Çok mu kira ödüyorum? Kira kontrolü, puanlar ve kira indirimi

Konutunuzun puan sayısına karşılık gelen azami kira bedelinden fazlasını ödüyorsanız kira indirimi talep edebilirsiniz. Konutta altı aydan kısa süredir oturuyorsanız bu, başlangıç kira bedelinin denetimi (Medeni Kanun madde 7:249) yoluyla yapılır ve indirim sözleşmenin başlangıç tarihine kadar geriye etkili olur. Daha uzun süredir oturuyorsanız önce ev sahibine kendiniz bir kira indirimi teklifi yaparsınız; Kira Komisyonu (Huurcommissie) ancak bundan sonra devreye girebilir.

Şimdi neler yapabilirsiniz

1. Kira sözleşmenizi bulun ve iki şeyi not edin: sözleşmenin başladığı tarihi ve net kirayı, yani hizmet giderleri hariç tutarı.
2. Kira Komisyonu’nun Huurprijscheck (kira bedeli kontrolü) aracını kullanın. Bununla puan sayısını ve azami net kira bedelini hesaplarsınız.
3. Sözleşmeniz 1 Ocak 2025’te veya sonrasında yapıldıysa, sözleşmeye bir puan hesabı eklenip eklenmediğine bakın: ev sahibi o tarihten beri her yeni kira sözleşmesine bu hesabı eklemek zorundadır.
4. Konutta altı aydan kısa süredir mi oturuyorsunuz? O zaman izlenecek yol başlangıç kira bedelinin denetimidir ve bu süre kesindir.
5. Daha uzun süredir mi oturuyorsunuz? Ev sahibine önce yazılı bir kira indirimi teklifi gönderin ve Huurprijscheck sonucunu ek olarak koyun.

Neye bağlıdır?

Ne ödediğinize değil, konutun puan sayısına. Konut değerleme sistemi (woningwaarderingsstelsel, WWS), diğerlerinin yanı sıra alan, donanım, enerji etiketi ve WOZ değeri için puan verir. Bu puan sayısına azami bir net kira bedeli karşılık gelir. 1 Temmuz 2024 tarihli Uygun Fiyatlı Kira Kanunu’ndan (Wet betaalbare huur) bu yana sistem, orta segment kira sınırına kadar (bu sınır dahil) emredici hâle gelmiştir; böylece eskisinden çok daha fazla konutu kapsamaktadır.

Puan ve fiyat sınırları dönemsel olarak yeniden belirlenir. Bu nedenle her zaman güncel Huurprijscheck ile hesap yapın, önceki bir yılın tablosuyla değil.

Konutta altı aydan kısa süredir mi oturuyorsunuz?

O zaman izlenecek yol başlangıç kira bedelidir ve bu en avantajlı yoldur. Medeni Kanun madde 7:249, söz konusu konut için ilk kira sözleşmenizin başladığı andan itibaren en geç altı ay içinde, kararlaştırılan kira bedelinin makul olup olmadığı hakkında karar vermesini Kira Komisyonu’ndan isteme hakkı tanır.

Sonradan yapılan bir kira indirimiyle arasındaki fark büyüktür. Kira Komisyonu başlangıç tarihindeki durumu esas alır ve Medeni Kanun madde 7:262 uyarınca kararı, kararlaştırdığınız bedelin yerine geçer. Dolayısıyla indirim kira sözleşmesinin başlangıç tarihine kadar geriye etkili olur ve fazla ödediğiniz kirayı geri isteyebilirsiniz.

Dikkat edilmesi gereken iki nokta var. Önemli olan, o konut için ilk kira sözleşmenizin başlangıç tarihidir; bir uzatmanın veya sonraki sözleşmenin tarihi değil. Ayrıca süre kesindir: süre geçerse, kira bedeli ne kadar makul olmasa da bu yol kapanır.

Geçici bir sözleşmede süre, sözleşme tarihine bağlıdır:

• 1 Temmuz 2024’ten önce yapılmışsa: denetim sözleşme süresince ve sözleşmenin bitiminden sonraki altı aya kadar mümkündür.
• 1 Temmuz 2024’te veya sonrasında yapılmışsa: yalnızca altı ay içinde. Bu genişletme, Süresiz Kira Sözleşmeleri Kanunu (Wet vaste huurcontracten) ile ortadan kalktı.

Kaynak: Huurcommissie, yeni veya geçici sözleşmede kira bedelinin değerlendirilmesi.

Konutta altı aydan uzun süredir mi oturuyorsunuz?

O zaman önce ev sahibine kendiniz bir kira indirimi teklifi yaparsınız. Teklifte şu anda ödediğiniz net kirayı, puan hesabına dayanarak önerdiğiniz daha düşük kira bedelini, aradaki farkı ve yürürlük tarihini belirtin. Bu yürürlük tarihi, teklifin gönderilmesinden itibaren iki tam takvim ayından önce olamaz. Huurprijscheck sonucunu ek olarak koyun.

Ev sahibi kabul ederse daha düşük kira önerilen tarihte yürürlüğe girer ve başka bir şey yapmanız gerekmez. Kabul etmezse veya yanıt vermezse Kira Komisyonu’na başvurabilirsiniz. Bunu önerdiğiniz yürürlük tarihinden sonraki altı hafta içinde yapın, aksi hâlde bu imkân düşer. Başlangıç kira bedelinden farklı olarak bu indirim sözleşmenin başlangıcına kadar geriye etkili olmaz.

Bu yolun açık olup olmadığı durumunuza bağlıdır:

Kaynak: Huurcommissie, kira bedeli ve puanların değerlendirilmesi.

Enerji etiketi doğru mu?

Enerji etiketi puanlara dahil edilir, ancak onu ayrıca değerlendirtemezsiniz. Etiketten şüpheniz varsa bunu zaten başlatacağınız başvuruda, örneğin başlangıç kira bedelinin denetiminde veya puanlara dayalı kira indiriminde belirtin. Kira Komisyonu bunu o zaman dikkate alır. Yanlış bir etiket, puan sayısını ve dolayısıyla azami kira bedelini belirgin şekilde değiştirebilir.

Ya ayıplar da varsa?

Konutu kiraladığınızda zaten mevcut olan ciddi bakım eksiklikleri, başlangıç kira bedelinin denetiminde ek ve geçici bir indirime yol açabilir. Bunun için bu eksiklikleri önce ev sahibine bildirmeniz gerekmez. Eksiklikler sonradan ortaya çıktıysa ayrı bir yol izlenir; bu durumda geçici bir kira indirimi kural olarak ancak bildirim anından itibaren geçerli olur.

*Devamını okuyun: Ev sahibiniz ayıpları gidermiyor.*

Yapmamanız gerekenler

• Kendi başınıza daha az kira ödemek. Kira açıkça çok yüksek olsa bile bu bir kira borcu doğurur ve kira borcu, fesih ve tahliye için en sık kullanılan gerekçedir. Ödemeye devam edin ve farkı geri isteyin.
• Eski bir tabloyla hesap yapmak. Puan ve fiyat sınırları dönemsel olarak değişir; güncel Huurprijscheck’i kullanın.
• Altı aylık süreyi kaçırmak. Sözleşmeyi imzaladığınız gün son tarihi takviminize yazın.
• Hizmet giderlerini hesaba katmak. Önemli olan net kiradır. Hizmet giderlerinin kendine ait bir yolu vardır.

*Devamını okuyun: Hizmet giderlerini kontrol etmek ve geri istemek ve Kira artışınız çok yüksek veya hatalı.*

Bize ne zaman başvurmalısınız?

Olağan bir kira kontrolünü genellikle kendiniz yapabilirsiniz. Daha fazlası söz konusuysa bizi arayın: ev sahibi puan hesabına veya alana itiraz ediyorsa, serbest sektördeyseniz ve karar bağlayıcı değilse, kira bedelinin yanı sıra hizmet giderleri veya ayıplar konusunda bir uyuşmazlık varsa ya da siz indirim ister istemez ev sahibi fesih bildirimiyle veya kira borcu davasıyla karşılık veriyorsa. Sonuncusu yaşanır ve nadiren tesadüftür.

Sık sorulan sorular

Kiramın çok yüksek olup olmadığını nasıl anlarım?
Kira Komisyonu’nun Huurprijscheck aracını kullanın. Bu araç, konut değerleme sistemine göre konutunuzun puan sayısını ve buna karşılık gelen azami net kira bedelini hesaplar. Net kiranız bunun üzerindeyse kira indirimi talep edebilirsiniz.

Konutta altı aydan kısa süredir oturuyorum. Ne yapabilirim?
O zaman başlangıç kira bedelini Kira Komisyonu’na denetletebilirsiniz (Medeni Kanun madde 7:249). Bu durumda indirim kira sözleşmesinin başlangıç tarihine kadar geriye etkili olur; böylece fazla ödenen kira geri istenebilir. Altı aylık süre kesindir.

Konutta altı aydan uzun süredir oturuyorum. Yine de bir şey yapabilir miyim?
Evet. O zaman önce ev sahibine kendiniz, en az iki tam takvim ayı sonrasına ait bir yürürlük tarihiyle yazılı bir kira indirimi teklifi yaparsınız. Ev sahibi kabul etmezse veya yanıt vermezse, bu yürürlük tarihinden sonraki altı hafta içinde Kira Komisyonu’na başvurun.

Bu serbest sektörde de geçerli mi?
187 veya daha fazla puanlı konutlar için azami kira bedeli yoktur ve puanlara dayalı kira indirimi mümkün değildir. Kira Komisyonu bazen kira bedelinin makul olup olmadığını değerlendirebilir, ancak böyle bir karar bağlayıcı değildir.

Başvuru sürerken daha az kira ödeyebilir miyim?
Hayır. Kararlaştırılan kirayı ödemeye devam edin. Kendi başınıza daha az ödemek kira borcu doğurur ve bu, fesih ve tahliye için en sık kullanılan gerekçedir. Ödemeye devam edin ve farkı sonradan geri isteyin.

Enerji etiketi hesaba katılır mı?
Evet, enerji etiketi puan sayısına dahil edilir. Onu ayrıca değerlendirtemezsiniz, ancak başlangıç kira bedeline veya puanlara dayalı kira indirimine ilişkin bir başvuruda dikkate alınmasını sağlayabilirsiniz.

Görüşmek ister misiniz?

Arayın: 070 450 0300 ya da kira sözleşmenizi ve Huurprijscheck sonucunu iletişim formumuz üzerinden gönderin. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir. Altı ofisimiz var ve size Türkçe, Lehçe ve İngilizce olarak da yardımcı oluyoruz. Hizmetlerimiz hakkında daha fazlası: kira hukuku.