Servicekosten zijn in de regel een voorschot, geen vast bedrag. Uw verhuurder moet u ieder jaar vóór 1 juli een afrekening sturen over het jaar ervoor, uitgesplitst naar soort kosten (artikel 7:259 lid 2 BW). Blijft die afrekening uit of klopt hij niet, dan kunt u de betalingsverplichting laten beoordelen door de Huurcommissie (artikel 7:260 BW). Wat u betaalde boven wat werkelijk is verantwoord, krijgt u terug.
Wat u nu kunt doen
- Zoek in uw huurcontract op welke posten als servicekosten zijn afgesproken, en of het om een voorschot gaat of om een vast bedrag.
- Leg de jaarafrekening ernaast. Staat er per post een bedrag, en is duidelijk waar dat op is gebaseerd?
- Geen afrekening ontvangen op 1 juli? Vraag hem schriftelijk op bij uw verhuurder.
- Wel ontvangen maar niet mee eens? Schrijf per e-mail of brief met welke posten u het oneens bent en waarom. De verhuurder heeft dan drie weken om te reageren.
- Komt u er niet uit, schakel dan de Huurcommissie in. U heeft daarvoor twee jaar de tijd, gerekend vanaf het moment waarop de afrekening bij u binnen had moeten zijn.
Andere vragen over borg, huurprijs of gebreken? Alle onderwerpen voor huurders staan op huurrecht voor huurders.
Wat zijn servicekosten eigenlijk?
Servicekosten zijn de vergoeding voor zaken en diensten die de verhuurder levert in verband met de bewoning (artikel 7:237 lid 3 BW). Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, een huismeester, glasbewassing, tuinonderhoud, verlichting in het trappenhuis of het gebruik van meubilair bij gemeubileerde verhuur.
Beoordeel welke leveringen en diensten zijn afgesproken, welke kosten werkelijk toerekenbaar zijn en welke wettelijke regeling op het contract van toepassing is. Het Besluit servicekosten noemt categorieën die in ieder geval onder servicekosten vallen. De vanaf 1 januari 2027 geldende afbakening voor nieuwe contracten moet daarvan worden onderscheiden. Levert de verhuurder gas, water of elektriciteit via een individuele meter in uw woning, dan zijn dat wettelijk ‘kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter’ (artikel 7:237 lid 3 BW). Formeel zijn het geen servicekosten, maar de verhuurder moet er wel jaarlijks over afrekenen en de Huurcommissie kan ze toetsen (artikelen 7:259 en 7:260 BW). Heeft u zelf een contract met een energieleverancier, dan staan ze los van uw verhuurder.
Een etiket op de afrekening maakt een kostenpost niet geldig. Vraag bij sleutelgeld, contractkosten of een opslag welke prestatie daartegenover staat en op welke grond die wordt doorberekend. Administratiekosten kunnen onder voorwaarden onderdeel zijn van een redelijke servicekostenvergoeding; zij zijn niet zonder meer geheel uitgesloten.
Voorschot of vast bedrag: waarom dat verschil telt
Een vooraf afgesproken vast maandbedrag maakt de wettelijke afreken- en informatieplicht niet vanzelf ongedaan. Betaalt u een voorschot, dan is de betalingsverplichting uiteindelijk het bedrag dat werkelijk is besteed, niet wat u maandelijks heeft overgemaakt. Was het voorschot te hoog, dan krijgt u het verschil terug. Was het te laag, dan kan de verhuurder bijbetaling vragen, mits hij dat onderbouwt.
Ook bij een bedrag dat in het contract als vast is aangeduid, moet worden beoordeeld welke zaken en diensten zijn geleverd, welke kosten daarbij horen en of de vergoeding redelijk is. Een afspraak die de bijdrage van de huurder begrenst, kan daarnaast gevolgen hebben voor een gevraagde bijbetaling. Bij een all-in prijs vraagt ook de uitsplitsing tussen kale huur en overige kosten aandacht.
De jaarafrekening: welke termijnen gelden?
| Wat | Termijn |
|---|---|
| Verhuurder verstrekt de afrekening over het voorgaande kalenderjaar | Uiterlijk zes maanden na afloop van dat jaar, dus vóór 1 juli (artikel 7:259 lid 2 BW) |
| U vraagt de afrekening schriftelijk op als die uitblijft | Na 1 juli; de verhuurder krijgt drie weken |
| U vraagt de verhuurder de afrekening aan te passen | De verhuurder krijgt drie weken om te reageren |
| U schakelt de Huurcommissie in | Binnen twee jaar na het moment waarop de afrekening bij u binnen had moeten zijn |
Een voorbeeld van hoe die laatste termijn uitpakt: de afrekening over 2024 moest vóór 1 juli 2025 bij u zijn, en een verzoek aan de Huurcommissie daarover kan tot en met 30 juni 2027. Bron: Huurcommissie, jaarafrekening servicekosten beoordelen.
Nadert de uiterste indieningsdatum? Wachten op antwoord van de verhuurder verlengt die datum niet. De Huurcommissie kent bij een bijna verstreken indieningstermijn een uitzondering op de voorafgaande bezwaar- en wachttijd. Laat tijdig beoordelen hoe u uw verzoek kunt indienen. Voor de afrekening over 2025 is de gebruikelijke uiterste indieningsdatum 30 juni 2028.
Kunt u naar de Huurcommissie?
Huurt u in de sociale sector of de middenhuur, dan kunt u de betalingsverplichting voor servicekosten laten beoordelen. De uitspraak is bindend en treedt op grond van artikel 7:262 BW in de plaats van wat u had afgesproken.
Huurt u in de vrije sector en is uw huurcontract vóór 1 juli 2024 gesloten, dan kan dat alleen als de verhuurder schriftelijk met u heeft afgesproken dat een geschil aan de Huurcommissie mag worden voorgelegd. Die afspraak kan in het huurcontract staan of later zijn vastgelegd. Ontbreekt zij, dan loopt de zaak via de kantonrechter.
Ook mét zo’n afspraak geeft de Huurcommissie bij een vrijesectorcontract van vóór 1 juli 2024 een advies, geen bindende uitspraak. Bij sociale huur, en bij middenhuur- en vrijesectorcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, is de uitspraak wel bindend.
Eén beperking geldt altijd: de Huurcommissie doet geen uitspraak over de hoogte van belastingen en heffingen. Dat zijn wettelijk verplichte kosten, en die vindt u dus niet terug in een uitspraak over de afrekening.
Rekenvoorbeeld: klopt het bedrag dat u moet bijbetalen?
Vergelijk eerst uw toegerekende jaarbedrag met de voorschotten die u voor hetzelfde jaar heeft betaald. Controleer daarna per kostenpost of de levering is afgesproken, de kosten zijn onderbouwd en uw aandeel klopt. Een kloppende optelsom bewijst nog niet dat iedere post terecht is.
Fictief voorbeeld: u betaalde twaalf maanden € 150 voorschot, in totaal € 1.800. De afrekening vermeldt € 2.100 als uw aandeel. De verhuurder vraagt dan € 300 bijbetaling. Van het jaarbedrag blijkt een post van € 400 niet voor uw rekening te komen. Als na beoordeling € 1.700 resteert, heeft u juist € 100 te veel vooruitbetaald. Dit is een rekenvoorbeeld, geen norm voor redelijke servicekosten.
Controleer deze vier punten per kostenpost
- Periode: gaat de factuur over het juiste afrekenjaar en uw huurperiode? Een maand buiten uw huurperiode vraagt om uitleg; verdeel niet zonder meer alle posten alleen naar het aantal maanden.
- Prestatie: welke dienst is geleverd en waar staat de afspraak? Vraag uitleg wanneer schoonmaak wordt berekend maar niet is uitgevoerd.
- Verdeling: welk totaalbedrag hoort bij het gebouw en welk deel wordt aan uw woning toegerekend? Vraag de gebruikte verdeelsleutel en onderliggende stukken op.
- Betalingen: zijn al uw voorschotten verwerkt? Zet een eerdere terugbetaling, verrekening of wijziging van het voorschot apart in uw overzicht.
Noteer in uw bezwaar per post: het berekende bedrag, het betwiste deel, de reden en het ontbrekende bewijs. Betwist u een post omdat bewijs ontbreekt, presenteer dat dan niet meteen als bewijs dat niets verschuldigd is. Gebruik de voorbeeldbrief verderop op deze pagina en bewaar uw verzendbewijs.
Staat er maar één totaalbedrag voor huur en bijkomende kosten in uw contract? Bekijk dan eerst de uitleg over all-in huur splitsen. Heeft u al een uitspraak maar betaalt de verhuurder niet terug? Volg dan de aparte route bij een verhuurder die een Huurcommissie-uitspraak niet uitvoert.
Bron voor de procedure en te verzamelen stukken: Huurcommissie: jaarafrekening servicekosten beoordelen. Aanvulling gecontroleerd op 17 oktober 2026.
Waar het meestal om draait
- Geen onderliggende stukken. U heeft recht op inzage in de facturen achter de posten. Een afrekening die alleen totaalbedragen noemt, is niet controleerbaar.
- Posten die er niet in horen. Onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt, verzekeringen voor het gebouw of beheerkosten zijn in beginsel geen servicekosten.
- Verdeelsleutels. Bij een complex worden kosten verdeeld over de bewoners. Vraag welke sleutel is gebruikt en of die aansluit bij uw woning.
- Meubilering. Bij gemeubileerde verhuur wordt vaak een fors bedrag voor stoffering en inrichting gerekend. Ook dat moet in verhouding staan tot wat er werkelijk staat.
- Jarenlang niets. Is er nooit afgerekend, dan gaat het zelden om één jaar. Reken terug tot waar de termijn nog loopt.
Servicekosten in 2026 en 2027: welke regel geldt voor u?
| Situatie | Wat geldt? | Wat controleert u? |
|---|---|---|
| Huurtoeslag vanaf 1 januari 2026 | Servicekosten tellen niet meer mee voor de huurtoeslag; de berekening gaat uit van de kale huur. | Dit betekent niet dat alle servicekosten verboden zijn. Controleer huurtoeslag en servicekosten afzonderlijk. |
| Afrekening over 2025 of 2026 | De bestaande afrekenregels en indieningstermijnen blijven gelden. | Vraag specificaties, facturen en de verdeelsleutel op. Wacht bij een geschil niet op de wet van 2027. |
| Nieuw huurcontract vanaf 1 januari 2027 | De nieuwe regeling begrenst welke acht soorten kosten als servicekosten mogen worden berekend. | Vergelijk iedere kostenpost met de nieuwe lijst en de regels voor een redelijke vergoeding. |
| Contract gesloten vóór 1 januari 2027 | De nieuwe servicekostenregeling geldt niet automatisch voor uw bestaande contract. | Controleer of u en de verhuurder toepassing van de nieuwe regeling hebben afgesproken. |
Checklist: noteer de contractdatum, het afrekenjaar, de afgesproken diensten, het werkelijke gebruik en uw betaalde voorschotten. Een wijziging van de huurtoeslag is op zichzelf geen grond om de betaling van servicekosten te stoppen.
Bronnen: Dienst Toeslagen: huurtoeslag vanaf 2026 en Rijksoverheid: servicekosten vanaf 2027. Overzicht gecontroleerd op 12 oktober 2026.
Wat verandert er op 1 januari 2027?
Op 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking, samen met een nieuw Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten. Het besluit noemt acht soorten servicekosten; alleen die mogen nog als servicekosten worden doorberekend. De regeling geeft uitgangspunten voor wat een redelijke vergoeding is. De Huurcommissie kan dan alle kosten uit het voorschot beoordelen, en kleinere groepen huurders kunnen makkelijker samen een verzoek indienen.
De nieuwe regels gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Voor een bestaand contract gelden ze alleen als u en uw verhuurder dat afspreken. Voor de afrekeningen over 2025 en 2026 lopen de huidige termijnen gewoon door; wacht dus niet op de nieuwe wet. Bron: Rijksoverheid, nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027.
Wat u beter niet doet
Het voorschot eigenhandig verlagen of stopzetten. Ook als de afrekening aantoonbaar niet klopt, ontstaat daarmee een betalingsachterstand, en dat verzwakt uw positie aanzienlijk als de verhuurder daarop een procedure begint. Betaal door, leg schriftelijk vast dat u bezwaar maakt, en vorder terug.
*Verder lezen: Betaal ik te veel huur? Huurprijscheck en punten en Servicekosten en expats.*
Veelgestelde vragen
Hoeveel servicekosten zijn normaal?
Daar bestaat geen normbedrag voor. Wat u verschuldigd bent, hangt af van welke posten zijn afgesproken, of die posten volgens het Besluit servicekosten mogen worden doorberekend, en wat ze werkelijk hebben gekost. Toets aan die criteria, niet aan een bedrag.
Moet mijn verhuurder de facturen laten zien?
U heeft recht op een naar soort uitgesplitst overzicht van de kosten (artikel 7:259 lid 2 BW) en op inzage in de onderliggende stukken. Een afrekening met alleen totaalbedragen is niet controleerbaar.
Ik heb nooit een jaarafrekening gekregen. Wat nu?
Vraag hem schriftelijk op bij uw verhuurder. Heeft u hem na drie weken nog niet, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Dat kan tot twee jaar na het moment waarop de afrekening bij u binnen had moeten zijn.
De afrekening kwam te laat. Hoef ik dan niets meer te betalen?
Niet automatisch. De wet verplicht de verhuurder om vóór 1 juli af te rekenen (artikel 7:259 lid 2 BW), maar verbindt aan te laat afrekenen geen verval van de kosten. Wel kunt u de Huurcommissie inschakelen als u drie weken na uw schriftelijke verzoek nog geen afrekening heeft. De Huurcommissie stelt dan vast wat u werkelijk verschuldigd bent.
Kan ik te veel betaalde servicekosten terugkrijgen?
Ja. Bij een voorschot is de betalingsverplichting uiteindelijk het werkelijk bestede bedrag. Wat u meer betaalde, is onverschuldigd betaald en kunt u terugvorderen.
Gelden deze regels ook in de vrije sector?
De wettelijke afrekenplicht geldt ook daar. De route naar de Huurcommissie is beperkter: bij een contract van vóór 1 juli 2024 kan dat alleen als daarover schriftelijk iets is afgesproken. Anders loopt het via de kantonrechter.
Zijn gas, water en licht ook servicekosten?
Niet als u ze met een eigen contract bij een energieleverancier afneemt. Levert de verhuurder ze via een individuele meter in uw woning, dan zijn het wettelijk kosten voor nutsvoorzieningen: formeel geen servicekosten, maar de verhuurder moet er wel jaarlijks over afrekenen en u kunt de afrekening door de Huurcommissie laten toetsen (artikelen 7:259 en 7:260 BW). Zonder eigen meter vallen ze onder de servicekosten.
Even overleggen?
Bel 070 450 0300 of stuur uw huurcontract en de jaarafrekening via ons contactformulier. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels. Meer over onze dienstverlening: huurrecht.
Huurrecht in uw stad. Servicekosten lopen bij gedeelde voorzieningen en bij verhuur via werk of bemiddeling vaak door elkaar. De lokale uitleg: Huurrecht advocaat Amsterdam · Huurrecht advocaat Eindhoven · Huurrecht advocaat Tilburg. Het volledige overzicht staat op huurrecht.
Servicekosten betwisten — voorbeeldbrief
Download bewerkbaar Word-bestand
Toon kopieerbare tekst
Gebruiksaanwijzing Betwist concrete posten en vraag inzage. Voor de gebruikelijke Huurcommissieprocedure krijgt de verhuurder drie weken om te reageren. Bewaak daarnaast de uiterste indieningsdatum: bij een bijna verstreken termijn bestaat een uitzondering op de voorafgaande bezwaar- en wachttijd. Deze brief bewaakt die indieningsdatum niet. Brief [Naam en adres huurder] Aan: [naam en adres verhuurder/beheerder] [Plaats], [datum] Betreft: servicekostenafrekening [jaar], woning [adres] Geachte [naam], Op [datum] ontving ik uw servicekostenafrekening over [jaar]. Het totaal bedraagt [bedrag]; mijn betaalde voorschotten bedragen [bedrag]. Ik betwist de volgende onderdelen: 1. [Kostenpost, bedrag en concrete reden] 2. [Kostenpost, bedrag en concrete reden] 3. [Eventuele overige post] Ik verzoek u om een controleerbare specificatie, de gebruikte verdeelsleutel en inzage in de onderliggende bewijsstukken, waaronder de relevante facturen en eventuele meter- of verbruiksgegevens. Leg ook uit hoe de betaalde voorschotten zijn verrekend. Graag ontvang ik binnen drie weken na ontvangst uw inhoudelijke reactie en, waar nodig, een gecorrigeerde afrekening. Voor zover stukken elders ter inzage liggen, ontvang ik graag een concreet voorstel om die te bekijken. Deze brief houdt geen erkenning in van de betwiste posten. Ik behoud mijn rechten. Over een eventuele verdere procedure laat ik mij zo nodig adviseren. Met vriendelijke groet, [Naam en handtekening] Bijlagen: [afrekening, eigen overzicht en relevante stukken] Na verzending Bewaar de brief, bijlagen en het bewijs van ontvangst. Stop niet zonder beoordeling met alle huurbetalingen. Controleer afzonderlijk welke instantie uw geschil kan behandelen en welke termijn daarvoor geldt.
Bronnen bij deze aanvulling
Inhouds- en bronnencontrole: 11 oktober 2026. Controleer bij toepassing de actuele regeling en uw eigen documenten.