Een verhuurder mag bij een nieuwbouwwoning in de middenhuur tot 10% meer vragen dan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort, maar alleen als de woning na 1 juli 2024 voor het eerst als woning in gebruik is genomen en de bouw, of de verbouw tot woning, vóór 1 januari 2028 is gestart. Die opslag geldt twintig jaar vanaf de ingebruikname, ook voor een volgende huurder. Voor woningen in de sociale huur of de vrije sector geldt deze opslag niet.
Huurt u een nieuwe woning met een huur rond de middenhuurgrens, controleer dan of de opslag terecht wordt gerekend. De verhuurder moet dat met stukken kunnen aantonen.
Wat is de nieuwbouwopslag
Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, geldt het puntenstelsel (het woningwaarderingsstelsel, WWS) niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur. Bij elk puntenaantal hoort een maximale huurprijsgrens: de hoogste kale huur die bij die kwaliteit past.
Voor een aantal situaties mag de verhuurder bovenop die grens een percentage rekenen. Dat heet een prijsopslag. De nieuwbouwopslag is er één van. Hij staat in artikel 8a lid 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte en is gebaseerd op artikel 10c lid 1 onder b van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
De opslag verhoogt de maximale huurprijsgrens met 10%. Hij verandert niets aan het puntenaantal van de woning zelf. Dat onderscheid is belangrijk, want het puntenaantal staat voorop bij de vraag in welke sector de woning valt.
De voorwaarden op een rij
De wettekst stelt drie voorwaarden. Ze moeten allemaal vervuld zijn.
- Middenhuur. Het gaat om de maximale huurprijsgrens die hoort bij de kwaliteit van een middeldure huurwoning. Dat zijn woningen met 144 tot en met 186 punten.
- Eerste ingebruikname na 1 juli 2024. De woning moet na die datum voor het eerst als woonruimte in gebruik zijn genomen.
- Bouwstart of transformatie vóór 1 januari 2028. De bouw van de woning moet vóór 1 januari 2028 zijn gestart. Gaat het niet om nieuwbouw maar om de verbouw van een ruimte met een andere functie, zoals een kantoor, tot woning, dan moet die verbouw vóór 1 januari 2028 zijn gestart. Eén van beide is genoeg.
Een bestaande woning die alleen is gerenoveerd, valt er volgens de tekst van de regeling in de regel niet onder: zo’n woning was al eerder als woning in gebruik. Hetzelfde geldt voor een woning die al vóór 1 juli 2024 werd bewoond en daarna opnieuw wordt verhuurd. Bij randgevallen, zoals het splitsen of optoppen van een bestaand gebouw, hangt het af van de precieze feiten; laat dat beoordelen.
Twee data zijn dus beslissend: wanneer de bouw of verbouw begon en wanneer de woning voor het eerst werd bewoond. Die data staan meestal niet in het huurcontract. Dat is precies waarom de verhuurder bewijs moet geven.
Alleen bij middenhuur
De nieuwbouwopslag hoort bij de middenhuur. Of uw woning middenhuur is, hangt in de eerste plaats af van het puntenaantal. Volgens de definitie van middeldure huurwoonruimte in de Huisvestingswet 2014 kan een woning ook middenhuur zijn doordat bij de start van het contract een huur is afgesproken boven de huurtoeslaggrens en niet boven de 186-puntengrens. De opslag zelf is wel altijd gekoppeld aan de maximale huurprijsgrens bij het puntenaantal. In het artikel over sociale huur, middenhuur en vrije sector leest u hoe die indeling werkt.
| Punten | Sector | Nieuwbouwopslag |
|---|---|---|
| Tot en met 143 | Sociale huur (grens bij 143 punten per 1 januari 2026: € 932,93) | Nee |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur (grens bij 186 punten per 1 januari 2026: € 1.228,07) | Ja, als aan de voorwaarden is voldaan |
| 187 of meer | Vrije sector, geen wettelijke maximale huurprijs | Niet van belang, er is geen grens om te verhogen |
De bedragen gelden per 1 januari 2026 en worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Per 1 januari 2026 was dat 3,65%.
Een verhuurder kan de opslag dus niet gebruiken om een woning met 180 punten als vrije-sectorwoning te verhuren. De woning blijft middenhuur. Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt bovendien in artikel 8a lid 6 dat voor de grens van artikel 7:247 BW wordt gerekend met de huurprijsgrens zonder de opslag. De opslag verhoogt alleen het maximum dat binnen de middenhuur mag worden gevraagd.
Weet u het puntenaantal niet? Tel het na met de uitleg over het puntenstelsel voor huurwoningen of met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Juist bij nieuwbouw kan het energielabel veel punten opleveren, zodat de woning dicht bij of boven de 186 punten kan uitkomen. Dat verschil bepaalt of de opslag überhaupt kan spelen.
Twintig jaar, ook bij een nieuwe huurder
De opslag geldt twintig jaar vanaf de dag van ingebruikname. Die termijn is gekoppeld aan de woning, niet aan uw huurcontract. Vertrekt de eerste huurder en komt er een nieuwe, dan loopt de termijn gewoon door. De nieuwe huurder betaalt dus mogelijk ook een huur met opslag, zolang de twintig jaar niet voorbij zijn.
Een fictief voorbeeld: een appartement wordt op 1 maart 2026 voor het eerst bewoond. De eerste huurder vertrekt in 2031. De tweede huurder tekent in 2031 een contract. Voor hem kan de opslag nog ongeveer vijftien jaar gelden, totdat twintig jaar na de eerste ingebruikname op 1 maart 2026 zijn verstreken.
Vraag dus ook als latere huurder naar de datum van eerste ingebruikname.
Rekenvoorbeeld: wat 10 procent betekent
De opslag is een percentage van de maximale huurprijsgrens die bij het puntenaantal van de woning hoort. Hoe hoger het puntenaantal binnen de middenhuur, hoe hoger de grens en dus ook de opslag in euro’s.
Ter illustratie van het hoogste bedrag als alleen de nieuwbouwopslag geldt: bij 186 punten is de grens per 1 januari 2026 € 1.228,07. Met 10% opslag komt daar ongeveer € 123 bij, wat uitkomt op ongeveer € 1.351 kale huur per maand. Dat bedrag geldt alleen voor een woning met precies 186 punten. Heeft uw woning minder punten, dan is de grens lager en het maximum met opslag ook.
Een fictief voorbeeld met een lager puntenaantal: stel dat de maximale huurprijsgrens bij het puntenaantal van een nieuwbouwwoning € 1.100 is. De opslag is dan € 110 en het maximum met opslag € 1.210. Vraagt de verhuurder € 1.300, dan ligt de afgesproken huur € 90 per maand boven het maximum met opslag, ook als de opslag terecht is. Dit bedrag van € 1.100 is verzonnen om de som te laten zien; de werkelijke grens bij uw puntenaantal haalt u uit de Huurprijscheck.
Let op: het gaat steeds om de kale huur. Servicekosten tellen niet mee in deze vergelijking.
Welke bewijsstukken de verhuurder moet geven
De Wet goed verhuurderschap verplicht de verhuurder om u schriftelijk informatie te geven over de huurprijs. Daarbij horen de puntentelling op de ingangsdatum van het contract en de maximale huurprijsgrens die daarbij hoort. Geldt er een prijsopslag, dan moet de verhuurder ook de bewijsstukken geven waaruit blijkt dat de opslag geldt. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap).
De wet noemt niet welke stukken dat precies moeten zijn. Gezien de voorwaarden ligt het voor de hand dat de stukken in elk geval laten zien wanneer de bouw of de transformatie is gestart en wanneer de woning voor het eerst als woning in gebruik is genomen. Een losse zin in het contract als “nieuwbouwopslag van toepassing” laat dat niet zien.
Heeft u geen puntentelling of geen bewijs gekregen? Lees dan wat u kunt doen als de verhuurder geen puntentelling geeft. De gemeente houdt toezicht op deze informatieplicht en heeft daarvoor een meldpunt. Het ontbreken van de stukken verandert de huur niet vanzelf. Het is wel een reden om de opslag niet zomaar voor waar aan te nemen.
Samenloop met andere opslagen
Er zijn meer opslagen, bijvoorbeeld voor monumenten en voor woningen in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht. Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat als meerdere opslagen gelden, de percentages eerst bij elkaar worden opgeteld en pas daarna op de grens worden toegepast.
Bij een woning die voor het eerst na 1 juli 2024 als woning in gebruik is genomen, kan dat bijvoorbeeld spelen bij de transformatie van een oud kantoorpand of pakhuis dat een monument is. Of en hoe de opslagen dan in een concreet geval samen gelden, hangt af van de precieze feiten. Laat zo’n situatie beoordelen door een advocaat huurrecht voordat u tekent of een procedure start. Meer over de opslag voor monumenten leest u in het artikel over de monumentenopslag in het puntenstelsel.
Aangekondigde verlenging tot 2032: nog geen geldend recht
Wat nu geldt. De opslag geldt alleen als de bouw, of de verbouw tot woning, vóór 1 januari 2028 is gestart. De wet bepaalt ook dat de minister vóór 1 juli 2027 aan het parlement (de Staten-Generaal) een verslag stuurt over de noodzaak van de opslag en over een eventuele voortzetting. Die voortzetting kan bij algemene maatregel van bestuur worden geregeld.
Wat is aangekondigd. Op 16 juni 2026 heeft de rijksoverheid aangekondigd de nieuwbouwopslag te willen verlengen voor woningen waarvan de bouw start tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032. Het besluit daarvoor zou later dit jaar in internetconsultatie gaan.
Wat dat betekent. Op 30 september 2026 is die verlenging geen geldend recht. De tekst van het besluit kan nog veranderen, en het is ook mogelijk dat de verlenging er niet of anders komt. Voor woningen waarvan de bouw op of na 1 januari 2028 start, kan een verhuurder zich op dit moment niet op de nieuwbouwopslag beroepen. Voor de huidige woningen met een bouwstart vóór 2028 verandert de aankondiging niets.
Wilt u weten welke andere wijzigingen in het huurrecht zijn aangekondigd? Zie het overzicht van aangekondigde wijzigingen in het huurrecht.
Wat u als huurder kunt doen
Twijfelt u of de opslag terecht is, of of de huur binnen het maximum blijft? Dan zijn dit de stappen.
- Tel de punten na. Gebruik de Huurprijscheck en ga na of de woning tussen 144 en 186 punten heeft. Alleen dan kan de opslag gelden.
- Vraag de bewijsstukken op. Vraag de verhuurder schriftelijk om de puntentelling en om de stukken waaruit de start van de bouw of verbouw en de eerste ingebruikname blijken. Bewaar het antwoord.
- Reken het maximum uit. Neem de grens bij het puntenaantal en tel daar 10% bij op, maar alleen als de voorwaarden aantoonbaar vervuld zijn. Vergelijk dat met uw kale huur.
- Kies de juiste procedure. Welke route openstaat, hangt af van hoe lang u er woont (zie hieronder).
- Betaal niet eigenmachtig minder. Houd geen huur in zolang er geen afspraak of uitspraak is over een lagere huur.
Binnen zes maanden: aanvangshuur laten toetsen
Tot uiterlijk zes maanden na de ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning kunt u de Huurcommissie vragen de afgesproken huurprijs te toetsen. De commissie kijkt dan naar de toestand van de woning op de ingangsdatum. Twijfelt u aan de opslag, noem dat dan in uw verzoek en stuur de stukken mee die u van de verhuurder hebt gekregen. Een lagere huur geldt in deze procedure vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan. Hoe dat werkt, leest u in het artikel over de aanvangshuurprijs laten toetsen.
Daarna: voorstel tot huurverlaging
Is de termijn van zes maanden voorbij, dan kunt u de verhuurder schriftelijk een voorstel tot huurverlaging doen, met een puntentelling. Het voorstel moet ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum bij de verhuurder zijn. Verstuur het aangetekend of per e-mail en bewaar een ontvangstbevestiging. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na die ingangsdatum de Huurcommissie vragen om een uitspraak. Een verlaging geldt dan vanaf de datum in uw voorstel, niet vanaf het begin van het contract. Zie het stappenplan voor huurverlaging op basis van punten.
Het verschil tussen die twee routes kan veel geld schelen. Wie vroeg aan de bel trekt, heeft meer mogelijkheden.
Kosten en na de uitspraak
Als huurder betaalt u bij een verzoek € 25 als voorschot op de leges. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de leges verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor de huurder is dat € 25, voor de verhuurder € 500, en meer als hij vaker in het ongelijk is gesteld. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan kan ieder de helft betalen. Na de uitspraak worden partijen geacht te hebben afgesproken wat de commissie heeft vastgesteld, tenzij een van beiden binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter inschakelt.
Veelgestelde vragen over de nieuwbouwopslag
Geldt de nieuwbouwopslag ook in de vrije sector
Nee. In de vrije sector, vanaf 187 punten, geldt geen wettelijke maximale huurprijs. Er is dan geen grens die met 10% kan worden verhoogd. De opslag hoort bij woningen met 144 tot en met 186 punten.
Maakt de opslag van mijn middenhuurwoning een vrije-sectorwoning
Nee. De opslag verandert het puntenaantal niet, en voor de grens met de vrije sector wordt gerekend zonder de opslag. De opslag verhoogt alleen het maximum dat binnen de middenhuur mag worden gevraagd.
Geldt de opslag ook voor een gerenoveerde woning
Volgens de tekst van de regeling in de regel niet als de woning al eerder als woning in gebruik was. De opslag gaat over woningen die na 1 juli 2024 voor het eerst als woning in gebruik zijn genomen, na nieuwbouw of na verbouw van bijvoorbeeld een kantoor tot woning. Bij randgevallen, zoals splitsen of optoppen, hangt het af van de feiten.
Hoe lang geldt de nieuwbouwopslag
Twintig jaar vanaf de dag waarop de woning voor het eerst in gebruik is genomen. De termijn loopt door als er een nieuwe huurder komt.
Geldt de verlenging tot 2032 al
Nee. De verlenging voor woningen met een bouwstart tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032 is op 16 juni 2026 aangekondigd, maar is op 30 september 2026 geen geldend recht. Nu geldt de opslag alleen als de bouw of de verbouw tot woning vóór 1 januari 2028 is gestart.
Wat als de verhuurder geen bewijs van de opslag geeft
De verhuurder moet bij een opslag de bewijsstukken geven waaruit blijkt dat die geldt. Vraag daar schriftelijk om. U kunt het ontbreken melden bij het meldpunt van de gemeente. Voor de hoogte van de huur zelf gebruikt u de toetsing van de aanvangshuur of een voorstel tot huurverlaging.
Mag ik minder huur betalen als de opslag onterecht is
Niet op eigen houtje. Een lagere huur moet eerst zijn afgesproken of door de Huurcommissie of de rechter zijn vastgesteld. Blijf de huur betalen en start de juiste procedure binnen de termijn.
Hulp bij een nieuwbouwhuur
Bij nieuwbouw komen punten, opslag en termijnen samen, en een verkeerde inschatting kan u maandelijks geld kosten. Laat uw huurcontract, de puntentelling en de stukken over de opslag beoordelen door de huurrechtadvocaten van Arslan Advocaten. Wij kijken welke procedure voor u openstaat en welke termijn geldt.
