Een dagvaarding wegens huurachterstand is geen vonnis, maar een oproep om verweer te voeren. Er staat een datum in waarop u moet reageren. Laat u die datum voorbijgaan, dan verleent de rechter verstek en wijst hij de vordering in beginsel toe, tenzij die hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt (artikel 139 Rv). Verschijnt u wel, dan wordt uw verhaal gewogen. Dat verschil is in huurzaken bijna altijd het verschil tussen blijven en weg moeten.
Wat u nu moet doen
- Zoek de datum op waarop u moet verschijnen of schriftelijk moet reageren. Die staat voorin de dagvaarding.
- Lees welke drie vorderingen er staan: betaling, ontbinding en ontruiming. Ze worden vrijwel altijd gecombineerd.
- Controleer de specificatie van de achterstand maand voor maand tegen uw eigen bankafschriften.
- Zoek de brief waarin de verhuurder u op schuldhulpverlening wees en aanbood de achterstand bij de gemeente te melden. Ontbreekt die, noteer dat.
- Blijf de lopende huur betalen, ook nu.
- Bel ons vóór de genoemde datum: 070 450 0300.
Hoe leest u de dagvaarding?
Begin achteraan, bij het petitum. Dat is de opsomming van wat de verhuurder precies van de rechter vraagt. Daar staat of hij alleen betaling vordert of ook ontbinding en ontruiming, en of hij vraagt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat laatste is belangrijk: de rechter kan een vonnis alleen uitvoerbaar bij voorraad verklaren als dat is gevorderd (artikel 233 lid 1 Rv), en zonder die verklaring kan een rechtsmiddel de uitvoering tegenhouden.
Kijk daarna naar de specificatie van de achterstand. Rekenfouten, dubbel geboekte maanden, servicekostenafrekeningen die nog niet vaststaan en incassokosten die niet aan de wettelijke eisen voldoen, komen vaker voor dan u zou denken. Elke maand die van de achterstand af gaat, telt mee bij de drie-maandengrens uit de Aanbeveling huurzaken.
Wie behandelt de zaak, en heb ik een advocaat nodig?
Huurzaken over woonruimte worden door de kantonrechter behandeld, en daar mag u zelf procederen. Mag, maar dat is iets anders dan verstandig. De verhuurder wordt bijgestaan door een incassogemachtigde of advocaat die deze procedure wekelijks voert, en de kern van uw verweer zit in een afweging (artikel 6:265 lid 1 BW) die alleen werkt als hij juridisch goed wordt opgebouwd en onderbouwd met stukken. Zie ook onze uitleg over de kantonrechter.
Welke verweren werken in de praktijk?
Er zijn er vier die er echt toe doen.
- De achterstand klopt niet. Is de achterstand lager dan driemaal de maandhuur, dan wordt de vordering tot ontbinding en ontruiming volgens de Aanbeveling huurzaken (Expertgroep huurrecht, LOVCK, mei 2023) afgewezen. Elke betwiste post kan dus doorslaggevend zijn.
- De verhuurder heeft de meldplicht niet nageleefd. Hij wordt geacht zich te houden aan artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en moet in de dagvaarding inzichtelijk maken dat hij dat deed. Blijkt dat niet, dan kan de rechter daaraan in het kader van de tenzij-bepaling gevolgen verbinden, waaronder afwijzing van ontbinding en ontruiming. Dat kan ook in een verstekzaak.
- De tenzij-toets. Artikel 6:265 lid 1 BW geeft recht op ontbinding, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad heeft op 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) beslist dat die uitzondering niet is voorbehouden aan zeldzame gevallen. Hier horen uw persoonlijke omstandigheden thuis, met stukken erbij.
- Vraag om tijd of maatwerk. De Aanbeveling huurzaken noemt uitdrukkelijk de mogelijkheid om bij verweer een betalingstermijn toe te staan (een terme de grâce) of een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken. Dat vraagt u niet als u er niet bent.
Welke stukken heeft uw advocaat nodig?
- de dagvaarding, met alle bijlagen;
- de huurovereenkomst en eventuele algemene voorwaarden;
- bankafschriften over de betwiste periode;
- alle brieven en e-mails van de verhuurder, het incassobureau en de deurwaarder;
- bewijs van een schuldhulptraject, een betalingsregeling of een gemeentelijke melding;
- stukken over uw situatie: inkomen, ziekte, gezinssamenstelling, uitkeringsbeslissingen.
Ter illustratie. Een huurder wordt gedagvaard voor een achterstand van vier maanden. Op zitting blijkt dat een van die maanden een servicekostenafrekening betreft die nog bij de Huurcommissie ligt, en dat de verhuurder nooit een brief stuurde waarin hij de melding bij de gemeente aanbood. De zuivere huurachterstand komt daarmee onder de drie maandtermijnen uit en aan de meldplicht is niet voldaan. Twee verweren die niets met onwil te maken hebben, maar alles met het dossier. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Dagvaarding of kort geding: wat is het verschil?
Een gewone procedure gaat over ontbinding, een kort geding meestal alleen over ontruiming. In kort geding vraagt de verhuurder een voorlopige voorziening, bijvoorbeeld ontruiming vooruitlopend op een bodemprocedure. De drempel ligt daar hoger, want de voorzieningenrechter ontbindt de huurovereenkomst niet; die bevoegdheid ligt bij de bodemrechter (artikel 7:231 lid 1 BW). Wel is de termijn om in hoger beroep te gaan tegen een kortgedingvonnis korter: vier weken in plaats van drie maanden (artikel 339 lid 1 en 2 Rv). Meer hierover leest u bij kort geding.
Wanneer het misgaat
- U reageert niet. Bij verstek wordt de vordering in beginsel toegewezen (artikel 139 Rv) en ligt er een titel waarmee de deurwaarder mag ontruimen. Verzet kan nog, maar binnen vier weken na betekening in persoon of na een daad van bekendheid (artikel 143 Rv), en het schorst de uitvoering niet als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard (artikel 145 Rv).
- U betaalt de achterstand, maar niet de lopende maand. Dan blijft de teller lopen en verandert er in de weging weinig.
- U stuurt losse stukken zonder verhaal. Bewijs werkt alleen in combinatie met een verweer dat uitlegt waarom de ontbinding in uw geval niet gerechtvaardigd is.
Verder lezen
- Huurachterstand en dreigende ontruiming: wat kunt u doen?
- Achterstand betalen voordat de rechter beslist
- Ontruimingsvonnis ontvangen: verzet, beroep of executiegeschil
- Dagvaarding ontvangen van de deurwaarder: wat nu?
- Uw verhuurder zegt de huur op of kondigt ontruiming aan
Veelgestelde vragen
Wat gebeurt er als ik niet op de zitting verschijn?
Dan verleent de rechter verstek en wijst hij de vordering in beginsel toe, tenzij die hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt (artikel 139 Rv). U kunt daarna nog in verzet, binnen vier weken na betekening in persoon of na een daad van bekendheid (artikel 143 Rv).
Heb ik een advocaat nodig bij een dagvaarding wegens huurachterstand?
Bij de kantonrechter mag u zelf procederen. Het verweer draait om de tenzij-toets van artikel 6:265 lid 1 BW en om de meldplicht van de verhuurder; dat vraagt een onderbouwd dossier.
Welke vorderingen staan er meestal in de dagvaarding?
Betaling van de achterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, vrijwel altijd met het verzoek het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Wat als de verhuurder mijn achterstand niet bij de gemeente heeft gemeld?
Volgens de Aanbeveling huurzaken moet dat uit de dagvaarding blijken. Blijkt het niet, dan kan de rechter daaraan gevolgen verbinden in het kader van de tenzij-bepaling, waaronder afwijzing van de ontbinding en ontruiming, ook in verstekzaken.
Kan ik de rechter om uitstel van betaling vragen?
Ja. De Aanbeveling huurzaken noemt de mogelijkheid van een betalingstermijn (terme de grace), maatwerk of een voorwaardelijke ontbinding, maar alleen in procedures waarin de huurder verweer voert.
Neem contact op
Heeft u een dagvaarding wegens huurachterstand ontvangen? Bel ons vóór de zittingsdatum. Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Inhoudelijk gecontroleerd op 11 september 2026 aan de hand van de wettekst, de Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
