. Voor kantoren en bedrijfshallen (artikel 7:230a BW) bestaat alleen ontruimingsbescherming: binnen twee maanden na de aanzegging tot ontruiming kan de huurder de rechter om uitstel vragen. Lees bedrijfsruimte huren: 290 of 230a, huur van uw winkel of horecapand opgezegd of ontruimingsbescherming voor kantoor of loods.

Huidig recht en wetsvoorstellen

• In werking sinds 1 juli 2024: de Wet vaste huurcontracten, inclusief de verkoopgrond van artikel 7:274 lid 1 onder h BW. Deze pagina beschrijft het recht zoals het op 30 september 2026 geldt.
• Wetsvoorstel, nog geen geldend recht: op 7 juli 2026 is een wetsvoorstel voor hospitaverhuur naar de Tweede Kamer gestuurd, met een tijdelijk hospitacontract van maximaal vijf jaar en extra beëindigingsgronden, zoals verkoop of overlijden van de hospita. Streefdatum: 1 januari 2027, voor nieuwe contracten (rijksoverheid).

Andere plannen staan op huurrecht 2027.

Veelgestelde vragen

Moet ik vertrekken op de datum in de opzeggingsbrief?

Nee, niet als u niet schriftelijk heeft ingestemd. De huur loopt dan door totdat de kantonrechter onherroepelijk heeft beslist.

Wat gebeurt er als ik niet binnen zes weken reageer?

Stilzwijgen geldt niet als instemming. Na zes weken mag de verhuurder naar de kantonrechter. Laat wel schriftelijk weten dat u niet instemt.

Is een opzegging per e-mail geldig?

Niet voor een verhuurder van woonruimte. De wet eist een deurwaardersexploot of aangetekende brief, met vermelding van de grond.

Mag de verhuurder opzeggen omdat hij de woning wil verkopen?

In beginsel niet: koop breekt geen huur. Alleen een particulier die niet meer dan één woning verhuurt, die woning direct voor de huur minstens twee jaar zelf bewoonde en dit uitdrukkelijk in het contract heeft opgenomen, kan sinds 1 juli 2024 onder strikte voorwaarden opzeggen voor verkoop.

Kan de verhuurder opzeggen omdat zijn kind in de woning wil wonen?

De wet noemt dit niet als aparte grond. De verhuurder moet het onderbrengen bij dringend eigen gebruik. Of dat lukt, beoordeelt de rechter per geval, met een belangenafweging en de eis dat u andere passende woonruimte kunt krijgen.

Heb ik recht op een verhuiskostenvergoeding als de huur eindigt?

Bij beëindiging wegens renovatie of bestemming wel; voor zelfstandige woningen is het minimum vanaf 28 februari 2026 € 7.926. Bij ander eigen gebruik kan de rechter een bedrag vaststellen. Bij slecht huurderschap is er geen wettelijke vergoeding.

Moet ik een advocaat nemen voor de kantonrechter?

Dat is niet verplicht. Omdat de rechter alleen de gronden uit de opzegging toetst en uw belangen moet kennen, loont een goed onderbouwd verweer met bewijs.

Problemen met uw verhuurder? Stuur uw huurcontract, correspondentie en relevante bewijsstukken mee via ons contactformulier. Arslan Advocaten beoordeelt of de opzegging geldig is en welk verweer kansrijk is. Meer over onze aanpak leest u op huurrecht.

Bronnen en juridische basis

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:220, 7:230a, 7:231, 7:232, 7:266, 7:271 tot en met 7:275, 7:274a tot en met 7:274f en 7:293, versie geldend vanaf 1 juli 2026.
• Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikelen 79, 93 en 339.
• Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, artikel 1.
• Staatscourant 2026, 7811: indexering minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten per 28 februari 2026.
• Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder de huur opzeggen van mijn woning?
• Rijksoverheid: Kan ik bezwaar maken als de verhuurder de huur opzegt?
• Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder mij een tijdelijk huurcontract aanbieden?
• Rijksoverheid: wetsvoorstel hospitaverhuur naar de Tweede Kamer (7 juli 2026)
• Huurcommissie: beleidsboeken (taken van de Huurcommissie).

Bronnen geraadpleegd op 30 september 2026. De voorbeelden zijn fictief en vervangen geen beoordeling van uw eigen situatie.

---

Gerelateerde juridische diensten

• Meer informatie over Huurrecht
• Meer informatie over Bestuursrecht
• Meer informatie over Familierecht