Uw verhuurder kan u niet zelf uit uw woning zetten. Daar is een uitspraak van de rechter voor nodig, en de gedwongen ontruiming gebeurt daarna door een deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv). Zegt de verhuurder de huur op en stemt u niet in, dan loopt uw huurovereenkomst gewoon door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). Welke stappen u nu moet zetten, hangt af van de fase waarin u zit: een brief, een dagvaarding, een vonnis of een aangezegde ontruimingsdatum.
In welke fase zit u?
Zoek hieronder het stuk op dat u in handen heeft. De datum daarop bepaalt hoeveel tijd u nog heeft.
- 1. Een opzegging of sommatie. Een brief waarin staat dat de huur eindigt of dat u moet betalen. Er is nog geen rechter bij. Nodig: de huurovereenkomst, de brief, uw betaalbewijzen. Uw advocaat kijkt of de opzegging aan de vormeisen voldoet en op welke grond zij berust. Gaat het om een achterstand, zie betalingsregeling bij huurachterstand.
- 2. Een dagvaarding. U wordt opgeroepen voor de kantonrechter, met een datum. Nodig: de dagvaarding met alle bijlagen, uw bankafschriften over de betwiste periode. Hier wordt de zaak inhoudelijk beslist. Zie dagvaarding wegens huurachterstand.
- 3. Een vonnis. De rechter heeft beslist. Nodig: het vonnis en het exploot van betekening. Uw advocaat kijkt of er verstek is verleend, of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en welke termijn nog loopt. Zie ontruimingsvonnis ontvangen.
- 4. Een aangezegde ontruimingsdatum. De deurwaarder heeft een dag genoemd. Nodig: de aanzegging, het vonnis, bewijs van lopende schuldhulpverlening. Hier komt een moratorium op grond van artikel 287b Faillissementswet of een executiegeschil in beeld. Bel dezelfde dag.
Wat u nu kunt doen
- Teken geen beëindigingsverklaring en ga niet akkoord zonder dat uw zaak is beoordeeld.
- Reageer schriftelijk op de opzegging en zeg duidelijk dat u niet instemt; bewaar een kopie.
- Verzamel de huurovereenkomst, de opzeggingsbrief en uw betaalbewijzen op één plek.
- Kreeg u een dagvaarding? Noteer de zittingsdatum en verschijn, ook als u het bedrag erkent.
- Is er een achterstand? Betaal in elk geval de lopende maand en leg elke betaling vast.
- Bel ons vóórdat de datum op uw stuk verstrijkt: 070 450 0300.
Mag mijn verhuurder mij zelf uit de woning zetten?
Nee. Zonder uitspraak van de rechter mag de verhuurder u niet uit de woning zetten, uw sloten niet vervangen en uw spullen niet buitenzetten. De gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder, op basis van een vonnis (artikel 556 lid 1 Rv), en dat vonnis moet eerst aan u zijn betekend (artikel 430 lid 3 Rv). Ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder van een gebouwde woning kan bovendien alleen door de rechter worden uitgesproken (artikel 7:231 lid 1 BW). Gebeurt het toch, zie verhuurder vervangt de sloten.
Op welke gronden mag mijn huur worden opgezegd?
Een verhuurder van woonruimte mag niet zomaar opzeggen: hij is gebonden aan de gronden in de wet. Die staan in artikel 7:274 lid 1 BW en zijn beperkt, bijvoorbeeld dat u zich niet als goed huurder heeft gedragen, dringend eigen gebruik door de verhuurder, of het weigeren van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Een opzegging op een andere grond is nietig, en de verhuurder moet de gronden in de opzegging noemen, ook op straffe van nietigheid (artikel 7:271 lid 5 BW). Opzeggen moet bovendien per deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:271 lid 4 BW).
Eindigt mijn huur op de datum in de brief?
Bij een opzegging: nee, niet als u niet instemt. Een opgezegde huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht na de dag waartegen is opgezegd, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). De verhuurder moet u bij de opzegging vragen om binnen zes weken te laten weten of u instemt (artikel 7:271 lid 5 BW). Krijgt hij binnen zes weken geen schriftelijke instemming, dan kan hij de rechter vragen te bepalen wanneer de huur eindigt (artikel 7:272 lid 2 BW).
Maar let op: dit geldt voor opzegging, niet voor elke ontruimingsroute. Niet tekenen beschermt u tegen beëindiging met wederzijds goedvinden. Het beschermt u niet tegen ontbinding wegens een huurachterstand, want daarvoor heeft de verhuurder uw handtekening helemaal niet nodig: hij vordert dan ontbinding bij de rechter op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Het beschermt u evenmin tegen de afloop van een geldig tijdelijk huurcontract, of tegen de uitvoering van een vonnis dat er al ligt. Vier routes, vier verschillende verweren.
Ter illustratie. Een huurder krijgt een aangetekende brief waarin staat dat de huur over drie maanden eindigt omdat de verhuurder de woning wil verkopen. Bijgevoegd zit een formulier "akkoord met beëindiging". Hij gaat ervan uit dat hij moet tekenen en op die datum weg moet zijn. Maar zolang hij niet instemt, loopt de huur door tot de rechter heeft beslist, en de rechter mag de vordering alleen toewijzen op een grond uit artikel 7:274 lid 1 BW. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Ik heb een dagvaarding gekregen, wat nu?
Verschijn, en negeer de dagvaarding nooit. Verschijnt u niet en zijn de termijnen en formaliteiten in acht genomen, dan verleent de rechter verstek en wijst hij de vordering toe, tenzij die hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt (artikel 139 Rv). Uw verweer wordt dan niet gehoord, ook als u een goed verhaal had. In de dagvaarding staat de zittingsdatum en wat u moet doen; laat die datum niet ongebruikt voorbijgaan. Hoe u verweer opbouwt, leest u op dagvaarding wegens huurachterstand.
Kan ik eruit worden gezet vanwege een huurachterstand?
Dat kan, maar niet bij elke achterstand: de tekortkoming moet ernstig genoeg zijn. Iedere tekortkoming geeft in beginsel recht op ontbinding, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). De Hoge Raad heeft op 28 september 2018 beslist dat die tenzij-bepaling niet alleen voor zeldzame gevallen geldt en dat de rechter alle omstandigheden weegt (ECLI:NL:HR:2018:1810). De Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) gaat uit van drie maandtermijnen, en zegt er uitdrukkelijk bij dat de vordering wordt afgewezen als de achterstand lager is dan driemaal de maandhuur. Alles over die weging staat op huurachterstand en dreigende ontruiming.
Wat kost dit, en kan ik een toevoeging krijgen?
Het eerste gesprek is kosteloos, en veel huurzaken komen in aanmerking voor gefinancierde rechtsbijstand. Bij een toevoeging vergoedt de Raad voor Rechtsbijstand een groot deel van de kosten en betaalt u een eigen bijdrage. De Raad toetst uw inkomen én uw vermogen in het peiljaar; voor aanvragen in 2026 is dat 2024. Ligt uw box 3-vermogen in dat peiljaar boven de vermogensgrens, dan bestaat er geen recht op toevoeging, ook niet bij een laag inkomen. De eigen bijdrage loopt op met het inkomen; bij verwijzing via het Juridisch Loket geldt een korting.
Buiten de toevoeging vallen: het griffierecht dat u in een procedure zelf verschuldigd kunt zijn, en een eventuele veroordeling in de proceskosten van de wederpartij. Wij beoordelen vooraf of u in aanmerking komt en zeggen erbij wat er niet onder valt.
Wanneer het misgaat
- U tekent de beëindigingsverklaring. Dat is precies de uitzondering in artikel 7:272 lid 1 BW: met uw schriftelijke instemming eindigt de huur wél, en de bescherming van de rechter valt weg.
- U komt niet naar de zitting. Bij verstek wordt de vordering in beginsel toegewezen (artikel 139 Rv) en ligt er een vonnis waarmee de deurwaarder mag ontruimen.
- U wacht met betalen tot de zitting. Betalingen die u vóór de zitting doet, kunt u onderbouwd inbrengen bij de weging van artikel 6:265 lid 1 BW. Wat u pas daarna doet, is vaak te laat.
- U denkt dat niet tekenen u overal tegen beschermt. Tegen ontbinding wegens wanbetaling helpt het niet.
Verder lezen
- Huurachterstand en dreigende ontruiming: wat kunt u doen?
- Dagvaarding wegens huurachterstand: hoe voert u verweer?
- Achterstand betalen voordat de rechter beslist
- Moratorium bij dreigende huisuitzetting
- Ontruimingsvonnis ontvangen: verzet, beroep of executiegeschil
- De verhuurder vervangt de sloten of zet u buiten
- Tijdelijk huurcontract: wanneer eindigt het?
- Huurrecht: uw borg, uw huurprijs en uw bescherming als huurder
Een huurrechtadvocaat bij u in de buurt
Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, Utrecht, Tilburg en Eindhoven. Bent u expat en loopt uw huur af of wordt u tot vertrek gedwongen, zie expats en huur: opzegging en ontruiming.
Veelgestelde vragen
Mag mijn verhuurder mij zelf uit de woning zetten?
Nee. De gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder op basis van een vonnis (artikel 556 Rv), dat eerst aan u moet zijn betekend (artikel 430 lid 3 Rv). Ontbinding van de huur van een gebouwde woning kan alleen door de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW).
Op welke gronden mag mijn huur worden opgezegd?
Alleen op de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW. Een opzegging op een andere grond is nietig, en de gronden moeten in de opzegging worden genoemd (artikel 7:271 lid 5 BW).
Eindigt mijn huur op de datum in de opzeggingsbrief?
Niet als u niet instemt. De opgezegde huur blijft van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). Dit geldt bij opzegging, niet bij ontbinding wegens een huurachterstand of bij een geldig tijdelijk contract.
Beschermt niet tekenen mij tegen elke ontruiming?
Nee. Niet tekenen beschermt tegen beeindiging met wederzijds goedvinden. Tegen ontbinding wegens wanbetaling helpt het niet: daarvoor vordert de verhuurder ontbinding bij de rechter op grond van artikel 6:265 lid 1 BW.
Ik heb een dagvaarding gekregen, wat nu?
Verschijn. Verschijnt u niet, dan verleent de rechter verstek en wijst hij de vordering in beginsel toe (artikel 139 Rv).
Kan ik eruit worden gezet vanwege een huurachterstand?
Dat kan, maar de rechter toetst aan artikel 6:265 lid 1 BW. De Aanbeveling huurzaken gaat uit van drie maandtermijnen en wijst de vordering af als de achterstand lager is dan driemaal de maandhuur.
Krijg ik een advocaat vergoed?
Vaak via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand, die inkomen en vermogen in het peiljaar toetst. Griffierecht en een eventuele proceskostenveroordeling vallen daar niet onder.
Neem contact op
Heeft u een opzegging, een sommatie, een dagvaarding of een ontruimingsdatum ontvangen? Houd het stuk met de datum bij de hand als u belt. Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Inhoudelijk gecontroleerd op 11 september 2026 aan de hand van de wettekst, de Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.