Het energielabel bepaalt hoeveel punten uw huurwoning krijgt voor energieprestatie: van 62 punten voor een eengezinswoning met label A++++ tot 15 minpunten bij label G. Heeft de woning geen geldig label, dan telt het bouwjaar. Omdat punten in de eerste plaats de sector en de maximale huurprijs bepalen, kan het label het verschil maken tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector.
Hieronder leest u welke punten bij welk label horen, wat er gebeurt zonder label of met een verlopen label, welke uitzonderingen er zijn en welke datum telt. Vermoedt u dat het label zelf niet klopt? Daarover gaat een apart artikel, waar we onderaan naar verwijzen.
Het energielabel als rubriek in het puntenstelsel
De maximale huurprijs van een zelfstandige woning volgt uit het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntenstelsel in Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Energieprestatie is daarin rubriek 4, naast onder meer oppervlakte, verwarming, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde. Hoe u alle rubrieken optelt, leest u in het artikel over het puntenstelsel voor uw huurwoning.
Het totaal aan punten bepaalt in de eerste plaats de sector. Per 1 januari 2026 geldt:
- tot en met 143 punten: sociale huur, maximale kale huur € 932,93 per maand bij 143 punten;
- 144 tot en met 186 punten: middenhuur, maximale kale huur € 1.228,07 per maand bij 186 punten;
- 187 punten of meer: in de regel vrije sector, zonder wettelijk maximum.
Deze grensbedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Wat de indeling voor u betekent, staat in het artikel over sociale huur, middenhuur of vrije sector.
Punten per energielabel
De tabel hieronder volgt het Besluit huurprijzen woonruimte (Bijlage I, onderdeel A, rubriek 4.1). Per regel ziet u het label, de energie-index die daaraan gelijk staat, het bouwjaar dat geldt als er geen geldig label is, en de punten.
| Label | Energie-index (EI) | Bouwjaar (zonder geldig label) | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|---|---|
| A++++ | n.v.t. | n.v.t. | 62 | 58 |
| A+++ | n.v.t. | n.v.t. | 57 | 53 |
| A++ | EI < 0,6 | n.v.t. | 52 | 48 |
| A+ | 0,6 < EI ≤ 0,8 | n.v.t. | 47 | 43 |
| A | 0,8 < EI ≤ 1,2 | 2002 en later | 41 | 37 |
| B | 1,2 < EI ≤ 1,4 | 2000 tot en met 2001 | 34 | 30 |
| C | 1,4 < EI ≤ 1,8 | 1992 tot en met 1999 | 22 | 15 |
| D | 1,8 < EI ≤ 2,1 | 1984 tot en met 1991 | 14 | 11 |
| E | 2,1 < EI ≤ 2,4 | 1979 tot en met 1983 | −5 | −5 |
| F | 2,4 < EI ≤ 2,7 | 1977 tot en met 1978 | −9 | −9 |
| G | EI > 2,7 | 1976 of ouder | −15 | −15 |
Wat opvalt: de stappen zijn niet gelijk. Tussen C en B zit bij een meergezinswoning 15 punten, tussen D en C maar 4. Van label D naar label E gaat een eengezinswoning van 14 punten naar 5 minpunten, een verschil van 19 punten.
Eengezinswoning of meergezinswoning
Voor de punten maakt het uit in welke kolom uw woning valt. Een eengezinswoning is een woning zonder andere woningen erboven of eronder, zoals een vrijstaand huis, een twee-onder-een-kapwoning of een rijtjeshuis. Alle andere woningen gelden als meergezinswoning, dus ook een appartement, een bovenwoning en een duplexwoning.
Bij de labels A++++ tot en met D krijgt een eengezinswoning meer punten dan een meergezinswoning met hetzelfde label. Bij de labels E, F en G is de aftrek voor beide gelijk.
Welk label telt mee
Het WWS rekent met het energielabel dat voor de woning geldig is vastgesteld. Dat kan zijn:
- een energielabel volgens NTA 8800, afgegeven na 1 januari 2021;
- een energielabel volgens NEN 7120, afgegeven vóór 1 januari 2021;
- een energie-index (EI), die in de tabel aan een labelklasse is gekoppeld.
Het label kan ook buiten rubriek 4 een rol spelen. In rubriek 3 kunnen onder voorwaarden extra punten worden toegekend voor verkoeling of voor een woning die zonder koelvoorziening voldoende koel blijft. Dat laatste blijkt volgens het Besluit uit een energielabel volgens NTA 8800 waarin het risico op oververhitting als laag is aangegeven.
Geen of een verlopen label: het bouwjaar telt
Ontbreekt een geldig energielabel of een geldige energie-index, dan worden de punten bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Een label dat niet meer geldig is, telt daarbij als geen label. De tabel hierboven laat zien welk bouwjaar bij welke klasse hoort: een woning uit 2002 of later telt zonder label als A, een woning uit 1976 of ouder als G.
Volgens de toelichting bij het Besluit huurprijzen woonruimte levert het ontbreken van een label daardoor in het algemeen minder punten op dan wanneer er wel een label is. Het bouwjaar houdt geen rekening met isolatie en andere verbeteringen die sinds de bouw zijn aangebracht; een label doet dat wel.
Voor een huurder in een oudere woning zonder geldig label betekent dit vaak minpunten. Een meergezinswoning uit 1965 zonder label krijgt 15 minpunten voor energieprestatie. Met label C zou dezelfde woning 15 punten krijgen: een verschil van 30 punten.
Minpunten bij label E, F en G
Slechte labels geven minpunten. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalt dat de puntenwaardering bij label E, F en G ten minste met 4, 9 en 15 punten wordt verminderd. Het Besluit huurprijzen woonruimte werkt dat uit met −5 punten bij E, −9 bij F en −15 bij G. In de praktijk rekent u met de tabel uit het Besluit.
Minpunten tellen gewoon mee in het totaal. Ze kunnen dus andere punten, bijvoorbeeld van de oppervlakte of de keuken, deels tenietdoen. Voor verhuurders is een beter label daardoor financieel interessant; voor huurders is het belangrijk te weten met welk label de verhuurder rekent.
Monumenten en energieprestatievergoeding
Geen minpunten bij monumenten
Bestaat de woning uit of maakt zij deel uit van een rijksmonument, een provinciaal monument of een gemeentelijk monument, dan krijgt zij in deze rubriek geen minpunten. Bij label E, F of G, of een daaraan gelijkgestelde energie-index of bouwjaar, krijgt zij dan 0 punten. Daarnaast kan bij een monument een prijsopslag gelden. Meer daarover leest u in het artikel over de monumentenopslag in het puntenstelsel.
Energieprestatievergoeding
Heeft u met de verhuurder schriftelijk een energieprestatievergoeding afgesproken, een vergoeding voor een energieprestatie waar de verhuurder voor instaat, door energiebesparende en energieleverende voorzieningen, dan krijgt de woning in deze rubriek een vast aantal punten: 32 voor een eengezinswoning en 28 voor een meergezinswoning, in plaats van de punten uit de tabel.
Welke datum telt voor het label
Laat u de aanvangshuurprijs toetsen, dan beoordeelt de Huurcommissie de kwaliteit van de woning naar de toestand op de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Isolatie die de verhuurder pas daarna heeft aangebracht, telt dan in de regel niet mee.
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) uitgelegd hoe dat werkt bij het energielabel. Bij een toetsing van de aanvangshuurprijs is niet vereist dat op de ingangsdatum al een label of energie-index was afgegeven. Een label dat later is afgegeven, kan meetellen. Bepalend blijft wel de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum. Verder moet het label beschikbaar zijn op een moment dat de Huurcommissie of de kantonrechter er nog rekening mee kan houden.
Voor u als huurder betekent dit: kijk niet alleen naar de datum op het label, maar ook naar de vraag of het label de woning beschrijft zoals die was toen uw huur begon. Is er tussendoor verbouwd, dan is dat een aandachtspunt.
Wat het label betekent voor uw maximale huur
Het effect van het label hangt af van waar uw woning ten opzichte van de sectorgrenzen uitkomt. Twee fictieve voorbeelden maken dat duidelijk.
Fictief voorbeeld 1. Een appartement heeft voor alle rubrieken samen 160 punten, waarvan 30 punten voor label B. Dat puntental valt in de middenhuur. Stel dat het label niet meer geldig is en het gebouw uit 1972 stamt. Dan telt het bouwjaar: klasse G, −15 punten. Het totaal wordt 160 − 30 − 15 = 115 punten. Dat puntental valt in de sociale huur, met een maximale huurprijsgrens die lager ligt dan € 932,93 per maand.
Fictief voorbeeld 2. Een rijtjeshuis heeft 150 punten, waarvan 22 voor label C. Dat puntental valt in de middenhuur. Blijkt het juiste label D te zijn, dan telt het 14 punten. Het totaal wordt 150 − 22 + 14 = 142 punten. Dat puntental valt in de sociale huur, met een maximale huurprijsgrens die lager ligt dan € 932,93 per maand, tenzij een prijsopslag geldt.
Ligt uw woning ver van een grens, dan verandert een ander label de sector niet, maar wel de maximale huur binnen de sociale huur of middenhuur. Ligt uw woning in de vrije sector ver boven de 187 punten, dan heeft een ander label geen gevolgen voor een wettelijk maximum. Bij woningen rond of boven de 187 punten kan bovendien de grens van 33 procent voor WOZ-punten meespelen; beide voorbeelden blijven daar bewust ver onder.
Klopt het label niet
Dit artikel gaat over de punten die bij een label horen. Denkt u dat het label zelf onjuist is, bijvoorbeeld omdat isolatie of glas is geregistreerd die er niet is? Dan vraagt dat om bewijs en een passende procedure. Hoe u dat aanpakt, leest u in het artikel over een onjuist energielabel van uw huurwoning.
Wat u kunt doen
Controleer de puntentelling. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), met de bijbehorende maximale huurprijsgrens. Kijk welk label daarin is gebruikt. Ontbreekt de telling, lees dan wat u kunt doen als de verhuurder geen puntentelling geeft.
Reken zelf. Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie berekent u de punten met het juiste label of bouwjaar.
Kies de juiste route. Binnen zes maanden na ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning kunt u de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te beoordelen; zie aanvangshuurprijs laten toetsen. Huurt u al langer, dan doet u de verhuurder een schriftelijk voorstel tot huurverlaging, met een puntentelling, ten minste twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Stuur het aangetekend of per e-mail en bewaar een ontvangstbevestiging. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na die ingangsdatum naar de Huurcommissie; zie huurverlaging op basis van punten aanvragen.
Betaal in de tussentijd niet eigenmachtig minder. Een lagere huur geldt pas na instemming van de verhuurder of een uitspraak van de Huurcommissie of de rechter. Algemene informatie vindt u op de pagina over huurrecht bij Arslan Advocaten.
Veelgestelde vragen over energielabel en huurpunten
Hoeveel punten levert label A op?
Label A levert 41 punten op voor een eengezinswoning en 37 punten voor een meergezinswoning, zoals een appartement.
Wat als mijn huurwoning geen energielabel heeft?
Dan telt het bouwjaar. Een woning uit 2002 of later telt als A, een woning uit 1976 of ouder als G, met 15 minpunten. Een verlopen label telt als geen label.
Krijgt een woning minpunten voor een slecht label?
Ja. Label E geeft −5 punten, F −9 en G −15. Voor rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke monumenten gelden geen minpunten; zij krijgen dan 0 punten.
Telt een label dat na het begin van mijn huur is afgegeven?
Bij een toetsing van de aanvangshuur kan een later afgegeven label meetellen, volgens de Hoge Raad. Bepalend blijft de toestand van de woning op de ingangsdatum van uw contract.
Is mijn appartement een eengezins- of meergezinswoning?
Een appartement is in de regel een meergezinswoning, omdat er andere woningen boven of onder liggen. Alleen woningen zonder andere woningen erboven of eronder zijn eengezinswoningen.
Kan een ander label mijn woning in een andere sector brengen?
Ja, als de woning dicht bij een grens zit. Het verschil tussen label B en geen label bij een woning uit 1976 of ouder is voor een meergezinswoning 45 punten.
Mag ik minder huur betalen als het label slechter is?
Niet op eigen houtje. Een lagere huur geldt pas na instemming van de verhuurder of een uitspraak van de Huurcommissie of de rechter.
Hulp bij label en huurprijs
Twijfelt u welk label of bouwjaar voor uw woning telt, of zit uw puntental net rond een grens? Arslan Advocaten kan uw puntentelling, energielabel en contract beoordelen en met u bespreken welke procedure en termijn voor u gelden.
