Betalen vóór de zitting helpt, maar het neemt niet in elke situatie automatisch alle gevolgen weg. Dat is de eerlijke versie van het antwoord. Een huurachterstand die is ingelopen, maakt de vordering tot ontbinding en ontruiming veel moeilijker toewijsbaar, want de rechter beoordeelt de zaak naar de stand van dat moment en toetst aan artikel 6:265 lid 1 BW. Maar de betaling wist de tekortkoming die er was niet uit, en bij herhaalde wanbetaling kijkt de rechter uitdrukkelijk ook naar het verleden.
Wat u nu moet doen
- Betaal wat u kunt, en betaal het vóór de zitting, niet erna.
- Betaal per bank, met een duidelijke omschrijving. Contant betalen zonder kwitantie is achteraf niet te bewijzen.
- Betaal in elk geval de lopende maand door.
- Maak een overzicht: datum, bedrag, waarop het ziet. Neem de bankafschriften mee naar de zitting.
- Laat uw zaak beoordelen vóór u een groot bedrag overmaakt: soms is een gerichte betaling effectiever dan een willekeurige.
Stopt de ontruiming als ik alles betaal?
Vaak wel, maar niet als vanzelfsprekend recht. Twee dingen spelen mee. Ten eerste beoordeelt de rechter of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Is de achterstand op de zitting volledig voldaan, dan weegt dat zwaar mee, zeker tegenover het belang van behoud van woonruimte. Ten tweede geldt de vuistregel uit de Aanbeveling huurzaken: de vordering wordt afgewezen als de achterstand lager is dan driemaal de maandhuur. Betaalt u de achterstand terug onder die grens, dan raakt u aan de kern van de vordering.
Maar bij herhaalde wanbetaling ligt het anders. Dan wordt de vordering volgens diezelfde aanbeveling in beginsel al toegewezen bij een achterstand van twee maanden, mits u minder dan een jaar voor de zitting al tot betaling van een huurachterstand bent veroordeeld. Een derde ronde inlopen overtuigt minder dan een eerste.
Waarop moet ik betalen: hoofdsom, rente of kosten?
Voor de ontbindingsvraag telt vooral de huurachterstand zelf. De drie-maandengrens uit de Aanbeveling huurzaken gaat over maandtermijnen huur, niet over rente en incassokosten. Wilt u onder die grens komen, dan is het dus zinvol dat uw betaling op de huurtermijnen wordt toegerekend en niet eerst op kosten en rente. Meld dat uitdrukkelijk bij uw betaling en bewaar dat bericht.
Dat betekent niet dat rente en kosten verdwijnen. Ze blijven onderdeel van de geldvordering, en incassokosten kunt u afzonderlijk betwisten als niet aan de wettelijke eisen is voldaan. Zie onze uitleg over incasso en de deurwaarder.
Ik heb alles betaald en toch wordt de ontbinding gevorderd
Dan gaat het niet meer om het geld, maar om het patroon. Verhuurders zetten de procedure door als er eerder een veroordeling was, als de betalingen telkens pas na een sommatie komen, of als er naast de achterstand andere verwijten spelen. Uw verweer verschuift dan naar de tenzij-toets: de gevolgen van ontbinding voor u en uw gezin, de vraag of er inmiddels hulpverlening loopt, en of er een reden was voor de achterstand die niet meer speelt.
De Hoge Raad heeft op 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) beslist dat de tenzij-bepaling niet alleen voor zeldzame gevallen is bedoeld en dat de rechter alle omstandigheden weegt. Dat is precies de ruimte die u nodig heeft, maar u moet hem wel benutten met stukken.
Ter illustratie. Een huurder loopt vier maanden achter na een periode van ziekte. Twee weken voor de zitting betaalt hij het volledige bedrag en levert hij bewijs van de ziektemelding en van een nieuwe vaste baan. Op zitting is er geen achterstand meer en is de oorzaak verdwenen. Bij een huurder die dit voor de derde keer in twee jaar doet, met een veroordeling van acht maanden geleden, ligt diezelfde betaling heel anders. Dit zijn voorbeeldsituaties ter illustratie van de regel, geen zaken van ons kantoor.
Kan ik na het vonnis nog betalen en zo de ontruiming afwenden?
Dan is de juridische route een andere. Ligt er eenmaal een ontbindingsvonnis, dan is de huurovereenkomst beëindigd. Betalen maakt die beëindiging niet ongedaan. Wat er dan nog kan, loopt via de rechtsmiddelen tegen het vonnis, via een executiegeschil bij de voorzieningenrechter (artikel 438 Rv), of via een moratorium bij dreigende huisuitzetting. Zie ook ontruimingsvonnis ontvangen.
In de praktijk zijn verhuurders na een vonnis soms nog bereid tot een nieuwe huurovereenkomst of een zogeheten laatste kans-regeling. Dat is geen recht, maar een onderhandeling, en die voert u sterker met een advocaat die het dossier kent.
Wanneer het misgaat
- U betaalt de dag ná de zitting. De rechter beoordeelt de situatie op het moment van de zitting; daarna telt het alleen nog mee in een eventueel hoger beroep.
- U betaalt zonder omschrijving. Dan bepaalt de wederpartij waarop de betaling wordt afgeboekt, vaak eerst op kosten en rente.
- U betaalt de achterstand en laat de lopende maand lopen. Dan bouwt u tijdens de procedure een nieuwe achterstand op.
- U rekent op een mondelinge toezegging. Zonder schriftelijke bevestiging staat die op zitting niet vast.
Verder lezen
- Huurachterstand en dreigende ontruiming: wat kunt u doen?
- Dagvaarding wegens huurachterstand: hoe voert u verweer?
- Betalingsregeling bij huurachterstand en vroegsignalering
- Borg en huurachterstand: mag de verhuurder dit verrekenen?
Veelgestelde vragen
Stopt de huisuitzetting als ik voor de zitting alles betaal?
Vaak wel, maar niet automatisch. De rechter toetst aan artikel 6:265 lid 1 BW en weegt alle omstandigheden. Volgens de Aanbeveling huurzaken wordt de vordering afgewezen als de achterstand lager is dan driemaal de maandhuur.
Ik heb alles betaald, waarom gaat de procedure toch door?
Meestal omdat er sprake is van herhaalde wanbetaling. Dan wordt de vordering volgens de Aanbeveling huurzaken in beginsel al toegewezen bij twee maanden achterstand als u minder dan een jaar eerder al tot betaling bent veroordeeld.
Waarop kan ik het beste betalen: huur, rente of incassokosten?
Voor de ontbindingsvraag tellen de huurtermijnen. Vermeld bij uw betaling uitdrukkelijk dat die op de huurtermijnen moet worden toegerekend en bewaar dat bericht.
Kan ik na het ontruimingsvonnis nog betalen om te blijven?
Betalen maakt de ontbinding niet ongedaan. Wat dan nog kan loopt via de rechtsmiddelen, een executiegeschil (artikel 438 Rv) of een moratorium op grond van artikel 287b Faillissementswet.
Neem contact op
Wilt u weten of betalen in uw zaak het verschil maakt, en op welke posten u dan moet betalen? Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Inhoudelijk gecontroleerd op 11 september 2026 aan de hand van de wettekst, de Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
