Betaal ik te veel huur? Huurprijscheck, punten en huurverlaging
Betaalt u meer dan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal van uw woning hoort, dan kunt u huurverlaging vragen. Woont u er korter dan zes maanden, dan loopt dat via de toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) en werkt een verlaging terug tot de ingangsdatum van het contract. Woont u er langer, dan doet u eerst zelf een voorstel tot huurverlaging aan de verhuurder, en pas daarna kan de Huurcommissie eraan te pas komen.
Wat u nu kunt doen
- Zoek uw huurcontract erbij en noteer twee dingen: de datum waarop het is ingegaan en de kale huur, dus zonder servicekosten.
- Doe de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Daarmee berekent u het puntenaantal en de maximale kale huurprijs.
- Is uw contract op of na 1 januari 2025 gesloten, kijk dan of er een puntentelling bij zat: de verhuurder is sindsdien verplicht die bij elk nieuw huurcontract te voegen.
- Woont u er korter dan zes maanden? Dan is de toetsing van de aanvangshuurprijs de route, en die termijn is hard.
- Woont u er langer? Stuur de verhuurder eerst schriftelijk een voorstel tot huurverlaging, met de uitkomst van de Huurprijscheck als bijlage.
Waar hangt het van af?
Van het puntenaantal van de woning, niet van wat u betaalt. Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde. Bij dat puntenaantal hoort een maximale kale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 is dat stelsel dwingend geworden tot en met de middenhuurgrens, waardoor het veel meer woningen bestrijkt dan voorheen.
| Punten volgens het WWS | Sector | Wat dat betekent |
|---|---|---|
| Tot en met 143 | Sociale huur | Maximale huurprijs; de Huurcommissie doet een bindende uitspraak |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur | Gereguleerd sinds 1 juli 2024; maximale huurprijs geldt |
| 187 of meer | Vrije sector | Geen maximale huurprijs; een uitspraak over de huurprijs is niet bindend |
De punten- en prijsgrenzen worden periodiek opnieuw vastgesteld. Reken daarom altijd met de actuele Huurprijscheck en niet met een tabel uit een eerder jaar.
Woont u er korter dan zes maanden?
Dan is de aanvangshuurprijs de route, en die is het gunstigst. Artikel 7:249 BW geeft u het recht om tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop uw eerste huurovereenkomst voor die woonruimte inging, de Huurcommissie te vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
Het verschil met een latere huurverlaging is groot. De Huurcommissie toetst naar de toestand op de ingangsdatum, en haar uitspraak treedt op grond van artikel 7:262 BW in de plaats van wat u had afgesproken. De verlaging werkt dus terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, en te veel betaalde huur kunt u terugvorderen.
Twee dingen om scherp te hebben. Het gaat om de ingangsdatum van uw eerste huurovereenkomst voor die woning, niet om die van een verlenging of vervolgcontract. En de termijn is hard: verstrijkt hij, dan is deze route dicht, hoe onredelijk de huurprijs ook is.
Bij een tijdelijk contract hangt de termijn af van de contractdatum:
- Gesloten vóór 1 juli 2024: toetsing kan gedurende de looptijd en tot een half jaar ná afloop van het contract.
- Gesloten op of na 1 juli 2024: alleen binnen zes maanden. Die verruiming verviel met de Wet vaste huurcontracten.
Bron: Huurcommissie, huurprijs bij een nieuw of tijdelijk contract beoordelen.
Woont u er langer dan zes maanden?
Dan doet u eerst zelf een voorstel tot huurverlaging aan de verhuurder. Zet daarin de kale huur die u nu betaalt, de lagere huurprijs die u voorstelt op basis van de puntentelling, het verschil, en de ingangsdatum. Die ingangsdatum kan niet eerder liggen dan twee volle kalendermaanden na verzending. Voeg de uitkomst van de Huurprijscheck als bijlage bij.
Gaat de verhuurder akkoord, dan gaat de lagere huur in op de voorgestelde datum en hoeft er niets meer te gebeuren. Gaat hij niet akkoord of reageert hij niet, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Doe dat binnen zes weken na de door u voorgestelde ingangsdatum, anders vervalt de mogelijkheid. Anders dan bij de aanvangshuurprijs werkt deze verlaging niet terug tot het begin van het contract.
Of die procedure openstaat, hangt af van uw situatie:
| Uw situatie | Huurverlaging op grond van punten |
|---|---|
| Huurcontract gesloten op of na 1 juli 2024 | Mogelijk bij maximaal 186 punten |
| U betaalt een sociale huurprijs | Altijd mogelijk, ongeacht de contractdatum |
| Vrijesector- of middenhuurprijs, contract vóór 1 juli 2024, woning tot en met 143 punten | De verhuurder moest de huur binnen een jaar aanpassen; deed hij dat niet, dan kunt u sinds 1 juli 2025 een procedure starten |
| Vrijesectorprijs, contract vóór 1 juli 2024, woning tussen 144 en 186 punten | Zolang die huurovereenkomst loopt niet mogelijk |
| Woning van 187 punten of meer | Geen maximale huurprijs; huurverlaging op punten is niet mogelijk |
Bron: Huurcommissie, huurprijs en punten beoordelen.
Klopt het energielabel wel?
Het energielabel telt mee in de punten, maar u kunt het niet los laten beoordelen. Twijfelt u eraan, meld dat dan in de zaak die u toch al start, bijvoorbeeld de toetsing van de aanvangshuurprijs of de huurverlaging op grond van punten. De Huurcommissie neemt het dan mee. Een verkeerd label kan het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs merkbaar verschuiven.
En als er ook gebreken zijn?
Ernstige onderhoudsgebreken die er al waren toen u de woning huurde, kunnen bij de toetsing van de aanvangshuurprijs tot een verdere, tijdelijke verlaging leiden. Die hoeft u daarvoor niet eerst bij de verhuurder te melden. Gaat het om gebreken die later zijn ontstaan, dan loopt dat via een aparte route, en dan geldt wél dat een tijdelijke huurverlaging in beginsel pas ingaat vanaf het moment van melden.
*Verder lezen: Uw verhuurder verhelpt de gebreken niet.*
Wat u beter niet doet
- Zelf minder huur overmaken. Ook bij een aantoonbaar te hoge huur levert dat een huurachterstand op, en een huurachterstand is de meest gebruikte grond voor ontbinding en ontruiming. Betaal door en vorder terug.
- Rekenen met een oude tabel. Punten- en prijsgrenzen wijzigen periodiek; gebruik de actuele Huurprijscheck.
- De zesmaandentermijn laten lopen. Zet de einddatum in uw agenda op de dag dat u tekent.
- De servicekosten meerekenen. Het gaat om de kale huur. Servicekosten hebben hun eigen route.
*Verder lezen: Servicekosten controleren en terugvragen en Uw huurverhoging is te hoog of klopt niet.*
Wanneer schakelt u ons in?
Bij een gewone huurprijscheck redt u het meestal zelf. Bel ons als er meer speelt: de verhuurder betwist de puntentelling of de oppervlakte, u zit in de vrije sector en een uitspraak is niet bindend, er is naast de huurprijs een geschil over servicekosten of gebreken, of de verhuurder reageert met een opzegging of een huurachterstandsprocedure zodra u om verlaging vraagt. Dat laatste komt voor en is zelden toevallig.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of mijn huur te hoog is?
Doe de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Die berekent het puntenaantal van uw woning volgens het woningwaarderingsstelsel en de maximale kale huurprijs die daarbij hoort. Ligt uw kale huur daarboven, dan kunt u huurverlaging vragen.
Ik woon er korter dan zes maanden. Wat kan ik doen?
Dan kunt u de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie (artikel 7:249 BW). Een verlaging werkt in dat geval terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zodat te veel betaalde huur kan worden teruggevorderd. De termijn van zes maanden is hard.
Ik woon er langer dan zes maanden. Kan ik dan nog iets?
Ja. U doet dan eerst zelf schriftelijk een voorstel tot huurverlaging aan de verhuurder, met een ingangsdatum van minimaal twee volle kalendermaanden later. Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert hij niet, schakel dan binnen zes weken na die ingangsdatum de Huurcommissie in.
Geldt dit ook in de vrije sector?
Voor woningen met 187 punten of meer geldt geen maximale huurprijs en is huurverlaging op grond van punten niet mogelijk. De Huurcommissie kan soms wel beoordelen of de huurprijs redelijk is, maar zo’n uitspraak is niet bindend.
Mag ik minder huur gaan betalen zolang de procedure loopt?
Nee. Blijf de afgesproken huur betalen. Zelf minder overmaken levert een huurachterstand op, en dat is de meest gebruikte grond voor ontbinding en ontruiming. Betaal door en vorder achteraf terug.
Telt het energielabel mee?
Ja, het energielabel telt mee in het puntenaantal. U kunt het niet los laten beoordelen, maar wel laten meenemen in een zaak over de aanvangshuurprijs of over huurverlaging op grond van punten.
Even overleggen?
Bel 070 450 0300 of stuur uw huurcontract en de uitkomst van de Huurprijscheck via ons contactformulier. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels. Meer over onze dienstverlening: huurrecht.