Probleem met uw verhuurder? Begin hier.
Uw verhuurder kan u niet zelf uit de woning zetten. Daarvoor is een uitspraak van de rechter nodig.
- Ontruiming aangezegd? Reageer, want stilzitten kost u uw positie.
- Borg niet terug? Die moet als regel binnen twee weken worden verrekend, met een specificatie.
- Stuur ons uw huurcontract. Wij zeggen wat de verhuurder wel en niet mag.
Direct naar uw situatie: Borg niet terugbetaald · Huurverhoging te hoog · Achterstallig onderhoud · Ontruiming aangezegd
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Een huurdagvaarding ontvangen in Den Haag
Een dagvaarding over uw woning vraagt om een reactie op de vorderingen en de genoemde datum. Leg voor de intake de dagvaarding, huurovereenkomst, het saldo van de verhuurder en uw betaalbewijzen bij elkaar. Vermeld ook wanneer u eerdere betalingsafspraken heeft gemaakt.
Heeft u inmiddels betaald? Controleer wat nog wordt gevorderd en of de procedure doorgaat. Onze uitleg over betalen vóór de zitting behandelt die situatie. Bij een aangekondigde huisuitzetting kunt u direct naar ontruiming voorkomen.
Bel onze vestiging Den Haag of bespreek uw huurzaak. Geef een concrete zittings- of ontruimingsdatum meteen door.
English: tenancy lawyer in The Hague · Türkçe: Lahey’de kira avukatı
Een verhuurder die niet repareert, een onverwachte huurverhoging of een brief dat u moet vertrekken: u wilt weten welke afspraken en regels echt gelden. Vanuit ons kantoor in Den Haag helpt Arslan Advocaten bij huurconflicten over woonruimte en bij vragen over bedrijfsruimte. We maken onderscheid tussen het herstel van een probleem, een financiële aanspraak en het voortzetten of beëindigen van de huur. Zo kan uw reactie gericht zijn op wat u nodig heeft, in plaats van op een algemene discussie met de verhuurder.
Een termijn of spoed? Is er acuut gevaar, dreigt afsluiting of heeft u een dagvaarding gekregen? Geef dat direct aan. Bij een onmiddellijke noodsituatie gaat veiligheid voor; een juridisch contactformulier is geen noodhulpvoorziening.
Wat wilt u bereiken met uw huurzaak?
Niet iedere huurder met een lekkage wil vertrekken, en niet iedere huurder met een opzegbrief wil blijven. Daarom bespreken we eerst het doel. Wilt u dat de woning wordt hersteld, een bedrag wordt terugbetaald of dat er een regeling komt voor een goed vertrek? Dat uitgangspunt helpt bij het bepalen van de benodigde stukken en de juiste reactie.
Maak een overzicht van het probleem en de belangrijkste data. Houd feiten en verwachtingen apart: wanneer heeft u de lekkage ontdekt, wanneer is zij gemeld, wat heeft de verhuurder beloofd en wat is daadwerkelijk uitgevoerd? Een duidelijke tijdlijn is vaak bruikbaarder dan tientallen losse berichten. Vermeld ook of er al een Huurcommissieprocedure, gemeentelijke melding of gerechtelijke procedure loopt.
Gebreken aan de woning: oorzaak, verantwoordelijkheid en herstel
Bij een defect moet worden bekeken wat er aan de hand is en wie voor herstel verantwoordelijk is. Niet iedere kleine reparatie rust op de verhuurder; evenmin kan een verhuurder ieder bouwkundig probleem zonder onderzoek aan het gebruik door de huurder toeschrijven. De aard en oorzaak van het probleem, het onderhoud en de beschikbare informatie zijn bepalend.
Denk aan een lekkend dak, terugkerende vochtplekken, een niet goed werkende installatie of problemen met afsluitbaarheid. Beschrijf waar het gebrek zit en welke gevolgen u ondervindt. Kan een kamer niet worden gebruikt? Valt de verwarming steeds uit? Is er een deskundige langs geweest? Deze gegevens helpen om een concreet herstelverzoek te maken en eventuele verdere stappen te onderbouwen.
Een juridisch dossier vervangt geen technische beoordeling. Soms zijn foto’s onvoldoende om de oorzaak vast te stellen en moet een inspectie worden besproken. De keuze voor zo’n onderzoek hoort in verhouding te staan tot het probleem en de verwachte kosten. [Huurcommissie: beleidsboek gebreken]
Uw melding moet herstel mogelijk maken
Meld het gebrek duidelijk en bewaar het bewijs van verzending en eventuele ontvangst. Beschrijf wat u van de verhuurder vraagt en bied redelijke mogelijkheden om de woning te inspecteren of te herstellen. Houd bij wanneer een afspraak wordt afgezegd of een monteur niet verschijnt. Een compleet overzicht laat beter zien of het probleem voortduurt door onwil, miscommunicatie of een discussie over de oorzaak.
Een WhatsApp-bericht kan onderdeel van het bewijs zijn. Het is dus niet juist om te denken dat zulke berichten per definitie waardeloos zijn. Bewaar wel het hele gesprek en bevestig belangrijke afspraken overzichtelijk. Bij een acuut probleem kan sneller handelen nodig zijn dan bij regulier onderhoud. Laat de reactietermijn aansluiten bij het gebrek en de gekozen procedure, niet bij een willekeurige standaardtermijn uit een voorbeeldbrief.
Meer uitleg vindt u op onze pagina over achterstallig onderhoud aan de huurwoning.
Huurverlaging is iets anders dan herstel afdwingen
Een tijdelijke lagere huur kan compensatie bieden voor verminderd woongenot, maar repareert de woning niet. Andersom betekent een herstelafspraak niet automatisch dat u ook overeenstemming heeft over de periode waarin u hinder ondervond. Deze doelen moeten in een brief, regeling of procedure afzonderlijk worden benoemd.
De Huurcommissie kan voor bepaalde woonruimten ernstige gebreken beoordelen. Welke bevoegdheid zij heeft, hangt af van het toepasselijke regime. Bij sommige vrije-sectorzaken is slechts een advies mogelijk als partijen dat zijn overeengekomen. De kantonrechter kan een andere route bieden, bijvoorbeeld wanneer herstel moet worden afgedwongen. [Huurcommissie: beleidsboek gebreken] [Huurcommissie: gebreken in de vrije sector]
Houd niet zonder beoordeling een deel van de huur achter. Een beroep op opschorting, verrekening of zelf uitgevoerd herstel vraagt eigen voorwaarden en onderbouwing. Anders kan naast uw terechte onderhoudsklacht een discussie over betalingsachterstand ontstaan. We beoordelen de samenhang, zodat het ene probleem niet onnodig het andere vergroot.
Schade aan uw spullen: verzamel een afzonderlijke onderbouwing
Een beschadigde vloer, natte meubels of extra verblijfskosten vragen een andere onderbouwing dan het gebrek zelf. Leg per post vast wat is gebeurd, wanneer u het heeft ontdekt en welke kosten u stelt te hebben gemaakt. Bewaar foto’s, aankoopgegevens voor zover beschikbaar en offertes of facturen. Meld ook wat u zelf heeft gedaan om verdere schade te beperken.
Of schade voor rekening van de verhuurder komt, volgt niet automatisch uit het bestaan van een gebrek. De grondslag, het verband met de schade en eventuele verweren moeten worden beoordeeld. Heeft u een verzekering benaderd of is al een bedrag vergoed, geef dat dan aan. We willen voorkomen dat verschillende partijen op basis van verschillende feiten om dezelfde vergoeding worden gevraagd.
Fictief voorbeeld: een lekkage is hersteld, maar een huurder verlangt daarnaast compensatie voor een onbruikbare kamer en beschadigde meubels. Dat zijn verschillende onderdelen. De onderbouwing van de duur van het ongemak is niet hetzelfde als het bewijs van de waarde van de meubels. Het voorbeeld is geen werkelijk behandeld dossier.
Huurprijs, huurverhoging en bijkomende kosten
Een huurverhoging moet worden beoordeeld aan de hand van het contract en het huursegment. De regels voor sociale huur, middenhuur en vrije sector zijn niet op alle punten gelijk. Ook de procedure voor een voorstel of bezwaar kan verschillen. Daarom nemen we geen algemeen percentage of één vaste aankondigingstermijn als antwoord op ieder contract.
Stuur de volledige verhogingsbrief, de oorspronkelijke huurovereenkomst en eerdere verhogingen mee. Maak onderscheid tussen een hogere kale huur en een gewijzigd voorschot voor servicekosten. Controleer bij een servicekostenafrekening ook de periode, voorschotten en onderbouwing van de kosten. Een stijging kan terecht zijn, maar moet volgens het toepasselijke kader worden beoordeeld. [Huurcommissie: huurprijscheck zelfstandige woonruimte] [Huurcommissie: jaarafrekening servicekosten] [Huurcommissie: procedureregels servicekosten]
De hoogte van het bedrag is niet de enige vraag. Soms ligt het geschil bij het huursegment of de kwaliteitspunten van de woning. Voor toetsing van de aanvangshuurprijs kunnen korte termijnen gelden. Vraag daarom tijdig advies en wacht niet automatisch op de volgende jaarlijkse verhoging. [Huurcommissie: aanvangshuurprijs laten beoordelen]
De verhuurder zegt op: verkoop of verbouwing is niet het hele antwoord
Bij een opzegbrief willen we weten welk contract geldt, wat de verhuurder precies verlangt en op welke grond. Een mededeling dat de woning wordt verkocht of dat er plannen zijn voor werkzaamheden is niet hetzelfde als een afgeronde beoordeling van de beëindiging van uw huur. Teken niet zonder inzicht in de gevolgen dat u instemt met vertrek.
Bij renovatie of werkzaamheden moeten afspraken over toegang, planning en eventuele tijdelijke huisvesting worden onderscheiden van de beëindiging van de huurovereenkomst. Een voorstel kan verschillende onderwerpen combineren. Dan moet helder zijn wat u accepteert en wat nog ter discussie staat. Welke procedure mogelijk is, hangt af van de feiten en de toepasselijke huurbescherming. [Rechtspraak: procedures bij huurconflicten]
Ook een contract met een einddatum moet worden onderzocht. De regels zijn sinds 1 juli 2024 gewijzigd voor nieuwe woninghuur, terwijl oudere contracten en bijzondere regimes een eigen beoordeling vragen. Zie de uitleg over tijdelijk huren en beëindiging. [Rijksoverheid: tijdelijke huurcontracten]
Een dagvaarding of aangekondigde ontruiming
Een gerechtelijke oproep verdient direct aandacht, ook wanneer u meent dat de verhuurder ongelijk heeft. Het voeren van correspondentie buiten de procedure betekent niet dat u de procesdatum kunt negeren. Laat controleren hoe en wanneer verweer moet worden gevoerd en of een eigen vordering onderdeel van de zaak moet zijn.
Als ontruiming dreigt, bekijken we onder meer de grondslag, de stand van de procedure, de onderliggende correspondentie en eventuele mogelijkheden voor een regeling. Een kort geding is een voorlopige procedure, geen garantie dat u in de woning kunt blijven. De juiste route kan alleen worden gekozen met de processtukken erbij. [Rechtspraak: spoedprocedure huurgeschil]
Naar welk loket met uw huurprobleem?
De Huurcommissie, gemeente en rechter hebben verschillende taken. Een melding over verhuurgedrag kan belangrijk zijn, maar levert niet automatisch een civiele terugbetaling of een verbod op ontruiming op. Een huurprijsprocedure lost evenmin elk geschil over contractbeëindiging op. Vertel ons daarom welke stappen al zijn gezet en wat daarop is beslist. [Rijksoverheid: regels voor verhuurders] [Rechtspraak: procedures bij huurconflicten]
De keuze voor ons Haagse kantoor bepaalt niet zelfstandig welke rechtbank uw zaak behandelt. De bevoegdheidsregels moeten op het geschil worden toegepast. Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht. Wij bespreken welke meerwaarde bijstand in uw situatie heeft, in verhouding tot het belang en de risico’s.
Borg en afspraken bij het einde van de huur
Vertrekt u uit de woning, maak dan afspraken over inspectie, sleuteloverdracht en de afrekening. Controleer een beëindigingsovereenkomst op de vraag of u daarmee ook afstand doet van andere aanspraken. Een bepaling over finale kwijting kan meer betekenen dan alleen overeenstemming over de vertrekdatum.
Bij inhouding van borg beoordelen we de betaling, de staat van de woning, de gestelde schade en de gespecificeerde kosten. Een borgkwestie vraagt om een gerichte financiële onderbouwing, niet alleen om de stelling dat u altijd een goede huurder bent geweest. Meer informatie staat bij terugvragen van de waarborgsom. [Rijksoverheid: waarborgsom bij woninghuur]
Verhuurders, bedrijfsruimte en duidelijke kostenafspraken
Ook een verhuurder of ondernemer met een huurconflict kan contact opnemen. Vermeld of het om woonruimte, winkelruimte, horeca, kantoor of een andere ruimte gaat. Dat voorkomt dat regels voor de verkeerde categorie worden toegepast. Bij een zakelijke achterstand kan onze uitleg over bedrijfsruimte een eerste oriëntatie bieden.
Het kennismakingsgesprek is kosteloos en vrijblijvend. Voordat vervolgwerk wordt verricht, maken we afspraken over de opdracht en de kosten. We onderzoeken waar passend of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijkheden biedt. Een toevoeging is afhankelijk van de voorwaarden; er kunnen een eigen bijdrage en overige kosten blijven. De behandeling begint pas na controle op belangenconflicten en aanvaarding van de opdracht. [Raad voor Rechtsbijstand: eigen bijdrage en overige kosten]
Welke rechter en welke lokale regels gelden in Den Haag?
Een Haagse huurzaak is een kantonzaak van de rechtbank Den Haag, met zitting aan de Prins Clauslaan 60, 2595 AJ Den Haag. De rechtbank verdeelt haar arrondissement in drie regio’s en behandelt huurzaken op alle drie de zittingsplaatsen: Den Haag (voor onder meer Delft, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Westland en Zoetermeer), Leiden (Witte Singel 1) en Gouda (Oosthaven 25). Welke locatie het wordt, hangt af van de gemeente waar de woning staat, niet van uw eigen voorkeur.
In Den Haag Zuidwest houdt de rechtbank bovendien zitting in de wijk zelf, in wijkcentrum Moerwijk aan de Aagje Dekenlaan 51. Daar worden onder meer incassozaken over huur behandeld met extra aandacht voor de problemen erachter. De voorwaarden zijn concreet: wonen in Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust of Vrederust, een vermoeden van meervoudige problematiek en eigen bereidheid om mee te werken aan hulpverlening.
De gemeente Den Haag doet zelf meer dan de meeste gemeenten. Het Huurteam controleert kosteloos of uw huur en servicekosten kloppen, doet een puntentelling en kan meelopen naar de Huurcommissie; bij achterstallig onderhoud komt het langs om te beoordelen of tijdelijke huurverlaging aan de orde is. Daarnaast is er een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, dat sinds 1 januari 2025 ook meldingen over een te hoge huur aanneemt. In het Transvaalkwartier (Midden en Zuid) en het Laakkwartier (Oost en West) geldt sinds 1 maart 2024 een verhuurvergunningplicht voor particuliere verhuurders; volgens de landelijke uitleg over de Wet goed verhuurderschap geldt deze vergunningplicht niet voor woningcorporaties. De regels van goed verhuurderschap gelden wel in de hele stad, ook voor contracten die al liepen.
Veelgestelde vragen over huurrecht in Den Haag
Kan ik herstel eisen als de verhuurder mijn meldingen negeert?
Dat kan afhankelijk van het gebrek en de verantwoordelijkheidsverdeling. We beoordelen de meldingen, het probleem en de mogelijkheden voor inspectie en herstel. Bewaar de volledige correspondentie. Bij spoed kan een andere aanpak nodig zijn dan bij regulier onderhoud.
Is huurverlaging hetzelfde als een vergoeding voor mijn meubels?
Nee. Een aanspraak vanwege verminderd huurgenot en een vordering voor beschadigde spullen vragen een afzonderlijke beoordeling. Verzamel voor iedere post de relevante gegevens. Dat voorkomt dat een sterke onderhoudsklacht wordt vermengd met onvoldoende onderbouwde schadebedragen.
Kan de Huurcommissie iedere verhuurder verplichten te repareren?
De bevoegdheden hangen af van het onderwerp en het huurregime. Een procedure over tijdelijke huurverlaging is niet hetzelfde als het afdwingen van herstel. In bepaalde vrije-sectorzaken kan bovendien slechts een advies mogelijk zijn. Laat de juiste route vaststellen.
Moet ik altijd wachten voordat ik hulp vraag bij een gebrek?
Nee. De ernst van het gebrek en eventuele veiligheidsrisico’s zijn belangrijk. Een wettelijke of procedurele hersteltermijn in een bepaalde route is geen algemeen advies om bij gevaar af te wachten. Meld het probleem direct en benoem waarom het spoedeisend is.
Geldt één maximaal huurverhogingspercentage voor iedereen?
Nee. Het huursegment, de afspraken en het betreffende jaar zijn van belang. De kale huur en servicekosten moeten ook worden onderscheiden. Neem de verhogingsbrief en uw contract mee voor een beoordeling van de passende regels en bezwaarroute.
Moet ik vertrekken omdat de woning wordt verkocht?
Dat volgt niet automatisch uit een verkoopmededeling. Uw overeenkomst, de aangevoerde beëindigingsgrond en eventuele procedure moeten worden beoordeeld. Teken geen akkoord over vertrek voordat u de betekenis voor uw woonrecht en financiële afspraken begrijpt.
Wat gebeurt er als ik een dagvaarding niet serieus neem?
Een procesdatum negeren kan nadelige gevolgen hebben, ook als u inhoudelijk goede argumenten heeft. Laat vaststellen hoe u moet reageren. Een lopende klacht of correspondentie vervangt niet vanzelf het verweer in de gerechtelijke procedure.
Is een gemeentelijke klacht voldoende om geld terug te krijgen?
Niet zonder meer. Toezicht en handhaving door een gemeente hebben een andere functie dan uw persoonlijke civiele vordering. Soms moeten beide routes worden overwogen, met een duidelijke afbakening van wat u met iedere stap wilt bereiken.
Kan ik ook als verhuurder een afspraak maken?
Ja. Geef duidelijk aan wie de huurder is en wat het geschil betreft. Wij controleren eerst of er een belangenconflict bestaat en of wij de opdracht kunnen aannemen. Woonruimte en bedrijfsruimte worden niet volgens één uniforme regeling beoordeeld.
Waar spreek ik een advocaat in Den Haag?
Voor het Haagse kantoor kunt u contact opnemen via Paletplein 80, 2526 GZ Den Haag. Arslan heeft daarnaast een Haagse locatie aan Goeverneurlaan 445. Controleer in uw afspraakbevestiging bij welk adres u wordt verwacht.
Arslan Advocaten · kantoor Den Haag
Paletplein 802526 GZ Den Haag
070 450 0300
Den Haag heeft daarnaast een locatie aan Goeverneurlaan 445. Controleer het adres in uw afspraakbevestiging.
Bespreek uw huurzaak
Maak een afspraak voor een kosteloos en vrijblijvend kennismakingsgesprek. Vermeld een lopende termijn meteen. Voor vervolgwerk maken we afspraken over de opdracht en kosten. Het versturen van een bericht betekent nog niet dat een opdracht is aanvaard of een termijn wordt bewaakt.
Huurrecht bij Arslan Advocaten. Deze pagina is opgesteld door de redactie van Arslan Advocaten en wordt bij wetswijzigingen herzien. Laatst bijgewerkt: 19 september 2026. Algemene informatie is geen juridisch advies over uw eigen situatie.
Rechtsgebieden in Den Haag
Meer juridische hulp: Ontslag op staande voet Den Haag · Huurrecht Delft · Huurrecht Leiden · Vaststellingsovereenkomst controleren Den Haag
Bespreek uw vraag met ons kantoor in Den Haag. Bel 070 4500 300 of vraag een afspraak aan.