Huurcommissie inschakelen: kosten en termijnen

De Huurcommissie behandelt bepaalde geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimte, vooral over huurprijs, huurverhoging, onderhoudsgebreken en service- of nutsvoorzieningskosten. Of u er terechtkunt hangt af van de huursector, de startdatum van het huurcontract, het onderwerp en de gekozen procedure.

Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten en bij de Raad voor Rechtsbijstand ingeschreven voor het rechtsgebied huurrecht. Laatst bijgewerkt: 30 september 2026.

Controleer daarom vóór indiening de juiste procedure, de vereiste voorafgaande brief of het voorstel, de indieningstermijn en het benodigde bewijs. Voor ontbinding, ontruiming, schadevergoeding of een gewone borgvordering is doorgaans de kantonrechter of een andere route nodig.

Wanneer is de Huurcommissie bevoegd?

De Huurcommissie is een onafhankelijke geschilbeslechter voor woonruimte. Voor huurders in de sociale en middensector noemt de officiële bevoegdheidsuitleg onder meer de volgende onderwerpen:

de hoogte van de huurprijs en het woningwaarderingsstelsel;
regels rond huurverhoging of huurverlaging;
onderhoudsgebreken en een mogelijke tijdelijke huurverlaging;
servicekosten en kosten voor gas, energie en water.

Voor vrije-sectorwoningen bestaan alleen bepaalde wettelijke procedures, zoals toetsing van de aanvangshuurprijs en huurverlaging op basis van punten. Lees ook welke huursector voor uw woning geldt. Gebruik daarnaast de procedurezoeker op Huurcommissie.nl en controleer of uw type contract en geschil binnen de gekozen route vallen.

Waarvoor gaat u niet naar de Huurcommissie?

De Huurcommissie ontbindt geen huurovereenkomst, beveelt geen ontruiming en kent niet in algemene zin schadevergoeding toe. Ook een gewone vordering tot terugbetaling van de waarborgsom loopt volgens Volkshuisvesting Nederland over de waarborgsom niet via de Huurcommissie. Daarvoor kunt u de verhuurder schriftelijk aanspreken en zo nodig de gemeente of kantonrechter inschakelen.

Geschillen over bedrijfsruimte vallen evenmin onder de woonruimteprocedures van de Huurcommissie. De toepasselijke route moet dan vanuit het huurcontract en het bedrijfsruimteregime worden beoordeeld.

Welke procedure past bij uw geschil?

Onderwerp	Mogelijke route	Belangrijk vóór indiening
Aanvangshuurprijs	Toetsing door de Huurcommissie als aan de voorwaarden is voldaan	Controleer de contractdatum en dien binnen de toepasselijke termijn in.
Huurverhoging of huurverlaging	Procedure verschilt per voorstel en huursector	Bewaar het voorstel en controleer reactie- en indieningstermijnen.
Onderhoudsgebreken	Gebrekenprocedure en mogelijke tijdelijke huurverlaging	Meld de gebreken schriftelijk en verzamel foto’s, correspondentie en rapporten.
Service- of nutsvoorzieningskosten	Beoordeling van afrekening of voorschot	Vraag de specificatie en onderliggende stukken op.
Borg, ontbinding, ontruiming of schadevergoeding	Gemeente, juridisch advies of kantonrechter	Stel de wederpartij schriftelijk in gebreke en bepaal de juiste civiele route.

Termijn bij toetsing van de aanvangshuurprijs

Bij een huurcontract dat op of na 1 juli 2024 is gesloten, kunt u tot uiterlijk zes maanden na de ingangsdatum van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning de Huurcommissie vragen de afgesproken huurprijs te beoordelen. Dat kan ook bij een vrije-sectorhuur. Leidt de puntentelling dan tot een huurprijs boven de vrije-sectorgrens, dan acht de Huurcommissie de afgesproken huurprijs redelijk. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan.

De Huurcommissie beoordeelt de woning naar de toestand op de ingangsdatum van het contract. Stelt zij daarbij gebreken vast, dan kan zij ook een lagere huurprijs vaststellen met ingang van die ingangsdatum. Raadpleeg de actuele pagina over toetsing van de aanvangshuurprijs en wacht niet tot de termijn bijna voorbij is. De stappen leest u bij de aanvangshuurprijs laten toetsen.

Welke termijnen gelden bij de Huurcommissie?

Elke procedure heeft eigen voorwaarden en termijnen. Wie te vroeg of te laat indient, kan niet-ontvankelijk worden verklaard. Gebruik dus niet de termijn van de ene procedure voor de andere: de zes maanden bij de aanvangshuurprijs gelden niet voor huurverlaging of splitsing. De belangrijkste termijnen volgens de wet:

Procedure	Eerst bij de verhuurder	Termijn bij de Huurcommissie
Onderhoudsgebreken	Melding bij de verhuurder; bewaar bewijs, bijvoorbeeld aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging. De verhuurder krijgt zes weken om te herstellen.	De tijdelijke huurverlaging gaat in vanaf de maand na uw melding, maar gaat hooguit zes maanden terug vóór de datum van uw verzoek.
Afrekening servicekosten	Bezwaar maken of de afrekening opvragen; de Huurcommissie is er als u er samen niet uitkomt.	In de regel uiterlijk tweeënhalf jaar na afloop van het kalenderjaar waarover de kosten gaan. Het betwiste bedrag moet minimaal € 36 zijn.
Aanvangshuurprijs	Geen voorafgaande brief vereist.	Uiterlijk zes maanden na ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning (contracten vanaf 1 juli 2024; voor oudere contracten geldt overgangsrecht).
Huurverlaging op basis van punten (lopend contract)	Schriftelijk voorstel tot huurverlaging met een puntentelling, ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum.	Stemt de verhuurder niet in: uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum.
All-in prijs splitsen	Schriftelijk voorstel voor kale huur en voorschot, ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum.	Stemt de verhuurder niet in: uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum.
Verzet tegen een voorzittersuitspraak	Niet van toepassing.	Binnen drie weken na de verzenddatum van de uitspraak. Vanaf 1 januari 2027: zes weken.
Naar de kantonrechter	Niet van toepassing.	Binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak.

Meer uitleg: Beleidsboek Gebreken, procedurele regels en Beleidsboek Servicekosten, procedureregels; voor huurverlaging en splitsing de artikelen 7:252, 7:254 en 7:258 BW. Zie ook huurverlaging op basis van het puntenaantal aanvragen en een all-in huurprijs laten splitsen.

Huurcommissieprocedure stap voor stap

Kies op Huurcommissie.nl de procedure die bij uw huursector, contract en onderwerp past.
Controleer of u eerst een schriftelijk voorstel, kostenverzoek of gebrekenmelding aan de andere partij moet sturen.
Verzamel huurcontract, correspondentie, betalingsbewijzen, foto’s, afrekeningen en andere gevraagde stukken.
Dien het verzoek schriftelijk in via Huurcommissie.nl en gebruik het juiste formulier.
Betaal de leges of vraag, als u aan de voorwaarden voldoet, vrijstelling aan.
Reageer tijdig op verzoeken om aanvullende informatie en bereid een eventuele woningopname of zitting voor.

De officiële pagina Een zaak starten beschrijft het indieningsproces en de vereiste formulieren.

Wat kost een procedure?

Volgens de actuele kostenpagina van de Huurcommissie betaalt een huurder bij het verzoek € 25 voorschot, een verhuurder in beginsel € 500 als hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Onder voorwaarden kunt u vrijstelling van de leges aanvragen. Krijgt u als verzoeker geheel of grotendeels gelijk, dan krijgt u het voorschot terug; worden beide partijen ongeveer even veel in het ongelijk gesteld, dan kan ieder de helft betalen. Tarieven kunnen wijzigen, dus controleer ze opnieuw op het moment van indiening.

Onderzoek, zitting en uitspraak

Na een complete aanvraag kan de Huurcommissie aanvullende stukken opvragen. Afhankelijk van de procedure kan een onderzoek in de woning of een zitting plaatsvinden. De uitspraak vermeldt welke beoordeling is gemaakt en wat partijen vervolgens moeten doen.

Niet eens met de uitspraak?

Na een uitspraak van de Huurcommissie worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat daarin is vastgesteld, tenzij een van hen op tijd de kantonrechter inschakelt. Volgens Huurcommissie: na de uitspraak kan tegen een voorzittersuitspraak binnen drie weken na verzending verzet worden ingesteld. Die termijn kan door een aangekondigde wetswijziging veranderen. Een partij kan de zaak binnen acht weken na verzending van een uitspraak aan de kantonrechter voorleggen. De kantonrechter beoordeelt de zaak dan opnieuw; aan die procedure kunnen kosten verbonden zijn. Tegen de beslissing van de kantonrechter staat geen hoger beroep open.

Laat vóór het verlopen van de termijn beoordelen welke route past. Een algemene brief waarin u alleen schrijft dat u het niet eens bent, is niet automatisch de juiste proceshandeling.

Gelijk gekregen, maar de verhuurder betaalt of herstelt niet?

Heeft u gelijk gekregen, maar betaalt de verhuurder niet? Bereken dan welk bedrag uit de uitspraak en uw betalingen volgt. Een uitspraak is niet automatisch een titel waarmee een deurwaarder direct beslag kan leggen. Lees het stappenplan Huurcommissie geeft u gelijk maar de verhuurder betaalt niet.

Een geschil over betaling is iets anders dan het laten herstellen van de woning. Wilt u herstel afdwingen, bekijk dan verhuurder repareert niet. Leg bij een beoordeling de uitspraak, verzenddatum, het huurcontract en een overzicht van betalingen voor. Bespreek uw uitspraak en vervolgstap met een van onze huurrechtadvocaten.

Wat verandert er per 1 januari 2027?

Op 29 september 2026 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet toekomstbestendige Huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid treedt de wet op 1 januari 2027 in werking. Tot die datum gelden de regels die hierboven staan. De belangrijkste wijzigingen:

Gebreken eerst schriftelijk melden. Een zaak over onderhoudsgebreken kan pas starten als u de gebreken schriftelijk bij de verhuurder hebt gemeld, bijvoorbeeld per brief, e-mail of app. Een alleen mondelinge klacht is dan niet meer voldoende.
Meer tijd bij een voorzittersuitspraak. De voorzitter krijgt zes weken voor een uitspraak (nu vier). Verzet tegen een voorzittersuitspraak kan dan binnen zes weken (nu drie).
Middenhuur: bezwaar bij vastgestelde gebreken. Heeft de Huurcommissie eerder gebreken vastgesteld, dan kunt u als middenhuurder bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging.
Sociale huur: huurverhogingsbeding laten toetsen. Staat de huurverhoging als afspraak in uw huurcontract, dan kunt u die als sociale huurder ook aan de Huurcommissie voorleggen.
Intrekken kan de leges kosten. Trekt u als huurder uw verzoek in nadat u het onderzoeksrapport hebt ontvangen, dan krijgt u de leges niet meer terug.

Loopt er rond de jaarwisseling een termijn? Reken dan met de kortste termijn totdat vaststaat welke regel voor uw zaak geldt. Meer over wat er verandert, leest u bij huurrecht in 2027. Bronnen: Rijksoverheid, 29 september 2026 en Huurcommissie over de nieuwe wet.

Wanneer is de kantonrechter de aangewezen route?

De kantonrechter behandelt onder meer vorderingen tot betaling, terugbetaling van borg, ontbinding, ontruiming en schadevergoeding. Ook kan een Huurcommissiegeschil binnen de toepasselijke achtwekentermijn aan de kantonrechter worden voorgelegd. Zie de officiële informatie van Rechtspraak over huurconflicten.

Blijkt uit een uitspraak dat u te veel huur hebt betaald? De Huurcommissie int dat geld niet voor u. Lees daarover te veel betaalde huur terugvorderen.

Praktische dossiercheck

huurcontract, algemene voorwaarden en eventuele wijzigingen;
schriftelijke voorstellen, klachten en reacties;
huurbetalingen, jaarafrekeningen en onderliggende facturen;
foto’s, inspectierapporten en een chronologie van gebreken;
de officiële procedurevoorwaarden en uiterste indieningsdatum;
de gewenste uitkomst: huurprijsbeslissing, herstel, betaling, ontbinding of schadevergoeding.

Veelgestelde vragen over de Huurcommissie

Wanneer kan ik de Huurcommissie inschakelen?

Dat hangt af van het type woonruimte, de huursector, de startdatum van het contract en het onderwerp. Veelvoorkomende procedures gaan over huurprijs, huurverhoging, onderhoudsgebreken en service- of nutsvoorzieningskosten.

Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?

Een huurder betaalt bij het verzoek 25 euro voorschot, een verhuurder in beginsel 500 euro als hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Onder voorwaarden kunt u vrijstelling aanvragen. Controleer voor indiening altijd de actuele kostenpagina van de Huurcommissie.

Is een uitspraak van de Huurcommissie bindend?

Ja, tenzij een van de partijen de zaak binnen acht weken na verzending van de uitspraak aan de kantonrechter voorlegt. Doet niemand dat, dan worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak staat. Voor een voorzittersuitspraak bestaat daarnaast een verzettermijn van drie weken.

Moet ik eerst contact opnemen met de andere partij?

De vereisten verschillen per procedure. Bij veel verzoeken moet u eerst een voorstel of gebrekenmelding aan de andere partij sturen, of eerst proberen er samen uit te komen. Controleer daarom het gekozen formulier en de officiële procedurevoorwaarden.

Behandelt de Huurcommissie een geschil over terugbetaling van de borg?

Nee, een gewone vordering tot terugbetaling van de waarborgsom loopt niet via de Huurcommissie. De huurder kan de verhuurder schriftelijk aanspreken en zo nodig de gemeente of kantonrechter inschakelen.

Hoe neem ik contact op met de Huurcommissie?

Een zaak start u via de website van de Huurcommissie. Daar vindt u ook de actuele contactgegevens voor vragen of hulp bij het formulier. De Huurcommissie werkt landelijk; ook als u in bijvoorbeeld Amsterdam, Den Haag of Eindhoven woont, dient u uw verzoek via dezelfde website in. Arslan Advocaten is niet aan de Huurcommissie verbonden.

Heb ik een advocaat nodig bij de Huurcommissie?

Nee, u kunt zelf een verzoek indienen en de leges voor een huurder zijn € 25. Hulp kan verstandig zijn als een termijn bijna verloopt, als overgangsrecht speelt of als u ook herstel of schadevergoeding wilt. Daarover beslist niet de Huurcommissie, maar de kantonrechter. Stop tijdens de procedure niet zomaar met huur betalen: dat kan een huurachterstand opleveren.

Verandert er binnenkort iets bij de Huurcommissie?

Ja. De Wet toekomstbestendige Huurcommissie treedt volgens de Rijksoverheid op 1 januari 2027 in werking. Dan moet u gebreken eerst schriftelijk melden en wordt de verzettermijn tegen een voorzittersuitspraak zes weken. Tot die datum gelden de regels uit dit artikel.

Officiële bronnen

Lees verder over huurgeschillen

Gerelateerde juridische diensten

Deel dit bericht

Huurcommissie inschakelen: procedure, kosten en termijnen