Het aantal punten van een zelfstandige huurwoning berekent u met het woningwaarderingsstelsel (WWS): u telt per rubriek de punten op voor onder meer de oppervlakte, verwarming, het energielabel, de keuken, het sanitair, de buitenruimte en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt welke maximale huurprijs bij de woning hoort en staat voorop bij de vraag in welke sector de woning valt. Met een rolmaat, uw energielabel en de WOZ-beschikking komt u al een heel eind.
Het puntenstelsel staat in Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Voor een zelfstandige woning geldt onderdeel A van die bijlage.
Waarom het puntenaantal telt
Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, bepaalt het puntenaantal niet alleen de maximale huurprijs in de sociale sector, maar is het ook in de eerste plaats bepalend voor de vraag of een woning onder de middenhuur valt. De indeling per 1 januari 2026 is:
- tot en met 143 punten: sociale huur, met een maximale kale huur van € 932,93 per maand bij 143 punten;
- 144 tot en met 186 punten: middenhuur, met een maximale kale huur van € 1.228,07 per maand bij 186 punten;
- 187 punten of meer: vrije sector, zonder wettelijke maximale huurprijs.
Deze grensbedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Het gaat steeds om de kale huur, dus zonder servicekosten. Belangrijk is dat bij een contract vanaf 1 juli 2024 de maximale huurprijs volgt uit de punten van de woning, en niet uit de huurprijs die u met de verhuurder hebt afgesproken. De afgesproken aanvangshuur speelt wel een rol: een woning is ook middenhuur als bij aanvang een huur tussen de huurtoeslaggrens en de grens bij 186 punten is afgesproken. Een hoge afgesproken huur maakt van een woning met 160 punten dus niet vanzelf een vrije-sectorwoning. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan. Meer over de indeling en de gevolgen per sector leest u in het artikel over sociale huur, middenhuur of vrije sector.
De rubrieken van het puntenstelsel
Het WWS voor zelfstandige woningen kent deze rubrieken (hier alleen de hoofdregels):
- Oppervlakte van vertrekken: 1 punt per m².
- Oppervlakte van overige ruimten, zoals berging, zolder of een privégarage: 0,75 punt per m².
- Verkoeling en verwarming: 2 punten per verwarmd vertrek en 1 punt per verwarmde overige ruimte of verkeersruimte, met een maximum van 4 punten voor die laatste groep.
- Energieprestatie: punten op basis van het energielabel, de energie-index of het bouwjaar.
- Keuken: punten voor de lengte van het aanrecht en voor inbouwvoorzieningen.
- Sanitair: onder meer toilet, wastafel, douche en bad.
- Woonvoorzieningen voor gehandicapten: punten naar de kosten die de verhuurder heeft gemaakt.
- Buitenruimten: zoals een balkon, tuin of dakterras.
- Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimten, gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van mag maken.
- Gemeenschappelijke parkeerruimte, eveneens gedeeld door het aantal adressen.
- WOZ-waarde van de woning.
- Bijzondere voorzieningen, zoals een laadpaal of een aanbelfunctie met video en audio.
De punten worden per rubriek opgeteld en na saldering afgerond op 0,25 punt. Het eindtotaal wordt daarna afgerond op hele punten. Alleen onderdelen die tot de woning zelf behoren, tellen mee. Verbeteringen die u als huurder zelf en op eigen kosten hebt aangebracht, krijgen geen punten, tenzij de verhuurder u daarvoor een vergoeding heeft betaald.
Zo meet u de oppervlakte
Wat telt als vertrek
Een vertrek is een ruimte om in te wonen, zoals de woonkamer of een slaapkamer. De ruimte moet onder meer minimaal 4 m² groot zijn en over ten minste 80 procent van de langste zijde minimaal 1,50 meter breed. Verder gelden eisen aan de vrije hoogte, een raam of deur naar buiten, ventilatie en ten minste één stopcontact en één lichtpunt. Een ruimte die alleen als keuken dient en een badkamer of doucheruimte gelden altijd als vertrek.
Overige ruimten en verkeersruimten
Een ruimte die niet aan de eisen van een vertrek voldoet, kan een overige ruimte zijn als zij minimaal 2 m² groot is. Denk aan een berging, bijkeuken, zolder of schuur. Zo’n ruimte levert 0,75 punt per m² op. Een zolder telt alleen mee als het dak beschoten is en de zolder bereikbaar is via een trap die bij de woning hoort. Zonder vaste trap gaan er punten af. Gangen, hallen en overlopen zijn verkeersruimten. Zij leveren geen oppervlaktepunten op, maar wel een punt als ze verwarmd zijn.
De meetregels
- Meet van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer.
- Kasten die bij de woning horen, tellen mee, net als de vloer onder het aanrecht, het bad, de douchebak en de cv-ketel.
- Koven, schoorsteenkanalen en ventilatiekanalen tellen niet mee.
- Bij een schuin of verlaagd plafond telt alleen het deel waarboven het plafond ten minste 1,50 meter hoog is.
- Rond de oppervlakte per ruimte af op twee decimalen en het totaal van alle vertrekken daarna op hele m². Vanaf 0,5 m² rondt u naar boven af.
Een open keuken wordt voor de oppervlakte samen met de woonkamer als één vertrek gerekend als de opening breder is dan de helft van de tussenmuur, niet afsluitbaar is en over minimaal 0,85 meter breedte 2 meter hoog is. Zit er een (deur)omlijsting in de opening, dan zijn het twee ruimten. Voor de verwarmingspunten telt een open keuken wel als afzonderlijk vertrek.
Verwarming, keuken en sanitair
Verwarming. Elk verwarmd vertrek levert 2 punten op, ongeacht hoe het wordt verwarmd, mits de verwarming bij de woning hoort. Een verwarmde gang, hal of berging levert 1 punt op, met een maximum van 4 punten in totaal. Voor een vaste voorziening die zowel kan koelen als verwarmen, kunnen onder voorwaarden per vertrek 1 extra punt en maximaal 2 extra punten worden toegekend. Een mobiele airco telt niet.
Keuken. De keuken moet eerst aan een basisniveau voldoen, zoals een aanrechtblad van minimaal 1 meter en een vast aansluitpunt voor koken. Daarna geldt: een aanrecht korter dan 1 meter levert 0 punten op, van 1 tot 2 meter 4 punten en van 2 meter of meer 7 punten. Inbouwapparatuur zoals een kookplaat, oven, koelkast of vaatwasser geeft extra punten, maar niet meer dan het aantal punten dat het aanrecht zelf oplevert. Het aanrecht meet u over het midden van het bovenblad.
Sanitair. Een toilet in een aparte toiletruimte levert 3 punten op, een toilet in de badkamer 2 punten; een hangend toilet iets meer. Een douche is 4 punten waard, een bad 6 punten en een combinatie van bad en douche 7 punten. Voorzieningen in de badkamer, zoals een handdoekenradiator of een douchewand, geven extra punten tot een maximum.
Energielabel en buitenruimte
Een meergezinswoning met label A krijgt 37 punten, een woning met label G krijgt er 15 af. Heeft de woning geen geldig label, dan telt het bouwjaar. Voor een woning die bestaat uit of deel uitmaakt van een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument gelden geen minpunten. Hoe dit precies werkt en welke punten bij elk label horen, leest u in het artikel over het energielabel en huurpunten.
Voor een privé buitenruimte, zoals een balkon of tuin, krijgt de woning 2 punten plus 0,35 punt per m², met een maximum van 15 punten voor deze rubriek. Een gemeenschappelijke buitenruimte levert 0,75 punt per m² op, gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van mag maken. Heeft de woning helemaal geen buitenruimte, dan gaan er 5 punten af.
De WOZ-waarde en de grens van 33 procent
Rubriek 11 geeft punten voor de WOZ-waarde. Die punten volgen uit een berekening die zowel de totale WOZ-waarde als de WOZ-waarde per vierkante meter meeneemt. De bedragen in die berekening worden elk jaar aangepast. U vindt de WOZ-waarde op de WOZ-beschikking van de gemeente. Is er geen WOZ-waarde vastgesteld, dan wordt gerekend met 85 procent van de taxatiewaarde en anders met een minimumwaarde van € 85.806.
Voor de WOZ-punten geldt een grens: het aandeel WOZ-punten mag niet groter zijn dan 33 procent van de totale waardering. Die grens geldt alleen als de woning zonder die beperking op 187 punten of meer uitkomt. Zou een woning met meer dan 186 punten door de grens onder de 187 zakken, dan krijgt zij 186 punten. Voor woningen tot 40 m², gebouwd in 2018 tot en met 2022 in een gemeente in het COROP-gebied Amsterdam of Utrecht, geldt een aparte WOZ-berekening en geen grens van 33 procent.
Is een woning bij het begin van de huur als vrije-sectorwoning gewaardeerd, dan valt zij tijdens dat contract niet onder de grens doordat de WOZ-punten later dalen.
Welke toestand van de woning telt
Laat u de aanvangshuur toetsen, dan beoordeelt de Huurcommissie de woning naar de toestand op de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Een keuken die de verhuurder een half jaar later heeft vernieuwd, telt dan niet mee. Andersom telt een voorziening die er bij de ingangsdatum was maar later is weggehaald wel mee.
Maak daarom bij het begin van de huur foto’s van alle ruimten, noteer de maten en bewaar de advertentie.
Rekenen met de Huurprijscheck
De Huurcommissie biedt een gratis rekentool: de Huurprijscheck van de Huurcommissie. U vult per ruimte de maten en voorzieningen in en de tool rekent de punten en de bijbehorende maximale huurprijs uit.
Een fictief rekenvoorbeeld
Een fictief voorbeeld: een appartement (meergezinswoning) met een woonkamer van 26 m², een dichte keuken van 6 m², slaapkamers van 12 en 9 m² en een badkamer van 5 m². Er is een berging van 6 m² (onverwarmd), een verwarmde hal, een balkon van 5 m² en energielabel B. Alle vijf vertrekken zijn verwarmd. De WOZ-punten nemen we voor de eenvoud als gegeven aan: 45 punten. Wastafels en extra badkamervoorzieningen laten we voor de eenvoud weg; in een echte telling kunnen die punten opleveren.
| Rubriek | Berekening | Punten |
|---|---|---|
| Vertrekken | 26 + 6 + 12 + 9 + 5 = 58 m² × 1 | 58 |
| Overige ruimten | berging 6 m² × 0,75 | 4,5 |
| Verwarming | 5 vertrekken × 2 + hal 1 | 11 |
| Energieprestatie | label B, meergezinswoning | 30 |
| Keuken | aanrecht 2,20 m: 7; inbouw inductiekookplaat 1,75, afzuigkap 0,75, koelkast 1, elektrische oven 1 | 11,5 |
| Sanitair | apart toilet 3 + douche 4 | 7 |
| Buitenruimte | 2 + 5 m² × 0,35 | 3,75 |
| WOZ-waarde | gegeven | 45 |
| Totaal | 170,75, afgerond op hele punten | 171 |
Omdat de woning zonder beperking onder de 187 punten blijft, geldt de grens van 33 procent voor de WOZ-punten hier niet. Met 171 punten valt deze fictieve woning in de middenhuur. Zonder prijsopslag ligt de maximale kale huur dan onder het bedrag bij 186 punten, € 1.228,07 per maand. Het exacte maximum bij dit puntental leest u af in de Huurprijscheck.
Stel dat dezelfde woning geen geldig energielabel heeft en in 1970 is gebouwd. Dan telt zij voor energieprestatie niet 30 maar −15 punten. Het totaal wordt 125,75, afgerond 126 punten, en de woning valt in de sociale huur. Eén rubriek kan dus de sector veranderen.
Veelgemaakte fouten bij het tellen
- De oppervlakte uit de advertentie overnemen. Die kan uitgaan van een andere meetmethode. Voor het WWS meet u op 1,50 meter hoogte en telt u gangen niet als vertrek.
- Een zolder of vliering als vertrek tellen. Zonder vaste trap en beschoten dak telt de ruimte niet of minder mee.
- Een verlopen energielabel gebruiken. Een label dat niet meer geldig is, telt als geen label. Dan geldt het bouwjaar.
- Zelf aangebrachte verbeteringen meetellen. Wat u op eigen kosten hebt aangebracht, levert geen punten op, tenzij de verhuurder u ervoor heeft vergoed.
Wat u met de uitkomst kunt doen
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), met de bijbehorende maximale huurprijsgrens. Die telling gaat uit van de toestand van de woning op de ingangsdatum. Dat geldt ook als de woning in de vrije sector valt. Hebt u die niet gekregen, lees dan wat u kunt doen als de verhuurder geen puntentelling geeft.
Is uw huur hoger dan uw puntenaantal toelaat? Dan hangt de route af van hoe lang u de woning al huurt:
- Tot uiterlijk zes maanden na ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning kunt u de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te beoordelen. Zie aanvangshuurprijs laten toetsen.
- Bij een lopend contract doet u de verhuurder een schriftelijk voorstel tot huurverlaging, met uw puntentelling, ten minste twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Zie huurverlaging op basis van punten aanvragen.
Wilt u eerst snel nagaan of u mogelijk te veel betaalt, dan helpt de korte check op de pagina betaal ik te veel huur. Wat een procedure kost en hoe die verloopt, leest u in het overzicht alles over de Huurcommissie. Als huurder betaalt u bij het verzoek € 25 voorschot; wie de vergoeding uiteindelijk verschuldigd is, bepaalt de Huurcommissie in de uitspraak.
Betaal niet op eigen houtje minder huur op basis van uw eigen telling. Een lagere huur geldt pas als de verhuurder daarmee instemt of als de Huurcommissie of de rechter die heeft vastgesteld. Algemene informatie over onze aanpak vindt u op de pagina over huurrecht bij Arslan Advocaten.
Veelgestelde vragen over het puntenstelsel
Hoeveel punten is een vierkante meter waard?
Een vierkante meter in een vertrek, zoals een woonkamer of slaapkamer, levert 1 punt op. Een vierkante meter in een overige ruimte, zoals een berging of zolder, levert 0,75 punt op. Gangen en hallen leveren geen oppervlaktepunten op.
Vanaf hoeveel punten is een woning vrije sector?
Vanaf 187 punten. Tot en met 143 punten is het sociale huur en van 144 tot en met 186 punten middenhuur. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 bepaalt het puntenaantal de maximale huurprijs, niet de huurprijs die u hebt afgesproken. Een hoge afgesproken huur maakt een woning met minder punten niet vanzelf een vrije-sectorwoning.
Telt de WOZ-waarde altijd volledig mee?
Niet altijd. Het aandeel WOZ-punten is beperkt tot 33 procent van het totaal. Die grens geldt alleen als de woning zonder die beperking op 187 punten of meer uitkomt.
Wat als mijn woning geen energielabel heeft?
Dan worden de punten voor energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar. Een verlopen label telt als geen label. Bij oudere woningen levert dat vaak minpunten op.
Welke toestand van de woning telt bij een toetsing?
Bij een toetsing van de aanvangshuur telt de toestand op de datum waarop uw huurovereenkomst is ingegaan. Latere verbeteringen of verslechteringen tellen dan niet mee.
Mag ik minder huur betalen als ik minder punten tel?
Nee, niet zomaar. Een lagere huur geldt pas na instemming van de verhuurder of een uitspraak van de Huurcommissie of de rechter. Gebruik uw telling om een procedure te starten.
Hulp bij uw puntentelling
Twijfelt u over de telling van uw verhuurder, of komt uw woning net rond een sectorgrens uit? Arslan Advocaten kan uw puntentelling, contract en termijnen beoordelen en met u bespreken welke procedure past.
