Hizmet bedellerini kontrol etme ve geri isteme

Hizmet bedelleri kural olarak sabit bir tutar değil, bir avanstır. Ev sahibiniz size her yıl 1 Temmuz’dan önce, bir önceki yıla ait ve maliyet türüne göre ayrılmış bir hesap dökümü göndermelidir (Medeni Kanun madde 7:259/2). Bu döküm gönderilmez ya da doğru değilse, ödeme yükümlülüğünü Huurcommissie’ye (Kira Komisyonu) değerlendirtebilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:260). Fiilen hesabı verilmiş tutarın üzerinde ödediğinizi geri alırsınız.

Şimdi ne yapabilirsiniz?

1. Kira sözleşmenizde hangi kalemlerin hizmet bedeli olarak kararlaştırıldığına ve bunun bir avans mı yoksa sabit bir tutar mı olduğuna bakın.
2. Yıllık hesap dökümünü bununla karşılaştırın. Her kalem için bir tutar var mı ve bu tutarın neye dayandığı açık mı?
3. 1 Temmuz’a kadar hesap dökümü almadınız mı? Ev sahibinizden yazılı olarak isteyin.
4. Aldınız ama katılmıyor musunuz? E-posta ya da mektupla hangi kalemlere neden itiraz ettiğinizi yazın. Ev sahibinin yanıt vermek için üç haftası vardır.
5. Anlaşamazsanız Huurcommissie’ye başvurun. Bunun için, hesap dökümünün size ulaşmış olması gereken andan itibaren iki yılınız vardır.

Hizmet bedelleri aslında nedir?

Hizmet bedelleri, ev sahibinin konutta oturulmasıyla bağlantılı olarak sağladığı mal ve hizmetlerin karşılığıdır (Medeni Kanun madde 7:237/3). Ortak alanların temizliği, bir apartman görevlisi, cam temizliği, bahçe bakımı, merdiven boşluğundaki aydınlatma ya da eşyalı kiralamada mobilya kullanımı bunlara örnektir.

Hangi kalemlerin fiilen hizmet bedeli olarak faturalanabileceği Hizmet Bedelleri Kararnamesi’nde (Besluit servicekosten) belirlenmiştir. Bu açık uçlu bir liste değildir: kapsamına girmeyen bir maliyet kalemi hesap dökümünüzde yer almamalıdır. Bireysel bir sayaç üzerinden kullanılan gaz, su ve elektrik giderleri hizmet bedeli değil, kendine özgü kuralları olan kamu hizmetleridir (nutsvoorzieningen).

Uygulamada en sık hata yapılan ayrım budur. “İdari masraflar”, “anahtar parası”, “sözleşme masrafları” ya da sağlanan bir hizmetle ilişkilendirilemeyen bir kira zammı hizmet bedeli değildir. Bunları imzalamış olmanız da ortadan kalkmalarını sağlamaz.

Avans mı sabit tutar mı: bu fark neden önemli?

Avansta hesaplaşma yapılmalıdır, sabit tutarda yapılmaz. Avans ödüyorsanız, ödeme yükümlülüğünüz sonuçta her ay havale ettiğiniz tutar değil, fiilen harcanan tutardır. Avans çok yüksekse farkı geri alırsınız. Çok düşükse ev sahibi, gerekçelendirmesi koşuluyla ek ödeme isteyebilir.

Bazı ev sahipleri bu hesaplaşmadan kaçınmak için bilerek sabit bir tutar kararlaştırır. Bunun hukuken geçerli olup olmadığı kaleme ve sözleşmenize bağlıdır. Kira, hizmet bedelleri ve kamu hizmetlerinin tek bir tutarda toplandığı her şey dahil bir kira bedelinde, fiyatı ayırtabilirsiniz: net kiranın ne olduğu ancak netleştiğinde kira bedelini ve hizmet bedellerini ayrı ayrı kendi yöntemleriyle denetletebilirsiniz.

Yıllık hesap dökümü: hangi süreler geçerlidir?

Bu son sürenin nasıl işlediğine bir örnek: 2024 yılına ait döküm 1 Temmuz 2025’ten önce size ulaşmış olmalıydı ve bununla ilgili Huurcommissie’ye başvuru 30 Haziran 2027 dahil olmak üzere yapılabilir. Kaynak: Huurcommissie, hizmet bedelleri yıllık hesap dökümünün değerlendirilmesi.

Huurcommissie’ye başvurabilir misiniz?

Sosyal konut sektöründe ya da orta segmentte kiracıysanız, hizmet bedellerine ilişkin ödeme yükümlülüğünü değerlendirtebilirsiniz. Karar bağlayıcıdır ve Medeni Kanun madde 7:261 uyarınca kararlaştırmış olduğunuz şeyin yerine geçer.

Serbest sektörde kiracıysanız ve kira sözleşmeniz 1 Temmuz 2024’ten önce yapılmışsa, bu ancak ev sahibi bir uyuşmazlığın Huurcommissie’ye götürülebileceğini sizinle yazılı olarak kararlaştırmışsa mümkündür. Bu anlaşma kira sözleşmesinde yer alabilir ya da sonradan kayda geçirilmiş olabilir. Yoksa dava kanton mahkemesi üzerinden yürür.

Her zaman geçerli olan bir sınırlama vardır: Huurcommissie vergi ve harçların miktarı hakkında karar vermez. Bunlar yasal olarak zorunlu giderlerdir; dolayısıyla hesap dökümüne ilişkin bir kararda bunlara yer verilmez.

Genellikle mesele nedir?

• Dayanak belge yok. Kalemlerin arkasındaki faturaları inceleme hakkınız vardır. Yalnızca toplam tutarları gösteren bir hesap dökümü denetlenemez.
• Yer almaması gereken kalemler. Ev sahibine ait bakım, bina sigortaları ya da yönetim giderleri kural olarak hizmet bedeli değildir.
• Dağıtım anahtarları. Bir sitede giderler sakinler arasında paylaştırılır. Hangi anahtarın kullanıldığını ve bunun konutunuza uyup uymadığını sorun.
• Eşya. Eşyalı kiralamada döşeme ve mobilya için çoğu zaman yüksek bir tutar alınır. Bu da fiilen mevcut olanla orantılı olmalıdır.
• Yıllarca hiçbir şey. Hiç hesaplaşma yapılmamışsa, konu nadiren tek bir yıldır. Sürenin hâlâ işlediği yere kadar geriye doğru hesaplayın.

Yapmamanız gerekenler

Avansı kendi başınıza düşürmek ya da durdurmak. Hesap dökümünün yanlış olduğu kanıtlanabilse bile bu bir ödeme gecikmesi yaratır ve ev sahibi buna dayanarak dava açarsa konumunuzu önemli ölçüde zayıflatır. Ödemeye devam edin, itirazınızı yazılı olarak kayda geçirin ve fazlasını geri isteyin.

*Ayrıca okuyun: Çok mu kira ödüyorum? Kira bedeli kontrolü ve puanlar ve Hizmet bedelleri ve yabancı çalışanlar (expat).*

Sık sorulan sorular

Ne kadar hizmet bedeli normaldir?
Bunun için standart bir tutar yoktur. Borçlu olduğunuz miktar, hangi kalemlerin kararlaştırıldığına, bu kalemlerin Hizmet Bedelleri Kararnamesi’ne göre yansıtılıp yansıtılamayacağına ve fiilen ne kadara mal olduklarına bağlıdır. Bir tutara göre değil, bu ölçütlere göre değerlendirin.

Ev sahibim faturaları göstermek zorunda mı?
Maliyetlerin türüne göre ayrılmış bir dökümünü alma (Medeni Kanun madde 7:259/2) ve dayanak belgeleri inceleme hakkınız vardır. Yalnızca toplam tutarları gösteren bir hesap dökümü denetlenemez.

Hiç yıllık hesap dökümü almadım. Şimdi ne yapmalıyım?
Ev sahibinizden yazılı olarak isteyin. Üç hafta sonra hâlâ almadıysanız Huurcommissie’ye başvurabilirsiniz. Bu, hesap dökümünün size ulaşmış olması gereken andan itibaren iki yıla kadar mümkündür.

Fazla ödediğim hizmet bedellerini geri alabilir miyim?
Evet. Avansta ödeme yükümlülüğü sonuçta fiilen harcanan tutardır. Fazla ödediğiniz tutar borç olmaksızın ödenmiştir ve geri isteyebilirsiniz.

Bu kurallar serbest sektörde de geçerli mi?
Yasal hesap verme yükümlülüğü orada da geçerlidir. Huurcommissie yolu daha sınırlıdır: 1 Temmuz 2024’ten önceki bir sözleşmede bu ancak konu hakkında yazılı bir anlaşma varsa mümkündür. Aksi halde dava kanton mahkemesi üzerinden yürür.

Gaz, su ve elektrik de hizmet bedeli midir?
Bunları bireysel bir sayaç üzerinden kullanıyorsanız hayır; o zaman kendine özgü kuralları olan kamu hizmetleridir. Kendi sayacınız olmadan ev sahibi üzerinden sağlanıyorsa, bunlar için de hesap dökümü verilmesi gerekir.

Görüşmek ister misiniz?

Arayın: 070 450 0300 ya da kira sözleşmenizi ve yıllık hesap dökümünü iletişim formumuz aracılığıyla gönderin. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir. Altı ofisimiz var ve size Türkçe, Lehçe ve İngilizce de yardımcı oluyoruz. Hizmetlerimiz hakkında daha fazlası: kira hukuku.

Şehrinizde kira hukuku. Ortak kullanılan tesislerde ve iş ya da aracı üzerinden yapılan kiralamalarda hizmet bedelleri çoğu zaman birbirine karışır. Yerel açıklama: Amsterdam kira hukuku avukatı · Eindhoven kira hukuku avukatı · Tilburg kira hukuku avukatı. Tam genel bakış için bkz. kira hukuku.