In welke sector uw huurwoning valt, hangt vooral af van het aantal punten van de woning, niet van hoe de verhuurder de woning noemt. In de regel is het tot en met 143 punten sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur en vanaf 187 punten vrije sector. Daarnaast kunnen de huur die bij de aanvang is afgesproken en de datum van uw huurcontract een rol spelen.
De sector bepaalt of er een maximale huurprijs geldt, hoe hoog de jaarlijkse huurverhoging mag zijn en wat de Huurcommissie voor u kan doen. Hieronder leest u hoe u de sector van uw woning vaststelt en wat de indeling in de praktijk voor u betekent.
Punten bepalen de sector
Elke zelfstandige huurwoning krijgt punten volgens het woningwaarderingsstelsel, kortweg het puntenstelsel. Er zijn punten voor onder meer de oppervlakte van de vertrekken, de keuken, het sanitair, de buitenruimte, het energielabel en de WOZ-waarde. Het totaal van die punten geeft de kwaliteit van de woning weer.
Sinds de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden, is dat puntental ook bepalend voor de vraag of een woning middenhuur is. De wettelijke omschrijving van een middenhuurwoning gaat in de eerste plaats uit van de waardering van de kwaliteit, dus van de punten. Daarnaast is een woning ook middenhuur als bij de aanvang van het contract een huur is afgesproken boven de huurtoeslaggrens en niet hoger dan de grens bij 186 punten. Dat de verhuurder een hoge huur vraagt, maakt een woning daarom nog geen vrije sector.
Omgekeerd valt een woning met 187 punten of meer niet in alle gevallen in de vrije sector. Of de huurbescherming op onderdelen vervalt, hangt ook af van de huur die bij de aanvang van de bewoning gold. Is bij de aanvang een huur afgesproken die niet hoger is dan de grens bij 186 punten, laat dan beoordelen in welke sector uw contract valt.
Dat is een belangrijk verschil met hoe veel mensen erover denken. Een fictief voorbeeld bij een contract van na 1 juli 2024: een verhuurder die € 1.500 per maand vraagt en de woning daarom “vrije sector” noemt, heeft daarmee nog niet aangetoond dat de woning in de vrije sector valt. Heeft de woning bij een correcte telling 170 punten, dan is het een middenhuurwoning en geldt de maximale huurprijs die bij 170 punten hoort.
Hoe u de punten per onderdeel telt, staat uitgebreid in het artikel over het puntenstelsel voor een huurwoning berekenen.
De grenzen per 1 januari 2026
De drie sectoren en de bijbehorende grenzen zien er per 1 januari 2026 zo uit. De bedragen gaan over de kale huur per maand, dus zonder servicekosten.
| Sector | Punten | Grens per 1 januari 2026 |
|---|---|---|
| Sociale huur | Tot en met 143 | € 932,93 bij 143 punten |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 | € 1.228,07 bij 186 punten |
| Vrije sector | 187 of meer | Geen wettelijke maximale huurprijs |
De grens is niet uw maximumhuur
De bedragen in de tabel horen bij het hoogste puntental van de sector. Voor uw woning geldt een eigen maximale huurprijs, die hoort bij het precieze aantal punten. Een woning met 150 punten valt in de middenhuur, maar de maximale huurprijs ligt dan lager dan € 1.228,07. Die € 1.228,07 geldt alleen bij 186 punten.
Hetzelfde geldt voor sociale huur. Een woning met 110 punten heeft een maximale huurprijs die lager ligt dan € 932,93. Het precieze bedrag bij uw puntental berekent u met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
De grenzen veranderen elk jaar
De maximale huurprijsgrenzen worden elk jaar op 1 januari geïndexeerd. Per 1 januari 2026 zijn ze met 3,65 procent gestegen. Het puntental waarop een sector begint of eindigt, verandert daarbij niet. De bedragen die bij die punten horen wel. Gebruik daarom altijd de tabel van het juiste jaar. Een overzicht van andere onderwerpen rond huren vindt u op de pagina over huurrecht bij Arslan Advocaten.
WOZ-punten en de grens van 187 punten
De WOZ-waarde kan veel punten opleveren. Daarom geldt in de regel een beperking: het aandeel van de WOZ-punten in het totaal mag niet groter zijn dan 33 procent. Die beperking geldt onder meer niet als de woning zonder de beperking toch onder de 187 punten blijft. Zakt een woning door de beperking onder de 187 punten, dan geldt een waardering van 186 punten. Voor een woning rond de grens tussen middenhuur en vrije sector kan deze regel dus bepalend zijn voor de sector.
Lag de waardering van de woning bij het begin van het contract boven de grens van 186 punten, dan zakt de woning tijdens dat contract niet onder die grens doordat er later minder punten voor de WOZ-waarde worden toegekend.
Welke rol speelt de datum van uw huurcontract
Naast de punten is de datum waarop u het huurcontract heeft gesloten van groot belang. De Wet betaalbare huur werkt niet volledig terug op bestaande contracten.
Contract op of na 1 juli 2024
Voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt de indeling uit de tabel. Een woning met 144 tot en met 186 punten is dan een gereguleerde middenhuurwoning. De verhuurder mag een zelfstandige woning in de sociale huur of middenhuur niet verhuren boven de maximale huurprijsgrens die bij het puntental hoort. Voor de vrije sector geldt dat verbod niet.
Contract van vóór 1 juli 2024
Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan.
Woont u al langer in uw woning, reken dan niet zonder meer met de tabel hierboven. Laat eerst vaststellen welke regels voor uw contract gelden.
De toestand bij de ingang van het contract
Wordt de aanvangshuur getoetst, dan beoordeelt de Huurcommissie de kwaliteit van de woning naar de toestand op de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Verbeteringen die de verhuurder pas na de ingangsdatum aanbrengt, tellen bij die toetsing daarom in de regel niet mee. Een energielabel dat pas later is afgegeven, kan wel meetellen, maar het gaat dan om de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum.
Prijsopslagen verhogen de maximale huur
Voor sommige woningen mag de maximale huurprijsgrens hoger liggen dan het puntental alleen aangeeft. Dat is geregeld met prijsopslagen:
- Rijksmonument, contract gesloten na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur: de maximale huurprijsgrens plus 35 procent. Voor een contract van daarvoor geldt een opslag van 50 punten voor een zelfstandige woning.
- Gemeentelijk of provinciaal monument: plus 15 procent.
- Woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, gebouwd vóór 1965 en zelf geen monument: plus 5 procent.
- Nieuwbouw in de middenhuur: plus 10 procent, als de woning na 1 juli 2024 voor het eerst als woning in gebruik is genomen en de bouw, of de verbouwing van een gebouw dat eerst geen woonfunctie had, vóór 1 januari 2028 is gestart. Deze opslag geldt 20 jaar vanaf de ingebruikname, ook als er een nieuwe huurder komt.
Een fictief voorbeeld van de nieuwbouwopslag: een nieuwbouwwoning heeft precies 186 punten en voldoet aan alle voorwaarden. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten is € 1.228,07. Met 10 procent opslag (€ 1.228,07 × 1,10) komt de grens uit op ongeveer € 1.351. De woning blijft daarbij middenhuur: voor de sectorgrens wordt gerekend zonder de opslag. Dit voorbeeld laat alleen de rekensom zien. Heeft de woning minder punten, dan is ook de grens met opslag lager. Meer hierover leest u in het artikel over de nieuwbouwopslag bij middenhuur.
Bij monumenten is er nog een bijzonderheid. Een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument krijgt geen minpunten voor een energielabel E, F of G. Dat kan het puntental en daarmee de sector beïnvloeden. Zie ook het artikel over de monumentenopslag in het puntenstelsel.
Rekent de verhuurder met een opslag, dan moet hij bewijsstukken geven waaruit blijkt dat de opslag geldt. Vraag om die stukken als u ze niet heeft gekregen.
Wat de sector betekent voor uw huur
Sociale huur
Bij sociale huur geldt een maximale huurprijs die hoort bij het puntental van de woning. U kunt de aanvangshuur laten toetsen en later een voorstel tot huurverlaging doen als de huur boven het maximum ligt. Voor de jaarlijkse huurverhoging geldt per 1 juli 2026 in de regel een maximum van 4,1 procent.
Middenhuur
Voor middenhuurcontracten van na 1 juli 2024 geldt eveneens een maximale huurprijs bij het puntental. Ook hier kunt u de aanvangshuur laten toetsen en een voorstel tot huurverlaging doen. De wettelijke procedure voor huurverhoging via de Huurcommissie is voor middenhuur uitgesloten, maar er geldt wel een maximum. Per 1 juli 2026 is dat 6,1 procent.
Vrije sector
Valt uw woning in de vrije sector, dan geldt geen wettelijke maximale huurprijs. Toch staan ook dan een aantal procedures voor u open, zoals de toetsing van de aanvangshuur en het voorstel tot huurverlaging. Komt de Huurcommissie bij de toetsing van de aanvangshuur uit op een huur boven de grens van de vrije sector, dan acht zij de afgesproken huur redelijk. Een procedure in de vrije sector heeft daarom vooral zin als u twijfelt of de woning echt 187 punten of meer heeft. De maximale huurverhoging per 1 juli 2026 is 4,4 procent.
De regels rond huurverhoging en bezwaar werken wij hier niet verder uit. Die staan in het artikel over uw rechten als huurder bij een huurverhoging. Voor het algemene kader van de nieuwe wet kunt u terecht bij het overzicht van de Wet betaalbare huur.
Zo stelt u de sector van uw woning vast
Stap 1: zoek de puntentelling en de contractdatum op
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), met de bijbehorende maximale huurprijsgrens, ook als de woning volgens hem in de vrije sector valt. Zoek die telling op, samen met de datum waarop uw contract is gesloten en de kale huur.
Stap 2: controleer de telling zelf
Vul de Huurprijscheck in met uw eigen gegevens. Let vooral op de oppervlakte, het energielabel en de WOZ-waarde. Kleine verschillen in vierkante meters kunnen bij een woning rond de 143 of 186 punten het verschil maken tussen twee sectoren. Uitkomsten die dicht bij een grens liggen, verdienen extra controle.
Stap 3: kies de juiste procedure
Blijkt de huur hoger dan het maximum bij uw puntental, dan hangt de route af van de looptijd van uw contract. Binnen zes maanden na de ingang van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning kunt u de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen. Een lagere huur geldt dan vanaf de ingangsdatum. Zie het artikel over de aanvangshuurprijs laten toetsen.
Is die termijn voorbij, dan stuurt u de verhuurder ten minste twee maanden vooraf een schriftelijk voorstel tot huurverlaging, met een puntentelling. Stuur het voorstel aangetekend of per e-mail en bewaar een ontvangstbevestiging. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum naar de Huurcommissie. De verlaging geldt vanaf de datum in uw voorstel. Hoe dat werkt, leest u in het artikel over huurverlaging op basis van punten aanvragen.
Bij het verzoek aan de Huurcommissie betaalt u als huurder een voorschot van € 25. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de vergoeding verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor de huurder is dat € 25, voor de verhuurder € 500. Betaal in afwachting van de uitspraak niet zelf minder huur, ook niet als u zeker bent van uw telling.
Veelgestelde vragen over huursectoren
Bepaalt de huurprijs of mijn woning vrije sector is?
Nee. Voor contracten vanaf 1 juli 2024 bepaalt in de eerste plaats het aantal punten de sector. Een woning met minder dan 187 punten wordt geen vrije sector doordat de verhuurder een hoge huur afspreekt.
Wat is de maximale huur voor een middenhuurwoning?
Dat hangt af van het puntental. Bij 186 punten is de grens per 1 januari 2026 € 1.228,07. Bij minder punten ligt de maximale huur lager.
Geldt de middenhuur ook voor mijn oude contract?
Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan. Reken dan niet zonder meer met de grenzen in dit artikel.
Kan een monument meer huur opleveren?
Ja. Voor een rijksmonument geldt bij een contract na de inwerkingtreding van de wet een opslag van 35 procent op de maximale huurprijsgrens, voor een gemeentelijk of provinciaal monument 15 procent. Ook krijgt een monument geen minpunten voor een slecht energielabel.
Heeft een procedure zin in de vrije sector?
Vooral als u twijfelt of de woning echt 187 punten of meer heeft. Komt de beoordeling boven de grens van de vrije sector uit, dan acht de Huurcommissie de afgesproken huur redelijk.
Veranderen de grenzen elk jaar?
Ja. De bedragen worden elk jaar op 1 januari geïndexeerd, per 1 januari 2026 met 3,65 procent. Het puntental van de sectorgrenzen blijft gelijk.
Hulp bij de sector van uw woning
Ligt uw woning rond een sectorgrens, is uw contract van vóór 1 juli 2024 of rekent de verhuurder met een opslag, dan is de indeling niet altijd eenvoudig. Leg uw huurcontract, de puntentelling en de gegevens van de woning voor aan de huurrechtadvocaten van Arslan Advocaten. Zij kunnen nagaan welke regels voor u gelden en welke termijn loopt.
