Huurt u een woning in een monument, dan mag de verhuurder meer vragen dan het puntenaantal normaal toelaat: bij een rijksmonument 35% bovenop de maximale huurprijsgrens, bij een gemeentelijk of provinciaal monument 15%. Voor een rijksmonument maakt de datum van uw contract verschil. Is het gesloten vóór 1 juli 2024, dan krijgt de woning in plaats van 35% extra punten: 50 bij een zelfstandige woning, 10 bij een onzelfstandige woonruimte. Voor een woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht kan een opslag van 5% gelden.
Een opslag geldt alleen als de woning echt de beschermde status heeft; de verhuurder moet dat met stukken laten zien. Een oud pand of een mooie gevel is niet genoeg. Hieronder leest u welke opslag bij welk soort monument hoort, hoe u het narekent en wat u kunt doen als u twijfelt.
Wat is de monumentenopslag
De maximale huurprijs van een woning volgt uit het puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, geldt dat stelsel voor sociale huur en middenhuur. Bij elk puntenaantal hoort een maximale huurprijsgrens.
Voor woningen in een monument, en voor een deel van de woningen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, kent de wet een prijsopslag: de verhuurder mag dan meer vragen dan de grens die bij het puntenaantal hoort. De opslagen staan in artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte. De grondslag voor de opslag bij rijksmonumenten staat in artikel 10c van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Hoe de punten zelf worden geteld, leest u in de uitleg over het puntenstelsel voor huurwoningen. Dit artikel gaat over wat er bovenop die punten mag komen.
De opslagen in een overzicht
| Status van de woning | Opslag | Bijzonderheid |
|---|---|---|
| Rijksmonument, contract gesloten na inwerkingtreding Wet betaalbare huur (1 juli 2024) | +35% op de maximale huurprijsgrens | De datum van het huurcontract is beslissend |
| Rijksmonument, contract gesloten vóór 1 juli 2024 | +50 punten (zelfstandige woning) of +10 punten (onzelfstandige woonruimte) | Punten in plaats van een percentage |
| Gemeentelijk of provinciaal monument | +15% op de maximale huurprijsgrens | Aangewezen door de gemeente (burgemeester en wethouders) of de provincie (gedeputeerde staten) |
| Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, gebouwd vóór 1965, geen monument | +5% op de maximale huurprijsgrens | Alle drie de voorwaarden moeten gelden |
Gelden er meerdere opslagen, dan worden de percentages volgens het Besluit huurprijzen woonruimte eerst bij elkaar opgeteld en pas daarna op de grens toegepast. Dat kan bijvoorbeeld spelen bij een monument dat na 1 juli 2024 voor het eerst als woning in gebruik is genomen. Of en hoe dat in een concreet geval uitwerkt, hangt af van de feiten; zie ook de nieuwbouwopslag bij middenhuur.
Rijksmonument: contract na 1 juli 2024
Is de woning een rijksmonument, of maakt zij deel uit van een rijksmonument, en is het huurcontract gesloten na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur? Dan wordt de maximale huurprijsgrens met 35% verhoogd. Een rijksmonument is een monument dat is ingeschreven in het register van rijksmonumenten op grond van de Erfgoedwet.
Een fictief voorbeeld: stel dat bij het puntenaantal van een appartement in een rijksmonument een maximale huurprijsgrens van € 900 hoort. Met 35% opslag komt daar € 315 bij. Het maximum wordt dan € 1.215 kale huur per maand. Het bedrag van € 900 is verzonnen om de som te laten zien. De werkelijke grens bij uw puntenaantal vindt u met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Het gaat steeds om de kale huur, dus zonder servicekosten. En de opslag is een maximum: bij sociale huur en middenhuur mag de afgesproken kale huur in beginsel niet hoger zijn dan de grens inclusief opslag.
Rijksmonument: contract vóór 1 juli 2024
Voor een huurcontract dat vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur is gesloten, werkt het anders. Dan krijgt de woning geen percentage erbij, maar extra punten: 50 punten voor een zelfstandige woning en 10 punten voor een onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer.
Dat verschil is niet alleen technisch. Punten tellen mee in het totaal van de woning en daarmee in de maximale huurprijs die bij dat totaal hoort. Een percentage wordt pas na het tellen van de punten op de grens gezet. De uitkomst in euro’s kan dus verschillen, afhankelijk van het puntenaantal en de grens die erbij hoort.
Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan door een advocaat huurrecht.
Controleer dus als eerste de datum waarop uw huurcontract is gesloten. Een nieuw contract met dezelfde verhuurder voor dezelfde woning kan anders uitpakken dan een contract dat gewoon doorloopt. Is uw contract rond 1 juli 2024 gesloten, of is het later verlengd of vervangen, laat dan nagaan welke regel voor u geldt.
Gemeentelijk of provinciaal monument
Is de woning door het college van burgemeester en wethouders aangewezen als gemeentelijk monument, of door gedeputeerde staten als provinciaal monument? Dan wordt de maximale huurprijsgrens met 15% verhoogd. Voor deze opslag maakt de wettekst geen onderscheid naar de datum van het contract.
Een fictief voorbeeld: bij een maximale huurprijsgrens van € 900 is de opslag 15% van € 900, dus € 135. Het maximum wordt € 1.035 per maand. Ook hier is het bedrag van € 900 alleen bedoeld om de som te laten zien.
Een woning kan niet tegelijk de opslag voor een beschermd stadsgezicht krijgen als zij ook een monument is. Die 5% is juist bedoeld voor woningen die geen monument zijn.
Beschermd stads- of dorpsgezicht
Veel woningen staan in een historische binnenstad zonder zelf een monument te zijn. Voor een deel daarvan geldt een opslag van 5% op de maximale huurprijsgrens. Daarvoor moeten drie voorwaarden allemaal vervuld zijn:
- de woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht op grond van de Omgevingswet;
- de woning hoort bij een woning die vóór 1965 is gebouwd;
- de woning is geen rijksmonument, geen gemeentelijk monument en geen provinciaal monument, en maakt daar ook geen deel van uit.
Een woning uit 1970 in een beschermd stadsgezicht krijgt deze opslag dus niet. En het moet gaan om een rijksbeschermd gezicht; een gebied dat alleen door de gemeente als waardevol wordt gezien, is iets anders.
Geen minpunten voor een slecht energielabel
Naast de opslag hebben monumenten nog een voordeel voor de verhuurder in het puntenstelsel. Normaal kost een slecht energielabel punten. Volgens de tabel in het Besluit huurprijzen woonruimte gaat het om:
| Energielabel | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| E | −5 punten | −5 punten |
| F | −9 punten | −9 punten |
| G | −15 punten | −15 punten |
Bij een rijksmonument, een provinciaal monument of een gemeentelijk monument worden die minpunten niet gegeven. Bij label E, F of G krijgt de woning voor de rubriek energieprestatie dan nul punten. Dat geldt ook voor een monument zonder geldig label waarbij de waardering op het bouwjaar zou uitkomen op de kolom E, F of G.
Voor een woning die alleen in een beschermd stadsgezicht ligt en geen monument is, geldt deze uitzondering niet. Meer over de punten per label leest u in het artikel over het energielabel en de huurpunten.
Opslag en sector van de woning
Of uw woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is, hangt in de eerste plaats af van het puntenaantal:
- tot en met 143 punten: sociale huur, met per 1 januari 2026 een grens van € 932,93 bij 143 punten;
- 144 tot en met 186 punten: middenhuur, met per 1 januari 2026 een grens van € 1.228,07 bij 186 punten;
- 187 punten of meer: vrije sector, zonder wettelijke maximale huurprijs.
Een procentuele opslag verhoogt de maximale huurprijs, niet het puntenaantal. Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt bovendien dat voor de grens van artikel 7:247 BW wordt gerekend met de huurprijsgrens zonder de procentuele opslag. Bij een contract van na 1 juli 2024 blijft een monument met 170 punten dus een middenhuurwoning, ook als de huur door de opslag boven € 1.228,07 uitkomt. Daarnaast kan een woning volgens de Huisvestingswet 2014 ook middenhuur zijn doordat bij de start van het contract een huur is afgesproken boven de huurtoeslaggrens en niet boven de 186-puntengrens.
Voor de 50 extra punten bij oudere contracten met een rijksmonument maakt het Besluit die uitzondering niet: die punten tellen mee in het totaal. Of dat gevolgen heeft voor de sector van uw woning, hangt af van het puntenaantal, de huurprijs bij aanvang en de datum van het contract; laat dat beoordelen.
Is het echt een monument
De opslag hangt aan een formele status, niet aan hoe oud of mooi het pand is. Daarom is dit vaak het eerste dat u controleert.
- Rijksmonument: het pand moet zijn ingeschreven in het register van rijksmonumenten. Controleer of juist uw adres, of het gebouw waar uw woning deel van uitmaakt, daarin staat.
- Gemeentelijk of provinciaal monument: het pand moet door de gemeente of de provincie zijn aangewezen. Vraag de gemeente of de provincie of dat zo is.
- Beschermd stadsgezicht: ga na of de woning binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht ligt, en in welk jaar zij is gebouwd.
Soms is maar een deel van een complex beschermd. De wet spreekt over een woning die “bestaat uit of deel uitmaakt van” een monument. Of een nieuwere aanbouw of een ander deel van het complex daaronder valt, hangt af van wat precies beschermd is; laat dat bij twijfel nagaan.
De verhuurder moet bewijs geven
Volgens de Wet goed verhuurderschap moet de verhuurder u schriftelijk de puntentelling op de ingangsdatum van het contract geven, met de maximale huurprijsgrens die daarbij hoort. Geldt er een prijsopslag, dan moet hij ook de bewijsstukken geven waaruit blijkt dat die opslag geldt. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), ook in de vrije sector.
Heeft u dat niet gekregen? Lees wat u kunt doen als de verhuurder geen puntentelling geeft. De gemeente houdt toezicht op deze plicht en heeft een meldpunt. Het ontbreken van de stukken verlaagt uw huur niet vanzelf, maar het is een goede reden om de opslag niet zonder meer te accepteren.
Wat u als huurder kunt doen
- Controleer de status van het pand zoals hierboven beschreven.
- Controleer de datum van uw contract. Bij een rijksmonument bepaalt die of het om 35% of om 50 punten gaat.
- Tel de punten na met de Huurprijscheck, en let bij een monument op de energieprestatie: geen minpunten bij E, F of G.
- Reken het maximum uit met de juiste opslag en vergelijk dat met uw kale huur.
- Kies de procedure die bij uw situatie past (zie hieronder).
- Betaal niet eigenmachtig minder. Zolang er geen afspraak of uitspraak is, blijft de afgesproken huur verschuldigd.
Binnen zes maanden na de start
Tot uiterlijk zes maanden na de ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning kunt u de Huurcommissie vragen de afgesproken huur te toetsen. Zij kijkt naar de toestand van de woning op de ingangsdatum. Twijfelt u aan de opslag, noem dat dan in uw verzoek en stuur de stukken mee die u van de verhuurder hebt gekregen. Een lagere huur geldt in die procedure vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan. Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt nog de oude tekst van deze regeling; laat dat bij twijfel nagaan. Zie het artikel over de aanvangshuurprijs laten toetsen.
Later in het contract
Is die termijn voorbij, dan kunt u de verhuurder schriftelijk een voorstel tot huurverlaging doen, met een puntentelling, ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum. Verstuur het aangetekend of per e-mail en bewaar een ontvangstbevestiging. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na die datum naar de Huurcommissie. De verlaging geldt dan vanaf de datum in uw voorstel. Zie het stappenplan voor huurverlaging op basis van punten.
Kosten en vervolg
Als huurder betaalt u bij een verzoek € 25 als voorschot op de leges. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de leges verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor de huurder is dat € 25, voor de verhuurder € 500, en meer als hij vaker in het ongelijk is gesteld. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan kan ieder de helft betalen. Na de uitspraak geldt wat de commissie heeft vastgesteld, tenzij een van beiden binnen acht weken na verzending van de uitspraak naar de kantonrechter stapt. Meer over de procedure leest u in het artikel over de Huurcommissie.
Veelgestelde vragen over de monumentenopslag
Hoeveel meer huur mag bij een rijksmonument
Bij een contract gesloten na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 wordt de maximale huurprijsgrens met 35% verhoogd. Bij een contract van vóór die datum krijgt een zelfstandige woning 50 extra punten en een onzelfstandige woonruimte 10.
Hoeveel opslag geldt bij een gemeentelijk monument
Bij een gemeentelijk of provinciaal monument wordt de maximale huurprijsgrens met 15% verhoogd. Het pand moet dan wel door de gemeente of de provincie als monument zijn aangewezen.
Geldt er een opslag in een beschermd stadsgezicht
Ja, 5%, maar alleen als de woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht ligt, vóór 1965 is gebouwd en zelf geen monument is.
Krijgt een monument minpunten voor een slecht energielabel
Nee. Bij een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument krijgt de woning bij label E, F of G nul punten voor de energieprestatie in plaats van minpunten. Voor een woning die alleen in een beschermd stadsgezicht ligt, geldt die uitzondering niet.
Wordt een monument door de opslag vrije sector
Niet door een procentuele opslag. De opslag verhoogt alleen de maximale huurprijs, en voor de grens met de vrije sector wordt gerekend zonder die opslag. De 50 extra punten voor oudere contracten met een rijksmonument tellen wel mee in het totaal. Of dat de sector verandert, hangt af van uw situatie.
Hoe weet ik of mijn woning een monument is
Controleer of het pand in het register van rijksmonumenten staat, of vraag de gemeente of de provincie of het is aangewezen. De verhuurder moet u bij een opslag bovendien de bewijsstukken geven waaruit blijkt dat de opslag geldt.
Mag ik minder huur betalen als de opslag niet klopt
Niet op eigen houtje. Een lagere huur moet eerst zijn afgesproken of door de Huurcommissie of de rechter zijn vastgesteld. Blijf betalen en start de juiste procedure binnen de termijn.
Hulp bij huur in een monument
Bij een monument spelen de status van het pand, de datum van het contract en het puntenaantal allemaal mee. Laat uw contract, de puntentelling en de stukken over de opslag beoordelen door de huurrechtadvocaten van Arslan Advocaten. Wij kijken welke opslag werkelijk geldt en welke procedure voor u openstaat.
