Huurrecht in Den Haag: waar u terechtkunt en wat de gemeente zelf doet

Spoed: huurachterstand of een aangezegde ontruiming? De landelijke regels en termijnen staan op opzegging en aangezegde ontruiming en huurachterstand en dreigende ontruiming. Wij behandelen uw zaak vanuit deze vestiging.

Huurgeschillen zijn in Den Haag geen randverschijnsel. De stad kent een grote particuliere huursector, wijken waar de gemeente extra regels heeft ingevoerd en een eigen loket voor huurders. Dat betekent dat u vaak méér mogelijkheden hebt dan "naar de rechter": een deel van de Haagse huurproblemen is via de gemeente of de Huurcommissie sneller en goedkoper op te lossen.

Deze pagina zet die routes op een rij. De inhoudelijke uitleg over huurrecht — de rechten en plichten van huurder en verhuurder — staat op de landelijke pagina huurrecht.

Welke rechter behandelt een huurzaak uit Den Haag?

Huurzaken zijn kantonzaken, en voor Den Haag is dat de kantonrechter van de rechtbank Den Haag, die zitting houdt aan de Prins Clauslaan 60, 2595 AJ Den Haag.

De rechtbank Den Haag heeft drie zittingsplaatsen, en huurzaken worden op alle drie behandeld. Welke locatie het wordt, hangt af van de gemeente waar de zaak thuishoort. De rechtbank verdeelt haar arrondissement zelf in drie regio's:

Op de locaties Leiden en Gouda worden uitsluitend kantonzaken behandeld — huurzaken horen daarbij. Woont u in Den Haag zelf, dan dient uw zaak aan de Prins Clauslaan. Rolzittingen voor nieuwe kantonzaken staan daar op dinsdag, woensdag en donderdag om 10.00 uur.

Voor een huurzaak hebt u geen advocaat nódig: bij de kantonrechter mag u zelf procederen of iemand machtigen. Dat betekent niet dat het verstandig is als er een ontruiming op tafel ligt.

Wat doet de gemeente Den Haag zelf voor huurders?

Den Haag heeft een eigen Huurteam dat gratis controleert of uw huur klopt, en een meldpunt waar u ongewenst gedrag van uw verhuurder kunt melden — inclusief, sinds 1 januari 2025, een te hoge huur.

Dat is het Haagse verschil met veel andere gemeenten, en het is de eerste stap die de meeste huurders overslaan.

Het Huurteam. Betaalt u mogelijk te veel huur of servicekosten, of onderhoudt uw verhuurder de woning niet? Dan kunt u bij het Huurteam van de gemeente een afspraak maken. Het Huurteam doet een puntentelling, berekent wat de maximale huur is, legt uit hoe u het gesprek met uw verhuurder aangaat en kan helpen bij een procedure bij de Huurcommissie. Bij achterstallig onderhoud komt het Huurteam kijken of u recht hebt op tijdelijke huurverlaging.

De gemeente stelt hieraan voorwaarden:

Het meldpunt. Elke gemeente moet sinds de Wet goed verhuurderschap een meldpunt hebben. In Den Haag kunt u daar melden dat een verhuurder of verhuurbemiddelaar discrimineert, bedreigt, een te hoge borg of oneerlijke servicekosten vraagt — en sinds 1 januari 2025 ook dat de kale huur te hoog is. Huurt u van een woningcorporatie, dan handelt de corporatie de klacht zelf af.

De Haagse Pandbrigade. Dit is de handhavingsdienst van de gemeente. Zij controleert panden en woningen op onder meer achterstallig onderhoud, onrechtmatige bewoning, woonoverlast, ongewenst gedrag van verhuurders en te hoge huur, en toetst of verhuurders zich houden aan de Wet goed verhuurderschap, de Wet opkoopbescherming en de Wet betaalbare huur. De gemeente kan een eigenaar verplichten onderhoud uit te voeren, werkzaamheden stilleggen of een pand sluiten. Wel is de Pandbrigade uitdrukkelijk selectief: zij grijpt vooral in bij ernstige problemen en gevaarlijke situaties, en kan niet elke melding oppakken.

De praktische volgorde is dus meestal: eerst het Huurteam of het meldpunt, dan de Huurcommissie, en pas daarna de kantonrechter.

Heeft mijn verhuurder in Den Haag een verhuurvergunning nodig?

In een aantal Haagse wijken wel: sinds 1 maart 2024 mag een particuliere verhuurder in Transvaalkwartier Midden en Zuid en in Laakkwartier Oost en West niet zonder verhuurvergunning verhuren.

Dit is een bevoegdheid uit de Wet goed verhuurderschap die Den Haag heeft benut. De vergunningplicht geldt uitdrukkelijk niet voor woningcorporaties. Woont u in een van die wijken en huurt u van een particulier, dan is de vraag of er een vergunning is een reëel aanknopingspunt — voor u om na te vragen bij de gemeente, en voor de verhuurder om op orde te hebben.

De zeven regels van goed verhuurderschap gelden overigens in de hele stad, en voor alle huurcontracten, ook contracten die al liepen. Kort samengevat mag een verhuurder niet discrimineren en niet bedreigen, mag hij maximaal twee maanden kale huur aan borg vragen, moet hij een schriftelijk huurcontract maken, moet hij u schriftelijk informeren over onder meer de borg en het meldpunt, mag hij alleen servicekosten rekenen die in de wet staan, en mag een verhuurbemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen.

Ga ik naar de Huurcommissie of naar de kantonrechter?

De Huurcommissie gaat over de prijs — huurprijs, huurverhoging, servicekosten en huurverlaging bij gebreken — en de kantonrechter over alles wat de huurovereenkomst zelf raakt, zoals ontbinding, ontruiming en schadevergoeding.

Een paar termijnen zijn hard, en juist die worden gemist:

Het postadres van de Huurcommissie ligt overigens in Den Haag zelf: Postbus 16495, 2500 BL Den Haag, telefonisch bereikbaar op 088 – 1 600 300 op werkdagen tussen 09:00 en 17:00 uur.

Let op de opzeggingsgronden. Een verhuurder van woonruimte kan niet opzeggen "omdat hij dat wil": de rechter kan de vordering tot beëindiging alleen toewijzen op een van de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW, zoals wangedrag van de huurder, dringend eigen gebruik met beschikbare passende andere woonruimte, of het weigeren van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst.

Wat gebeurt er bij een huurachterstand bij een Haagse woningcorporatie?

Een huurachterstand leidt niet automatisch tot ontruiming: de kantonrechter weegt alle omstandigheden, en in Den Haag speelt daarbij mee dat de gemeente en de grote corporaties een eigen vangnet hebben opgezet.

Juridisch is het uitgangspunt artikel 6:265 lid 1 BW: iedere tekortkoming geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat "tenzij" is waar een huurdossier gewonnen of verloren wordt.

Daarnaast rust op uw verhuurder een meldplicht. Artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht de verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak om bij een huurachterstand uw contactgegevens en de hoogte van de achterstand aan het college door te geven, mits hij zich heeft ingespannen om persoonlijk contact te leggen, u op schuldhulpverlening heeft gewezen, ten minste één schriftelijke herinnering heeft gestuurd en daarbij heeft aangeboden uw gegevens met uw toestemming door te geven. Dat is de zogenoemde vroegsignalering.

Hoe dat in Den Haag uitpakt, laat een vonnis van de Haagse kantonrechter van 22 januari 2026 (ECLI:NL:RBDHA:2026:19496) zien. Een Haagse woningcorporatie had een verstekvonnis gehaald wegens een huurachterstand; de huurders kwamen in verzet. Uit de uitspraak blijkt de hele Haagse keten:

1. De corporatie had de huurders gewezen op schuldhulpverlening en hen bij de

gemeente Den Haag aangemeld in het kader van vroegsignalering.

1. De gemeente Den Haag betaalde vanaf april 2025 in het kader van budgetbeheer

enkele maanden de lopende huur rechtstreeks aan de corporatie.

1. Daarna werd het vermogen van de huurders onder bewind gesteld, met de gemeente

Den Haag als bewindvoerder.

1. Er bleek een convenant te bestaan tussen Sociale Fondsen Den Haag en de grote

woningcorporaties in Den Haag. Volgens de in de uitspraak weergegeven toelichting betaalt dat fonds onder voorwaarden de helft van de huurschuld tot een maximum van € 3.750, waarna de corporatie de huurovereenkomst in stand laat en de andere helft niet opeist, op voorwaarde dat er binnen twee jaar geen nieuwe achterstand ontstaat. Eén van de voorwaarden is dat er een onderbewindstelling is uitgesproken.

De kantonrechter wees de vorderingen tot ontbinding en ontruiming af. Doorslaggevend was dat de huurschuld sinds de betrokkenheid van de gemeente niet verder was opgelopen, dat de onderbewindstelling waarborgde dat dat zo zou blijven, en dat het fonds bereid was een saneringsvoorstel te doen — waardoor de corporatie geen belang meer had bij ontruiming.

Wat u daaruit kunt meenemen: als er een ontruimingsdagvaarding ligt, is de vraag niet alleen "hoe hoog is de schuld", maar ook "welke hulpverlening loopt er al, en welke regeling is er mogelijk". Dat verweer moet wel op tafel komen, en het komt er niet vanzelf.

Ter illustratie. Een huurder met een achterstand van enkele maanden krijgt een dagvaarding en denkt dat de zaak verloren is. Hij verschijnt niet op de zitting, waarna een verstekvonnis volgt met ontbinding en ontruiming. Wat hij niet weet, is dat er in de tussentijd een budgetbeheertraject bij de gemeente is gestart en dat de achterstand sindsdien niet meer is opgelopen. Juist die omstandigheden vallen onder het "tenzij" van artikel 6:265 lid 1 BW — maar alleen als iemand ze aan de rechter voorlegt. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.

Wat is wijkrechtspraak in Den Haag Zuidwest?

In Den Haag Zuidwest houdt de rechtbank Den Haag zitting in de wijk zelf, in wijkcentrum Moerwijk aan de Aagje Dekenlaan 51, waar onder meer incassozaken over huur worden behandeld met extra aandacht voor de problemen erachter.

Deze zittingslocatie staat officieel in het zaaksverdelingsreglement van de rechtbank Den Haag en is alleen open als er wijkrechtspraakzittingen of -gesprekken zijn. De rechtbank behandelt er enkelvoudige strafzaken, leerplichtzaken, incassozaken — met name op het gebied van zorg, huur en energie — en zaken waarin sprake is van multiproblematiek.

De voorwaarden zijn concreet: de betrokkene woont in Den Haag Zuidwest (Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust of Vrederust), er is een vermoeden van meervoudige problemen, en de betrokkene wil zelf meewerken aan hulpverlening. Bij incassozaken draagt bijvoorbeeld de woningcorporatie de zaak aan; ook advocaten en sociaal raadslieden kunnen verzoeken om behandeling in de wijkrechtbank. Vóór de zitting bespreken hulpverleners de problemen en adviseren zij de rechter, die in zijn uitspraak rekening houdt met de gemaakte afspraken.

Dat is voor een huurder met schulden een wezenlijk andere route dan een reguliere incassozitting: het doel is niet alleen een titel, maar een oplossing die de woning behoudt. Woont u in een van die wijken en loopt er een huurzaak, dan is het de moeite waard dit uitdrukkelijk aan de orde te stellen.

Hoe neemt u contact op met het kantoor in Den Haag?

Bel 070 4500 300 tijdens kantooruren — maandag tot en met vrijdag van 09:00 tot 17:00 — of gebruik het formulier op https://arslan.nl/contact/.

Het hoofdkantoor van Arslan Advocaten staat aan het Paletplein 80, 2526 GZ Den Haag. In Den Haag is er daarnaast een kantoor aan de Goeverneurlaan 445, 2523 CB, op hetzelfde telefoonnummer. Dat kantoor werkt uitsluitend op afspraak. Waar uw afspraak plaatsvindt, wordt bij het maken ervan met u afgesproken. Beide adressen staan op de pagina vestiging Den Haag.

Ligt er een ontruimingsdatum of een dagvaarding met een zittingsdatum? Bel dan en noem die datum meteen — dat is de informatie die de planning verandert. Naast Nederlands wordt u hier ook in het Turks, Pools en Engels geholpen.