Huurrecht voor verhuurders

Huurrecht voor verhuurders bepaalt wat u als verhuurder mag vragen, afdwingen en beëindigen; de kern staat in titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek. Een woning verhuurt u sinds 1 juli 2024 in beginsel voor onbepaalde tijd. Opzeggen kan alleen op een wettelijke grond, en ontbinding wegens wanbetaling of overlast loopt via de kantonrechter. Voor winkels, horeca en kantoren gelden eigen regels. Stel daarom eerst vast welk regime geldt en welke termijn nu loopt.

Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Inhoudelijk bijgewerkt: 30 september 2026.

Deze routekaart geeft per onderwerp de hoofdregel en het artikel dat het volledig uitlegt. Bent u huurder, kijk dan bij huurrecht voor huurders. Alle huurgeschillen waarin wij bijstaan, staan op de pagina over huurrecht.

Welk huurregime geldt?

Het huurrecht kent drie regimes. Beslissend is wat partijen bij het sluiten voor ogen hadden, niet de titel boven het contract. Het regime bepaalt uw opzegmogelijkheden, de huurprijsregels en of de Huurcommissie bevoegd is.

Twijfelt u, lees dan het verschil tussen 290 en 230a.

Huurcontract en tijdelijke huur

De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023. U legt het huurcontract schriftelijk vast en informeert de huurder schriftelijk over onder meer borg, servicekosten, een contactpunt en het gemeentelijk meldpunt (artikel 2). Sinds 1 januari 2025 hoort daar de puntentelling bij. De gemeente kan bij overtreding een bestuurlijke boete opleggen.

Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) mag een tijdelijk woningcontract van maximaal twee jaar alleen met huurders uit de groepen van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, zoals studenten (artikel 7:271 lid 2 BW). U meldt de einddatum één tot drie maanden vooraf schriftelijk; anders loopt het contract voor onbepaalde tijd door. Contracten van vóór 1 juli 2024 houden de oude regels. Zie wanneer een tijdelijk huurcontract eindigt.

Huurprijs en huurverhoging

Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt de puntentelling ook voor middenhuur. Voor zelfstandige woningen met een contract vanaf 1 januari 2026 geldt volgens de Huurcommissie: tot en met 143 punten sociale huur (maximaal € 932,93), 144 tot en met 186 punten middenhuur (maximaal € 1.228,07), vanaf 187 punten vrije sector. Verhuren boven de maximale huurprijs is verboden (artikel 2a Wet goed verhuurderschap). De huurder kan de aanvangshuur binnen zes maanden laten toetsen, met terugwerkende kracht.

De maximale huurverhoging is in 2026 6,1 procent in de middensector en 4,4 procent in de vrije sector, en in de sociale sector 4,1 procent per 1 juli 2026. Controleer uw puntentelling met de uitleg over huurprijscheck en punten. Hoe een procedure verloopt, staat in Huurcommissie inschakelen; als verhuurder betaalt u vooraf € 500 leges.

Borg en servicekosten

Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de borg ten hoogste twee keer de kale huur (artikel 7:261b BW). U betaalt binnen veertien dagen na het einde terug; verrekent u schade of onbetaalde huur, dan binnen dertig dagen met een volledige kostenspecificatie. Maak een ingangsrapport met foto’s: zonder beschrijving wordt de huurder vermoed de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij haar oplevert (artikel 7:224 BW). Zie alles over de waarborgsom en verrekening met huurachterstand.

Servicekosten verantwoordt u uiterlijk zes maanden na het kalenderjaar met een naar soort uitgesplitst overzicht (artikel 7:259 BW). De huurder kan de kosten laten toetsen door de Huurcommissie. Zie servicekosten controleren.

Huurachterstand en ontbinding

Bij een achterstand van een woninghuurder doorloopt u eerst de vroegsignalering uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening: persoonlijk contact zoeken, wijzen op schuldhulp, minstens één schriftelijke herinnering sturen en aanbieden de gegevens aan de gemeente door te geven. Reageert de huurder niet afwijzend, dan meldt u de achterstand. Incassokosten mag u een particuliere huurder pas rekenen na een aanmaning met veertien dagen betaaltermijn en vermelding van de kosten (artikel 6:96 lid 6 BW).

Daarna kunt u een betalingsregeling aanbieden of laten innen; zie incasso en de deurwaarder. Ontbinding van de huur van een gebouw kan in beginsel alleen door de rechter (artikel 7:231 BW), en een geringe achterstand rechtvaardigt niet steeds ontbinding (artikel 6:265 BW). Het verweer van huurders leest u in huurachterstand en dreigende ontruiming.

Overlast en slecht huurderschap

De huurder moet zich als goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). Structurele overlast, woonfraude of zonder toestemming de hele woning onderverhuren (artikel 7:244 BW) kan grond zijn voor ontbinding of opzegging. De rechter let op ernst, duur en bewijs; bij een acute situatie kan een kort geding tot ontruiming uitkomst bieden. Zie ontruiming wegens overlast en woonfraude en geen hoofdverblijf. Eindigt de huur, dan zet u de onderhuur van een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in beginsel voort (artikel 7:269 BW).

Gebreken en inspectie

U verhelpt gebreken op verzoek van de huurder, behalve kleine herstellingen en schade waarvoor de huurder aansprakelijk is (artikel 7:206 BW). Blijft herstel uit, dan kan de huurder huurverlaging vragen of zelf herstellen op uw kosten; zie huurverlaging bij gebreken. Voor inspectie maakt u een afspraak. Dringende werkzaamheden moet de huurder toelaten (artikel 7:220 BW), maar zonder toestemming binnengaan mag niet en intimidatie is in strijd met de Wet goed verhuurderschap; zie binnentreden zonder toestemming.

Huur van een woning beëindigen

Opzeggen doet u per aangetekende brief of exploot, met de grond en het verzoek binnen zes weken te laten weten of de huurder instemt. De termijn is drie maanden plus één maand per huurjaar, maximaal zes (artikel 7:271 BW). De gronden staan limitatief in artikel 7:274 lid 1 BW, zoals slecht huurderschap, dringend eigen gebruik, een redelijk aanbod en, sinds 1 juli 2024, verkoop van de eigen voormalige woning door een particulier die niet meer dan één woning verhuurt, mits dat uitdrukkelijk in het huurcontract is bedongen en sinds de ingang van de huur niet meer dan twee jaar zijn verstreken (artikel 7:274 lid 7 BW). Die laatste opzegging meldt u bij het gemeentelijk meldpunt. Zonder instemming beslist de kantonrechter; tot dan loopt de huur door (artikel 7:272 BW).

Alle gronden en het verschil met ontbinding staan in huur opzeggen door de verhuurder. Voor renovatie gelden eigen regels; zie renovatie van een huurwoning. Beëindiging met wederzijds goedvinden kan nadat de huur is ingegaan; leg die schriftelijk vast. Voor de eindinspectie: wat de huurder bij oplevering moet herstellen.

Bedrijfsruimte: 290 en 230a

Een 290-huur geldt voor vijf jaar en wordt daarna van rechtswege met vijf jaar verlengd (artikel 7:292 BW). Opzeggen kan tegen het einde van een termijn, met minstens een jaar opzegtermijn (artikel 7:293 BW), op de gronden van artikel 7:296 BW. Een contract van twee jaar of korter valt buiten die bescherming zolang het gebruik niet langer duurt (artikel 7:301 BW). Bedingen ten nadele van de huurder zijn vernietigbaar, tenzij de rechter ze heeft goedgekeurd (artikel 7:291 BW). Voor huurprijsherziening zie huurprijsherziening winkel en horeca.

Bij 230a-ruimte kan de huurder binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging uitstel van ontruiming vragen, niet na een veroordeling wegens wanprestatie; zie ontruimingsbescherming. Een 290-huurder die zijn zaak verkoopt, kan de rechter vragen de koper in zijn plaats te stellen (artikel 7:307 BW); zie indeplaatsstelling en onderhuur van bedrijfsruimte. Bij faillissement van de huurder kunnen curator en verhuurder opzeggen, waarbij drie maanden in elk geval voldoende is; huur vanaf de faillietverklaring is boedelschuld (artikel 39 Faillissementswet). Zie faillissement en bedrijfsruimte en ontbinding bij bedrijfsruimte.

Stappenplan

1. Stel het regime vast en welke contractversie en algemene bepalingen gelden.
2. Leg de feiten met data vast: betalingen, meldingen, foto’s, correspondentie.
3. Spreek de huurder schriftelijk aan. Bij een woninghuurder met achterstand: vroegsignalering en veertiendagenbrief.
4. Kies de route: regeling, Huurcommissie, opzegging, ontbinding bij de kantonrechter of kort geding.
5. Laat opzegging of dagvaarding vooraf toetsen; een opzegging op een niet-wettelijke grond is nietig.
6. Laat een ontruimingsvonnis uitvoeren door de deurwaarder; zelf sloten vervangen mag niet.

Bewijs en documenten

• Huurcontract, bijlagen en de schriftelijke informatie uit de Wet goed verhuurderschap.
• Puntentelling bij de start en huurverhogingsvoorstellen.
• Ingangs- en eindrapport met foto’s.
• Huuroverzicht per maand, herinneringen, veertiendagenbrief en bewijs van vroegsignalering.
• Bij overlast: logboek, verklaringen van buren, meldingen bij gemeente of politie.

Termijnen

Voorbeelden

Fictief voorbeeld 1: huurachterstand bij een woning

Aannames: een particulier verhuurt een woning voor € 1.000 per maand en de huurder betaalt drie maanden niet. De verhuurder belt, stuurt een herinnering met het aanbod de gemeente in te schakelen en meldt de achterstand als de huurder niet reageert. Daarna volgt de veertiendagenbrief. Omdat betaling uitblijft, dagvaardt hij bij de kantonrechter voor betaling, ontbinding en ontruiming. Zonder correcte veertiendagenbrief had hij de incassokosten niet kunnen vorderen.

Fictief voorbeeld 2: overdracht van een winkel

Aannames: een winkelhuurder wil zijn zaak verkopen en vraagt de verhuurder de koper als huurder te accepteren. De verhuurder twijfelt aan de financiële positie van de koper. Weigert hij, dan kan de huurder de rechter om indeplaatsstelling vragen; die wordt afgewezen als de koper onvoldoende waarborgen biedt. De verhuurder vraagt daarom jaarcijfers, een ondernemingsplan en een bankgarantie op en onderbouwt zijn standpunt daarmee.

Veelgemaakte fouten

• Na 1 juli 2024 tijdelijk verhuren buiten de uitzonderingsgroepen: het contract geldt voor onbepaalde tijd.
• Meer dan twee maanden kale huur als borg vragen of te laat terugbetalen.
• Opzeggen zonder wettelijke grond of per gewone e-mail.
• Incassokosten rekenen zonder correcte veertiendagenbrief.
• Zelf ontruimen of sloten vervangen.
• Een 290-huurder behandelen als 230a-huurder, of andersom.

Huidig recht en wat verandert

Nu in werking: de Wet goed verhuurderschap (sinds 1 juli 2023), de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024), met de huurprijsgrenzen voor 2026.

Aangenomen, naar verwachting in werking per 1 januari 2027: de Wet toekomstbestendige Huurcommissie (Kamerstuk 36 791), op 29 september 2026 aangenomen door de Eerste Kamer; de datum van 1 januari 2027 meldt de Rijksoverheid. Huurders moeten gebreken dan eerst schriftelijk melden voordat zij naar de Huurcommissie kunnen. Middenhuurders kunnen bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging als de Huurcommissie vooraf ernstige gebreken heeft vastgesteld, en sociale huurders kunnen een huurverhogingsbeding laten toetsen. De klachtenprocedure over het gedrag van verhuurders vervalt. Het koninklijk besluit over de inwerkingtreding is nog niet gepubliceerd; tot de inwerkingtreding gelden de huidige regels. Zie huurrecht 2027.

Veelgestelde vragen

Mag ik een woning nog tijdelijk verhuren?

Sinds 1 juli 2024 alleen aan huurders uit de groepen van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, zoals studenten, voor maximaal twee jaar. Anders geldt het contract voor onbepaalde tijd. Contracten van vóór 1 juli 2024 houden de oude regels.

Hoeveel borg mag ik vragen?

Voor woonruimte met een contract vanaf 1 juli 2023 ten hoogste twee keer de kale huur (artikel 7:261b BW). Terugbetalen doet u binnen veertien dagen na het einde van de huur, of binnen dertig dagen als u aantoonbare schade of onbetaalde huur verrekent.

Kan ik de huur zelf ontbinden als de huurder niet betaalt?

Nee, bij een woning of ander gebouw kan ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder in beginsel alleen door de rechter (artikel 7:231 BW). De kantonrechter weegt of de achterstand ontbinding rechtvaardigt.

Wanneer mag ik incassokosten rekenen aan een particuliere huurder?

Pas na een schriftelijke aanmaning met een betaaltermijn van veertien dagen waarin u vermeldt welke kosten volgen als betaling uitblijft (artikel 6:96 lid 6 BW). De hoogte volgt de wettelijke staffel.

Moet ik een huurachterstand melden bij de gemeente?

Ja, als verhuurder van een woning meldt u de achterstand voor schuldhulpverlening nadat u persoonlijk contact heeft gezocht, de huurder op schuldhulp heeft gewezen, een schriftelijke herinnering heeft gestuurd en de huurder niet afwijzend reageerde op uw aanbod om te melden.

Wanneer mag ik een woning opzeggen?

Alleen op een grond uit artikel 7:274 lid 1 BW, zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik, per aangetekende brief of exploot en met drie tot zes maanden opzegtermijn. Stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter.

Wat is het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte?

290-bedrijfsruimte is onder meer winkel- en horecaruimte met een publiek toegankelijk lokaal, met termijnen van vijf plus vijf jaar en opzegging op wettelijke gronden. Kantoren en bedrijfshallen vallen onder 230a: daar heeft de huurder alleen ontruimingsbescherming.

Wat verandert er naar verwachting op 1 januari 2027?

Dan treedt naar verwachting de Wet toekomstbestendige Huurcommissie in werking. Huurders moeten gebreken eerst schriftelijk melden voordat zij naar de Huurcommissie gaan en krijgen meer mogelijkheden om een huurverhoging te laten toetsen.

Hulp van Arslan Advocaten

Huurachterstand, overlast of beëindiging van de huur? Laat de juridische route vooraf beoordelen. Neem contact op en stuur het huurcontract, het betalingsoverzicht en de correspondentie mee. Wij bekijken welk regime geldt, welke termijn loopt en welke stap verstandig is.

Bronnen en juridische basis

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4 (huur), onder meer artikelen 7:206, 7:231, 7:259, 7:261b, 7:271 tot en met 7:274, 7:290 tot en met 7:307
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikelen 6:96 en 6:265
• Wet goed verhuurderschap
• Wet vaste huurcontracten, Stb. 2023, 480 en Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst
• Huurcommissie: Wet betaalbare huur, wijzigingen per 1 januari 2026 en kosten
• Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en Faillissementswet
• Rijksoverheid, 29 september 2026

Bronnen geraadpleegd op 30 september 2026.