Een ontruimingsvonnis is nog geen ontruiming. Voordat de deurwaarder iets mag, moet het vonnis aan u zijn betekend (artikel 430 lid 3 Rv), en pas daarna kan hij een datum aanzeggen. De gedwongen ontruiming zelf gebeurt door een deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv). Welke route u nog heeft, hangt af van één vraag: is het vonnis bij verstek gewezen of op tegenspraak?
Wat u nu moet doen
- Kijk in het vonnis of er verstek is verleend of dat er op tegenspraak is beslist. Dat staat op de eerste bladzijden.
- Zoek de datum van betekening op het exploot van de deurwaarder. Daar beginnen termijnen te lopen.
- Kijk of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Dat bepaalt of een rechtsmiddel de uitvoering tegenhoudt.
- Blijf de lopende huur betalen zolang u in de woning woont.
- Bel ons dezelfde week nog: 070 450 0300. De termijnen hieronder zijn kort en hard.
Verstek of tegenspraak: waarom dat alles bepaalt
Bij verstek staat de weg van verzet open, bij tegenspraak die van hoger beroep. Is er verstek verleend omdat u niet verscheen, dan kunt u in verzet bij dezelfde rechter. Dat moet binnen vier weken na de betekening van het vonnis aan u in persoon, of na een daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging u bekend is (artikel 143 lid 2 Rv). Woont u buiten Nederland en is uw woonplaats daar bekend, dan is de termijn acht weken. Buiten die gevallen begint de termijn te lopen op de dag waarop het vonnis ten uitvoer is gelegd (artikel 143 lid 3 Rv).
Die derde variant is bij ontruimingen belangrijker dan zij lijkt. Artikel 144 onder d Rv bepaalt dat een vonnis bij gedwongen ontruiming van onroerende zaken geacht wordt ten uitvoer te zijn gelegd nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden. Is het vonnis nooit aan u in persoon betekend en heeft u ook geen daad van bekendheid gepleegd, dan begint de verzettermijn dus pas te lopen op de dag van de ontruiming zelf. Dat kan betekenen dat verzet ook na de ontruiming nog openstaat.
Is er op tegenspraak beslist, dan is hoger beroep de route: drie maanden te rekenen van de dag van de uitspraak, en vier weken bij een vonnis in kort geding (artikel 339 lid 1 en 2 Rv).
Houdt verzet of hoger beroep de ontruiming tegen?
Alleen als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Verzet schorst de tenuitvoerlegging (artikel 145 Rv), maar die hoofdregel wijkt als de rechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Dat kan hij alleen als het is gevorderd (artikel 233 lid 1 Rv), en in huurzaken wordt het vrijwel altijd gevorderd en toegewezen. Reken er dus niet op dat het instellen van een rechtsmiddel de deurwaarder stopt.
Wilt u de uitvoering toch stilleggen, dan loopt dat via een executiegeschil bij de voorzieningenrechter (artikel 438 Rv). Die kan de executie schorsen voor een bepaalde tijd of totdat op het geschil is beslist, en kan aan schorsing zekerheidstelling verbinden. De drempel is hoog: er moet bijvoorbeeld sprake zijn van een feitelijke of juridische misslag in het vonnis, of van een noodtoestand door na het vonnis opgekomen feiten.
Wat betekent uitvoerbaar bij voorraad?
Dat het vonnis mag worden uitgevoerd ondanks een nog lopend of nog in te stellen rechtsmiddel. De rechter kan die verklaring beperken tot een deel van het vonnis en kan er de voorwaarde aan verbinden dat tot een bepaald bedrag zekerheid wordt gesteld (artikel 233 lid 2 en 3 Rv). Is het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en heeft u al een rechtsmiddel ingesteld, dan kan de wederpartij alsnog een incidentele vordering daartoe instellen (artikel 234 Rv).
Hoe verloopt een gedwongen ontruiming?
De deurwaarder ontruimt, niet de verhuurder. Dat volgt uit artikel 556 lid 1 Rv. Hij kan zich laten bijstaan door een of twee getuigen, die hij dan in zijn proces-verbaal vermeldt (artikel 556 lid 2 Rv). Zijn de deuren gesloten of wordt de opening geweigerd, dan geldt artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing (artikel 557 Rv); de deurwaarder kan zich dan toegang laten verschaffen.
Uw spullen belanden niet op straat: het college van burgemeester en wethouders draagt ten laste van de executant zorg voor het meevoeren en opslaan van de roerende zaken uit een tot bewoning bestemde ontruimde zaak (artikel 556 lid 3 Rv). Zaken waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat de rechthebbende daar geen belang bij heeft, kunnen terstond worden afgevoerd en vernietigd. Betaalt de executant de kosten niet binnen de gestelde termijn, dan kan het college die invorderen bij dwangbevel.
Kan de rechter uitstel van de ontruiming geven?
In bepaalde gevallen wel, maar niet in de standaardsituatie van een huurder die zelf partij was. Artikel 557a Rv geeft de rechter de bevoegdheid een termijn te bepalen waarbinnen een ontruimingsvonnis niet ten uitvoer kan worden gelegd, maar dat artikel ziet uitdrukkelijk op vonnissen tegen anderen dan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht. Voor huurders loopt uitstel daarom in de regel via een terme de grâce in de procedure zelf, via een executiegeschil, of via een moratorium op grond van artikel 287b Faillissementswet.
Ter illustratie. Een huurder krijgt een verstekvonnis, betekend op 3 maart, met een ontruimingsaanzegging voor 24 maart. Verzet moet binnen vier weken na die betekening, dus uiterlijk 31 maart, maar het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard: het verzet alleen houdt de ontruiming van 24 maart niet tegen. Wie zowel wil terugkomen op de inhoud als de ontruiming wil stoppen, moet dus twee sporen tegelijk rijden. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Wanneer het misgaat
- U rekent de verzettermijn vanaf de datum van het vonnis. Die loopt vanaf de betekening in persoon of een daad van bekendheid (artikel 143 lid 2 Rv), of anders vanaf de tenuitvoerlegging.
- U denkt dat verzet de ontruiming stopt. Bij een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, is dat niet zo.
- U wacht op een tweede aanzegging. Die komt niet.
- U laat de woning leeg achter zonder sleutels in te leveren en zonder afspraken. De huurschuld loopt dan door en de kosten van ontruiming komen er nog bij.
Verder lezen
- Moratorium bij dreigende huisuitzetting
- Verstekvonnis gekregen: wat nu en hoe gaat verzet?
- Vonnis ontvangen: verzet, hoger beroep en executie
- Dagvaarding wegens huurachterstand: hoe voert u verweer?
- Huurachterstand en dreigende ontruiming: wat kunt u doen?
Veelgestelde vragen
Hoe lang heb ik om in verzet te gaan tegen een verstekvonnis?
Vier weken na de betekening van het vonnis aan u in persoon of na een daad waaruit blijkt dat het vonnis u bekend is (artikel 143 lid 2 Rv). Acht weken als u een bekende woonplaats buiten Nederland heeft. Anders vanaf de dag waarop het vonnis ten uitvoer is gelegd.
Hoe lang is de termijn voor hoger beroep?
Drie maanden vanaf de dag van de uitspraak, en vier weken bij een vonnis in kort geding (artikel 339 lid 1 en 2 Rv).
Stopt verzet of hoger beroep de ontruiming?
Alleen als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Is het dat wel, dan kan de uitvoering doorgaan; schorsing loopt dan via een executiegeschil op grond van artikel 438 Rv.
Wie voert de ontruiming uit en wat gebeurt er met mijn spullen?
De gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv). Het college van burgemeester en wethouders draagt ten laste van de executant zorg voor het meevoeren en opslaan van de roerende zaken (artikel 556 lid 3 Rv).
Kan ik uitstel van de ontruiming krijgen?
Artikel 557a Rv ziet op anderen dan gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht. Voor huurders loopt uitstel in de regel via een terme de grace in de procedure, een executiegeschil of een moratorium op grond van artikel 287b Faillissementswet.
Neem contact op
Heeft u een ontruimingsvonnis of een aanzegging van de deurwaarder ontvangen? Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Inhoudelijk gecontroleerd op 11 september 2026 aan de hand van de wettekst, de Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
