Woont u al langer in de woning en ligt uw kale huur boven de maximale huurprijs die bij het puntental hoort, dan kunt u de verhuurder schriftelijk een voorstel tot huurverlaging doen. Dat voorstel stuurt u ten minste twee maanden vóór de datum waarop de lagere huur moet ingaan, met een puntentelling erbij. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na die voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie vragen om een uitspraak. De verlaging geldt vanaf de datum in uw voorstel, niet vanaf het begin van het contract.
Wilt u eerst alleen weten of uw huur te hoog is, begin dan bij betaal ik te veel huur. Hieronder staat de procedure voor een lopend contract stap voor stap: wat er in het voorstel moet staan, welke datums u moet bewaken en wat er na de uitspraak gebeurt.
Wanneer past deze route
Deze procedure is bedoeld voor een huurovereenkomst die al loopt. De vraag is dan niet of de huur bij de start redelijk was, maar of de huur die u nu betaalt hoger is dan de maximale huurprijs bij het huidige puntental.
Zit u nog binnen zes maanden na de ingangsdatum van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning? Dan is er een andere route, die verder terug kan werken: de aanvangshuurprijs laten toetsen. Die termijn van zes maanden hoort alleen bij die procedure. Voor een voorstel tot huurverlaging geldt hij niet.
Voor wie staat de verlaging op punten open?
- Sociale huur. Tot en met 143 punten. Bij 143 punten hoort per 1 januari 2026 een maximale kale huur van € 932,93.
- Middenhuur. Van 144 tot en met 186 punten. Bij 186 punten hoort per 1 januari 2026 een maximale kale huur van € 1.228,07. Voor middenhuur sluit de wet de regels voor huurverhoging uit. Het voorstel tot huurverlaging op grond van punten en de weg naar de Huurcommissie blijven beschikbaar.
- Vrije sector. In de regel vanaf 187 punten. Valt uw woning in de vrije sector, dan is er geen wettelijke maximale huurprijs. Een verlagingsvoorstel op grond van punten heeft dan vooral zin als u twijfelt of de woning echt 187 punten of meer heeft.
In de eerste plaats bepalen de puntengrenzen de sector, niet het woord dat in uw contract staat. De bedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Let er daarom op welke grens geldt op de ingangsdatum die u voorstelt.
Is uw contract aangegaan met een huurprijs boven de grens van artikel 7:247 BW, een zogenoemd geliberaliseerd contract? Ook dan geldt de regeling voor een verlagingsvoorstel. Maar komt de beoordeling van de woning uit op een huurprijs boven die grens, dan acht de commissie de huurprijs redelijk. Of een verlaging dan iets oplevert, hangt af van het puntental. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan, bijvoorbeeld door een advocaat die thuis is in huurrecht.
Stap 1: maak een puntentelling
Een voorstel tot huurverlaging zonder puntentelling voldoet niet aan de wet. U moet een waardering van de kwaliteit van de woning meesturen, bijvoorbeeld een overzicht van de punten per onderdeel en het totaal.
De eenvoudigste manier is de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Die berekent het puntenaantal en de maximale huurprijs. Bewaar de uitkomst als pdf of afdruk en voeg die bij uw brief. Hoe de onderdelen werken, zoals oppervlakte, keuken, sanitair, buitenruimte, energielabel en WOZ-waarde, leest u in puntenstelsel huurwoning berekenen.
Let bij het tellen op twee regels die voor deze procedure gelden.
- Peildatum. De commissie kijkt in de regel naar de kwaliteit van de woning rond de ingangsdatum die u in uw voorstel noemt, niet naar de toestand bij het begin van het contract.
- Uw eigen verbeteringen tellen niet mee. Voorzieningen die u als huurder zelf en onverplicht hebt aangebracht, en waardoor het woongerief is gestegen, laat de commissie buiten beschouwing. Een keuken die u op eigen kosten hebt vervangen, verhoogt het puntental dus niet.
Twijfelt u over een onderdeel, bijvoorbeeld de oppervlakte van een zolderkamer? Neem dan in uw telling uw eigen meting op en bewaar foto’s en maten. De commissie vormt zich een eigen oordeel over de onderdelen waarover u en de verhuurder het oneens zijn.
Stap 2: schrijf het voorstel tot huurverlaging
Het voorstel moet schriftelijk worden gedaan. Stuur het aangetekend of per e-mail en bewaar een ontvangstbevestiging, zodat u later kunt aantonen wanneer de verhuurder het voorstel ontving. Bewaar ook een kopie van de brief en de bijlagen.
De wet noemt wat een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet vermelden:
- de huurprijs die nu geldt (de kale huur);
- het bedrag of percentage van de verlaging;
- de huurprijs die u voorstelt;
- de datum waarop de nieuwe huurprijs moet ingaan;
- hoe en binnen welke termijn bezwaar tegen het voorstel kan worden gemaakt, en wat de gevolgen zijn als dat niet gebeurt.
Onderdeel 5 is in de wet geschreven voor alle voorstellen tot wijziging van de huurprijs. Bij een voorstel van de huurder kunt u bijvoorbeeld vermelden dat de verhuurder schriftelijk kan laten weten of hij instemt, en dat u anders tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie kunt vragen om een uitspraak.
Daarnaast voegt u de puntentelling bij. Zonder die telling is het voorstel tot verlaging niet compleet.
Waarom dit zo precies moet: de wet bepaalt dat een afspraak op basis van een voorstel zonder de juiste termijn, zonder het bedrag of percentage, de ingangsdatum, de bezwaarinformatie of de puntentelling, de oude huurprijs in stand kan laten. Dat is anders als blijkt dat degene aan wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld. Een onvolledige brief kan dus later tot discussie leiden, ook als de verhuurder eerst akkoord ging.
Voor de opbouw van een brief aan de verhuurder kunt u de voorbeeldbrieven huurrecht raadplegen. Controleer dan wel of uw brief alle onderdelen hierboven bevat, en pas de bedragen, de datum en de bijlage aan uw eigen situatie aan.
Stap 3: kies de ingangsdatum
Het voorstel moet ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum zijn gedaan. Die datum bepaalt twee dingen tegelijk: vanaf wanneer de lagere huur geldt, en tot wanneer u bij de Huurcommissie terechtkunt.
Kies daarom een datum die duidelijk meer dan twee maanden na verzending ligt, bij voorkeur de eerste dag van een maand.
Een fictief voorbeeld van de planning:
- U verstuurt het voorstel op 10 maart 2026.
- U stelt als ingangsdatum 1 juni 2026 voor. Dat is ruim twee maanden later.
- Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u binnen zes weken na 1 juni 2026 naar de Huurcommissie.
Zet beide datums direct in uw agenda. Dien het verzoek bij de Huurcommissie bij voorkeur ruim vóór het einde van de termijn in. Is de termijn verstreken, dan kunt u op basis van dit voorstel in de regel niet meer naar de commissie. U kunt dan een nieuw voorstel doen, met een nieuwe, latere ingangsdatum.
Stap 4: de reactie van de verhuurder
De verhuurder kan op drie manieren reageren.
- Hij stemt in. Dan geldt de lagere huur vanaf de datum in uw voorstel. Vraag om een schriftelijke bevestiging met het nieuwe bedrag en de ingangsdatum, en controleer de eerstvolgende huurnota of automatische incasso.
- Hij stemt niet in. Dan kunt u tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs.
- Hij reageert niet. Wacht dan niet af tot hij alsnog reageert. Zonder instemming geldt de lagere huur niet, en de termijn van zes weken loopt gewoon door.
Soms komt de verhuurder met een tegenvoorstel, bijvoorbeeld een kleinere verlaging of een nieuwe huurovereenkomst. Ga er niet van uit dat overleg de termijn van zes weken verlengt. Wilt u de mogelijkheid van een procedure openhouden, dien dan tijdig in, ook als er nog overleg loopt.
Blijf in alle gevallen de huur betalen die nu geldt. Een verlaging die niet is afgesproken of door de commissie is vastgesteld, mag u niet zelf inhouden. Een zelf ingehouden bedrag kan als huurachterstand worden gezien.
Stap 5: het verzoek bij de Huurcommissie
U dient het verzoek in bij de Huurcommissie. Voeg bij voorkeur een kopie van uw voorstel, de puntentelling en de reactie van de verhuurder toe als die er is. Bij het verzoek betaalt u als huurder een voorschot van € 25. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de vergoeding verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor de huurder is dat € 25, voor de verhuurder € 500. Hoe de procedure verder verloopt, met onderzoek, zitting en uitspraak, staat in alles over de Huurcommissie.
De commissie toetst de huurprijs aan het puntenstelsel. Zij spreekt uit welke verlaging zij redelijk acht en tot welke huurprijs die leidt, of dat zij geen verlaging redelijk acht.
Een belangrijk detail: zou de verlaging uit uw voorstel leiden tot een huurprijs die nog steeds hoger is dan de maximale huurprijsgrens, dan verlaagt de commissie de huurprijs naar het toegestane maximum. Stelt u bijvoorbeeld uit voorzichtigheid een kleinere verlaging voor, dan is de uitkomst in dat geval niet beperkt tot uw eigen voorstel.
Vanaf wanneer geldt de verlaging
Een verlaging op grond van punten geldt vanaf de ingangsdatum die u in uw voorstel hebt genoemd. Ook als de uitspraak van de commissie pas maanden later komt, gaat de verlaging in op die datum. Maar zij werkt niet terug tot het begin van de huurovereenkomst.
Een fictief voorbeeld: u betaalt € 1.000 kale huur. Volgens uw puntentelling is de maximale huurprijs € 850. U stelt een verlaging van € 150 voor, met ingang van 1 juni 2026. De verhuurder weigert en de commissie stelt de huur vast op € 850. De uitspraak volgt in november 2026.
U hebt dan over juni tot en met november zes maanden € 1.000 betaald, waar € 850 verschuldigd was. Dat is 6 × € 150 = € 900 te veel. De maanden vóór 1 juni 2026 tellen in deze route niet mee, ook als de huur toen al te hoog was.
Daarom loont het om een voorstel niet uit te stellen.
Na de uitspraak
U en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat de commissie heeft vastgesteld. Dat geldt niet als een van beiden binnen acht weken nadat het afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de kantonrechter vordert. Tegen die beslissing van de kantonrechter staat geen hoger beroep open.
Houd de termijnen uit elkaar. De twee maanden gaan over uw voorstel, de zes weken over het verzoek bij de Huurcommissie, en de acht weken over de stap naar de kantonrechter na de uitspraak.
Staat de uitspraak vast, dan betaalt u vanaf dat moment de nieuwe huur. Wat u sinds de ingangsdatum te veel hebt betaald, vraagt u zelf terug aan de verhuurder, bij voorkeur schriftelijk. De Huurcommissie int dat bedrag niet voor u. Betaalt de verhuurder niet, dan is de kantonrechter nodig. Meer daarover in te veel huur betaald terugvorderen.
Een verlaging verandert ook het bedrag waarop een latere huurverhoging wordt berekend. Krijgt u na de verlaging een voorstel tot huurverhoging, lees dan uw rechten bij huurverhoging.
Drie routes naar een lagere huur vergeleken
Er zijn meerdere wegen naar een lagere huur, elk met een eigen termijn en een eigen ingangsdatum. Gebruik de termijn van de ene route niet voor de andere.
| Route | Eerst naar de verhuurder? | Termijn | Vanaf wanneer lagere huur |
|---|---|---|---|
| Toetsing aanvangshuurprijs | Nee, verzoek rechtstreeks bij de Huurcommissie | Tot uiterlijk zes maanden na ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning | Vanaf de ingangsdatum van het contract |
| Huurverlaging op punten (lopend contract) | Ja, schriftelijk voorstel met puntentelling, ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum | Tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum naar de Huurcommissie | Vanaf de datum in uw voorstel |
| Huurverlaging bij gebreken (lopend contract) | Ja, melding van het gebrek; de verhuurder krijgt eerst zes weken om het te herstellen | Verzoek bij de Huurcommissie bij voorkeur binnen zes maanden na de melding; later kan ook, maar dan met beperkte terugwerking | Bij tijdig verzoek vanaf de eerste dag van de maand na de melding |
Een huurverlaging wegens gebreken gaat niet over het puntental, maar over onderhoud dat de verhuurder niet uitvoert. De twee procedures kunnen naast elkaar spelen. Meer over die route in huurverlaging bij gebreken.
Veelgemaakte fouten
- Geen puntentelling bijvoegen. Zonder waardering van de kwaliteit voldoet het voorstel tot verlaging niet aan de wet.
- Een ingangsdatum die te vroeg ligt. Ligt de datum minder dan twee maanden na het voorstel, dan voldoet het voorstel niet.
- Rekenen met de totale maandlast. Het gaat om de kale huur. Servicekosten horen niet in de vergelijking met de maximale huurprijs.
- De zes weken laten verlopen. Die termijn loopt vanaf de voorgestelde ingangsdatum, niet vanaf het moment waarop de verhuurder reageert.
- Zelf minder betalen. Zolang er geen afspraak of uitspraak is, blijft de oude huur verschuldigd.
Veelgestelde vragen over huurverlaging op punten
Hoe lang van tevoren moet ik het voorstel sturen?
Ten minste twee maanden vóór de datum waarop de lagere huur moet ingaan. Kies bij voorkeur de eerste dag van een maand die ruim daarna ligt.
Moet ik een puntentelling meesturen?
Ja. Bij een voorstel tot verlaging moet u een waardering van de kwaliteit van de woning verstrekken. De uitkomst van de Huurprijscheck van de Huurcommissie is daarvoor een praktisch hulpmiddel.
Wat als de verhuurder niet reageert?
Zonder instemming gaat de lagere huur niet in. U kunt tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie vragen om een uitspraak. Wacht niet op een late reactie.
Werkt de verlaging terug tot het begin van mijn contract?
Nee. De verlaging geldt vanaf de ingangsdatum in uw voorstel. Bij toetsing van de aanvangshuurprijs, binnen zes maanden na de ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning, kan een lagere huur wel gelden vanaf de ingangsdatum van het contract.
Kan ik als middenhuurder huurverlaging vragen?
Ja. Voor middenhuur sluit de wet de regels voor huurverhoging uit. Het voorstel tot huurverlaging op grond van punten en de weg naar de Huurcommissie blijven beschikbaar.
Wat kost de procedure bij de Huurcommissie?
Bij het verzoek betaalt u als huurder een voorschot van € 25. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de vergoeding verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor de verhuurder is dat € 500.
Wat als ik het niet eens ben met de uitspraak?
Dan kunt u binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de kantonrechter vorderen. Doet niemand dat, dan geldt de uitspraak als afspraak tussen u en de verhuurder.
Hulp bij uw voorstel tot huurverlaging
Betwist de verhuurder uw puntentelling, gaat het om een ouder geliberaliseerd contract of loopt de termijn van zes weken bijna af? Leg uw contract, uw voorstel en de puntentelling voor aan de advocaten van Arslan Advocaten voor huurrecht. Dan kan worden beoordeeld of uw voorstel volledig is en welke datum u niet mag missen.
