U kunt de Huurcommissie vragen de afgesproken huurprijs te beoordelen tot uiterlijk zes maanden nadat uw eerste huurovereenkomst voor deze woning is ingegaan. De commissie toetst dan aan het puntenstelsel, naar de toestand van de woning op de ingangsdatum. Acht zij een lagere huurprijs redelijk en staat de uitspraak vast, dan geldt die lagere huur vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan.
Deze route heet de toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW). Wilt u eerst snel nagaan of u te veel betaalt, lees dan de korte uitleg bij betaal ik te veel huur. Hieronder staat de procedure zelf: de termijn, de stappen, wat de commissie precies beoordeelt en wat er na de uitspraak gebeurt.
Wat is toetsing van de aanvangshuurprijs
De aanvangshuurprijs is de kale huur die u en de verhuurder bij het sluiten van het contract hebben afgesproken. Servicekosten en andere bijkomende bedragen horen daar niet bij. Betaalt u één totaalbedrag zonder verdeling, dan is niet meteen duidelijk welk deel kale huur is. Binnen een lopende huurprijsprocedure kan de Huurcommissie de splitsing ook meenemen. Wacht dus niet met uw verzoek tot de verdeling duidelijk is: de zes maanden voor deze toetsing lopen intussen door. Laat bij twijfel tijdig beoordelen hoe u dit het beste aanpakt.
Bij deze procedure vraagt u de Huurcommissie om uitspraak te doen over de redelijkheid van die afgesproken prijs. De commissie legt de woning naast het woningwaarderingsstelsel, het puntenstelsel. Bij sociale huur en middenhuur volgt uit het aantal punten de maximale huurprijs. Acht de commissie de afgesproken huur niet redelijk, dan vermeldt zij in haar uitspraak welke huurprijs zij redelijk acht.
De wet vraagt voor deze route geen voorafgaand voorstel aan de verhuurder. Dat is een belangrijk verschil met een huurverlaging tijdens een lopend contract, waarbij u eerst zelf een voorstel moet sturen. Die tweede route staat uitgewerkt in huurverlaging op basis van punten aanvragen.
De termijn van zes maanden
U kunt het verzoek doen tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop uw eerste huurovereenkomst voor deze woning is ingegaan. Drie punten verdienen aandacht.
- Ingangsdatum, niet de datum van ondertekening. De termijn begint op de dag waarop de huur ingaat. Tekent u in januari en gaat de huur op 1 maart in, dan telt u vanaf 1 maart.
- Eerste huurovereenkomst. Het gaat om de eerste overeenkomst die u zelf voor deze woning bent aangegaan, niet om het eerste contract ooit voor de woning. Een verlenging of een nieuw contract voor dezelfde woning start de termijn daarom in de regel niet opnieuw. Twijfelt u of uw contract als eerste huurovereenkomst telt, laat dit dan beoordelen.
- Uiterste datum. Het is een uiterste termijn. Is die voorbij, dan staat deze route voor u niet meer open.
Een fictief voorbeeld: de huur gaat in op 1 maart 2026. U moet het verzoek dan doen binnen zes maanden na 1 maart 2026. Wacht niet tot de laatste week. Een verzoek waarbij stukken ontbreken, kost tijd die u aan het eind van de termijn niet meer hebt.
Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan. Een advocaat huurrecht kan uw contract daarop beoordelen.
Deze zes maanden zijn uitsluitend de termijn voor toetsing van de aanvangshuurprijs. Andere procedures hebben hun eigen termijnen en die gelden hier niet. Een overzicht van de procedures bij de commissie vindt u in alles over de Huurcommissie.
Wie kan de toetsing vragen
Het verzoek komt van de huurder. De toetsing staat open voor sociale huur en middenhuur. Ook bij een contract met een huurprijs boven de grens van artikel 7:247 BW, waarboven veel huurprijsregels niet gelden, zondert de wet deze procedure daarvan uit. U kunt het verzoek dan dus ook doen.
Wel kan de uitkomst dan anders zijn. Komt de beoordeling van de woning in zo’n geval uit op een huurprijs boven die grens, dan acht de commissie de afgesproken prijs redelijk. Voor woningen met 187 punten of meer geldt bovendien geen wettelijke maximale huurprijs. Of de toetsing iets oplevert, hangt dus af van het puntental van uw woning en van de datum van uw contract.
Wat er in het contract staat, is niet beslissend. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 wordt een woning met 160 punten geen vrije-sectorwoning omdat de verhuurder dat woord in de huurovereenkomst heeft gezet, en ook niet door een hoge afgesproken huur. De punten bepalen dan welke maximale huurprijs geldt. Hoe u die punten zelf telt, leest u in puntenstelsel huurwoning berekenen.
Stappen voor een verzoek bij de Huurcommissie
- Noteer de ingangsdatum en de uiterste datum. Zet de einddatum van de zes maanden in uw agenda, met een herinnering enkele weken eerder.
- Stel de kale huur vast. Haal servicekosten en andere bijkomende bedragen van het maandbedrag af.
- Tel de punten. Gebruik de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Die geeft het puntenaantal en de maximale huurprijs die daarbij hoort.
- Vergelijk met de puntentelling van de verhuurder. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), met de bijbehorende maximale huurprijsgrens. Kreeg u die niet, dan kunt u de Huurprijscheck zelf gebruiken en de telling schriftelijk opvragen. Het ontbreken van een telling verandert de huurprijs niet vanzelf.
- Verzamel bewijs. Het huurcontract, de advertentie, het energielabel, uw eigen metingen van de vertrekken, foto’s van keuken, sanitair en buitenruimte, en berichten met de verhuurder.
- Dien het verzoek in bij de Huurcommissie. Hoe u het verzoek indient, leest u op de website van de Huurcommissie. Als huurder betaalt u bij het verzoek € 25 voorschot.
- Blijf de afgesproken huur betalen. Zolang er geen uitspraak of nieuwe afspraak is, betaalt u de huur uit het contract.
Over het laatste punt: houd niet zelf een deel van de huur in, ook niet als de Huurprijscheck een lagere maximale huur aangeeft. Een zelfgekozen korting is juridisch geen verlaging. U loopt dan het risico op een huurachterstand, met alle gevolgen van dien. Betaal door en vraag het te veel betaalde terug zodra de uitspraak vaststaat.
Wat beoordeelt de Huurcommissie
De commissie beoordeelt de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Dat heeft twee gevolgen.
Verbeteringen die de verhuurder later aanbrengt, zoals een nieuwe keuken twee maanden na de start, tellen voor deze toetsing niet mee. Omgekeerd kan de verhuurder ook niet wijzen op wat er na de ingangsdatum is veranderd om een hogere aanvangshuur te rechtvaardigen.
Bewijs uit de eerste dagen van de huur is daarom bijzonder nuttig. Foto’s bij de sleuteloverdracht, een opleveringsrapport en de advertentie waarmee de woning werd aangeboden, laten zien hoe de woning er op de ingangsdatum bij stond.
De punten komen uit de verschillende onderdelen van het stelsel: onder meer de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde. Voor de WOZ-waarde geldt een beperking: het aandeel WOZ-punten is niet groter dan 33 procent. Die beperking geldt niet als de woning zonder die beperking onder de 187 punten blijft.
Gaat het om een monument of een nieuwbouwwoning in de middenhuur, dan kan een wettelijke opslag op de maximale huurprijs gelden. De verhuurder moet de bewijsstukken daarvan verstrekken. Een opslag verhoogt alleen de maximale huurprijs; de woning wordt er geen vrije-sectorwoning door. Zonder die opslag vergelijkt u de huur met de gewone maximale huurprijs bij het puntental.
Energielabel en de uitspraak van de Hoge Raad
Het energielabel heeft grote invloed op het puntental. Een label A levert bij een meergezinswoning 37 punten op, een label G min 15 punten. Is er geen geldig label, dan wordt de energieprestatie gewaardeerd op basis van het bouwjaar. Een verlopen label telt als geen label.
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) een vraag beantwoord die bij deze toetsing vaak speelt. Het is niet vereist dat op de ingangsdatum al een energielabel was afgegeven. Een label dat later is afgegeven, telt ook mee. Bepalend blijft wel de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum. Het label moet beschikbaar zijn op een moment dat de Huurcommissie of de kantonrechter er nog rekening mee kan houden.
Voor u als huurder betekent dat: laat een procedure niet afhangen van de vraag of er bij de start een label was. Hoe het label precies doorwerkt in de punten, staat in energielabel en huurpunten.
Gebreken bij de start van de huur
Bij deze procedure spreekt de commissie zich ook uit over gebreken. Had de woning bij de start gebreken, dan kan zij bepalen dat, gelet op die gebreken, een lagere huurprijs in rekening moet worden gebracht. Die lagere huurprijs gaat in op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Zijn de gebreken later verholpen, dan geldt die lagere huurprijs niet meer met ingang van de eerste dag van de maand na de maand waarin het herstel plaatsvond. Zijn huurder en verhuurder het oneens over de vraag of het gebrek is verholpen, dan doet de commissie daarover op verzoek van de verhuurder uitspraak.
Ontstaan gebreken pas later, tijdens de huur, dan is dat een aparte procedure met een eigen termijn en een eigen ingangsdatum. Daarover gaat huurverlaging bij gebreken.
Vanaf wanneer geldt de lagere huur
De uitspraak gaat over de redelijkheid van de huurprijs die u bij de start hebt afgesproken. Wordt die uitspraak niet binnen de termijn aan de kantonrechter voorgelegd, dan worden u en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat de commissie heeft vastgesteld. De lagere huurprijs geldt dan vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan.
Dat is het grote verschil met een huurverlaging tijdens een lopend contract. Daar gaat een verlaging pas in op de datum uit uw eigen voorstel. Wie binnen zes maanden na de start in actie komt, kan dus ook de maanden daarvoor meenemen.
Een fictief voorbeeld: u hebt een kale huur van € 1.100 afgesproken. De commissie acht € 900 redelijk. Dat is € 200 per maand verschil. Hebt u tot het moment waarop de uitspraak vaststaat acht maanden de oude huur betaald, dan is dat over die periode 8 × € 200 = € 1.600 meer dan de vastgestelde huur. Staat de uitspraak vast, dan betaalt u voortaan € 900.
Het te veel betaalde bedrag moet u zelf terugvragen aan uw verhuurder. Hoe u dat doet, en wanneer een vordering kan verjaren, leest u in te veel huur betaald terugvorderen.
Na de uitspraak
Is een van beide partijen het niet eens met de uitspraak, dan kan die binnen acht weken nadat het afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de kantonrechter vorderen. Gebeurt dat niet, dan geldt de uitspraak als afspraak tussen u en de verhuurder. Tegen de beslissing van de kantonrechter in zo’n zaak staat geen hoger beroep open.
Let op: deze acht weken lopen vanaf de verzending van de uitspraak. Ze hebben niets te maken met de zes maanden waarbinnen u het verzoek indient.
De Huurcommissie int zelf geen geld. Betaalt de verhuurder het te veel betaalde bedrag niet terug, vraag het dan eerst schriftelijk terug: aangetekend of per e-mail, en bewaar de ontvangstbevestiging. Blijft betaling uit, dan is de kantonrechter nodig. Zie daarvoor verhuurder betaalt niet na een uitspraak van de Huurcommissie.
Termijn gemist
Zijn de zes maanden voorbij, dan kunt u de aanvangshuurprijs niet meer via deze route laten toetsen. Er blijft wel een andere weg over. Tijdens een lopend contract kunt u de verhuurder schriftelijk een voorstel tot huurverlaging doen, met een puntentelling, ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na die datum naar de Huurcommissie.
Die verlaging werkt niet terug tot de start van het contract. Ze gaat in op de datum die u in uw voorstel noemt. Hoe eerder u het voorstel stuurt, hoe eerder een verlaging kan ingaan.
Houdt u daarnaast rekening met de gemeente. Een verhuurder mag een zelfstandige woning in de sociale huur of middenhuur niet verhuren boven de maximale huurprijsgrens. Dat verbod geldt in elk geval voor huurcontracten vanaf 1 juli 2024, en de gemeente kan daarop handhaven. Een melding bij de gemeente verandert uw huurprijs niet vanzelf. Voor een lagere huur blijft een procedure bij de Huurcommissie of een afspraak met de verhuurder nodig.
Veelgestelde vragen over toetsing van de aanvangshuurprijs
Vanaf wanneer loopt de termijn van zes maanden?
Vanaf de dag waarop uw eerste huurovereenkomst voor deze woning is ingegaan. Dat is de ingangsdatum in het contract, niet de datum waarop u hebt getekend.
Moet ik eerst een brief aan de verhuurder sturen?
Voor deze route vraagt de wet geen voorafgaand voorstel aan de verhuurder. U dient het verzoek rechtstreeks in bij de Huurcommissie. Dat verschilt van huurverlaging tijdens een lopend contract.
Werkt een lagere huur terug tot de start van het contract?
Ja. De commissie beoordeelt de prijs die u bij de start hebt afgesproken. Staat de uitspraak vast, dan geldt de lagere huur vanaf de ingangsdatum. Ook een lagere huur wegens gebreken bij de start gaat in op de ingangsdatum.
Wat kost een verzoek bij de Huurcommissie?
Als huurder betaalt u bij het verzoek € 25 voorschot. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de vergoeding verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor een huurder is dat € 25, voor een verhuurder € 500, oplopend bij herhaald ongelijk. Worden beide partijen ongeveer in gelijke mate in het ongelijk gesteld, dan kan ieder de helft betalen.
Telt een energielabel dat pas later is afgegeven?
Volgens de Hoge Raad wel. Het label hoeft op de ingangsdatum nog niet te zijn afgegeven, maar de feitelijke toestand op die datum blijft bepalend. Het label moet beschikbaar zijn op een moment dat de commissie of de rechter er nog rekening mee kan houden.
Mag ik minder huur betalen zolang de procedure loopt?
Nee. Blijf de afgesproken huur betalen tot er een uitspraak of een nieuwe afspraak is. Zelf inhouden kan tot een huurachterstand leiden.
Wat als ik het niet eens ben met de uitspraak?
Dan kunt u binnen acht weken na verzending van het afschrift van de uitspraak een beslissing van de kantonrechter vorderen. Doet niemand dat, dan geldt de uitspraak als afspraak tussen u en de verhuurder.
Hulp bij toetsing van uw aanvangshuur
Loopt de termijn bijna af, betwist de verhuurder de puntentelling of speelt er een opslag voor een monument of nieuwbouw? Leg uw contract, de ingangsdatum en uw puntentelling voor aan de advocaten van Arslan Advocaten voor huurrecht. Dan kan worden beoordeeld welke route openstaat en welke datum u niet mag missen.
