Een huurachterstand betekent niet automatisch dat u uw woning kwijtraakt. Uw verhuurder kan u niet zelf op straat zetten: ontbinding van de huur van een woning wegens een tekortkoming van de huurder kan alleen door de rechter worden uitgesproken (artikel 7:231 lid 1 BW), en de gedwongen ontruiming gebeurt daarna door een deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv). Tussen de eerste aanmaning en een lege woning zitten meerdere momenten waarop u het tij nog kunt keren. Op deze pagina leest u per fase wat er speelt, wat de rechter meeweegt en wanneer u een advocaat nodig heeft.
Wat u vandaag kunt doen
- Betaal in elk geval de lopende maand huur, ook als u de achterstand niet kunt inlopen. Dat is het verschil waar het in bijna elke procedure om draait.
- Zet op een rij hoeveel de achterstand precies is en of u posten betwist (servicekosten, boetes, incassokosten).
- Meld u bij de schuldhulpverlening van uw gemeente. Bij een dreigende huisuitzetting moet het eerste gesprek binnen drie werkdagen plaatsvinden (artikel 4 lid 2 Wet gemeentelijke schuldhulpverlening).
- Bewaar elke brief en elk betaalbewijs op één plek, met datum.
- Heeft u al een dagvaarding? Noteer de zittingsdatum en bel ons vóór die datum: 070 450 0300.
Vanaf hoeveel huurachterstand kan de rechter ontbinding uitspreken?
De vuistregel is drie maandtermijnen, maar die regel is geen automatisme in twee richtingen. De rechters van de Expertgroep huurrecht hebben in hun Aanbeveling huurzaken (LOVCK, mei 2023) vastgelegd dat een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens wanbetaling in beginsel wordt toegewezen als vaststaat dat er een achterstand is van drie maandtermijnen. Is de huur bij vooruitbetaling verschuldigd, dan telt de lopende maand mee als volle maand. Dezelfde aanbeveling zegt ook: de vordering wordt afgewezen als de achterstand lager is dan driemaal de maandhuur.
Is er al eerder een veroordeling geweest, dan ligt de grens lager. Bij herhaalde wanbetaling wordt de vordering in beginsel toegewezen bij een achterstand van twee maanden, mits u minder dan een jaar voor de zitting al tot betaling van een huurachterstand bent veroordeeld.
Is drie maanden achterstand dus altijd genoeg voor ontruiming?
Nee. De wettelijke maatstaf staat in artikel 6:265 lid 1 BW: iedere tekortkoming geeft recht op ontbinding, tenzij die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) uitdrukkelijk gezegd dat de opvatting onjuist is dat die tenzij-bepaling alleen "bij uitzondering" of in "zeldzame" gevallen zou gelden. De rechter weegt alle omstandigheden van het geval, waaronder de gevolgen van de ontbinding voor u.
Dat betekent in de praktijk: wat u aanvoert doét ertoe. Waaróm de achterstand ontstond, wat u sindsdien betaalde, of er kinderen in huis wonen, of er hulpverlening loopt, of de achterstand inmiddels daalt. Maar het werkt alleen als u het onderbouwd naar voren brengt, en dus als u verschijnt.
Moet mijn verhuurder de achterstand bij de gemeente melden?
Ja, en als hij dat niet heeft gedaan kan dat hem zijn ontruiming kosten. Artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht de verhuurder van woonruimte om bij een huurachterstand uw contactgegevens en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. Daaraan gaan voorwaarden vooraf: hij moet zich hebben ingespannen voor persoonlijk contact, u hebben gewezen op schuldhulpverlening, ten minste één schriftelijke betalingsherinnering hebben gestuurd en daarin het doorgeven aan de gemeente hebben aangeboden zonder dat u daartegen bezwaar maakte.
De Aanbeveling huurzaken is hier streng over: de verhuurder moet in de dagvaarding inzichtelijk maken dat hij aan die verplichtingen heeft voldaan. Blijkt dat niet, dan kunnen daaraan in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW gevolgen worden verbonden, waaronder afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming. Dat kan zelfs in verstekzaken. Het is daarom altijd de moeite waard om te controleren of die melding in uw dossier zit.
De fases: waar staat u nu?
1. Aanmaning of sommatie
De verhuurder of zijn incassobureau stuurt een brief. Dit is de fase waarin een betalingsregeling het meeste oplevert en het minste kost. Er is nog geen rechter bij, dus ook nog geen griffierecht of proceskosten. Zie ook onze uitleg over incasso en de deurwaarder.
2. Dagvaarding
U wordt opgeroepen om voor de kantonrechter te verschijnen. In de dagvaarding staan meestal drie vorderingen tegelijk: betaling van de achterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Wat u nu doet, bepaalt het grootste deel van de uitkomst. Lees verder op dagvaarding wegens huurachterstand.
3. De zitting
Betaalt u vóór de zitting (een deel van) de achterstand, dan telt dat mee, maar het neemt niet automatisch alle gevolgen weg. Hoe dat precies zit, staat op achterstand betalen voordat de rechter beslist.
4. Vonnis
Wijst de rechter de vordering toe, dan krijgt u een ontruimingsvonnis. Dat is nog niet hetzelfde als een ontruiming: er gelden termijnen en er zijn rechtsmiddelen. Zie ontruimingsvonnis ontvangen.
5. Aangezegde ontruiming
De deurwaarder betekent het vonnis en zegt een datum aan. Ook dan is er soms nog een route, bijvoorbeeld via een moratorium bij dreigende huisuitzetting of een executiegeschil.
Wat als ik posten betwist?
Betwisten mag, zelf inhouden bijna nooit. Vindt u dat u te veel betaalt, dat er gebreken zijn of dat de servicekosten niet kloppen, dan zijn dat serieuze verweren. Maar houdt u daarom huur in, dan ontstaat een huurachterstand, en een huurachterstand is de meest gebruikte grond voor ontbinding. Het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW bestaat wel degelijk, maar geldt alleen voor zover de tekortkoming van de verhuurder dat rechtvaardigt. Die inschatting achteraf door de rechter valt vaak anders uit dan huurders verwachten.
De veilige route is: doorbetalen en terugvorderen. Loopt het over gebreken, zie uw verhuurder verhelpt de gebreken niet. Gaat het over de hoogte van de huur of de huurverhoging, zie uw huurverhoging is te hoog.
Ter illustratie. Een huurder betaalt zes maanden lang 150 euro minder omdat de verwarming in twee kamers het niet doet. De verhuurder dagvaardt wegens een achterstand van 900 euro plus rente en kosten. Op zitting blijkt het gebrek onbetwist, maar ook dat de huurder het pas twee maanden na de eerste inhouding schriftelijk meldde. Het gebrek staat vast, de hoogte van de eigenmachtige korting niet. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Wat kost een advocaat bij een huurachterstand?
Vaak minder dan huurders denken, omdat huurzaken zich lenen voor gefinancierde rechtsbijstand. Komt u daarvoor in aanmerking, dan vergoedt de Raad voor Rechtsbijstand een groot deel van de kosten en betaalt u een eigen bijdrage. De Raad kijkt naar uw inkomen én uw vermogen in het peiljaar (voor 2026 is dat 2024). Ligt uw box 3-vermogen in dat peiljaar boven de vermogensgrens, dan is er geen toevoeging, ook niet bij een laag inkomen.
Let op twee dingen die niet onder een toevoeging vallen: het griffierecht dat u in een procedure zelf kunt zijn verschuldigd, en een eventuele veroordeling in de proceskosten van de wederpartij. Wij beoordelen vooraf of u in aanmerking komt en zeggen er eerlijk bij wat er buiten de toevoeging valt.
Wanneer het misgaat
- U stopt ook met de lopende huur. Dan groeit de achterstand elke maand door de vuistregel heen en verdwijnt bijna elke onderhandelingsruimte. Zelfs een moratorium werkt alleen als de lopende huur tijdig wordt voldaan (artikel 305 lid 2 Faillissementswet).
- U verschijnt niet op de zitting. Bij verstek wijst de rechter de vordering in beginsel toe, tenzij die hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt (artikel 139 Rv). Uw verhaal wordt dan niet gehoord.
- U wacht tot na het vonnis met betalen. Betalingen vóór de zitting kunt u onderbouwd inbrengen in de weging van artikel 6:265 lid 1 BW. Daarna is het meestal te laat.
- U tekent een beéindigingsovereenkomst om van het gedoe af te zijn. Daarmee geeft u de bescherming op die de wet u juist geeft.
Verder lezen
- Uw verhuurder zegt de huur op of kondigt ontruiming aan
- Dagvaarding wegens huurachterstand: hoe voert u verweer?
- Betalingsregeling bij huurachterstand en vroegsignalering
- Borg en huurachterstand: mag de verhuurder dit verrekenen?
- Huurrecht: uw borg, uw huurprijs en uw bescherming als huurder
- Huurt u bedrijfsruimte in plaats van een woning? Dan geldt een ander regime: huurachterstand bedrijfsruimte.
Een huurrechtadvocaat bij u in de buurt
Wij helpen huurders vanuit zes vestigingen: Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, Utrecht, Tilburg en Eindhoven.
Veelgestelde vragen
Vanaf hoeveel huurachterstand kan ik mijn woning kwijtraken?
De Aanbeveling huurzaken gaat uit van drie maandtermijnen; bij herhaalde wanbetaling volstaat twee maanden als u minder dan een jaar eerder al tot betaling bent veroordeeld. Is de achterstand lager dan driemaal de maandhuur, dan wordt de vordering volgens diezelfde aanbeveling afgewezen.
Is drie maanden huurachterstand automatisch huisuitzetting?
Nee. De rechter toetst aan artikel 6:265 lid 1 BW en weegt alle omstandigheden. De Hoge Raad heeft in 2018 beslist dat de tenzij-bepaling niet alleen in zeldzame gevallen geldt.
Mag mijn verhuurder mij zelf uit de woning zetten?
Nee. Ontbinding van de huur van een woning wegens een tekortkoming kan alleen door de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW) en de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder (artikel 556 Rv).
Moet de verhuurder mijn huurachterstand bij de gemeente melden?
Ja, onder de voorwaarden van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Blijkt uit de dagvaarding niet dat hij dat heeft gedaan, dan kan de rechter de ontbinding en ontruiming afwijzen, ook in een verstekzaak.
Mag ik de huur inhouden als er gebreken zijn?
Opschorting bestaat juridisch (artikel 6:262 BW), maar is alleen toegestaan voor zover de tekortkoming van de verhuurder dat rechtvaardigt. Eigenmachtig inhouden levert in de praktijk een huurachterstand op. Betaal door en vorder terug.
Krijg ik een advocaat vergoed bij een huurachterstand?
Vaak wel via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand. Die kijkt naar inkomen en vermogen in het peiljaar. Griffierecht en een eventuele proceskostenveroordeling vallen niet onder de toevoeging.
Neem contact op
Heeft u een huurachterstand, een sommatie of een dagvaarding ontvangen? Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Inhoudelijk gecontroleerd op 11 september 2026 aan de hand van de wettekst, de Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
