De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en koppelt de huurprijs van veel meer woningen aan het puntenstelsel. Tot en met 186 punten mag de verhuurder bij een nieuw contract niet meer vragen dan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort, eventueel verhoogd met een wettelijke opslag. Vanaf 187 punten geldt in de regel geen wettelijke maximale huurprijs: de vrije sector.
Voor u als huurder zijn vooral drie vragen van belang: hoeveel punten heeft de woning, wanneer is uw huurcontract gesloten en welke procedure staat voor u open. Hieronder leest u wat de wet regelt, wat er voor oudere contracten blijft gelden en welke stappen u zelf kunt zetten.
Wat regelt de Wet betaalbare huur
Het puntenstelsel, officieel het woningwaarderingsstelsel, gold al voor sociale huurwoningen. De Wet betaalbare huur breidt de werking ervan uit naar middenhuurwoningen. Bij contracten vanaf 1 juli 2024 hoort bij een zelfstandige woning met maximaal 186 punten een maximale huurprijsgrens waar de verhuurder zich aan moet houden.
De wet werkt op twee manieren tegelijk. Via het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek kunt u als huurder de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen. Na die uitspraak kan een van beide partijen nog naar de kantonrechter. Via de Wet goed verhuurderschap is het de verhuurder verboden een zelfstandige woning te verhuren boven de maximale huurprijsgrens die bij de kwaliteit hoort. Dat verbod geldt niet voor woningen met een maximale huurprijsgrens boven de grens van 186 punten, dus niet voor de vrije sector.
Belangrijk om te weten: of de huur die u afspreekt is toegestaan, hangt bij een contract vanaf 1 juli 2024 af van de kwaliteit uitgedrukt in punten, niet van het bedrag in het contract. De punten staan voorop bij de sectorindeling. Een woning kan ook middenhuur zijn doordat bij aanvang een huur tussen de huurtoeslaggrens en de grens bij 186 punten is afgesproken, maar een hoge gevraagde huur maakt een woning met minder punten geen vrije-sectorwoning. Een huur van € 1.400 per maand zegt dus nog niets over de vraag of die huur is toegestaan. Pas als het puntenaantal bekend is, weet u welke grens geldt.
Drie sectoren op basis van punten
Het puntenaantal deelt de woning in bij een van drie sectoren. De bedragen hieronder gelden per 1 januari 2026 en gaan over de kale huur per maand, dus zonder servicekosten.
| Punten | Sector | Grens per 1 januari 2026 |
|---|---|---|
| Tot en met 143 | Sociale huur | € 932,93 bij 143 punten |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur | € 1.228,07 bij 186 punten |
| 187 of meer | Vrije sector | Geen wettelijke maximale huurprijs |
Let op dat de bedragen in de tabel de bovengrens van de sector zijn. Elke woning heeft een eigen maximale huurprijs, die afhangt van het precieze puntenaantal. Een sociale huurwoning met 120 punten heeft dus een lagere maximale huurprijs dan € 932,93.
De grenzen worden elk jaar op 1 januari geïndexeerd. Per 1 januari 2026 zijn ze met 3,65 procent verhoogd. Werkt u met een oude tabel of een oude berekening, controleer dan welk jaar die betreft.
Wilt u precies weten hoe de punten worden opgebouwd, uit oppervlakte, keuken, sanitair, energielabel, WOZ-waarde en andere rubrieken, lees dan de uitleg over het puntenstelsel voor een huurwoning berekenen. Wat elke sector concreet betekent voor maximumhuur en huurverhoging, staat in het artikel over sociale huur, middenhuur en vrije sector.
Een fictief voorbeeld van een middenhuurwoning
Een fictief voorbeeld: u huurt sinds 1 maart 2026 een appartement dat bij een correcte telling 160 punten heeft. De woning valt dan in de middenhuur. De maximale huurprijs ligt hoger dan de grens bij 143 punten (€ 932,93) en lager dan de grens bij 186 punten (€ 1.228,07). Het precieze bedrag voor 160 punten haalt u uit de Huurprijscheck. Vraagt de verhuurder € 1.300 kale huur en geldt er geen prijsopslag, dan ligt die huur boven het maximum dat bij 160 punten hoort.
Welke rol speelt de datum van uw contract
De datum waarop uw huurovereenkomst is gesloten, is bij deze wet bijna net zo belangrijk als het puntenaantal. De wet werkt namelijk niet zomaar terug op alle bestaande contracten.
Contract gesloten op of na 1 juli 2024
Voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, gelden de nieuwe regels uit dit artikel. Heeft de woning maximaal 186 punten, dan mag de verhuurder niet meer vragen dan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort, eventueel verhoogd met een wettelijke opslag. De middenhuur is voor deze contracten gereguleerd.
Contract gesloten vóór 1 juli 2024
Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan. Ga er bij zo’n contract dus niet van uit dat de nieuwe middenhuurregels zonder meer op u van toepassing zijn.
De toestand op de ingangsdatum telt
Bij de toetsing van een aanvangshuurprijs beoordeelt de Huurcommissie de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huur naar de toestand op de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Een latere renovatie telt dus niet mee. Een energielabel dat pas later is afgegeven, kan wel meetellen, maar alleen voor de toestand van de woning op de ingangsdatum. Leg daarom bij aanvang van de huur vast in welke staat de woning is, bijvoorbeeld met foto’s en een opleveringsrapport.
De verhuurder moet een puntentelling geven
Een verhuurder of verhuurbemiddelaar moet u schriftelijk informeren over de waardering van de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum, oftewel de puntentelling, en de maximale huurprijsgrens die daarbij hoort. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), met de bijbehorende maximale huurprijsgrens. Dat geldt ook als de woning volgens de verhuurder in de vrije sector valt.
Rekent de verhuurder met een prijsopslag, bijvoorbeeld omdat de woning een monument is, dan moet hij ook bewijsstukken geven waaruit blijkt dat die opslag geldt.
Heeft u geen puntentelling gekregen, dan verlaagt dat de huurprijs in de regel niet vanzelf. U kunt de telling opvragen, bij voorkeur aangetekend of per e-mail, en bewaar dan de ontvangstbevestiging. Daarnaast kunt u zelf de Huurprijscheck van de Huurcommissie invullen en de verhuurder melden bij de gemeente. Welke stappen u in welke volgorde zet, leest u in het artikel over wat u kunt doen als de verhuurder geen puntentelling geeft.
De gemeente houdt toezicht
Naast de route via de Huurcommissie is er een tweede spoor: de gemeente. Op grond van de Wet goed verhuurderschap houdt de gemeente toezicht op de naleving, waaronder het verbod om boven de maximale huurprijsgrens te verhuren en de informatieplicht. Gemeenten hebben een meldpunt waar u klachten over ongewenst verhuurgedrag kunt melden.
De gemeente kan handhaven tegen de verhuurder. Wilt u zelf een lagere huur bereiken, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Een melding bij de gemeente kan dus nuttig zijn, maar vervangt die procedure niet. Wacht met die procedure niet op de gemeente, want de termijnen voor huurders lopen gewoon door.
Prijsopslagen voor monumenten en nieuwbouw
In een aantal gevallen mag de maximale huurprijs hoger zijn dan het puntenaantal alleen aangeeft. De belangrijkste opslagen zijn:
- Rijksmonument: bij een contract gesloten na de inwerkingtreding van de wet mag de maximale huurprijsgrens met 35 procent omhoog. Voor contracten van daarvoor geldt een opslag van 50 punten voor een zelfstandige woning.
- Gemeentelijk of provinciaal monument: de maximale huurprijsgrens mag met 15 procent omhoog.
- Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht: 5 procent, als de woning vóór 1965 is gebouwd en zelf geen monument is.
- Nieuwbouw in de middenhuur: 10 procent op de maximale huurprijsgrens, als de woning na 1 juli 2024 voor het eerst als woning in gebruik is genomen en de bouw, of de verbouw van een ruimte zonder woonfunctie tot woning, vóór 1 januari 2028 is gestart. De opslag geldt 20 jaar vanaf de ingebruikname.
Een opslag verhoogt alleen de maximale huurprijsgrens. Voor de vraag in welke sector de woning valt, telt de opslag niet mee: een opslag maakt een woning dus geen vrije-sectorwoning. Een opslag is ook geen vrijbrief. De verhuurder moet met stukken laten zien dat de opslag voor uw woning geldt. Twijfelt u daaraan, controleer dan of aan alle voorwaarden is voldaan. Meer over de voorwaarden voor nieuwbouw vindt u in het artikel over de nieuwbouwopslag bij middenhuur.
Wat kunt u als huurder doen
Denkt u dat uw huur hoger is dan de wet toestaat, dan hangt de route vooral af van hoe lang uw huurovereenkomst al loopt. De termijnen van de verschillende procedures zijn niet hetzelfde. Houd ze goed uit elkaar. Een overzicht van alle onderwerpen rond huren vindt u op de pagina over huurrecht bij Arslan Advocaten.
Stap 1: zet de gegevens op een rij
Zoek uw huurcontract, de ingangsdatum en de kale huur op. Bekijk of u een puntentelling heeft gekregen en vul zelf de Huurprijscheck in. Noteer bij twijfelpunten, zoals de oppervlakte of het energielabel, waar uw gegevens vandaan komen.
Stap 2: korter dan zes maanden, toetsing van de aanvangshuur
Als huurder kunt u tot uiterlijk zes maanden na de ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning de Huurcommissie vragen de redelijkheid van de afgesproken huur te beoordelen. Stelt de commissie een lagere huur vast, dan geldt die vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan. U hoeft de verhuurder daar niet eerst om te vragen, maar te veel betaalde huur moet u daarna zelf terugvragen aan uw verhuurder. Dat kan ook gelden als de commissie de huur verlaagt vanwege gebreken die er bij de ingang al waren. De stappen staan in het artikel over de aanvangshuurprijs laten toetsen.
Stap 3: langer dan zes maanden, voorstel tot huurverlaging
Is de termijn van zes maanden voorbij, dan doet u de verhuurder eerst zelf schriftelijk een voorstel tot huurverlaging. Stuur het bij voorkeur aangetekend of per e-mail en bewaar de ontvangstbevestiging. Dat voorstel stuurt u ten minste twee maanden vóór de datum waarop de lagere huur moet ingaan, met een puntentelling als bijlage. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na die voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie inschakelen. Een verlaging langs deze weg geldt vanaf de datum in uw voorstel, niet vanaf het begin van het contract. Lees verder over huurverlaging op basis van punten aanvragen.
Stap 4: kosten en de uitspraak
Bij het verzoek aan de Huurcommissie betaalt u als huurder een voorschot van € 25. In de uitspraak bepaalt de commissie wie de vergoeding verschuldigd is: in beginsel de partij die geheel of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Wordt de verhuurder in het ongelijk gesteld, dan betaalt hij € 500, oplopend tot € 700, € 1.400 of € 1.750 als hij vaker in het ongelijk is gesteld. Worden beide partijen ongeveer even veel in het ongelijk gesteld, dan kan ieder de helft betalen. Na de uitspraak worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de commissie heeft vastgesteld, tenzij een van beiden binnen acht weken nadat het afschrift van de uitspraak is verzonden de kantonrechter inschakelt.
Betaal in de tussentijd niet op eigen houtje minder huur. Ga ervan uit dat u de afgesproken huur blijft betalen zolang er geen uitspraak of afspraak is. Een eigenmachtige inhouding kan u juist in de problemen brengen.
Huurverhoging en toekomstige wijzigingen
Dit artikel gaat over de hoogte van de huur zelf. Voor de jaarlijkse huurverhoging gelden per sector eigen maxima. Die vindt u, met de mogelijkheden om bezwaar te maken, in het artikel over uw rechten als huurder bij een huurverhoging.
Houd verder onderscheid tussen wat nu geldt en wat is aangekondigd. Zo heeft de overheid een verlenging van de nieuwbouwopslag aangekondigd voor woningen waarvan de bouw tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032 start. Dat is op dit moment nog geen geldend recht. Een overzicht van aangekondigde wijzigingen staat op de pagina over wat er verandert in het huurrecht.
Veelgestelde vragen over de Wet betaalbare huur
Sinds wanneer geldt de Wet betaalbare huur?
De wet is op 1 juli 2024 in werking getreden. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan.
Bepaalt mijn huurprijs in welke sector mijn woning valt?
Bij een contract vanaf 1 juli 2024 is vooral het aantal punten bepalend: tot en met 143 punten sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur en vanaf 187 punten vrije sector. Een afgesproken aanvangshuur tussen de huurtoeslaggrens en de grens bij 186 punten kan een woning ook middenhuur maken, maar een hoge afgesproken huur maakt een woning met minder punten geen vrije-sectorwoning.
Geldt de wet ook voor mijn contract van vóór 1 juli 2024?
Niet volledig. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan.
Wat als ik geen puntentelling heb gekregen?
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap). Een ontbrekende telling verlaagt de huur in de regel niet vanzelf. U kunt de telling opvragen, zelf de Huurprijscheck doen en de verhuurder melden bij de gemeente.
Kan de gemeente mijn huur verlagen?
De gemeente houdt toezicht en kan handhaven tegen de verhuurder. Wilt u zelf een lagere huur laten vaststellen, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Een melding bij de gemeente vervangt die procedure niet.
Hoe lang heb ik om mijn aanvangshuur te laten toetsen?
Tot uiterlijk zes maanden na de ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning. Daarna kunt u nog wel een voorstel tot huurverlaging doen, maar dat werkt niet terug naar het begin van het contract.
Mag een verhuurder meer vragen voor een monument of nieuwbouw?
Ja, onder voorwaarden geldt een opslag op de maximale huurprijsgrens, bijvoorbeeld 35 procent bij een rijksmonument en 10 procent bij nieuwbouw in de middenhuur. De verhuurder moet met bewijsstukken aantonen dat de opslag geldt.
Hulp bij vragen over de Wet betaalbare huur
Of uw huur te hoog is, hangt af van het puntenaantal, de datum van uw contract en de termijn die voor u openstaat. Twijfelt u over een van die punten, leg dan uw huurcontract, de puntentelling en uw betalingen voor aan de huurrechtadvocaten van Arslan Advocaten. Zo weet u welke route voor u openstaat voordat een termijn verloopt.
