Servicekosten controleren en terugvragen
Servicekosten zijn in de regel een voorschot, geen vast bedrag. Uw verhuurder moet u ieder jaar vóór 1 juli een afrekening sturen over het jaar ervoor, uitgesplitst naar soort kosten (artikel 7:259 lid 2 BW). Blijft die afrekening uit of klopt hij niet, dan kunt u de betalingsverplichting laten beoordelen door de Huurcommissie (artikel 7:260 BW). Wat u betaalde boven wat werkelijk is verantwoord, krijgt u terug.
Wat u nu kunt doen
- Zoek in uw huurcontract op welke posten als servicekosten zijn afgesproken, en of het om een voorschot gaat of om een vast bedrag.
- Leg de jaarafrekening ernaast. Staat er per post een bedrag, en is duidelijk waar dat op is gebaseerd?
- Geen afrekening ontvangen op 1 juli? Vraag hem schriftelijk op bij uw verhuurder.
- Wel ontvangen maar niet mee eens? Schrijf per e-mail of brief met welke posten u het oneens bent en waarom. De verhuurder heeft dan drie weken om te reageren.
- Komt u er niet uit, schakel dan de Huurcommissie in. U heeft daarvoor twee jaar de tijd, gerekend vanaf het moment waarop de afrekening bij u binnen had moeten zijn.
Wat zijn servicekosten eigenlijk?
Servicekosten zijn de vergoeding voor zaken en diensten die de verhuurder levert in verband met de bewoning (artikel 7:237 lid 3 BW). Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, een huismeester, glasbewassing, tuinonderhoud, verlichting in het trappenhuis of het gebruik van meubilair bij gemeubileerde verhuur.
Welke posten daadwerkelijk als servicekosten in rekening mogen worden gebracht, staat in het Besluit servicekosten. Dat is geen open lijst: een kostenpost die daar niet onder valt, hoort niet op uw afrekening. Kosten voor gas, water en elektriciteit die via een individuele meter lopen, zijn geen servicekosten maar nutsvoorzieningen met een eigen regime.
Dit is het onderscheid dat in de praktijk het meest misgaat. “Administratiekosten”, “sleutelgeld”, “contractkosten” of een opslag op de huur die niet aan een geleverde dienst is te koppelen, zijn geen servicekosten. Ze verdwijnen ook niet doordat u ervoor heeft getekend.
Voorschot of vast bedrag: waarom dat verschil telt
Bij een voorschot moet worden afgerekend, bij een vast bedrag niet. Betaalt u een voorschot, dan is de betalingsverplichting uiteindelijk het bedrag dat werkelijk is besteed, niet wat u maandelijks heeft overgemaakt. Was het voorschot te hoog, dan krijgt u het verschil terug. Was het te laag, dan kan de verhuurder bijbetaling vragen, mits hij dat onderbouwt.
Sommige verhuurders spreken bewust een vast bedrag af om die afrekening te vermijden. Of dat rechtsgeldig is, hangt af van de post en van uw contract. Bij een all-in huurprijs, waarin huur, servicekosten en nutsvoorzieningen op één hoop zijn gegooid, kunt u de prijs laten splitsen: pas als duidelijk is wat de kale huur is, kunt u de huurprijs en de servicekosten elk op hun eigen manier toetsen.
De jaarafrekening: welke termijnen gelden?
| Wat | Termijn |
|---|---|
| Verhuurder verstrekt de afrekening over het voorgaande kalenderjaar | Uiterlijk zes maanden na afloop van dat jaar, dus vóór 1 juli (artikel 7:259 lid 2 BW) |
| U vraagt de afrekening schriftelijk op als die uitblijft | Na 1 juli; de verhuurder krijgt drie weken |
| U vraagt de verhuurder de afrekening aan te passen | De verhuurder krijgt drie weken om te reageren |
| U schakelt de Huurcommissie in | Binnen twee jaar na het moment waarop de afrekening bij u binnen had moeten zijn |
Een voorbeeld van hoe die laatste termijn uitpakt: de afrekening over 2024 moest vóór 1 juli 2025 bij u zijn, en een verzoek aan de Huurcommissie daarover kan tot en met 30 juni 2027. Bron: Huurcommissie, jaarafrekening servicekosten beoordelen.
Kunt u naar de Huurcommissie?
Huurt u in de sociale sector of de middenhuur, dan kunt u de betalingsverplichting voor servicekosten laten beoordelen. De uitspraak is bindend en treedt op grond van artikel 7:261 BW in de plaats van wat u had afgesproken.
Huurt u in de vrije sector en is uw huurcontract vóór 1 juli 2024 gesloten, dan kan dat alleen als de verhuurder schriftelijk met u heeft afgesproken dat een geschil aan de Huurcommissie mag worden voorgelegd. Die afspraak kan in het huurcontract staan of later zijn vastgelegd. Ontbreekt zij, dan loopt de zaak via de kantonrechter.
Eén beperking geldt altijd: de Huurcommissie doet geen uitspraak over de hoogte van belastingen en heffingen. Dat zijn wettelijk verplichte kosten, en die vindt u dus niet terug in een uitspraak over de afrekening.
Waar het meestal om draait
- Geen onderliggende stukken. U heeft recht op inzage in de facturen achter de posten. Een afrekening die alleen totaalbedragen noemt, is niet controleerbaar.
- Posten die er niet in horen. Onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt, verzekeringen voor het gebouw of beheerkosten zijn in beginsel geen servicekosten.
- Verdeelsleutels. Bij een complex worden kosten verdeeld over de bewoners. Vraag welke sleutel is gebruikt en of die aansluit bij uw woning.
- Meubilering. Bij gemeubileerde verhuur wordt vaak een fors bedrag voor stoffering en inrichting gerekend. Ook dat moet in verhouding staan tot wat er werkelijk staat.
- Jarenlang niets. Is er nooit afgerekend, dan gaat het zelden om één jaar. Reken terug tot waar de termijn nog loopt.
Wat u beter niet doet
Het voorschot eigenhandig verlagen of stopzetten. Ook als de afrekening aantoonbaar niet klopt, ontstaat daarmee een betalingsachterstand, en dat verzwakt uw positie aanzienlijk als de verhuurder daarop een procedure begint. Betaal door, leg schriftelijk vast dat u bezwaar maakt, en vorder terug.
*Verder lezen: Betaal ik te veel huur? Huurprijscheck en punten en Servicekosten en expats.*
Veelgestelde vragen
Hoeveel servicekosten zijn normaal?
Daar bestaat geen normbedrag voor. Wat u verschuldigd bent, hangt af van welke posten zijn afgesproken, of die posten volgens het Besluit servicekosten mogen worden doorberekend, en wat ze werkelijk hebben gekost. Toets aan die criteria, niet aan een bedrag.
Moet mijn verhuurder de facturen laten zien?
U heeft recht op een naar soort uitgesplitst overzicht van de kosten (artikel 7:259 lid 2 BW) en op inzage in de onderliggende stukken. Een afrekening met alleen totaalbedragen is niet controleerbaar.
Ik heb nooit een jaarafrekening gekregen. Wat nu?
Vraag hem schriftelijk op bij uw verhuurder. Heeft u hem na drie weken nog niet, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Dat kan tot twee jaar na het moment waarop de afrekening bij u binnen had moeten zijn.
Kan ik te veel betaalde servicekosten terugkrijgen?
Ja. Bij een voorschot is de betalingsverplichting uiteindelijk het werkelijk bestede bedrag. Wat u meer betaalde, is onverschuldigd betaald en kunt u terugvorderen.
Gelden deze regels ook in de vrije sector?
De wettelijke afrekenplicht geldt ook daar. De route naar de Huurcommissie is beperkter: bij een contract van vóór 1 juli 2024 kan dat alleen als daarover schriftelijk iets is afgesproken. Anders loopt het via de kantonrechter.
Zijn gas, water en licht ook servicekosten?
Niet als u ze via een individuele meter afneemt; dan zijn het nutsvoorzieningen met een eigen regeling. Lopen ze via de verhuurder zonder eigen meter, dan hoort er wel een afrekening te komen.
Even overleggen?
Bel 070 450 0300 of stuur uw huurcontract en de jaarafrekening via ons contactformulier. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels. Meer over onze dienstverlening: huurrecht.