Een huurverhoging mag in beginsel maar één keer per twaalf maanden (artikel 7:251 BW), en het voorstel moet ten minste twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk bij u binnen zijn (artikel 7:252 lid 1 BW). Huurt u in de sociale sector en bent u het niet eens met het voorstel, dan moet u vóór de ingangsdatum schriftelijk laten weten dat u niet instemt. Doet u dat en betaalt u niet, dan is het aan de verhuurder om binnen zes weken naar de Huurcommissie te stappen — niet aan u.
Wat u nu kunt doen
- Zoek de brief erbij en kijk welke ingangsdatum erin staat; tel twee maanden terug en controleer of de brief op tijd was.
- Controleer of de brief alle vijf verplichte punten noemt: huidige huurprijs, het percentage of bedrag, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum, en hoe en binnen welke termijn u bezwaar kunt maken.
- Kijk in uw huurcontract of er een vast indexeringsbeding staat — dat verandert welke route u moet volgen.
- Bent u het er niet mee eens: stuur vóór de ingangsdatum een schriftelijk bezwaar en bewaar het verzendbewijs.
- Blijf ondertussen de oude huurprijs betalen; betaalt u de verhoging wel, dan geldt dat als instemmen.
Mag de huur elk jaar omhoog?
Ja, maar in beginsel hoogstens één keer per twaalf maanden. Artikel 7:251 BW verklaart bepalingen in huurovereenkomsten nietig die ertoe leiden dat de huurprijs in een tijdvak van twaalf maanden vaker dan één keer wordt verhoogd. Er zijn enkele uitzonderingen, onder meer na woningverbetering (artikel 7:255 en 7:255a BW). Deze regel geldt ook als u een vrijesectorwoning huurt.
Wat moet er precies in het voorstel staan?
Het voorstel moet schriftelijk zijn, minstens twee maanden voor de ingangsdatum bij u zijn, en vijf dingen vermelden. Artikel 7:252 lid 2 BW eist: de geldende huurprijs, het percentage of bedrag van de wijziging, de voorgestelde huurprijs, de voorgestelde ingangsdatum, en de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen u bezwaar kunt maken plus de gevolgen als u dat niet doet. Ontbreekt een van die punten en komt er toch een verhoging tot stand, dan blijft volgens artikel 7:252 lid 4 BW in beginsel de oude huurprijs verschuldigd — tenzij blijkt dat u door dat verzuim niet bent benadeeld.
Dat is geen theorie. In een zaak bij de rechtbank Noord-Holland oordeelde de kantonrechter dat huurverhogingsbrieven over een reeks jaren niet aan artikel 7:252 BW voldeden, met name omdat de verhuurder had verzuimd de huurder te wijzen op de mogelijkheid bezwaar te maken en op de wijze en termijn waarbinnen dat moest (ECLI:NL:RBNHO:2016:4076).
Sociale sector of vrije sector — wat is het verschil?
In de sociale sector toetst de Huurcommissie of de verhoging redelijk is; bij een geliberaliseerd contract kan dat in beginsel niet. Of uw woning geliberaliseerd is, hangt af van de huurprijs bij aanvang van de bewoning en de datum van het contract (artikel 7:247 BW). Was die aanvangshuur hoger dan het wettelijk vastgestelde bedrag, dan gelden de meeste huurprijsbeschermingsartikelen niet. Het bedrag daarvoor wordt jaarlijks vastgesteld; controleer de actuele grens bij de Rijksoverheid of de Huurcommissie voordat u ergens van uitgaat.
Ter illustratie. Een huurder krijgt half mei een brief dat de huur per 1 juni omhooggaat. In de brief staan alleen het nieuwe bedrag en de datum. Hij denkt dat hij niets kan doen en betaalt. Maar het voorstel was er minder dan twee maanden van tevoren, en het noemde de geldende huurprijs en de bezwaarmogelijkheid niet — precies de punten die artikel 7:252 BW verplicht stelt. De vraag is dan niet of de verhoging redelijk is, maar of er wel een geldig voorstel ligt. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Hoe maak ik bezwaar bij de Huurcommissie?
U laat vóór de ingangsdatum schriftelijk aan uw verhuurder weten dat u niet instemt; daarna is de verhuurder aan zet. Doet u dat en betaalt u niet, dan kan de verhuurder tot zes weken na die datum de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:253 lid 1 BW). Laat hij dat na, dan komt de verhoging niet tot stand. Reageert u helemaal niet en stuurt de verhuurder u daarna binnen drie maanden per aangetekende post nogmaals het voorstel, dan kunt u zelf nog tot vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie (artikel 7:253 lid 2 BW). Doet u dat niet, dan wordt u geacht met de verhoging te hebben ingestemd (artikel 7:253 lid 3 BW).
En als mijn contract geliberaliseerd is?
Dan loopt de verhoging meestal via een indexeringsbeding in uw contract, en toetst u dat beding zelf. Staat er zo'n beding in, dan is de voorstelprocedure van artikel 7:252 en 7:253 BW uitgesloten (artikel 7:248 lid 1 BW). Leidt het beding tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegestaan, dan is het nietig voor zover het verder gaat, en geldt de huur als verhoogd met de wél toegestane verhoging (artikel 7:248 lid 3 BW). U kunt dan binnen vier maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 7:248 lid 4 BW). Bent u pas kort geleden gaan huren, dan is er nog een route: tot uiterlijk zes maanden na ingang van uw eerste huurovereenkomst kunt u de aanvangshuurprijs laten toetsen (artikel 7:249 BW).
Meer over huurprijzen, gebreken en beëindiging leest u op onze pagina over huurrecht.
Wanneer het misgaat
- U betaalt de verhoging "onder protest". Betalen geldt als instemmen. Blijf de oude huurprijs betalen zolang het geschil loopt.
- U reageert pas na de ingangsdatum. Het bezwaar moet vóór die datum bij de verhuurder zijn. Daarna bent u afhankelijk van de aangetekende herhaling door de verhuurder, en die komt lang niet altijd.
- U gaat af op een percentage van vorig jaar. De maximale verhogingspercentages en de liberalisatiegrens worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Controleer altijd het cijfer dat geldt voor het jaar van uw ingangsdatum.
Even overleggen?
Bel 070 450 0300 of stuur uw huurverhogingsbrief en huurcontract via https://arslan.nl/contact/. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.